Japans erste Anlageimmobilie: 5 Prüfpunkte für vermögende Einsteiger

Die fünf Entscheidungsachsen, an denen vermögende Einsteiger in japanische Immobilien ihr erstes Objekt auswählen, lauten: Lage, Gebäude, Ertragsstruktur, Exit und Partner. Gerade wer über ein solides Finanzvermögen verfügt und bisher in ausländische Aktien und Fonds investiert hat, neigt dazu, den Maßstab des Aktienmarktes unverändert zu übertragen — und trifft damit die falsche Entscheidung. Eigentum, Mieterschutz, Steuerrecht, Liquidität, Währung: In diesen fünf Punkten ist japanische Immobilie eine grundlegend andere Anlageklasse als die Aktie. Für Anleger im deutschsprachigen Raum ist das besonders relevant, weil einige dieser Punkte — etwa das nahezu unbefristete Volleigentum an Grund und Boden — anders funktionieren als das, was man aus dem deutschen, österreichischen oder Schweizer Markt kennt.

Auch bei uns, INA&Associates, häufen sich Anfragen von Eigentümerinnen und Eigentümern, die über ausreichendes Finanzvermögen verfügen, mit japanischen Immobilien aber noch keine Erfahrung haben. In den meisten Fällen fehlt es weder an Kapital noch an Information, sondern an einer Achse, anhand derer man beim ersten Objekt entscheiden kann: „Dieses darf ich kaufen." Dieser Beitrag ordnet die strukturellen Unterschiede, die sichtbar werden, wenn man japanische Immobilien aus der Perspektive der Aktienanlage betrachtet, die drei typischen Fallstricke wohlhabender Einsteiger sowie die Entscheidungsachsen zu Objekt, Lage, Finanzierung, Gesellschaftsstruktur, Exit und Menschen — auf Basis amtlicher Quellen und internationaler Daten.

Die Kernpunkte dieses Beitrags

Das erste Objekt beurteilen Sie anhand von fünf Prüfpunkten: Lage, Gebäude, Ertragsstruktur, Exit und Partner. Eine hohe Bruttorendite ist lediglich ein Orientierungswert am Eingang.
Aktien und japanische Immobilien sind keine konkurrierenden, sondern komplementäre Anlagen mit unterschiedlichem Eigentumsrecht, Steuerregime und unterschiedlicher Währungsbasis. Wer sie so betrachtet, dass er sein Aktienportfolio hält und auf einer separaten Ebene eine Ertragsquelle in JPY ergänzt, entscheidet unverkrampfter.
Vermögende Einsteiger werden gerade wegen ihrer guten Bonität in drei Richtungen gezogen: Vollfinanzierung, Steueroptimierung als Selbstzweck und der Direkteinstieg mit einem großen Stahlbetonobjekt. Wir empfehlen den Start in einem Rahmen, der sich mit einem Beleihungsauslauf (LTV) von 60 bis 70 % darstellen lässt.
Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite beträgt nicht selten zwei bis drei Prozentpunkte. Ein Objekt mit 6 % brutto landet realistisch bei 3 bis 4 % netto.
Betrachtet man die Primärdaten von JLL und Knight Frank, wird die Transparenz und Stabilität des japanischen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich der Spitzengruppe zugerechnet.

Was vermögende Immobilien-Einsteiger beim „ersten Objekt" wirklich entscheiden

Beim ersten Objekt entscheiden Sie nicht über das Objekt selbst. Was wollen Sie erreichen, in welchem Gefäß wollen Sie halten, unter welchen Bedingungen steigen Sie aus? Wenn Sie diese drei Fragen in Worte fassen, bevor Sie Objekte anschauen, verliert Ihre Entscheidung nicht die Richtung. Umgekehrt gilt: Wer erst ein schönes Objekt sieht und den Zweck nachträglich konstruiert, findet für jedes schwache Angebot eine passende Begründung. Anders als beim Kauf einer offenen Immobilienfondsposition, die man jederzeit wieder abstoßen kann, bindet Sie das erste japanische Direktinvestment für Jahre — und diese Bindung ist der eigentliche Gegenstand der Entscheidung.

Zielgruppe: ausreichend Finanzvermögen, aber keine Erfahrung mit japanischen Immobilien

Dieser Beitrag richtet sich an Privatpersonen oder Geschäftsführende zwischen 40 und 60 Jahren, die über ein Finanzvermögen von etwa 100 Millionen Yen (rund 590.000 EUR, Näherungswert nach aktuellem Kurs) oder mehr verfügen und bisher in ausländische Aktien, Anleihen und Fonds investiert haben. Bonitätsprüfung und Eigenkapital sind kein Problem. Das Problem ist das Fehlen einer Entscheidungsachse für das „erste Objekt". Nach unserem Eindruck aus der Praxis liegt der Zeitraum bis zur ersten Entscheidung bei dieser Gruppe zwischen drei Monaten und einem Jahr. Zu kurz wie zu lang führt erfahrungsgemäß leicht zu Reue. Die Größenordnung des japanischen Marktes lässt sich über den Immobilienpreisindex des 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT — japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) nachvollziehen. Sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment verläuft die Entwicklung langfristig stabil und zeigt damit ein anderes Rendite-Risiko-Profil als Aktien.

Aktien und Immobilien stehen nicht im Gegensatz, sondern ergänzen einander

Aktien sind hochliquide, Immobilien sind illiquide. Aktien holen die nominale Rendite, Immobilien schützen über laufende Erträge und Sachwertcharakter. Beide stehen nicht im Widerspruch, sie haben im Portfolio schlicht unterschiedliche Rollen. Die UHNWI-Eigentümer, denen wir begegnet sind, prüfen ihr erstes Objekt häufig im Kontext, einen Teil der Aktienveräußerungsgewinne in Sachwerte umzuschichten. Statt „Aktien teilweise verkaufen und in Immobilien gehen" ist die Betrachtung „Aktien weiterhalten und auf einer separaten Ebene ein Ertragsobjekt in JPY ergänzen" die tragfähigere — die Entscheidung wird dadurch unverkrampfter.

Die Erfahrung aus der internationalen Vermögensverwaltung wird unmittelbar zur Stärke. Portfoliodenken und der souveräne Umgang mit Primärdaten wirken bei japanischen Immobilien genauso. Was Sie besser nicht mitbringen, sind nur zwei Dinge: die Annahme, jederzeit verkaufen zu können, und die Mentalität des kurzfristigen Handels. Wer aus dem DACH-Raum kommt und dort gewohnt ist, offene Immobilienfonds mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu halten, sollte sich bewusst machen, dass beim Direktinvestment weder ein Rücknahmepreis noch ein täglicher Kurs existiert.

