Em março de 2022, o Ministério japonês da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo anunciou o «preço de referência» (Kōji Kakaku). O preço de referência mantém uma relação inseparável com as transações imobiliárias e é um dado a que devem prestar atenção quem considera transações de terrenos. Desta vez, explicamos em detalhe o mecanismo do preço de referência como indicador para julgar o preço justo dos terrenos, bem como os números e tendências divulgados em 2022.
O que é o preço de referência?
O preço de referência é o preço por metro quadrado dos terrenos padrão em 1 de janeiro de cada ano, publicado pela Comissão de Avaliação Fundiária do Ministério. Funciona como indicador de preço justo nas transações de terrenos e serve também como critério para as avaliações imobiliárias.
Como é determinado o preço de referência?
A Comissão de Avaliação Fundiária seleciona terrenos padrão dentro das áreas de planejamento urbano, e os avaliadores imobiliários encarregados realizam a avaliação. Como o preço é determinado pressupondo um terreno sem construções, a existência efetiva de edifícios não afeta o preço.
Que mudanças revela o anúncio dos preços de referência de 2022?
A média nacional de todos os usos sobe pela primeira vez em dois anos
O preço de referência de 2022 registrou alta de +0,6% em relação ao ano anterior na média de todos os usos, voltando ao terreno positivo pela primeira vez em dois anos. Nas três grandes áreas metropolitanas observa-se tendência de recuperação com +0,5% em zonas residenciais e +0,7% em zonas comerciais. O número de prefeituras em que o preço de referência das zonas residenciais subiu aumentou em relação ao ano anterior, totalizando 20. As posições de 1 a 10 por taxa de variação em zonas residenciais são monopolizadas por Hokkaidō, ao ponto de a procura em Hokkaidō, especialmente em Sapporo, estar disparada.
A área central da cidade revela contrastes conforme as zonas
Em contraste com a tendência nacional de recuperação, as zonas comerciais dos distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chūō, Minato) continuam a registar quedas. As causas são o aumento de escritórios vagos pela disseminação do teletrabalho e o encerramento de estabelecimentos de restauração. Inversamente, a disseminação do teletrabalho está a provocar subidas em zonas residenciais nos subúrbios de Tóquio (cidade de Urayasu, cidade de Yokohama, várias localidades da prefeitura de Chiba), refletindo nos números a tendência de migração para os subúrbios.
A que devem prestar atenção os proprietários imobiliários daqui em diante?
É muito provável que os preços fundiários se recuperem aos níveis pré-COVID
Como o impacto do COVID é temporário e os destinos turísticos nacionais e os projetos de redesenvolvimento urbano estão a reativar-se, prevê-se que a tendência de alta dos preços fundiários continue. Grandes operações como o desenvolvimento em torno do Imperial Hotel ou a Expo Osaka 2025 são eventos que impulsionarão os preços fundiários.
Encarecimento dos apartamentos e impacto no imposto sucessório
A procura das famílias abastadas e dos casais de duplo rendimento (power couples) está a fazer disparar os preços dos apartamentos. A subida do preço fundiário traduz-se em valorização patrimonial, mas também afeta o valor de referência viário (Rosenka) que serve de base ao imposto sucessório, sendo necessário rever o sistema de gestão patrimonial. Excluindo o COVID, os preços estão em alta há cerca de nove anos consecutivos, exigindo análise cuidadosa do momento da venda.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a diferença entre o preço de referência e o valor de referência viário (Rosenka)?
O preço de referência é um indicador das transações de terrenos publicado todos os meses de março pelo Ministério, enquanto o valor de referência viário é fixado pela Agência Tributária Nacional para o cálculo dos impostos sucessório e de doação, tomando como referência aproximadamente 80% do preço de referência.
Por que os preços fundiários em Hokkaidō são altos?
As causas principais são o aumento da procura migratória derivada da disseminação do teletrabalho e a concentração em Sapporo. Persiste a situação em que a procura habitacional supera a oferta construtiva.
Como evoluíram os preços fundiários após 2022?
A tendência nacional de alta continuou a partir de 2023, mantendo-se níveis elevados especialmente nas três grandes áreas metropolitanas. Pela recuperação da procura turística internacional e pelo redesenvolvimento urbano, a recuperação acelerou também nas zonas comerciais.
