عقارك الأول في اليابان: خمسة محاور للمستثمر الثري المبتدئ

محاور القرار الخمسة التي يختار بها المستثمر الثري المبتدئ عقاره الأول في اليابان هي: الموقع، والمبنى، وبنية العائد، ومخرج التخارج، والشركاء. ومن يملك ثروة مالية كافية وأمضى سنوات في إدارة الأسهم والصناديق خارج بلده هو الأكثر عرضة لأن ينقل مسطرة سوق الأسهم كما هي إلى العقار، فيخطئ في الحكم. الملكية، وحماية المستأجر، والنظام الضريبي، والسيولة، والعملة: في هذه النقاط الخمس يكون العقار الياباني أصلاً مختلفاً تماماً عن السهم. وبالنسبة للمستثمر في دول الخليج، تزداد أهمية هذه المقارنة لأن عدداً من هذه النقاط يعمل بطريقة مغايرة لما اعتاد عليه في أسواقه المحلية، بدءاً من إمكانية التملك الحر الكامل للأرض دون قيد الجنسية.

ونحن في INA&Associates تتوالى علينا استشارات من ملّاك يملكون ثروة مالية وافرة لكن دون أي خبرة سابقة بالعقار الياباني. وفي أغلب الحالات، ما ينقصهم ليس رأس المال ولا كمّ المعلومات، بل محور يمكّنهم من الحكم بأن العقار الأول «يجوز شراؤه». في هذه المقالة ننظّم الفروق البنيوية التي تظهر عند النظر إلى العقار الياباني بامتداد منطق إدارة الأسهم، والمزالق الثلاثة الخاصة بالمستثمر الثري المبتدئ، ثم محاور القرار المتعلقة بالعقار والموقع والتمويل والتأسيس كشركة والتخارج والكوادر البشرية، استناداً إلى مصادر حكومية يابانية وبيانات دولية.

النقاط الأساسية في هذه المقالة

• يُحكم على العقار الأول بخمس نقاط تدقيق: الموقع، والمبنى، وبنية العائد، والتخارج، والشركاء. أما ارتفاع العائد الإجمالي فليس سوى قيمة استرشادية عند المدخل.
• الأسهم والعقار الياباني ليسا أصلين متعارضين بل متكاملين، يختلفان في طبيعة الملكية والنظام الضريبي وعملة التقويم. وحين تنظر إلى الأمر بوصفه «الاحتفاظ بالأسهم وإضافة دخل مقوَّم بالين على طبقة منفصلة»، يصير القرار أكثر استقامة.
• يُجَرّ المستثمر الثري المبتدئ، بسبب جدارته الائتمانية العالية تحديداً، إلى ثلاثة مسارات: التمويل الكامل، والمبالغة في هدف التوفير الضريبي، وشراء مبنى خرساني كامل دفعة واحدة. ونحن ننصح بالبدء ضمن نطاق يمكن هيكلته بنسبة تمويل إلى قيمة (LTV) تتراوح بين 60% و70%.
• ليس نادراً أن يبلغ الفارق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي نقطتين إلى ثلاث نقاط مئوية. فعقار بعائد إجمالي 6% ينتهي فعلياً عند 3% إلى 4%.
• وفق البيانات الأولية لـ JLL و Knight Frank، تُصنَّف شفافية السوق العقارية اليابانية واستقرارها ضمن المجموعة الأعلى في المقارنة الدولية.

ما الذي يقرره فعلاً المستثمر الثري المبتدئ في «العقار الأول»

ما تقرره في العقار الأول ليس العقار نفسه. بل: ماذا تريد أن تحقق، وفي أي وعاء ستحتفظ به، وعند أي شروط ستنسحب. فإذا صغتَ هذه الأسئلة الثلاثة بالكلمات قبل معاينة العقارات، لن يتذبذب حكمك. والعكس صحيح: من يرى عقاراً جيداً أولاً ثم يُلحق به الهدف، سينتهي إلى تبرير صفقة شروطها متساهلة. وخلافاً لصندوق عقاري مدرج يمكن التخلص منه في جلسة تداول واحدة، فإن الاستثمار المباشر الأول في اليابان يقيّد رأس مالك لسنوات، وهذا الالتزام بالذات هو موضوع القرار الحقيقي.

القارئ المستهدف: ثروة مالية كافية لكن دون خبرة بالعقار الياباني

تخاطب هذه المقالة أفراداً أو ممثلي شركات تتراوح أعمارهم بين 40 و60 عاماً، يملكون ثروة مالية تناهز 100 مليون ين ياباني (نحو 645,000 دولار أمريكي تقريباً بسعر الصرف الحالي) أو أكثر، وأداروا استثماراتهم في أسهم وسندات وصناديق خارجية. لا تمثّل دراسة الجدارة الائتمانية ولا رأس المال الذاتي مشكلة لديهم. المشكلة هي غياب محور الحكم على «العقار الأول». وبحسب إحساسنا الميداني، تتراوح المدة التي تستغرقها هذه الشريحة حتى القرار الأول بين ثلاثة أشهر وسنة كاملة. والقصير جداً كالطويل جداً يقود غالباً إلى الندم، وهذا ما نلاحظه عملياً. ويمكن الاطلاع على حجم السوق اليابانية عبر مؤشر أسعار العقارات الصادر عن 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT — وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية). ففي القطاعين السكني والتجاري معاً، يسير المسار طويل الأجل باستقرار، مبرزاً ملمحاً للمخاطرة والعائد يختلف عن ملمح الأسهم.

الأسهم والعقار ليسا في تعارض بل في تكامل

الأسهم عالية السيولة، والعقار منخفض السيولة. السهم يسعى إلى العائد الاسمي، والعقار يحمي عبر الدخل الجاري وطبيعته كأصل عيني. الاثنان ليسا في تعارض، وإنما يؤديان دورين مختلفين داخل المحفظة. والملّاك من فئة الثروات فائقة الارتفاع (UHNWI) الذين تعاملنا معهم يدرسون العقار الأول غالباً في سياق تحويل جزء من أرباح بيع الأسهم إلى أصول عينية. وبدلاً من «بيع جزء من الأسهم والانتقال إلى العقار»، فإن النظر إليه بوصفه «الاحتفاظ بالأسهم وإضافة أصل دخل مقوَّم بالين على طبقة منفصلة» يجعل القرار أكثر استقامة.