Formulieren Sie ausdrücklich, was Sie mit dem ersten Objekt erreichen wollen

Anlageziele lassen sich grob in drei Gruppen teilen: Ertragsorientierung mit Fokus auf stabile monatliche Einnahmen, Wertsteigerungsorientierung mit Blick auf einen Verkaufsgewinn innerhalb weniger Jahre, und die Eigenbedarfssicherung, bei der Sie eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie für sich selbst oder Ihre Familie vorab sichern. Diese drei Ziele verändern das Objekt, die Lage und die Finanzierungskonditionen. Wer mit unklarem Ziel sucht, verliert unterwegs die Linie.

Nehmen Sie bei der Formulierung Frist und Menge mit auf. In der Form „Bis in fünf Jahren soll der monatliche Cashflow vor Steuern bei X liegen" oder „Innerhalb von Y Jahren halte ich Z Objekte" lässt sich rechnerisch prüfen, ob ein Objekt in der Prüfung das Ziel erreicht. Ergänzend empfehlen wir, auch Ihre eigene Anlagephilosophie in einem Satz festzuhalten. Eine Achse wie „Vermögensaufbau für die Sicherheit der Familie" oder „Eigentümerin sein, die ein Gebäude erhält, das im Viertel gebraucht wird" gibt den Ausschlag, wenn zwei Objekte in den harten Kennzahlen gleichauf liegen. Die Denkweise vermögender Anleger, die sich für das langfristige Halten entscheiden, führen wir in Warum vermögende Anleger sich für Immobilien entscheiden ausführlich aus.

Die allgemeinen Grundlagen des Einstiegs behandelt dieser Beitrag nicht

Die Grundlagen — die Rechnung bis zu dem Betrag, der von den Mieteinnahmen tatsächlich übrig bleibt, die Systematik des erforderlichen Kapitals, der Ablauf vom Vertrag bis zum Betriebsstart — haben wir in Einstieg in die Immobilienanlage: Mechanik, Mieteinnahmen und Kapital in Zahlen zusammengefasst. Dieser Beitrag setzt danach an und konzentriert sich auf die Verzerrungen in der Entscheidung, die gerade bei bonitätsstarken Anlegern entstehen, sowie auf die Auswahl des ersten Objekts. Wer die Mechanik zuerst prüfen möchte, liest den obigen Beitrag vorab und kehrt dann zurück — die folgenden Inhalte kommen dann als Sprache der Praxis an.

Welche fünf strukturellen Unterschiede die Aktienlogik außer Kraft setzen

Wer Immobilien mit der Denkweise des Aktienmarktes betrachtet, entscheidet falsch. Die fünf Achsen, die wir UHNWI-Eigentümern zuerst erklären, ordnen wir hier im Kontrast zur Aktie. Für Anlegerinnen und Anleger aus dem DACH-Raum ist besonders der zweite Punkt bemerkenswert: Der japanische Mieterschutz ist streng, aber anders streng als das deutsche Mietrecht — er wirkt weniger über Mietpreisbremsen als über die Schwierigkeit, ein Mietverhältnis überhaupt zu beenden.

Achse	Aktie	Japanische Direktimmobilie
Natur des Rechts	Erlischt die Gesellschaft, ist der Wert null	Volleigentum nahe am fee simple. Der Grund und Boden bleibt
Stabilität der Erträge	Die Dividende schwankt mit dem Geschäftsergebnis	Unter dem Schutz des Mietrechtsgesetzes bewegt sich die Miete nur in Stufen
Steuerrecht	Der Marktwert ist unmittelbar die Bemessungsgrundlage	Drei Ebenen aus Halte-, Veräußerungs- und Erbschaftsbewertung. Im Erbfall gilt mit dem rosenka ein anderer Maßstab
Liquidität und Transaktionskosten	Ausführung in Sekunden, Gebühren üblicherweise unter 0,1 % des Kurswerts	Verkauf regelmäßig in drei bis sechs Monaten, Maklerprovision höchstens 3 % zuzüglich 60.000 Yen (netto)
Währung	Die Anlagewährungen sind meist gestreut	Erträge in JPY. Eine natürliche Absicherung gegen die japanische Inflation

Absolutheit des Eigentums: japanischer Grund und Boden ist nahezu Volleigentum

Das Eigentum an Grund und Gebäude in Japan kommt dem fee simple des angelsächsischen Rechts sehr nahe — einem vollständigen, unbefristeten Eigentum. Abgesehen vom befristeten Erbbaurecht können Sie es grundsätzlich unbegrenzt halten. Es handelt sich nicht um ein befristetes Nutzungsrecht auf Basis staatlichen Eigentums, wie es in Festlandchina oder in Teilen Südostasiens gilt. Erlischt eine Gesellschaft, ist die Aktie wertlos; der Grund und Boden dagegen bleibt. Dieser Unterschied hat für den Vermögenserhalt erhebliche Bedeutung. Gerade wer Immobilien in mehreren Ländern gesehen hat, wird sich der Festigkeit des japanischen Eigentumsrechts neu bewusst. Im Vergleich zum deutschsprachigen Raum ist die Lage insofern vertraut, als auch dort Volleigentum die Regel ist — der praktische Unterschied liegt weniger im Recht selbst als in der deutlich geringeren Bedeutung von Erbbaurechtskonstruktionen im japanischen Wohnsegment.

Mietrechtsgesetz und Mietstabilität: die Vorhersehbarkeit, die aus dem Mieterschutz entsteht

In Japan schützt das 借地借家法 (shakuchi shakka hō, japanisches Gesetz über Grundstücks- und Wohnraummiete), e-Gov Gesetzesrecherche die Mieterseite stark. In Artikel 26 und den folgenden Vorschriften ist festgelegt, dass eine Verweigerung der Vertragsverlängerung ohne triftigen Grund sowie eine einseitige, erhebliche Mietanpassung nur schwer durchsetzbar sind. Der Nachteil ist die geringe Beweglichkeit, der Vorteil die Vorhersehbarkeit des Cashflows. Anders als bei der Aktiendividende fällt der Ertrag praktisch nie ergebnisabhängig auf null. In der Praxis ist es sicher, davon auszugehen, dass sich die Miete abgesehen vom Leerstand nur in Stufen bewegt. Im Unterschied zu marktpreisgebundenen Mietverträgen, wie sie international verbreitet sind, folgt die Konstruktion einer anderen Grundidee. Für Anleger aus Deutschland ist der Vergleich hilfreich: Während dort Mietspiegel und Kappungsgrenzen die Erhöhung deckeln, ist in Japan weniger die Höhe der Erhöhung als vielmehr die Beendigung des Vertragsverhältnisses der eigentliche Engpass — Eigenbedarfskündigungen sind faktisch kaum durchsetzbar.

