En mars 2022, le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a publié le « prix de référence » (Kōji Kakaku). Le prix de référence entretient une relation indissociable avec les transactions immobilières et constitue une donnée à laquelle doivent prêter attention toutes les personnes envisageant des transactions foncières. Cette fois, nous expliquons en détail le mécanisme du prix de référence en tant qu'indicateur permettant de juger du prix approprié des terrains, ainsi que les chiffres et les tendances annoncés en 2022.
Qu'est-ce que le prix de référence ?
Le prix de référence est le prix par mètre carré de terrains de référence au 1er janvier de chaque année, publié par le Comité d'évaluation foncière du ministère. Il sert d'indicateur de prix approprié pour les transactions foncières et de critère de référence pour les évaluations immobilières.
Comment le prix de référence est-il déterminé ?
Le Comité d'évaluation foncière sélectionne des terrains de référence dans les zones de planification urbaine, et des experts immobiliers mandatés effectuent l'évaluation. Comme le prix est déterminé en supposant un terrain non bâti, l'existence effective de bâtiments n'a aucune influence sur le prix.
Quels changements révèle l'annonce des prix de référence 2022 ?
Première hausse en deux ans de la moyenne nationale toutes vocations confondues
Les prix de référence 2022 ont enregistré une hausse de +0,6 % par rapport à l'année précédente en moyenne toutes vocations confondues, repassant en territoire positif pour la première fois en deux ans. Dans les trois grandes aires métropolitaines, on observe une tendance à la reprise avec +0,5 % pour les zones résidentielles et +0,7 % pour les zones commerciales. Le nombre de préfectures ayant connu une hausse des prix de référence des zones résidentielles est passé à 20, soit plus que l'année précédente. Les places 1 à 10 du classement des taux de variation des zones résidentielles sont monopolisées par Hokkaidō, illustrant la flambée de la demande à Hokkaidō, et particulièrement à Sapporo.
Le centre-ville révèle des contrastes selon les zones
Alors qu'une tendance à la reprise s'observe à l'échelle nationale, les zones commerciales des arrondissements centraux de Tokyo (Chiyoda, Chūō, Minato) continuent à enregistrer des baisses. Les causes sont l'augmentation des bureaux vacants liée à la diffusion du télétravail et la fermeture d'établissements de restauration. À l'inverse, la diffusion du télétravail entraîne une hausse des zones résidentielles dans la banlieue de Tokyo (ville d'Urayasu, ville de Yokohama, divers lieux de la préfecture de Chiba), et la tendance à la migration vers les banlieues se reflète dans les chiffres.
À quoi les propriétaires immobiliers doivent-ils désormais prêter attention ?
Les prix fonciers ont de fortes chances de revenir aux niveaux d'avant-Corona
Les effets du Covid étant temporaires, et les sites touristiques nationaux ainsi que les opérations de redéveloppement urbain s'activant, la tendance à la hausse des prix fonciers devrait se poursuivre. Des opérations majeures comme le grand développement autour de l'Imperial Hotel ou l'Exposition universelle d'Osaka 2025 sont autant d'événements qui tireront les prix fonciers vers le haut.
Flambée des prix des appartements et impact sur les droits de succession
La demande des ménages aisés et des couples à double revenu (power couples) fait flamber les prix des appartements. La hausse des prix fonciers se traduit par une valorisation patrimoniale, mais elle influe également sur la valeur de référence routière (Rosenka) qui sert de base aux droits de succession, ce qui rend nécessaire de revoir le système de gestion patrimoniale. En excluant la période Covid, les prix sont en hausse depuis environ neuf années consécutives, ce qui exige une analyse précise du moment opportun pour vendre.
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Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre le prix de référence et la valeur de référence routière (Rosenka) ?
Le prix de référence est un indicateur des transactions foncières publié chaque année en mars par le ministère, tandis que la valeur de référence routière est fixée par l'Agence nationale des impôts à environ 80 % du prix de référence pour le calcul des droits de succession et de donation.
Pourquoi les prix fonciers à Hokkaidō sont-ils élevés ?
Les principales causes sont l'augmentation de la demande de migration liée à la diffusion du télétravail et la concentration sur Sapporo. La situation où la demande de logements dépasse l'offre de construction se prolonge.
Comment ont évolué les prix fonciers après 2022 ?
La tendance haussière nationale s'est poursuivie après 2023, et un niveau élevé est maintenu en particulier dans les trois grandes aires métropolitaines. Grâce à la reprise de la demande des touristes étrangers et au redéveloppement urbain, la reprise s'est également accélérée dans les zones commerciales.