وخبرة الإدارة الدولية تتحول مباشرة إلى نقطة قوة. فالتفكير بمنطق المحفظة والتمكّن من البيانات الأولية يعملان في العقار الياباني بالكفاءة نفسها. أما ما يُستحسن عدم استصحابه فشيئان فقط: افتراض السيولة القائل بإمكانية البيع في أي وقت، وعقلية المتاجرة قصيرة الأجل.

صُغْ بالكلمات ما تريد تحقيقه من العقار الأول

تنقسم أهداف الاستثمار إجمالاً إلى ثلاثة. التركيز على الدخل لتأمين إيراد شهري مستقر، والتركيز على الأرباح الرأسمالية باستهداف مكسب البيع خلال بضع سنوات، وتأمين الحاجة الفعلية بحجز عقار سكني أو تجاري ستستخدمه أنت أو أسرتك مستقبلاً. وهذه الأهداف الثلاثة تغيّر العقار المختار والموقع وشروط التمويل. والبحث عن عقار والهدف غامض يجعل الخط يضيع في منتصف الطريق.

وعند الصياغة، أدخِل المدة والكمية. فبصيغة «خلال خمس سنوات يبلغ التدفق النقدي الشهري قبل الضريبة كذا» أو «خلال كذا سنة أمتلك كذا عقاراً»، يمكنك أن تحكم بالحساب على ما إذا كان العقار قيد الدراسة يبلغ الهدف. ونوصي كذلك بتدوين فلسفتك الاستثمارية في جملة واحدة. فمحور مثل «بناء ثروة من أجل طمأنينة الأسرة مستقبلاً» أو «أن أكون المالك الذي يبقي مبنى يحتاجه الحي» هو ما يحسم التردد حين يتعادل عقاران في الأرقام. وطريقة تفكير الأثرياء الذين يختارون الاحتفاظ طويل الأجل مفصّلة في لماذا يختار الأثرياء الاستثمار العقاري.

هذه المقالة لا تتناول الخطوات العامة لبدء الاستثمار العقاري

أما الأساسيات — حساب ما يتبقى فعلياً من إيراد الإيجار، ومنهج تقدير رأس المال المطلوب، وخطوات ما بين العقد وبدء التشغيل — فقد جمعناها في كيف تبدأ الاستثمار العقاري: الآلية وإيراد الإيجار ورأس المال بالأرقام. وهذه المقالة تبدأ بعد ذلك، وتقتصر على الانحرافات في الحكم التي تنشأ تحديداً لدى أصحاب الجدارة الائتمانية العالية، وعلى كيفية اختيار العقار الأول. ومن أراد التحقق من الآلية أولاً، فليقرأ المقالة أعلاه ثم يعد، إذ سيصله ما يلي بلغة الممارسة.

ما هي الفروق البنيوية الخمسة التي تُبطل منطق سوق الأسهم

النظر إلى العقار بعقلية سوق الأسهم يقود إلى خطأ في الحكم. وننظّم هنا، في مقابلة مع السهم، المحاور الخمسة التي نشرحها أولاً لملّاك الثروات فائقة الارتفاع. والنقطة الثانية جديرة بانتباه خاص من القارئ الخليجي: حماية المستأجر في اليابان صارمة، لكنها صارمة على نحو مختلف عمّا هو مألوف في أنظمة الإيجار الخليجية، إذ تعمل على صعوبة إنهاء العلاقة الإيجارية أكثر مما تعمل على تقييد قيمة الزيادة.

المحور	السهم	العقار العيني في اليابان
طبيعة الحق	إذا زالت الشركة صارت القيمة صفراً	ملكية تامة قريبة من fee simple. والأرض تبقى
استقرار الإيراد	التوزيعات تتقلب تبعاً لنتائج الأعمال	في ظل حماية قانون إيجار الأراضي والمساكن، لا يتحرك الإيجار إلا على شكل درجات
النظام الضريبي	القيمة السوقية هي وعاء الضريبة مباشرة	ثلاث طبقات: ضريبة الحيازة وضريبة التصرف وتقويم الميراث. وفي الميراث تُستخدم مسطرة أخرى هي الروسينكا
السيولة وكلفة التنفيذ	التنفيذ في ثوانٍ، والعمولة عادة دون 0.1% من القيمة المرجعية	البيع يستغرق عادة من 3 إلى 6 أشهر، وسقف عمولة الوساطة 3% + 60,000 ين (دون ضريبة)
العملة	عملات الاستثمار موزّعة في الغالب	دخل مقوَّم بالين. ويصير تحوّطاً طبيعياً أمام التضخم المحلي الياباني

إطلاقية الملكية: الأرض والمبنى في اليابان ملكية شبه تامة

ملكية الأرض والمبنى في اليابان ملكية تامة قريبة جداً من مفهوم fee simple في القانون الأنجلوسكسوني. وباستثناء حق السطحية محدد المدة، يمكنك مبدئياً الاحتفاظ بها إلى غير أجل. وهي ليست حق انتفاع محدد المدة قائماً على ملكية الدولة، كما هو الحال في الصين القارية وبعض دول جنوب شرق آسيا. فإذا زالت الشركة صار السهم بلا قيمة، أما الأرض فتبقى. ولهذا الفارق دلالة كبيرة في منطق حفظ الثروة. ومن عاين عقارات في بلدان متعددة يدرك من جديد متانة حق الملكية الياباني. والمقارنة مع منطقة الخليج مفيدة هنا: ففي حين تقتصر الملكية الحرة للأجانب في كثير من دول المجلس على مناطق محددة مخصصة، لا تفرض اليابان قيداً على جنسية المالك في التملك الحر للأرض، وهو فارق جوهري في حسابات حفظ الثروة عبر الأجيال.

قانون إيجار الأراضي والمساكن واستقرار الإيجار: القابلية للتنبؤ الناشئة عن حماية المستأجر

في اليابان يحمي 借地借家法 (shakuchi shakka hō، قانون إيجار الأراضي والمساكن الياباني)، بوابة البحث التشريعي e-Gov المستأجر حماية قوية. فالمادة 26 وما بعدها تنص على صعوبة رفض التجديد دون سبب وجيه، وصعوبة التعديل الجوهري أحادي الجانب لقيمة الإيجار. العيب هنا ضعف المرونة، والميزة قابلية التدفق النقدي للتنبؤ. وخلافاً لتوزيعات الأسهم، يكاد لا يحدث أن يهبط الإيراد إلى الصفر تبعاً لنتائج الأعمال. وعملياً، من الآمن أن تفهم أن الإيجار — عدا حالات الشغور — لا يتحرك إلا على شكل درجات. وهذا تصميم يختلف في فلسفته عن عقود الإيجار المرتبطة بحركة السوق المنتشرة خارج اليابان. وفي المقابلة مع أسواق الخليج، حيث تُراجَع القيم الإيجارية دورياً وبمرونة أكبر تبعاً للسوق، يقدّم النموذج الياباني استقراراً أعلى مقابل قدرة أقل على التقاط الدورات الصاعدة.