Die dreischichtige Steuerstruktur: Haltesteuer, Veräußerungssteuer, Erbschaftsbewertung

Bei Immobilien gibt es drei steuerliche Ebenen: die Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) als Haltesteuer, beim Verkauf die 譲渡所得 (jōto shotoku, Veräußerungsgewinne), 国税庁 (National Tax Agency, NTA — japanische Steuerbehörde) und im Erbfall die Bewertung nach dem rosenka (路線価, amtlicher Straßenrichtwert) gemäß der 財産評価基本通達 (zaisan hyōka kihon tsūtatsu, Grundsatzrichtlinie zur Vermögensbewertung), 国税庁 (National Tax Agency). Insbesondere die Erbschaftsbewertung fällt strukturell niedriger aus als der Verkehrswert und unterscheidet sich damit entscheidend von der Aktie. Während bei Aktien der Marktwert unmittelbar die Bemessungsgrundlage bildet, kommt bei Immobilien ein eigener amtlicher Bewertungsmaßstab zur Anwendung. Rechnen Sie allerdings damit, dass jahrgangsweise Reformen erfolgen — so etwa die Überarbeitung der Bewertung von Hochhauswohnungen ab 2024. Steuerrecht unter der Prämisse zu gestalten, dass es sich ändert, ist die Handwerksregel des langfristigen Haltens. Für DACH-Anleger ist der Kontrast zur Erbschaftsteuer im Heimatland aufschlussreich: Auch dort gibt es Bewertungsprivilegien für vermietete Objekte, in Japan ist der Bewertungsabschlag jedoch systematisch an einen separaten amtlichen Wertmaßstab geknüpft, nicht nur an einen prozentualen Abschlag.

Liquidität und Transaktionskosten: Zeitachse und Kosten liegen um Größenordnungen auseinander

Aktien werden in Sekunden ausgeführt, die Gebühren liegen üblicherweise unter 0,1 % des Kurswerts. Der Verkauf einer japanischen Immobilie dauert in der Regel drei bis sechs Monate, die Maklerprovision beträgt höchstens 3 % zuzüglich 60.000 Yen (rund 350 EUR, Näherungswert) netto. Hinzu kommen Registersteuer (登録免許税), Grunderwerbsteuer (不動産取得税) und Stempelsteuer (印紙税). Merken Sie sich: Der Unterschied in den Transaktionskosten liegt um Größenordnungen höher. Genau deshalb beurteilt man Immobilien nicht unter der Annahme, jederzeit verkaufen zu können. Bereits in der Kaufphase müssen Sie die Zeitachse bis zum Verkaufsmoment vor Augen haben. Verglichen mit den Kaufnebenkosten in Deutschland, die je nach Bundesland durch die Grunderwerbsteuer bereits zweistellig werden können, sind die japanischen Erwerbsnebenkosten moderat — die Zeitdimension bis zum Verkauf ist dafür der härtere Faktor.

Erträge in JPY und die Funktion als Inflationsabsicherung

Die Erträge aus Immobilien lauten auf JPY. Prüft man über die Statistiken der 日本銀行 (Bank of Japan, BOJ — japanische Zentralbank) den effektiven Wechselkurs und die Preisentwicklung, lässt sich ablesen, dass ein Sachwert in JPY eine natürliche Absicherung gegen die japanische Inflation darstellt. Das ist die strukturelle Bedeutung: einem Portfolio mit Schlagseite zu USD, EUR, SGD oder HKD ein stabiles Ertragsobjekt in JPY hinzuzufügen. Bewertet man in Fremdwährung, sieht das Ergebnis bewegt aus; in der operativen Praxis beruhigt sich die Entscheidung, wenn Sie die Konstruktion auf JPY-Basis in sich schließen. Für Anlegerinnen im Euroraum bedeutet das konkret: Die Währungsschwankung ist keine Betriebsgröße, sondern eine Bewertungsgröße — behandeln Sie sie in der Konsolidierung, nicht in der monatlichen Steuerung. Wer vergleichen möchte, ob das Halten als Direktimmobilie oder über REITs sinnvoller ist, findet in Direktimmobilie und REIT im Vergleich weitere Hinweise.

Wie japanische Immobilien im internationalen Vergleich bewertet werden

Die Frage „Warum Japan?" lässt sich nicht über das Gefühl, sondern über Primärdaten beantworten. Es ist genau der Blickwinkel, der für erfahrene internationale Anleger Bedeutung hat — und der zugleich erklärt, warum Japan in DACH-Portfolios bislang unterrepräsentiert ist: nicht wegen schlechterer Daten, sondern weil die Daten selten in europäischen Vergleichsrahmen präsentiert werden.

Die Bewertung im JLL Global Real Estate Transparency Index

In der aktuellen Ausgabe des JLL Global Real Estate Transparency Index wird Japan der Gruppe „Highly Transparent" zugeordnet. Das heißt: Die Transparenz von Rechtsrahmen, Transaktionsdaten und Governance wird auf internationalem Niveau anerkannt. Die im Vergleich zu Schwellenländer-Immobilien geringe Informationsasymmetrie senkt das Einstiegsrisiko für Anfänger. Auch wir legen Eigentümern mit Hintergrund in der internationalen Aktienanlage zuerst diesen Transparenz-Score vor. Sobald erkennbar wird, dass sich Japan mit dem im eigenen Land vertrauten Bewertungsrahmen messen lässt, verändert sich die Anfangsgeschwindigkeit der Prüfung spürbar. Die aktuelle Platzierung und die Feinheiten der Bewertungsgruppen entnehmen Sie bitte der jeweils veröffentlichten Jahresausgabe.

