En marzo de 2022, el Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón anunció el «precio de referencia» (Kōji Kakaku). El precio de referencia mantiene una relación inseparable con las transacciones inmobiliarias y es un dato al que deben prestar atención quienes consideran transacciones de terrenos. En esta ocasión explicamos en detalle el mecanismo del precio de referencia como indicador para juzgar el precio justo de los terrenos, así como las cifras y tendencias publicadas en 2022.
¿Qué es el precio de referencia?
El precio de referencia es el precio por metro cuadrado de los terrenos estándar al 1 de enero de cada año, publicado por la Comisión de Tasación de Terrenos del Ministerio. Funciona como indicador de precio justo en las transacciones de terrenos y sirve también como criterio para las tasaciones inmobiliarias.
¿Cómo se determina el precio de referencia?
La Comisión de Tasación de Terrenos selecciona terrenos estándar dentro de las áreas de planificación urbana, y los tasadores inmobiliarios encargados realizan la evaluación. Como el precio se determina presuponiendo un terreno sin edificar, la existencia real de edificios no afecta al precio.
¿Qué cambios revela el anuncio de los precios de referencia 2022?
La media nacional para todos los usos sube por primera vez en dos años
El precio de referencia 2022 registró una subida del +0,6 % interanual en la media de todos los usos, volviendo a terreno positivo por primera vez en dos años. En las tres grandes áreas metropolitanas se observa una tendencia de recuperación con +0,5 % en zonas residenciales y +0,7 % en zonas comerciales. El número de prefecturas en las que subió el precio de referencia de zonas residenciales aumentó respecto al año anterior hasta 20. Los puestos del 1 al 10 por tasa de variación en zonas residenciales son monopolizados por Hokkaidō, hasta el punto de que la demanda en Hokkaidō, especialmente en Sapporo, está disparada.
El centro urbano muestra contrastes según las zonas
Frente a la tendencia nacional de recuperación, las zonas comerciales de los distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chūō, Minato) continúan registrando descensos. Las causas son el aumento de oficinas vacías por la difusión del teletrabajo y el cierre de establecimientos de restauración. A la inversa, la difusión del teletrabajo está provocando subidas en zonas residenciales de los suburbios de Tokio (ciudad de Urayasu, ciudad de Yokohama, diversas localidades de la prefectura de Chiba), reflejando en las cifras la tendencia de migración hacia los suburbios.
¿A qué deben prestar atención los propietarios inmobiliarios en adelante?
Es muy probable que los precios del suelo se recuperen hasta los niveles previos al COVID
Dado que el impacto del COVID es temporal y que los destinos turísticos nacionales y los proyectos de remodelación urbana se están reactivando, se prevé que la tendencia al alza de los precios del suelo continúe. Grandes operaciones como el desarrollo en torno al Imperial Hotel o la Expo de Osaka 2025 son eventos que impulsarán los precios del suelo.
Encarecimiento de los apartamentos e impacto en el impuesto de sucesiones
La demanda de los hogares acomodados y de las parejas de doble ingreso (power couples) está disparando los precios de los apartamentos. La subida del precio del suelo se traduce en revalorización patrimonial, pero también afecta al valor de referencia vial (Rosenka) que sirve de base al impuesto de sucesiones, por lo que resulta necesario revisar el sistema de gestión patrimonial. Excluyendo el COVID, los precios llevan unos nueve años consecutivos al alza, por lo que se requiere un análisis cuidadoso del momento de venta.
Lectura recomendada
- Comparación exhaustiva de la evolución del precio de referencia entre 2019 y 2022｜Impacto del COVID en la tendencia del suelo y decisiones de inversión
- El terreno más caro de Japón está en Ginza｜Mecanismo del precio de referencia y razones de las diferencias de precio por región
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la diferencia entre el precio de referencia y el valor de referencia vial (Rosenka)?
El precio de referencia es un indicador de las transacciones de terrenos publicado cada marzo por el Ministerio, mientras que el valor de referencia vial lo fija la Agencia Tributaria Nacional para el cálculo de los impuestos de sucesiones y donaciones, tomando como referencia aproximadamente el 80 % del precio de referencia.
¿Por qué los precios del suelo en Hokkaidō son altos?
Las causas principales son el aumento de la demanda de migración derivada de la difusión del teletrabajo y la concentración en Sapporo. Persiste la situación en la que la demanda de vivienda supera la oferta constructiva.
¿Cómo han evolucionado los precios del suelo desde 2022?
La tendencia nacional al alza ha continuado a partir de 2023, manteniéndose niveles altos especialmente en las tres grandes áreas metropolitanas. Por la recuperación de la demanda turística internacional y la remodelación urbana, también se aceleró la recuperación en las zonas comerciales.