البنية الضريبية ثلاثية الطبقات: ضريبة الحيازة وضريبة التصرف وتقويم الميراث

للعقار ثلاث طبقات ضريبية. ضريبة الأملاك (固定資産税، kotei shisan zei) بوصفها ضريبة حيازة، وعند البيع 譲渡所得 (jōto shotoku، أرباح التصرف)، 国税庁 (National Tax Agency, NTA — الهيئة الوطنية للضرائب في اليابان)، وعند الميراث التقويم بالروسينكا (路線価، القيمة الرسمية لواجهة الطريق) وفق 財産評価基本通達 (zaisan hyōka kihon tsūtatsu، التعميم الأساسي لتقويم الأموال)، 国税庁 (National Tax Agency). وتقويم الميراث على وجه الخصوص يخرج بنيوياً أدنى من القيمة السوقية، وهو ما يجعله مختلفاً اختلافاً حاسماً عن السهم. فبينما تكون القيمة السوقية في السهم وعاءً للضريبة مباشرة، يُطبَّق على العقار مسطرة أخرى هي التقويم الرسمي. غير أنه ينبغي أن تظل على افتراض حدوث تعديلات سنوية على النظام، مثل إعادة النظر في تقويم الشقق البرجية اعتباراً من 2024. فالتخطيط على افتراض أن الضريبة تتغير هو قاعدة الصنعة في الاحتفاظ طويل الأجل.

السيولة وكلفة التنفيذ: رتبة الزمن والكلفة مختلفة

ينفَّذ السهم في ثوانٍ، والعمولة عادة دون 0.1% من القيمة المرجعية. أما بيع عقار ياباني فيستغرق عادة من ثلاثة إلى ستة أشهر، وسقف عمولة الوساطة 3% + 60,000 ين (نحو 390 دولاراً أمريكياً تقريباً) دون ضريبة. ويُضاف إلى ذلك رسم التسجيل (登録免許税) وضريبة اقتناء العقار (不動産取得税) وضريبة الدمغة (印紙税). فلتحفظ هذه القاعدة: الفارق في كلفة التنفيذ من رتبة أخرى. ولهذا بالذات لا يُحكم على العقار على افتراض «إمكانية البيع في أي وقت». فمنذ مرحلة الشراء يلزم أن ترسم الخط الزمني حتى لحظة البيع.

الدخل المقوَّم بالين ووظيفة التحوّط من التضخم

دخل العقار مقوَّم بالين. وبمراجعة سعر الصرف الفعلي ومستويات الأسعار في إحصاءات 日本銀行 (Bank of Japan, BOJ — بنك اليابان المركزي)، يمكن أن نقرأ أن الأصل العيني المقوَّم بالين يشكّل تحوّطاً طبيعياً أمام التضخم المحلي الياباني. وهذا هو المعنى البنيوي: إضافة أصل دخل مستقر بالين إلى محفظة مائلة نحو الدولار واليورو والدولار السنغافوري ودولار هونغ كونغ. وإذا قوّمتَ بالعملة الأجنبية بدت النتيجة متقلبة، لكن في الممارسة التشغيلية يهدأ القرار حين تضبط الهيكلة لتنغلق على أساس الين. وبالنسبة للمستثمر الخليجي الذي ترتبط عملته المحلية بالدولار ارتباطاً ثابتاً، فإن إضافة دخل بالين تمثّل بحد ذاتها تنويعاً نقدياً حقيقياً؛ عامِل تقلب الين مقابل الدولار بوصفه بنداً في التوحيد المحاسبي لا مقياساً للإدارة الشهرية. ومن أراد المقارنة بين الاحتفاظ بالعقار العيني أو بصناديق REIT فليطالع كذلك مقارنة بين العقار العيني وصناديق REIT.

كيف يُقوَّم العقار الياباني في المقارنة الدولية

سؤال «لماذا اليابان؟» يُجاب عنه بالبيانات الأولية لا بالانطباع. وهي بالضبط الزاوية التي تحمل معنى لمن أدار أموالاً في الخارج، وهي كذلك ما يفسّر ضعف تمثيل اليابان في المحافظ الخليجية حتى الآن: لا لضعف بياناتها، بل لأن هذه البيانات نادراً ما تُعرض ضمن أطر المقارنة المألوفة في المنطقة.

التقييم في مؤشر JLL العالمي لشفافية العقار

في أحدث إصدار من JLL Global Real Estate Transparency Index (المؤشر العالمي لشفافية القطاع العقاري)، تُصنَّف اليابان ضمن مجموعة «Highly Transparent» أي عالية الشفافية. أي أن شفافية الإطار القانوني وبيانات الصفقات والحوكمة معترف بها على المستوى الدولي. وانخفاض تفاوت المعلومات، قياساً بعقارات الأسواق الناشئة، عنصر يخفّض مخاطر الدخول على المبتدئ. ونحن أيضاً نعرض أولاً على الملّاك ذوي الخلفية في إدارة الأسهم الخارجية درجة الشفافية هذه. فحين يتبين لهم أنه بالإمكان قياس اليابان بإطار التقييم نفسه المستخدم في بلدانهم، تتغيّر السرعة الابتدائية للدراسة. أما الترتيب الأحدث وتفاصيل مجموعات التقييم فيُرجى مراجعتها في نسخة السنة المنشورة.

الموقع داخل المحفظة كما يُقرأ من Knight Frank و GPIF

يجمع Knight Frank Wealth Report (تقرير الثروة من نايت فرانك) سنوياً توزيع أصول أصحاب الثروات فائقة الارتفاع حول العالم. وبجمع السكن الأول والثاني مع العقارات الاستثمارية، يتكرر الإبلاغ عن أن جزءاً معتبراً من محفظة هذه الشريحة يتكوّن من العقار. ومن يقصر استثماره على الأسهم وتظهر لديه نسبة عقارية منخفضة قياساً بنظرائه عالمياً، فقد يكون أمام خسارة فرصة بنيوية. أما القيم الدقيقة للتوزيع فيُرجى الرجوع إليها مباشرة في نسخة السنة. وهي نقطة مرجعية مفيدة للمستثمر الخليجي: إذ تميل الحصة العقارية لديه إلى الارتفاع، لكنها تتركز جغرافياً في السوق المحلية وفي منطقة العملة نفسها.