Die Position im Portfolio, gelesen aus Knight Frank und GPIF

Der Knight Frank Wealth Report erhebt jährlich die Vermögensallokation der UHNWI weltweit. Zählt man Erst- und Zweitwohnsitz sowie Anlageimmobilien zusammen, wird durchgängig berichtet, dass ein erheblicher Teil der UHNWI-Portfolios aus Immobilien besteht. Wer ausschließlich in Aktien investiert und im Vergleich zur globalen Peergroup eine niedrige Immobilienquote aufweist, hat möglicherweise einen strukturellen Opportunitätsverlust. Die exakten Allokationswerte entnehmen Sie bitte direkt der jeweiligen Jahresausgabe. Für konservativ ausgerichtete Anleger im deutschsprachigen Raum ist das ein nützlicher Referenzpunkt: Die typische DACH-Immobilienquote konzentriert sich stark auf den Heimatmarkt, während die internationale Peergroup geografisch breiter streut.

Auch das Verhalten institutioneller Investoren ist ein Anhaltspunkt. Der 年金積立金管理運用独立行政法人 (Government Pension Investment Fund, GPIF — japanischer Staatlicher Pensionsfonds) allokiert im Rahmen alternativer Anlagen auch in inländische Immobilien. Welche Assets eine Institution mit langfristigen Verbindlichkeiten wählt, ist ein Indikator für langfristige Stabilität. Die Allokationsfrage selbst behandeln wir in Trends in der Immobilienallokation vermögender Anleger.

Die Mieten im Großraum Tokio schwanken weniger als Aktien

Der Mietindex für privaten Wohnraum des MLIT zeigt für den Großraum Tokio über einen langen Zeitraum einen moderaten Aufwärtstrend. Die im Vergleich zum Drawdown von Aktien geringe Schwankungsbreite der Mieten wirkt stabilisierend auf das Gesamtportfolio. Wenn Sie die Anlage nicht als Wertsteigerungsobjekt, sondern als Objekt zur Verringerung der Schwankungsbreite einordnen, setzen Sie Ihre Erwartung richtig an. Für Anleger, die aus dem deutschen Markt gewohnt sind, in Wertsteigerungsphasen zu denken, ist genau diese Umstellung der wichtigste mentale Schritt: Der japanische Ertrag entsteht überwiegend aus der Verlässlichkeit des Zahlungsstroms, nicht aus der Preisdynamik.

Warum gerade vermögende Einsteiger beim „ersten Objekt" falsch entscheiden

Gerade wegen der guten Bonität geraten vermögende Einsteiger in andere Fallen als gewöhnliche Anfänger. Wir nennen drei typische Muster, die wir in der Praxis gestoppt haben. Im Unterschied zu Anlegern mit knappem Eigenkapital, deren Fehler die Bank meist selbst korrigiert, wirkt bei bonitätsstarken Kunden kein externer Bremsmechanismus — das ist die eigentliche Gefahr.

Sog zur Vollfinanzierung: Die gute Bonität macht den Exit starr

Finanzinstitute schlagen Vermögenden gern eine Vollfinanzierung vor. Je besser die Bonität, desto eher werden auch Darlehen im dreistelligen Millionen-Yen-Bereich ohne Eigenkapital genehmigt. Doch in einer Phase steigender Zinsen wird der Cashflow dünn und der Verkaufsgewinn schrumpft. Die 金融庁 (Financial Services Agency, FSA — japanische Finanzaufsicht) warnt in ihren Erhebungen zu Apartmentdarlehen fortlaufend vor Überfinanzierung. Wir empfehlen, mit Objekten zu beginnen, die sich in einem Rahmen von 60 bis 70 % LTV darstellen lassen. Hebel ist ein Werkzeug des Vermögensaufbaus, doch es gibt kaum einen rationalen Grund, ihn im ersten Zug bis an die Grenze auszureizen. Im Vergleich zur deutschen Praxis, wo Banken bei Kapitalanlageobjekten typischerweise ohnehin Eigenkapital verlangen, ist die japanische Bereitschaft zur Vollfinanzierung für bonitätsstarke Kunden ungewohnt großzügig — und genau deshalb gefährlich.

Steueroptimierung als Selbstzweck: Lagekompromisse aus Abschreibungsgier

Die Verringerung des zu versteuernden Einkommens durch Abschreibung ist ein starkes Instrument. Wird die Steuerersparnis aber zum Zweck, greift man nach Lagen, die im Exit Mühe bereiten — etwa alte Holzbauten in ländlichen Regionen. Die Steuerersparnis ist ein Nebenprodukt und hängt vom Einkommen aus der Haupttätigkeit ab. Schwankt dieses, schwankt auch der Steuervorteil. Bitte betrachten Sie ihn nicht als fixe Größe wie den Kupon einer Anleihe. Ein Kompromiss bei der Lage wirkt über Jahrzehnte nach. In der Praxis gilt: Je größer der Steuereffekt eines Objekts, desto größer regelmäßig auch der Abschlag beim Exit. Anleger aus dem deutschsprachigen Raum kennen diesen Mechanismus aus den geschlossenen Fondsmodellen der Vergangenheit — die Lehre ist dieselbe: Ein Investment, das ohne den Steuereffekt nicht trägt, trägt auch mit ihm nicht dauerhaft.

Der Direkteinstieg mit einem großen Stahlbetonobjekt: Klumpenrisiko und unterschätzte Betriebsanforderungen

Die Wahl „von Anfang an ein ganzes Stahlbetongebäude" ist umso verlockender, je besser die Bonität. Doch mehrere hundert Millionen Yen auf ein einziges Objekt zu konzentrieren, entspricht bei Aktien einer Einzelwertkonzentration. Hinzu kommt, dass ein Stahlbetonobjekt in Verwaltung, Instandhaltung und Mieterbetreuung anspruchsvoll ist und die Größenordnung, die ein Einsteiger lernend bewältigen kann, leicht übersteigt. Die Stufe, auf der man mit einer Eigentumswohnung oder einem kleinen Gesamtobjekt Erfahrung sammelt, sollte man nicht überspringen. Wir wiederholen die Konstruktion „das erste Objekt zum Lernen, das zweite als eigentliches Ziel" auch gegenüber UHNWI-Eigentümern regelmäßig.

In welchem Gefäß Sie das erste Objekt halten: Eigentumswohnung, Gesamtobjekt oder Geschäftshaus

Entscheiden Sie die Wahl des Gefäßes nicht nach Kapitalkraft, sondern nach Betriebsanforderung. Auch wenn Sie als vermögende Person die finanzielle Kraft besitzen, gleich ein Geschäftshaus zu erwerben, wachsen der Blick für Objekte und das Betriebs-Know-how nur mit der Zahl der Käufe. Wir stellen die Charakteristik der drei Kategorien nebeneinander. Anders als im deutschen Markt, wo das Mehrfamilienhaus im Streubesitz der Regelfall des privaten Kapitalanlegers ist, ist in Japan die einzelne Eigentumswohnung (区分マンション, kubun manshon) der übliche Einstieg — mit entsprechend anderer Risikoverteilung.

