2022년 3월에 일본 국토교통성이 「공시 가격」을 발표했습니다. 공시 가격은 부동산 거래와 떼려야 뗄 수 없는 관계이며, 토지 매매를 검토하고 있는 사람이 주목해야 할 데이터입니다. 이번에는 토지의 적정 가격을 판단하는 지표가 되는 공시 가격의 구조와, 2022년 발표된 수치·경향을 자세히 해설합니다.
공시 가격이란 무엇인가?
공시 가격이란 국토교통성의 토지감정위원회가 매년 1월 1일 시점의 표준지 1㎡당 가격을 공시하는 것입니다. 토지 거래의 적정 가격 지표로 기능하며, 부동산 감정의 기준이 되기도 합니다.
공시 가격은 어떻게 결정되는가?
토지감정위원회가 도시계획구역 내에서 표준지를 선정하고, 위탁받은 부동산 감정사가 평가를 실시합니다. 나대지를 전제로 가격이 결정되기 때문에 실제로 건물이 존재하더라도 가격에 영향을 주지 않습니다.
2022년 공시 가격 발표에서 드러난 변화는 무엇인가?
2년 만에 전국 전 용도 평균이 상승
2022년 공시 가격은 전 용도 평균이 전년 대비 +0.6%로 2년 만에 플러스로 전환되었습니다. 3대 도시권에서는 주택지 +0.5%, 상업지 +0.7%로 회복 경향을 보이고 있습니다. 주택지 공시 가격이 상승한 것은 20개 도도부현으로 작년보다 증가했습니다. 주택지 변동률 1~10위는 홋카이도가 독점할 정도로, 홋카이도 특히 삿포로의 수요가 급등하고 있습니다.
도심부는 지역에 따라 명암이 갈린다
전국적인 회복 경향과는 반대로, 도쿄 도심의 지요다·주오·미나토구의 상업지는 여전히 하락이 계속되고 있습니다. 재택근무 보급에 따른 사무실 공실 증가와 음식점 폐업이 원인입니다. 반대로 재택근무 확산으로 도쿄 교외(우라야스시·요코하마시·지바현 각지)에서는 주택지가 상승하여, 교외 이주의 흐름이 수치로 나타나고 있습니다.
부동산 오너가 앞으로 주의해야 할 것은?
지가는 코로나 이전 수준까지 회복할 가능성이 높다
코로나의 영향은 일시적인 것이며, 국내 관광지나 도시 재개발이 활발해지고 있는 점에서 향후 지가는 상승 경향이 계속될 것으로 보입니다. 데이코쿠 호텔 주변의 대규모 개발이나 2025년 오사카 만박 등, 지가를 끌어올리는 이벤트가 예정되어 있습니다.
맨션 가격의 급등과 상속세에의 영향
부유층이나 맞벌이 세대(파워 커플)의 수요로 맨션 가격이 급등하고 있습니다. 지가 상승은 자산 가치 향상으로 이어지지만, 상속세의 기준이 되는 노선가에도 영향을 주기 때문에 관리 체제의 재검토가 필요합니다. 코로나를 제외하면 약 9년 연속으로 상승하고 있기 때문에, 매각 타이밍의 정밀 검토가 요구됩니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
공시 가격과 노선가는 무엇이 다릅니까?
공시 가격은 국토교통성이 매년 3월에 발표하는 토지 거래의 지표이며, 노선가는 국세청이 상속세·증여세 계산을 위해 공시 가격의 약 80%를 기준으로 설정하는 것입니다.
홋카이도의 지가가 높은 이유는 무엇입니까?
재택근무 보급에 따른 이주 수요 증가와 삿포로로의 일극집중이 주요 원인입니다. 주택 수요가 건축 공급을 웃도는 상황이 계속되고 있습니다.
2022년 이후의 지가는 어떻게 되었습니까?
2023년 이후에도 전국적인 상승 경향이 계속되어, 특히 3대 도시권에서는 높은 수준이 유지되고 있습니다. 인바운드 수요의 회복과 도시 재개발에 의해 상업지에서도 회복이 가속되었습니다.