وحركة المستثمرين المؤسسيين مرجع مفيد أيضاً. فـ年金積立金管理運用独立行政法人 (Government Pension Investment Fund, GPIF — صندوق استثمار المعاشات الحكومي الياباني) يخصص جزءاً للعقار المحلي ضمن استثماراته البديلة. والأصل الذي تختاره مؤسسة ذات التزامات طويلة الأجل هو أحد مؤشرات الاستقرار على المدى البعيد. أما نقاش التوزيع بحد ذاته فنتناوله في اتجاهات توزيع الأصول العقارية لدى الأثرياء.

الإيجارات في إقليم طوكيو أقل تذبذباً من الأسهم

يُظهر مؤشر إيجارات المساكن الخاصة الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة مساراً صاعداً معتدلاً في إقليم طوكيو على مدى فترة طويلة. وصغر مدى تذبذب الإيجار، قياساً بانخفاضات الأسهم الحادة، يعمل على تثبيت المحفظة ككل. وحين تضع هذا الأصل لا بوصفه أصلاً يسعى إلى ارتفاع السعر بل بوصفه أصلاً يقلّص مدى التذبذب، فلن تخطئ في ضبط توقعاتك. ولمن اعتاد في أسواق الخليج على التفكير بمنطق المكاسب السعرية، فإن هذا التحول في المرجع هو الخطوة الذهنية الأهم: العائد في اليابان ينشأ من موثوقية التدفق لا من ديناميكية السعر.

لماذا يخطئ المستثمر الثري المبتدئ تحديداً في «العقار الأول»

بسبب جدارته الائتمانية العالية تحديداً، يقع المستثمر الثري المبتدئ في مصائد تختلف عن مصائد المبتدئ العادي. ونذكر ثلاثة أنماط نموذجية أوقفناها ميدانياً. وخلافاً للمستثمر محدود رأس المال الذي يصحّح البنك خطأه غالباً، لا توجد لدى العميل ذي الملاءة العالية أي فرامل خارجية، وهنا يكمن الخطر الحقيقي.

استدراج التمويل الكامل: الجدارة العالية التي تُجمّد التخارج

تميل المؤسسات المالية إلى عرض التمويل الكامل على الأثرياء. وكلما ارتفعت الجدارة الائتمانية، سهل اعتماد تمويل بمئات الملايين من الينات حتى برأس مال ذاتي صفر. لكن في مرحلة ارتفاع الفائدة يرقّ التدفق النقدي وينضغط مكسب البيع. وقد دأبت 金融庁 (Financial Services Agency, FSA — هيئة الخدمات المالية اليابانية) على إطلاق التحذيرات من الإفراط في الإقراض ضمن مسوحها الميدانية لقروض المباني السكنية. ونحن ننصح بالبدء بعقارات يمكن هيكلتها ضمن نطاق LTV من 60% إلى 70%. فالرافعة أداة لبناء الثروة، لكن يكاد لا يوجد ما يبرر استخدامها إلى أقصى حد في الخطوة الأولى.

المبالغة في هدف التوفير الضريبي: التنازل عن الموقع انجذاباً إلى الإهلاك

خفض الدخل الخاضع للضريبة عبر الإهلاك أداة قوية. لكن حين يصير التوفير الضريبي هدفاً بحد ذاته، تمتد اليد إلى مواقع تُتعب صاحبها عند التخارج، مثل المباني الخشبية القديمة في الأقاليم. فالتوفير الضريبي ناتج ثانوي ويعتمد على دخل النشاط الأساسي. وإذا تقلب ذلك الدخل تقلبت معه الميزة الضريبية، فلا تنظر إليها بوصفها ثابتة كقسيمة سند. والتنازل عن الموقع يتردد صداه على مدى عقود. وعملياً: كلما كبر الأثر الضريبي لعقارٍ ما، كبر عادة الخصم الذي ستتحمله عند التخارج.

شراء مبنى خرساني كامل دفعة واحدة: مخاطر التركّز والاستهانة بصعوبة التشغيل

خيار «البدء مباشرة بمبنى خرساني كامل» يغري بقدر ارتفاع الجدارة الائتمانية. لكن تركيز مئات الملايين من الينات في عقار واحد يعادل، في عالم الأسهم، التركيز على سهم واحد. يضاف إلى ذلك أن المبنى الخرساني الكامل مرتفع الصعوبة تشغيلياً في الإدارة والصيانة والتعامل مع المستأجرين، ويميل إلى تجاوز الحجم الذي يستطيع مبتدئ التعامل معه وهو يتعلم. ولا ينبغي تخطي مرحلة اكتساب الخبرة بوحدة سكنية مفرزة أو مبنى صغير. ونحن نكرر على ملّاك الثروات فائقة الارتفاع أيضاً التصميم القائل: «العقار الأول للتعلّم، والثاني هو الهدف الحقيقي».

في أي وعاء تحتفظ بالعقار الأول: وحدة مفرزة أم مبنى كامل أم مبنى تجاري

احسم اختيار الوعاء لا بالقدرة المالية بل بصعوبة التشغيل. فحتى لو كنت ثرياً تملك القدرة على اقتناء مبنى تجاري من المرة الأولى، فإن العين التي تقيّم العقارات والخبرة التشغيلية لا تنضج إلا بعدد مرات الشراء. نضع هنا طبائع الأنواع الثلاثة جنباً إلى جنب. وخلافاً لما اعتاده كثير من مستثمري الخليج، حيث يبدأ الاستثمار غالباً بشقة في مشروع تطويري متكامل تديره جهة واحدة، فإن الوحدة المفرزة اليابانية (区分マンション، kubun manshon) تأتي ومعها جمعية ملّاك ذات صلاحيات وصندوق احتياطي للصيانة أكثر تنظيماً بكثير.