Kategorie	Wie sich das Leerstandsrisiko zeigt	Spielraum und Anspruch im Betrieb	Liquidität	Eignung als erstes Objekt
Eigentumswohnung (kubun manshon)	Konzentriert sich auf eine Einheit. Beim Auszug fällt der Ertrag auf null	Die Gebäudeverwaltung übernehmen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Der Spielraum ist klein, der Aufwand ebenfalls	Hoch. Leicht zu Geld zu machen	Hoch. Man lernt den Markt und behält die Verkaufsoption
Gesamtobjekt: Apartmenthaus oder Wohnanlage	Streut sich über die Zahl der Einheiten. Steht eine leer, tragen die übrigen den Ertrag	Miethöhe und Modernisierung bestimmen Sie selbst, tragen dafür aber auch die gesamte Verantwortung	Mittel. Der Käuferkreis ist begrenzt	Bei kleinem Zuschnitt möglich. Große Stahlbetonobjekte besser ab dem zweiten Kauf
Geschäftshaus	Konjunkturabhängig. Steht es leer, findet sich schwer ein Nachmieter	Erfordert Kenntnisse in Standortanalyse, Mieterakquise und Vertragsrecht	Eher niedrig. Auch die Kreditprüfung fällt strenger aus	Niedrig. Sinnvoll erst nach Erfahrung im Wohnsegment

Geschäftshäuser mit hohem Mietniveau haben bei Vollvermietung eine große Ertragswirkung; ein gutes Objekt in zentraler Lage kann mit langfristigen Mietern hohe Erträge erzeugen. Doch sobald das Geschäft des Mieters von der Konjunktur getroffen wird, führt das unmittelbar zu Mietminderung oder Auszug. Diesen Schwierigkeitsgrad müssen Sie beim ersten Objekt nicht auf sich nehmen. Mit einer Eigentumswohnung den Markt lernen, mit einem kleinen Gesamtobjekt den Betrieb beherrschen und dann zum Geschäftshaus weitergehen — diese Reihenfolge ist im Ergebnis der kürzeste Weg.

Die Entscheidungsachse Lage: dreischichtige Prüfung und der Umgang mit Gebietstypen

Das Gebäude können Sie ändern, die Lage nicht. Wir betrachten die Lage überlagert in drei Zeithorizonten: kurz-, mittel- und langfristig. Auf dieser Grundlage entscheiden wir, welchen Charakter wir anstreben — Zentrumslage, Stadtentwicklungsgebiet oder regionale Kernstadt. Anders als in Deutschland, wo Mietspiegel und Bodenrichtwerte flächendeckend vergleichbar publiziert werden, verlangt der japanische Markt, dass Sie drei getrennte amtliche Quellen selbst übereinanderlegen.

Die dreischichtige Prüfung aus Bahnhofsentfernung, Entwicklungsplan und Bevölkerungsdynamik

Die erste Schicht ist die Entfernung zum Bahnhof. Sieben Gehminuten oder weniger sind ein brauchbarer Richtwert. Die zweite Schicht sind die Stadtentwicklungs- und Standortoptimierungspläne der Kommune, die das Grundgerüst des Viertels in zehn Jahren zeigen. Die dritte Schicht ist die Bevölkerungsprojektion des 国立社会保障・人口問題研究所 (National Institute of Population and Social Security Research, IPSS — japanisches Nationales Institut für Bevölkerungs- und Sozialversicherungsforschung), die den Verlauf der Nachfrage selbst abbildet. Objekte, bei denen alle drei Schichten dasselbe Vorzeichen tragen, sind selten. Wenn Sie ein Objekt bewusst kaufen, bei dem sie nicht übereinstimmen, halten Sie schriftlich fest, welche Schicht fehlt — das erleichtert später die Exit-Entscheidung erheblich.

Wie Sie Zentrumslagen, Entwicklungsgebiete und regionale Kernstädte einsetzen

Gebietstyp	Was Sie anstreben	Wesentliche Risiken	Was Sie vor dem Kauf prüfen
Zentrumslage (23 Bezirke Tokios, Zentrum von Osaka und Nagoya)	Wertstabilität und geringes Leerstandsrisiko	Hohe Erwerbskosten, entsprechend niedrigere Rendite	Ob die Nettorendite Tilgung und Kosten deckt
Stadtentwicklungsgebiet	Künftige Wertsteigerung durch die Veränderung des Viertels	Bis der Plan greift, vergeht Zeit, der Zwischenstand bleibt unklar	Fortschritt und Ansiedlungsstand in den Stadtplanungsunterlagen der Kommune
Gute Lage in einer regionalen Kernstadt	Vergleichsweise hohe Rendite bei geringem Kapitaleinsatz	Bevölkerungsrückgang und Nachfrageschwäche, im Exit begrenzter Käuferkreis	Bevölkerungsdynamik, frequenzbringende Einrichtungen wie Universitäten und Kliniken, Ansiedlung von Unternehmen

In regionalen Kernstädten wie Sapporo, Sendai, Hiroshima oder Fukuoka schreitet die Stadtentwicklung voran, und es gibt Gebiete, in denen mit der Verbesserung der städtischen Funktionen eine Wertsteigerung zu erwarten ist. Weil regionale Objekte im Preis moderater sind, fällt die Bruttorendite im Verhältnis zur Miete leichter höher aus, was den Aufbau von Mitteln für Sondertilgungen oder die nächste Investition erleichtert. Ob sich im Exit ein Käufer findet, wird jedoch von der Bevölkerungsdynamik bestimmt. Für vermögende Einsteiger ist es realistisch, zunächst in einer soliden, zentralen Toplage Erfahrung zu sammeln und mit einem Teil des Portfolios in Entwicklungsgebiete oder aussichtsreiche Regionen zu allokieren. Der Vergleich zum DACH-Raum hilft: Was dort B-Städte wie Leipzig oder Graz sind, entspricht in Japan diesen Kernstädten — mit dem wichtigen Unterschied, dass die demografische Kurve in Japan insgesamt steiler abwärts zeigt.

