في مارس 2022، أعلنت وزارة الأرض والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية عن «السعر المُعلن» (Kōji Kakaku). يرتبط السعر المُعلن ارتباطًا وثيقًا بالمعاملات العقارية، وهو بيانات يجب على من يفكرون في معاملات الأراضي الانتباه إليها. هذه المرة، نشرح بالتفصيل آلية السعر المُعلن كمؤشر للحكم على السعر العادل للأراضي، بالإضافة إلى الأرقام والاتجاهات المعلنة في 2022.
ما هو السعر المُعلن؟
السعر المُعلن هو سعر المتر المربع للأراضي القياسية في الأول من يناير من كل عام، الذي تنشره لجنة تقييم الأراضي التابعة للوزارة. يعمل كمؤشر للسعر العادل في معاملات الأراضي ويُستخدم أيضًا كمعيار للتقييمات العقارية.
كيف يتم تحديد السعر المُعلن؟
تختار لجنة تقييم الأراضي أراضي قياسية ضمن مناطق التخطيط الحضري، ويقوم خبراء التقييم العقاري المُكلفون بإجراء التقييم. وبما أن السعر يُحدد بافتراض الأرض الفارغة، فإن وجود مبانٍ فعلًا لا يؤثر على السعر.
ما التغيرات التي يكشفها إعلان السعر المُعلن لعام 2022؟
ارتفاع المتوسط الوطني لجميع الاستخدامات لأول مرة منذ سنتين
سجّل السعر المُعلن لعام 2022 ارتفاعًا قدره +0.6% على أساس سنوي في متوسط جميع الاستخدامات، عائدًا إلى المنطقة الإيجابية لأول مرة منذ سنتين. في المناطق الحضرية الكبرى الثلاث، يُلاحظ اتجاه نحو التعافي بنسبة +0.5% للمناطق السكنية و+0.7% للمناطق التجارية. وارتفع عدد المحافظات التي شهدت ارتفاع السعر المُعلن للمناطق السكنية إلى 20 محافظة، أكثر من العام السابق. تحتكر هوكايدو المراكز من 1 إلى 10 من حيث معدل التغير في المناطق السكنية، إلى درجة أن الطلب في هوكايدو، وخاصة في سابورو، يرتفع بشكل صاروخي.
وسط المدينة يكشف تباينات حسب المناطق
على عكس الاتجاه الوطني نحو التعافي، تواصل المناطق التجارية في الأحياء المركزية بطوكيو (تشيودا، وتشوو، وميناتو) تسجيل انخفاضات. الأسباب هي زيادة المكاتب الشاغرة بسبب انتشار العمل عن بُعد وإغلاق المنشآت الغذائية. وعلى العكس، يتسبب انتشار العمل عن بُعد في ارتفاعات في المناطق السكنية بضواحي طوكيو (مدينة أورياسو، ومدينة يوكوهاما، ومواقع متعددة في محافظة تشيبا)، مما يعكس في الأرقام اتجاه الهجرة إلى الضواحي.
ما الذي يجب على ملاك العقارات الانتباه إليه من الآن فصاعدًا؟
من المرجح جدًا أن تتعافى أسعار الأراضي إلى مستويات ما قبل كورونا
نظرًا لأن تأثير كورونا مؤقت، ولكون الوجهات السياحية المحلية ومشاريع التطوير الحضري تنشط من جديد، فمن المتوقع أن يستمر الاتجاه الصاعد لأسعار الأراضي. العمليات الكبرى مثل التطوير الكبير حول فندق الإمبراطوري ومعرض إكسبو أوساكا 2025 هي من الأحداث التي ستدفع أسعار الأراضي للأعلى.
ارتفاع أسعار الشقق وتأثيره على ضريبة الميراث
يدفع طلب الأسر الميسورة والأزواج ذوي الدخل المزدوج (Power Couples) أسعار الشقق إلى الارتفاع. يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة قيمة الأصول، ولكنه يؤثر أيضًا على القيمة المرجعية للطرق (Rosenka) التي تُعد أساس ضريبة الميراث، مما يستلزم مراجعة نظام إدارة الأصول. وباستثناء فترة كورونا، فإن الأسعار في ارتفاع لنحو تسع سنوات متتالية، مما يستدعي تحليلًا دقيقًا لتوقيت البيع.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما الفرق بين السعر المُعلن والقيمة المرجعية للطرق (Rosenka)؟
السعر المُعلن هو مؤشر لمعاملات الأراضي تنشره الوزارة كل عام في مارس، بينما تحدد وكالة الضرائب الوطنية القيمة المرجعية للطرق لحساب ضريبتي الميراث والهبة، استنادًا إلى ما يقارب 80% من السعر المُعلن.
لماذا أسعار الأراضي في هوكايدو مرتفعة؟
الأسباب الرئيسية هي زيادة الطلب على الهجرة بسبب انتشار العمل عن بُعد والتمركز في سابورو. ويستمر الوضع الذي يفوق فيه الطلب على المساكن العرض من البناء.
كيف تطورت أسعار الأراضي بعد عام 2022؟
استمر الاتجاه الصاعد على المستوى الوطني من 2023 فصاعدًا، مع الحفاظ على مستويات عالية بشكل خاص في المناطق الحضرية الكبرى الثلاث. وبفضل تعافي الطلب السياحي الوافد وإعادة التطوير الحضري، تسارع التعافي في المناطق التجارية أيضًا.