النوع	كيف تظهر مخاطر الشغور	هامش التصرف وصعوبة التشغيل	السيولة	الملاءمة كعقار أول
وحدة سكنية مفرزة (kubun manshon)	تتركز في وحدة واحدة. وبخروج المستأجر يصير الإيراد صفراً	إدارة المبنى تتولاها جمعية الملّاك وشركة الإدارة. الهامش صغير والجهد صغير كذلك	مرتفعة. يسهل تحويلها إلى نقد	مرتفعة. تتعلم السوق مع بقاء خيار البيع
مبنى كامل: شقق أو عمارة سكنية	تتوزع على عدد الوحدات. وإذا شغرت واحدة عوّضت البقية الإيراد	تحدد الإيجار والتجديد بنفسك، لكنك تتحمل المسؤولية كاملة وحدك	متوسطة. دائرة المشترين محدودة	ممكن إن كان صغير الحجم. أما الخرساني الكبير فالأحوط تأجيله إلى ما بعد العقار الثاني
مبنى تجاري	مرتبط بالدورة الاقتصادية. وإذا شغر صعب إيجاد المستأجر التالي	يتطلب معرفة بتحليل النطاق التجاري واستقطاب المستأجرين وقانون العقود	أدنى نسبياً. ودراسة التمويل تميل إلى التشدد	منخفضة. الأحوط دراسته بعد اكتساب خبرة في السكني

المباني التجارية ذات مستوى الإيجار المرتفع لها أثر إيرادي كبير عند الإشغال الكامل، وقد يولّد مبنى ممتاز في وسط المدينة عائداً مرتفعاً بمستأجرين طويلي الإقامة. غير أنه إذا تأثر نشاط المستأجر بالدورة الاقتصادية، ترجم ذلك مباشرة إلى تخفيض إيجار أو إخلاء. ولستَ مضطراً إلى تحمّل هذه الصعوبة في العقار الأول. فتعلّم السوق بوحدة مفرزة، ثم إتقان التشغيل بمبنى صغير، ثم التقدم إلى المبنى التجاري — هذا الترتيب هو في النتيجة أقصر الطرق.

محور الحكم على الموقع: تدقيق ثلاثي الطبقات واستخدام أنماط المناطق

يمكن تغيير المبنى، أما الموقع فلا. ونحن ننظر إلى الموقع بتراكب ثلاثة آفاق زمنية: القصير والمتوسط والطويل. وعلى هذا الأساس نقرر أي طابع نستهدف: وسط المدينة، أم منطقة إعادة تطوير، أم مدينة إقليمية محورية. وخلافاً لأسواق الخليج التي يهيمن عليها المطور الواحد ومخططاته الترويجية، يفرض السوق الياباني أن تراكب أنت بنفسك ثلاثة مصادر رسمية منفصلة.

التدقيق ثلاثي الطبقات: المسافة إلى المحطة وخطة إعادة التطوير والديناميكية السكانية

الطبقة الأولى هي المسافة إلى المحطة. وسبع دقائق سيراً أو أقل معيار استرشادي مناسب. والطبقة الثانية هي خطط البلدية لإعادة التطوير وترشيد المواقع، وهي تُظهر هيكل الحي بعد عشر سنوات. والطبقة الثالثة هي التوقعات السكانية الصادرة عن 国立社会保障・人口問題研究所 (National Institute of Population and Social Security Research, IPSS — المعهد الوطني لبحوث السكان والضمان الاجتماعي في اليابان)، وهي تُظهر مسار الطلب نفسه. والعقارات التي تتفق فيها إشارات الطبقات الثلاث نادرة. وإذا اخترت عن وعي شراء عقار لا تتفق فيه، فدوّن كتابةً أي طبقة هي الناقصة، فذلك يسهّل عليك كثيراً قرار التخارج لاحقاً.

كيف توزّع بين وسط المدينة ومناطق إعادة التطوير والمدن الإقليمية المحورية

نمط المنطقة	ما الذي تستهدفه	المخاطر الرئيسية	ما ينبغي التحقق منه قبل الشراء
وسط المدينة (أحياء طوكيو الـ23، ومركز أوساكا وناغويا)	إسناد القيمة الأصولية وانخفاض مخاطر الشغور	كلفة الاقتناء مرتفعة، والعائد يخرج أدنى	هل يغطي العائد الصافي الأقساط والمصروفات
منطقة إعادة تطوير	ارتفاع القيمة مستقبلاً مع تحوّل الحي	يستغرق تحرّك الخطة وقتاً، والمرحلة الوسيطة غير واضحة	التقدّم وحالة استقطاب المشاريع في وثائق التخطيط العمراني للبلدية
موقع ممتاز في مدينة إقليمية محورية	عائد أعلى نسبياً برأس مال مستثمر أقل	تراجع السكان وتدهور العرض والطلب، ومحدودية المشترين عند التخارج	الديناميكية السكانية، ومرافق الجذب كالجامعات والمستشفيات، ودخول الشركات

في مدن إقليمية محورية مثل سابورو وسينداي وهيروشيما وفوكوكا، تمضي إعادة التطوير قدماً، وثمة مناطق يمكن توقع ارتفاع قيمتها مع تحسّن الوظائف الحضرية. ولأن أسعار العقارات الإقليمية أكثر انضباطاً، يميل العائد الإجمالي إلى الخروج أعلى نسبة إلى الإيجار، وهو ما يسهّل تكوين موارد للسداد المبكر أو للاستثمار التالي. في المقابل، فإن وجود مشترٍ عند التخارج من عدمه تحكمه الديناميكية السكانية. وبالنسبة للمستثمر الثري المبتدئ، من الواقعي أن يكتسب الخبرة في موقع مركزي ممتاز عالي المتانة، مع تخصيص جزء من المحفظة لمناطق إعادة التطوير أو للأقاليم الواعدة. والمقارنة مع الخليج مفيدة: فما يقابل هذه المدن المحورية هو المدن الثانية كالخُبَر أو الدمام، مع فارق جوهري هو أن المنحنى السكاني الياباني منحدر نحو الأسفل في معظم أنحاء البلاد.

كيف تعيد حساب المبنى وبنية العائد

بعد التصفية بالموقع تأتي مراجعة حسابات المبنى والأرقام. وهنا لا يُحكم بالانطباع بل بالوثائق والحساب. وخلافاً لتحليل الأسهم حيث تنطلق من قوائم مالية مدققة، فإن قاعدة البيانات في العقار عليك أنت أن تبنيها.