Wie Sie Gebäude und Ertragsstruktur nachrechnen

Nach der Eingrenzung über die Lage folgt die Nachrechnung von Gebäude und Zahlen. Hier lässt sich nicht nach Gefühl, sondern anhand von Unterlagen und Berechnung urteilen. Anders als bei einem Aktienresearch, in dem Sie auf geprüfte Abschlüsse zugreifen, müssen Sie sich die Datengrundlage bei Immobilien selbst zusammenstellen.

Gebäude: der neue Erdbebenstandard vom Juni 1981 und der Instandhaltungsplan

Beim Gebäude setzen wir unter Berücksichtigung von 建築物の耐震化 (Erdbebenertüchtigung von Bauwerken), 国土交通省 (MLIT) den neuen Erdbebenstandard (新耐震基準, shin taishin kijun) ab Juni 1981 als Mindestbedingung an. Bei einer Eigentumswohnung prüfen Sie den Zustand der Eigentümergemeinschaft und die Höhe der Instandhaltungsrücklage, bei einem Gesamtobjekt die Instandhaltungshistorie und den langfristigen Instandhaltungsplan. Ein Gebäude ist ein Vermögenswert, der mit der Zeit verschleißt. Ob ein Instandhaltungsplan gezeichnet werden kann, entscheidet unmittelbar über die Ertragskraft in zehn Jahren. Für Anleger aus dem deutschsprachigen Raum ist der Erdbebenstandard das prägnanteste Beispiel für ein Japan-spezifisches Prüfkriterium, das im Heimatmarkt schlicht nicht existiert — es ist kein Komfortmerkmal, sondern ein hartes Ausschlusskriterium, das auch die Finanzierbarkeit und den späteren Käuferkreis bestimmt.

Ertragsstruktur: nicht auf die Bruttorendite, sondern auf den Cashflow vor Steuern schauen

Die Bruttorendite ist ein Orientierungswert am Eingang. In der Praxis entscheiden wir anhand des Cashflows vor Steuern nach Abzug von Leerstand, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grund- und Stadtplanungssteuer, Versicherung und Zinsen. Die Abweichung zwischen Brutto und Netto beträgt nach unserer Praxiserfahrung nicht selten zwei bis drei Prozentpunkte. Ein Objekt mit 6 % brutto liegt netto häufig bei 3 bis 4 %, eines mit 5 % brutto bei 2 bis 3 % — und wenn Sie darauf noch die Zinsen legen, wird der verbleibende Cashflow noch dünner. Wer die im Exposé genannte Rendite unmittelbar vergleicht, entscheidet falsch. Der Unterschied zur in Deutschland üblichen Angabe des Faktors (Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettomiete) liegt darin, dass die japanische Bruttorendite die Bewirtschaftungskosten gar nicht erst herausrechnet — sie ist damit systematisch optimistischer als das, was Sie gewohnt sind.

Due Diligence vor dem Kaufangebot in drei Richtungen: Recht, Physis, Zahlen

Bevor Sie den Kauf beschließen, prüfen Sie aus drei Richtungen. Rechtlich: Grundbuch, Hypotheken, Grenzen, Sach- und Rechtsmängel. Physisch: Inspektion, Erdbebensicherheit, Instandhaltungshistorie. Wirtschaftlich: erwartete Rendite, Leerstandsquote und Kostenquote, überprüft mit dem Blick eines Dritten. Bei der ersten Investition wird das Urteil sowohl durch Erwartung als auch durch Unsicherheit weich. Schieben Sie deshalb einen Arbeitsschritt ein, in dem ein Fachteam mit nüchternem Blick verifiziert. Der hier erstellte Wirtschaftlichkeitsplan bildet zugleich die Grundlage des Geschäftsplans, den Sie beim Finanzinstitut einreichen. Wer die vor dem Kauf zu prüfenden Punkte systematisch nachvollziehen möchte, liest ergänzend Umfassender Leitfaden für Immobilieninvestitionen mit hohem Vermögen.

Wie Sie Eigenkapital und Finanzierung zusammensetzen: Gerade Vermögende halten den LTV niedrig

Hebel wirkt nach oben und nach unten gleich stark. Die Handwerksregel lautet, ihn von Anfang an auf ein Niveau zu begrenzen, das auch dann trägt, wenn die Zinsen steigen oder die Miete unter die Annahme fällt.

LTV von 60 bis 70 % und eine Barreserve für sechs bis zwölf Monatsraten

Wir empfehlen, etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen und in einem Rahmen von 60 bis 70 % LTV zu beginnen. Setzen Sie 100 Millionen Yen (rund 590.000 EUR, Näherungswert) in bar vollständig ein, können Sie nur ein Objekt für 100 Millionen Yen kaufen; begrenzen Sie das Eigenkapital dagegen auf 50 Millionen Yen (rund 295.000 EUR, Näherungswert), bleibt der Rest für ein weiteres Objekt oder als Instandhaltungsreserve. Je höher jedoch die Verschuldung, desto geringer die Widerstandsfähigkeit gegen Zinsanstieg und Mietrückgang.

Halten Sie darüber hinaus auch nach dem Kauf Einlagen vor, die sechs bis zwölf Monatsraten samt Nebenkosten decken. Immobilien sind illiquide und brauchen Zeit bis zur Versilberung. Bargeld, das Ihnen bei einer plötzlichen Instandsetzung oder einem längeren Leerstand den überhasteten Verkauf erspart, schützt im Ergebnis den Exitpreis. Ob durch diesen Kauf Ihr liquides Vermögen übermäßig sinkt und ob die Immobilienquote am Gesamtvermögen zu stark verzerrt, sollten Sie ebenfalls vor dem Kaufangebot bilanzieren.

Offenlegung des Vermögenshintergrunds und Aufbau der Bankbeziehung

Bei hohen Finanzierungen wie bei Gesamtobjekten prüfen Banken detailliert bis zum „Vermögenshintergrund" (資産背景, shisan haikei) der Kreditnehmerseite. Sie wollen sehen, ob im Fall eines Zahlungsausfalls eine Verwertung aus anderem Vermögen möglich ist. Bereiten Sie die Offenlegung Ihrer Finanzlage einschließlich Aktien, Einlagen und gehaltener Immobilien auf, halten Sie Vermögens- und Einkommensnachweise bereit und versetzen Sie sich in die Lage, in einem Investitionsplan zu erklären, warum Sie in dieses Objekt investieren, wie Sie es betreiben und wie Sie zurückzahlen.