المبنى: معيار مقاومة الزلازل الجديد لشهر يونيو 1981 وخطة الصيانة

بالنسبة للمبنى، واستناداً إلى 建築物の耐震化 (تعزيز مقاومة المباني للزلازل)، 国土交通省 (MLIT)، نضع معيار مقاومة الزلازل الجديد (新耐震基準، shin taishin kijun) الساري منذ يونيو 1981 شرطاً أدنى. فإن كانت وحدة مفرزة، تحقق من حال إدارة جمعية الملّاك ومستوى صندوق احتياطي الصيانة؛ وإن كان مبنى كاملاً، فمن سجل الصيانة وخطة الصيانة طويلة الأجل. فالمبنى أصل يتدهور مع الزمن. وإمكانية رسم خطة صيانة من عدمها تحدد مباشرة القدرة الإيرادية بعد عشر سنوات. وبالنسبة لقارئ خليجي، يُعد معيار مقاومة الزلازل أوضح مثال على ضابط ياباني خاص لا وجود له أصلاً في السوق المحلية؛ وهو ليس بند رفاهية، بل معيار استبعاد حاسم يحدد قابلية التمويل ودائرة المشترين مستقبلاً.

بنية العائد: انظر إلى التدفق النقدي قبل الضريبة لا إلى العائد الإجمالي

العائد الإجمالي قيمة استرشادية عند المدخل. وعملياً نحكم بالتدفق النقدي قبل الضريبة بعد خصم الشغور والصيانة ورسوم الإدارة وضريبة الأملاك والتخطيط العمراني والتأمين والفائدة. والفارق بين الإجمالي والصافي، بحسب الإحساس الميداني، ليس نادراً أن يبلغ نقطتين إلى ثلاث نقاط مئوية. فعقار بعائد إجمالي 6% ينتهي غالباً إلى 3% أو 4% صافياً، وعقار بـ5% إجمالي إلى 2% أو 3%؛ وإذا أضفت الفائدة إلى ذلك، رقّ التدفق النقدي المتبقي أكثر. ومقارنة العائد المذكور في كراسة العقار كما هو تقود إلى خطأ في الحكم.

العناية الواجبة قبل تقديم العرض في ثلاثة اتجاهات: الحق والمادي والحسابات

قبل حسم الشراء، افحص من ثلاثة اتجاهات. في الحق: السجل العقاري والرهون والحدود ووجود العيوب. وفي المادي: الفحص الهندسي ومقاومة الزلازل وسجل الصيانة. وفي الحسابات: العائد المتوقع ونسبة الشغور ونسبة المصروفات، مراجَعة بعين طرف ثالث. ففي الاستثمار الأول، يليّن كلٌّ من التوقع والقلق الحكمَ معاً. لذا أدخِل مرحلة يتحقق فيها فريق متخصص بعين باردة. وخطة الإيرادات والمصروفات التي تُبنى هنا تصير كما هي أساس خطة العمل التي تُقدَّم إلى المؤسسة المالية. ومن أراد التحقق المنهجي من البنود الواجب فحصها قبل الشراء فليقرأ كذلك دليل شامل للاستثمار العقاري للأثرياء: استراتيجيات وضمانات النجاح.

كيف تركّب رأس المال الذاتي والتمويل: الأثرياء تحديداً يجب أن يخفضوا LTV

الرافعة تعمل صعوداً وهبوطاً بالقوة نفسها. وقاعدة الصنعة هي كبحها منذ البداية عند مستوى يحتمل ارتفاع الفائدة وانخفاض الإيجار دون المتوقع معاً.

نسبة تمويل إلى قيمة 60% إلى 70%، واحتياطي نقدي يعادل 6 إلى 12 قسطاً

ننصح بضخ نحو 20% إلى 30% من سعر العقار كرأس مال ذاتي، والبدء ضمن نطاق يمكن هيكلته بنسبة LTV من 60% إلى 70%. فإذا استثمرت 100 مليون ين (نحو 645,000 دولار أمريكي تقريباً) نقداً بالكامل، فلن تشتري سوى عقار بـ100 مليون ين؛ أما إذا حصرت رأس مالك الذاتي في 50 مليون ين (نحو 320,000 دولار أمريكي تقريباً)، فيبقى الباقي لعقار آخر أو لاحتياطي الصيانة. غير أنه كلما زدت الاقتراض، انخفضت مناعتك أمام ارتفاع الفائدة وتراجع الإيجار.

وإلى جانب ذلك، أبقِ حتى بعد الشراء ودائع تكفي لتغطية ستة إلى اثني عشر شهراً من الأقساط والمصروفات. فالعقار منخفض السيولة ويحتاج وقتاً ليتحول إلى نقد. والنقد الذي يجنّبك البيع المتعجل عند طارئ صيانة أو شغور مطوّل هو ما يحمي في النتيجة سعر التخارج. ومن البنود التي يحسن جردها قبل تقديم العرض: هل تنخفض أصولك السائلة انخفاضاً مفرطاً بهذا الشراء، وهل تختل نسبة العقار من إجمالي أصولك.

الإفصاح عن الخلفية الأصولية وبناء العلاقة مع المؤسسة المالية

في التمويلات المرتفعة، كتمويل المبنى الكامل، يفحص البنك بالتفصيل حتى «الخلفية الأصولية» (資産背景، shisan haikei) للمقترض. والغرض هو النظر في إمكانية التحصيل من أصول أخرى في حال تعثر السداد. فرتّب وأفصح عن وضعك المالي شاملاً الأسهم والودائع والعقارات المملوكة، وجهّز شهادات أرصدة الأصول وإثباتات الدخل، وضع نفسك في وضع يمكّنك من أن تشرح في خطة استثمارية: لماذا تستثمر في هذا العقار، وكيف ستشغّله، وكيف ستسدّد.

ومن منظور المؤسسة المالية، يبدو صاحب سجل تشغيلي ولو صغير أجدر بالثقة من صاحب ثروة يخوض الاستثمار العقاري لأول مرة. فابدأ أولاً بحجم لا إرهاق فيه، وابنِ سجلاً في السداد والتشغيل، فتمضي مفاوضة التمويل التالية بسلاسة أكبر. ومن كانت له علاقة قائمة ببنكه الرئيسي أو بمصرفيين خاصين، فليمدّ تلك العلاقة إلى العقار أيضاً. فشروط التمويل تتحدد بقوة العقار وبقدرة المقترض على الشرح معاً. وإن كانت لديك استشارة بشأن هيكلة شروط التمويل، فاستفد من الاستشارة المجانية لدى INA&Associates.

الشراء باسم فرد أم باسم شركة: اختيار الوعاء بالنظر حتى إلى التوريث

كون جهة الشراء فرداً أم شركة لا يغيّر العبء الضريبي وحده، بل يغيّر شكل التوريث أيضاً. وإن كان ثمة أفق للاستمرار فوق حجم معيّن، فاختيار الشركة منذ الشراء الأول خيار معقول كذلك. وفي المقارنة مع منطقة الخليج، حيث لا تفرض معظم الدول ضريبة دخل على الأفراد أصلاً، يتغير مركز الثقل: فمنفعة الشركة اليابانية لدى المستثمر الخليجي تكمن في التوريث وتوزيع الدخل وهيكلة الملكية أكثر مما تكمن في فرق المعدل الضريبي بينه وبين وضعه الشخصي.