Aus Sicht der Bank wirkt jemand mit Betriebserfahrung, und sei sie klein, vertrauenswürdiger als jemand mit Vermögen, aber ohne jede Immobilienerfahrung. Beginnen Sie zunächst in einer Größenordnung ohne Überforderung und bauen Sie eine Historie aus Tilgung und Bewirtschaftung auf — die nächste Kreditverhandlung wird dadurch leichter. Wer bereits eine Beziehung zu einer Hausbank oder zu Private Bankern hat, sollte diese Beziehung auf Immobilien ausdehnen. Die Finanzierungskonditionen entscheiden sich aus der Kraft des Objekts und der Erklärungsfähigkeit des Kreditnehmers gleichermaßen. Für Beratung zur Ausgestaltung der Finanzierungsbedingungen nutzen Sie gerne das kostenfreie Erstgespräch von INA&Associates.

Privat oder über eine Gesellschaft kaufen: die Wahl des Gefäßes bis zur Nachfolge gedacht

Ob Sie als Privatperson oder über eine Gesellschaft erwerben, verändert nicht nur die Steuerlast, sondern auch die Form der Nachfolge. Wenn absehbar ist, dass Sie ab einer gewissen Größenordnung fortsetzen, ist die Gesellschaft schon beim ersten Kauf eine vernünftige Wahl. Anders als in Deutschland, wo die vermögensverwaltende GmbH mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung ein etabliertes Standardmodell ist, ist die japanische Immobiliengesellschaft (資産管理会社, shisan kanri gaisha) steuerlich weniger privilegiert — der Vorteil liegt hier stärker in Nachfolge und Einkommensverteilung als in einer Steuerbefreiung.

Streitpunkt	Erwerb als Privatperson	Erwerb über eine Gesellschaft
Steuersatz	Durch die Progression von Einkommen- und Einwohnersteuer steigt der Grenzsteuersatz leicht an	Es gilt die Kategorie des effektiven Körperschaftsteuersatzes
Behandlung von Verlusten	Der Vortragszeitraum ist kurz	Verlustvorträge sind zehn Jahre lang möglich
Abschreibung	Der Zeitpunkt der Verbuchung ist nicht wählbar	Die Verbuchung ist zum gewählten Zeitpunkt möglich
Verteilung der Einkünfte	Konzentriert sich auf die Person selbst	Über Geschäftsführervergütungen verteilbar; auch die Bestellung von Familienmitgliedern als Organe ist gestaltbar
Nachfolge	Es muss die Immobilie selbst geteilt werden	Die Teilung und Übertragung gelingt leichter in Form von Anteilen
Kosten	Weder Gründungskosten noch Aufwand für Jahresabschluss und Erklärung	Zusätzlich zu den Gründungskosten entsteht jährlicher Verwaltungsaufwand für Abschluss und Erklärung

Solange der Umfang klein ist, kann es sein, dass sich die Vorteile der Gesellschaft gegenüber den Kosten nicht rechnen. Ausgangspunkt ist der Vergleich zwischen dem effektiven Körperschaftsteuersatz, den Sie über 税制 (Steuerpolitik), 財務省 (Ministry of Finance, MOF — japanisches Finanzministerium) nachvollziehen können, und dem Grenzsteuersatz aus Einkommen- und Einwohnersteuer der Privatperson. Die Voraussetzungen des Verlustvortrags finden Sie in Tax Answer Nr. 5762 (Verlustvortrag), 国税庁 (National Tax Agency). Zu welchem Zeitpunkt die Gesellschaftsgründung sinnvoll ist, hängt von Vermögensgröße, Haltedauer und Nachfolgeplanung ab — arbeiten Sie deshalb bereits vor der Objektentscheidung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater zusammen.

Exit und Menschen: drei Szenarien und die Wahl der Partner

Vor dem Kauf den Exit zeichnen und die Partner bestimmen, die bis dorthin mitlaufen. Diese beiden Punkte entscheiden am Ende über Erfolg oder Misserfolg des ersten Objekts.

Zeichnen Sie den Exit in drei Szenarien: fünf Jahre, zehn Jahre, Erbfall

Zeichnen Sie den Exit vor dem Kauf auf drei Wegen: Verkauf nach fünf Jahren, Verkauf nach zehn Jahren, Vererbung und Übergabe. In jedem Fall ändern sich Veräußerungssteuer, Erbschaftsbewertung und Betriebskontinuität. Bei einem Objekt, für das sich kein Exit zeichnen lässt, ist auch die Entscheidung gegen den Kauf rational. Setzen Sie den Erbfall als Exit, nutzen Sie die Struktur, dass die rosenka-Bewertung unter dem Verkehrswert liegt; übermäßige Steuersparkonstruktionen ohne substanzielle Bewirtschaftung bergen jedoch das Risiko der Aberkennung durch die Finanzverwaltung. Die Überlegungen zum Verkaufszeitpunkt haben wir in Exit-Strategie und Verkaufszeitpunkt bei der Immobilienanlage geordnet.

Makler, Verwalter, Steuerberater und Anwalt wählen Sie nach dem Prinzip „jinzai"

Wir schreiben nicht 人材 (jinzai, „Humanmaterial"), sondern 人財 (jinzai, „Menschen als Vermögen"). Denn was über Erfolg oder Misserfolg des ersten Objekts entscheidet, sind die Partner. Der Makler bestimmt die Qualität der Objektinformation. Große Transaktionen für Vermögende und nicht öffentlich ausgeschriebene Off-Market-Objekte bewegen sich häufig über Netzwerke und Vertrauensbeziehungen; die Summe des alltäglichen Austauschs ist der Zugang zur Information. Die Verwaltungsgesellschaft prägt die zehn Jahre nach dem Kauf und trägt die Praxis von der Mietersuche über den Mieteinzug bis zur Abrechnung beim Auszug.

Die Steuerberatung begleitet von der Simulation der Eigentümerstruktur vor dem Kauf über Abschreibung und Verlustverrechnung bis zur Nachfolgeplanung. Die Anwaltschaft wirkt bei der rechtlichen Prüfung des Kaufvertrags, der Klärung der Rechtsverhältnisse, der Vertragsgestaltung mit Mietern sowie beim Vermögensschutz einschließlich Treuhand und Testament mit. Zur Beurteilung des Gebäudezustands kommen Architektinnen und Immobiliensachverständige hinzu. Bei der Auswahl gelten drei Maßstäbe: Gibt es Erfahrung mit Mandaten vermögender Kunden? Ist die Reaktion schnell? Werden ungünstige Informationen von sich aus zuerst offengelegt? Gute Partner wählen langfristiges Vertrauen vor der kurzfristigen Provision. Nehmen Sie als Maßstab, ob Sie auch in zehn Jahren noch mit derselben Runde arbeiten.