المسألة	الاقتناء باسم فرد	الاقتناء باسم شركة
المعدل الضريبي	مع تصاعدية ضريبة الدخل وضريبة السكن، يسهل ارتفاع المعدل الحدي	تُطبَّق شريحة المعدل الفعلي لضريبة الشركات
معالجة الخسائر	مدة الترحيل قصيرة	يمكن ترحيل الخسائر لعشر سنوات
الإهلاك	لا يمكن اختيار توقيت القيد	يمكن القيد في التوقيت الذي تختاره
توزيع الدخل	يتركز في الشخص نفسه	يمكن توزيعه عبر مكافآت أعضاء الإدارة، مع إمكانية هيكلة تعيين أفراد الأسرة في الإدارة
التوريث	يلزم تقسيم العقار ذاته	يسهل التقسيم والتوريث في صورة حصص أو أسهم
الكلفة	لا كلفة تأسيس ولا عبء إقفال حسابات وإقرار ضريبي	إضافة إلى كلفة التأسيس، ينشأ عبء إداري سنوي للإقفال والإقرار

وما دام الحجم صغيراً، فقد لا توازي منفعة الشركة كلفتها. ونقطة الانطلاق هي المقارنة بين المعدل الفعلي لضريبة الشركات، الذي يمكن التحقق منه عبر 税制 (السياسة الضريبية)، 財務省 (Ministry of Finance, MOF — وزارة المالية اليابانية)، والمعدل الحدي لضريبة الدخل وضريبة السكن على الفرد. أما شروط ترحيل الخسائر فيمكن التحقق منها في Tax Answer رقم 5762 (خصم الخسائر المرحّلة)، 国税庁 (National Tax Agency). وتوقيت التأسيس المناسب تختلف إجابته باختلاف حجم الأصول ومدة الاحتفاظ وتصميم الميراث، لذا اعمل جنباً إلى جنب مع محاسب قانوني قبل حسم العقار.

التخارج والكوادر: ثلاثة سيناريوهات وكيفية اختيار من تشاركه

أن ترسم التخارج قبل الشراء، وأن تحدد من سيركض معك حتى ذلك المخرج. هذان الأمران هما ما يفصل في النهاية بين نجاح العقار الأول وإخفاقه.

ارسم التخارج في ثلاثة سيناريوهات: خمس سنوات، وعشر سنوات، والميراث

قبل الشراء، ارسم التخارج بثلاث طرق: البيع بعد خمس سنوات، والبيع بعد عشر سنوات، والتوريث بالميراث. ففي كل منها تتغير ضريبة التصرف وتقويم الميراث واستمرارية التشغيل. والعقار الذي يتعذر رسم تخارجه، فخيار عدم شرائه معقول أيضاً. وإن جعلت الميراث مخرجاً، فستستخدم البنية التي يخرج فيها تقويم الروسينكا أدنى من القيمة السوقية؛ غير أن مخططات التوفير الضريبي المفرطة، من غير تشغيل ذي مضمون حقيقي، تحمل خطر عدم الاعتداد بها من جانب مصلحة الضرائب. وطريقة التفكير في توقيت البيع منظّمة في استراتيجية التخارج وتوقيت البيع في الاستثمار العقاري.

اختر الوسيط وشركة الإدارة والمحاسب والمحامي بمعيار «جينزاي»

نحن لا نكتب 人材 (jinzai، «المادة البشرية») بل 人財 (jinzai، «البشر بوصفهم ثروة»). لأن ما يفصل بين نجاح العقار الأول وإخفاقه هو الشركاء. فالوسيط يحدد جودة المعلومة العقارية. والصفقات الكبرى الموجهة للأثرياء والعقارات غير المعروضة علناً تتحرك غالباً عبر شبكات العلاقات والثقة، وتراكم التواصل اليومي هو مدخل المعلومة. أما شركة الإدارة فتحدد ملامح السنوات العشر التالية للشراء، وتتولى العمل التنفيذي من استقطاب المستأجرين إلى تحصيل الإيجار وتسوية الإخلاء.

والمحاسب القانوني يتابع من محاكاة اسم المالك قبل الشراء إلى الإهلاك ومقاصة الأرباح والخسائر وتصميم الميراث. والمحامي يشارك في المراجعة القانونية لعقد البيع، والتحقق من العلاقات الحقوقية، وتصميم التعاقد مع المستأجرين، وحفظ الأصول بما في ذلك الوقف الاستئماني والوصية. ولتقدير حالة المبنى ينضم المهندس المعماري والمقيّم العقاري. ومعايير الاختيار ثلاثة: هل لديه خبرة بملفات الأثرياء؟ هل استجابته سريعة؟ هل يفصح عن المعلومة غير المواتية أولاً؟ فالكوادر الجيدة تختار الثقة طويلة الأجل على العمولة قصيرة الأجل. واجعل مؤشرك على ذلك: هل يمكنك بعد عشر سنوات أن تُشغّل مع الوجوه نفسها.

الخلاصة: خمسة مفاهيم خاطئة ينبغي إزالتها قبل العقار الأول

حين يتردد المستثمر الثري المبتدئ أمام العقار الأول، فليعد إلى النقاط الخمس التالية. وهي المضمون الذي نكرره في كل لقاء أول.

• العائد ليس عائد سهم مُحوَّلاً. فالعائد الإجمالي للعقار لا معنى له ما لم يُنظر إليه مع الرافعة والنظام الضريبي وتقلب القيمة الرأسمالية.
• التوفير الضريبي ناتج ثانوي لا هدف. فمقاصة الأرباح والخسائر استناداً إلى 不動産所得 (دخل العقارات)، 国税庁 (National Tax Agency) أداة قوية، لكنها إذا صارت هدفاً شوّهت اختيار العقار.
• التمويل الكامل خيار لا وضع افتراضي. فهو فعّال حيث يصلح استخدامه، لكن راجعه في كل مرة من ثلاث زوايا: الفائدة والتخارج والتدفق النقدي.
• قبل «وحدة مفرزة أم مبنى كامل» يأتي الموقع والإدارة. فنوع العقار وسيلة، والذي يحدد العائد طويل الأجل هو الموقع وجودة الإدارة.
• العقار لا ينتهي بالشراء، بل هو نشاط تشغيلي. إذ يلزم افتراض الاستمرار في التعامل مع المستأجرين والصيانة والشؤون الضريبية على مدى عقود. وتراكم قرارات التشغيل الشهرية هو ما يصنع العائد النهائي.

وعلى هذا الأساس، افحص قبيل الشراء مباشرة: العناية الواجبة في الحق والمادي والحسابات، وجرد المحفظة الأصولية بكاملها، والحاجة إلى التأسيس كشركة من عدمها، وتشكيل فريق المتخصصين. وحين تجتمع النقاط الثلاث — «هذا العقار أستطيع تشغيله»، و«الخطة المالية بلا إرهاق»، و«ثمة من يسندني» — فذلك هو وقت حسم العقار الأول. ومن أراد التشاور بدءاً من بناء محور الحكم على العقار الأول، فليتواصل مع INA&Associates.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

مع توافر ثروة مالية كافية، أيهما أعقل: الدفع نقداً بالكامل أم الاستفادة من التمويل؟

لا يمكن الحسم بجواب واحد. فالجواب يتغير بتغير الفائدة ومدة الاحتفاظ المتوقعة وسيناريو الميراث ومخاطر الصرف. ونحن ننصح بالانطلاق من نطاق يمكن هيكلته بنسبة LTV من 60% إلى 70%، مع الإبقاء على مرونة عند التخارج. وبإبقاء نقد يعادل ستة إلى اثني عشر شهراً من الأقساط والمصروفات حتى بعد الشراء، تحتمل الشغور والصيانة غير المتوقعين. وثمة اعتبار إضافي للمستثمر الخليجي: الاقتراض بالين يجعل التمويل نفسه تحوّطاً طبيعياً لعملة الأصل، وهو ما يرجّح عدم الشراء النقدي الكامل بأموال محوّلة من الدولار.

هل تصلح وحدة سكنية مفرزة في طوكيو كعقار أول؟

كمدخل للمبتدئ، هذا خيار معقول. فسيولتها مرتفعة، وإدارة المبنى فيها موحّدة نسبياً، ويسهل الإبقاء على خيار البيع. غير أن العائد الإجمالي منخفض، والأثر الضريبي محدود كذلك. وأخذاً في الاعتبار أن مخاطر الشغور تتركز في وحدة واحدة، تحقق من الطلب ذاته عبر التدقيق ثلاثي الطبقات للموقع.

عند الشراء لأغراض تخطيط الميراث، ما نقاط الانتباه؟

ستستخدم البنية التي يخرج فيها تقويم الروسينكا، استناداً إلى تعميم التقويم الخاص بـ相続税 (ضريبة الميراث)، 国税庁 (National Tax Agency)، أدنى من القيمة السوقية؛ غير أن مخططات التوفير الضريبي المفرطة تحمل خطر عدم الاعتداد بها. والشرط المسبق أن يصاحبها تشغيل ذو مضمون حقيقي. ولأن تعديلات النظام تطرأ أيضاً، كإعادة النظر في تقويم الشقق البرجية اعتباراً من 2024، فخطّط على افتراض أن النظام الضريبي يتغير.

من هو المتخصص الذي ينبغي استشارته أولاً؟

ننصح باستشارة جهة استشارات عقارية تكون مصالحها منفصلة عن بيع العقارات، ومحاسب قانوني، قبل الوسيط الذي يأتيك عارضاً العقارات. ذلك أن قرار كون جهة الشراء فرداً أم شركة ترتفع كلفة تغييره كثيراً بعد حسم العقار. وعلى هذا الأساس، من العملي أن تضم إلى الفريق تباعاً المحامي والمهندس المعماري ومسؤول العلاقة في المؤسسة المالية.

حول استشارة المتخصصين

هذه المقالة معلومات عامة تنظّم إطار الحكم لدى المستثمر الثري المبتدئ عند دراسة العقار الياباني، وهي ليست دعوة للاستثمار في عقار بعينه ولا استشارة فردية ضريبية أو قانونية أو تمويلية. فالتطبيق النهائي لقانون إيجار الأراضي والمساكن وقانون معايير البناء وقانون ضريبة الميراث وقانون ضريبة الدخل يختلف في المعالجة باختلاف شكل الملكية والموقع والحجم ونمط السكن في كل حالة. فتابع القراءة على أساس أنك ستتحقق مسبقاً، في مرحلة التنفيذ، من المؤهلين في كل مجال: المحاسب القانوني، وكاتب العدل القضائي، والمهندس المعماري، ومسؤول العلاقة في المؤسسة المالية. ولأن نتيجة الاستثمار تتأثر تأثراً كبيراً بأحوال السوق وخصوصية العقار وهيكل التشغيل، نرجو تفهّم أن تطبيق هذا الإطار كما هو لا يضمن بالضرورة بلوغ نتائج مماثلة. فاتخذ قرارك على مسؤوليتك الشخصية وفي حوار مع المتخصصين المشاركين.

المصادر والمراجع

• 国土交通省 (MLIT)، «مؤشر أسعار العقارات ومؤشر إيجارات المساكن الخاصة»
• بوابة البحث التشريعي e-Gov، «借地借家法 (shakuchi shakka hō، قانون إيجار الأراضي والمساكن)»
• 国税庁 (National Tax Agency)، «譲渡所得 (أرباح التصرف)»
• 国税庁 (National Tax Agency)، «財産評価基本通達 (التعميم الأساسي لتقويم الأموال)»
• 国税庁 (National Tax Agency)، Tax Answer رقم 1370، 不動産所得 (دخل العقارات)
• 国税庁 (National Tax Agency)، «相続税 (ضريبة الميراث)»
• 国税庁 (National Tax Agency)، Tax Answer رقم 5762، خصم الخسائر المرحّلة
• 財務省 (Ministry of Finance, MOF)، «السياسة الضريبية»
• 日本銀行 (Bank of Japan)، «الإحصاءات»
• 金融庁 (Financial Services Agency, FSA — هيئة الخدمات المالية)
• 国土交通省 (MLIT)، «建築物の耐震化 (تعزيز مقاومة المباني للزلازل)»
• 国立社会保障・人口問題研究所 (National Institute of Population and Social Security Research, IPSS)
• 年金積立金管理運用独立行政法人 (Government Pension Investment Fund, GPIF)
• JLL Global Real Estate Transparency Index
• Knight Frank Wealth Report