Fazit: Fünf Missverständnisse, die Sie vor dem ersten Objekt ausräumen sollten

Wenn vermögende Immobilien-Einsteiger beim ersten Objekt ins Zweifeln geraten, kehren Sie zu den folgenden fünf Punkten zurück. Es sind die Inhalte, die wir im Erstgespräch immer wieder vermitteln.

Die Rendite ist keine umgerechnete Aktienrendite. Die Bruttorendite einer Immobilie ist nur dann aussagekräftig, wenn Sie Hebel, Steuerrecht und Wertschwankung mitbetrachten.
Steuerersparnis ist ein Nebenprodukt, kein Ziel. Die Verlustverrechnung auf Grundlage der 不動産所得 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), 国税庁 (National Tax Agency) ist wirkungsvoll, doch als Selbstzweck verzerrt sie die Objektauswahl.
Die Vollfinanzierung ist eine Option, keine Voreinstellung. Wo sie einsetzbar ist, ist sie wirksam, doch prüfen Sie sie jedes Mal aus den drei Blickwinkeln Zins, Exit und Cashflow.
Wichtiger als „Eigentumswohnung oder Gesamtobjekt" sind Lage und Verwaltung. Die Objektkategorie ist ein Mittel; über die langfristige Rendite entscheiden Lage und Verwaltungsqualität.
Mit dem Kauf ist es nicht getan — Immobilien sind ein Betriebsgeschäft. Sie brauchen die Bereitschaft, Mieterbetreuung, Instandhaltung und Steuerarbeit über Jahrzehnte fortzuführen. Die Summe der monatlichen Betriebsentscheidungen erzeugt die endgültige Rendite.

Prüfen Sie darüber hinaus unmittelbar vor dem Kauf die Due Diligence zu Recht, Physis und Zahlen, die Bestandsaufnahme des gesamten Vermögensportfolios, die Frage nach der Gesellschaftsstruktur sowie die Aufstellung Ihres Fachteams. Wenn die drei Punkte „dieses Objekt kann ich betreiben", „der Finanzierungsplan ist ohne Überforderung" und „es gibt Partner, die mich tragen" zusammenkommen, ist der Zeitpunkt für das erste Objekt gekommen. Wer die Entwicklung der Entscheidungsachse für das erste Objekt gemeinsam angehen möchte, wendet sich gerne an INA&Associates.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist bei ausreichendem Finanzvermögen rationaler: Barkauf oder Finanzierung?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Antwort verändert sich mit Zins, geplanter Haltedauer, Erbszenario und Währungsrisiko. Wir empfehlen, von einem Rahmen mit 60 bis 70 % LTV auszugehen und Elastizität für den Exit zu bewahren. Wenn Sie auch nach dem Kauf Bargeld in Höhe von sechs bis zwölf Monatsraten samt Nebenkosten vorhalten, überstehen Sie auch unerwarteten Leerstand oder Instandsetzungen. Für Anleger aus dem Euroraum kommt hinzu, dass ein japanisches Darlehen in JPY zugleich als natürliche Währungsabsicherung des Objekts wirkt — ein Argument, das gegen den vollständigen Barkauf spricht.

Ist eine Eigentumswohnung in Tokio als erstes Objekt richtig?

Als Einstieg für Anfänger ist das rational. Sie ist liquide, die Gebäudeverwaltung ist vergleichsweise standardisiert, und die Option des Verkaufs bleibt leicht erhalten. Allerdings ist die Bruttorendite niedrig und der Steuereffekt begrenzt. Berücksichtigen Sie zudem, dass sich das Leerstandsrisiko auf eine einzige Einheit konzentriert, und prüfen Sie mit der dreischichtigen Lageprüfung die Nachfrage selbst.

Worauf muss ich achten, wenn ich zur Nachlassgestaltung kaufe?

Sie nutzen die Struktur, dass die rosenka-Bewertung nach der Bewertungsrichtlinie zur 相続税 (Erbschaftsteuer), 国税庁 (National Tax Agency) unter dem Verkehrswert liegt; bei übermäßigen Steuersparkonstruktionen besteht jedoch das Risiko der Aberkennung. Voraussetzung ist eine substanzielle Bewirtschaftung. Da zudem Reformen erfolgen — wie die Überarbeitung der Bewertung von Hochhauswohnungen ab 2024 —, gestalten Sie unter der Prämisse, dass sich das Steuerrecht ändert.

An welche Fachleute wende ich mich zuerst?

Wir empfehlen, noch vor dem Makler, der Ihnen Objekte zeigt, eine Immobilienberatung, deren Interessen vom Objektverkauf getrennt sind, sowie eine Steuerberatung zu konsultieren. Denn die Entscheidung, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft erwerben, lässt sich nach der Objektentscheidung nur noch mit hohen Wechselkosten ändern. Danach ist es praxisgerecht, Anwaltschaft, Architektur und Bankbetreuung schrittweise in das Team aufzunehmen.

Zur Beratung durch Fachleute

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, die den Entscheidungsrahmen für vermögende Immobilien-Einsteiger bei der Prüfung japanischer Immobilien systematisiert, und stellt weder eine Anlageempfehlung für ein bestimmtes Objekt noch eine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzierungsbezogene Beratung dar. Die endgültige Anwendung des Mietrechtsgesetzes, des Baustandardgesetzes, des Erbschaftsteuergesetzes und des Einkommensteuergesetzes wird je nach Eigentumsform, Belegenheit, Größe und Wohnform des Einzelfalls unterschiedlich behandelt. Lesen Sie unter der Voraussetzung weiter, dass Sie in der Umsetzungsphase vorab bei den jeweils qualifizierten Fachleuten — Steuerberatung, Rechtspflege im Registerwesen, Architektur, Bankbetreuung — Rücksprache nehmen. Da das Anlageergebnis stark von Marktlage, Objektindividualität und Betriebsorganisation abhängt, bitten wir zugleich um Verständnis, dass die bloße Übertragung des hier dargestellten Rahmens nicht zwangsläufig zu gleichen Ergebnissen führt. Treffen Sie Ihre Entscheidungen in eigener Verantwortung und im Gespräch mit den beteiligten Fachleuten.