يهتم كثيرون بالاستثمار العقاري، لكنهم لا يعرفون من أين يبدؤون. في هذا المقال، نشرح بشكل منهجي آلية الاستثمار العقاري، وما يلزمه، وتدفق التشغيل، ومزاياه وعيوبه.
ما هو الاستثمار العقاري؟
الاستثمار العقاري هو شراء العقارات وتشغيلها من أجل تحقيق الربح. وهناك نوعان رئيسيان من طرق تحقيق العائد.
- دخل الإيجار: طريقة لتحقيق دخل ثابت شهرياً من إيرادات الإيجار. وهو الاتجاه السائد حالياً
- أرباح رأس المال: طريقة لتحقيق ربح من البيع عبر بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء
ويُعد التشغيل القائم على دخل الإيجار بهدف تحقيق دخل مستقر على المدى الطويل هو الاتجاه السائد في الوقت الحاضر.
ما الذي يلزم لبدء الاستثمار العقاري؟
هناك ثلاثة أمور أساسية مطلوبة كحد أدنى.
المعرفة المتعلقة بالاستثمار العقاري
من الضروري فهم المفاهيم الأساسية مثل دخل الإيجار، وأرباح رأس المال، والعائد، والتمويل، والإدارة. لنبنِ المعرفة من خلال الكتب، والندوات، والاستشارة مع المتخصصين. كما أن طريقة احتساب العائد وفهم اتجاهات السوق من المعارف الأساسية المهمة.
التكاليف الأولية (الخطة المالية)
يلزم توفير تكلفة شراء العقار، وتكلفة التجديد، والمصاريف المختلفة (مثل رسوم التسجيل وعمولة الوساطة). ومن المهم وضع خطة مالية واقعية والتعامل معها بشكل منفصل عن أموال المعيشة.
توجّه متوسط إلى طويل الأجل
العقار منخفض السيولة، ولا يمكن تحويله إلى نقد فوراً كما هو الحال في الأسهم. لذلك يلزم اتخاذ موقف يقوم على التعامل المتأني على مدى 5 إلى 10 سنوات، مع هامش مالي كافٍ.
كيف يكون تدفق تشغيل الاستثمار العقاري؟
- الخطوة 1: شراء العقار: تقدير العائد وإعداد خطة الإيرادات والمصروفات، ثم اختيار عقار يُتوقع أن يحقق استرداداً يتجاوز الاستثمار الأولي
- الخطوة 2: تشغيل العقار: تحقيق دخل الإيجار من خلال التأجير. ويمكن النظر في الاستعانة بمصادر خارجية لأعمال الإدارة بحسب حجم الاستثمار
- الخطوة 3: بيع العقار: قبل تراجع قيمة العقار، يُباع في توقيت يشهد طلباً مرتفعاً لتأمين مخرج مناسب
ما مزايا وعيوب الاستثمار العقاري؟
مزايا الاستثمار العقاري
بالمقارنة مع الأسهم والعملات المشفرة، يتميز الاستثمار العقاري بتقلبات أقل، ويمكن توقع دخل إيجار مستقر. ويُنظر إليه على أنه وسيلة لإدارة الأصول بمستوى مخاطر متوسط وعائد متوسط. كما أن من خصائصه إمكانية الاستفادة من الرافعة المالية (التمويل).
عيوب الاستثمار العقاري
تشمل المخاطر: الشغور، وتقلب أسعار الفائدة، والكوارث، وضعف السيولة. ومن المهم إذا استمر الشغور، دراسة تخفيف شروط الإيجار أو تعديل الأجرة، مع التحوّط من المخاطر عبر اختيار عقارات مقاومة للزلازل والحرائق والاشتراك في التأمين.
مقالات يُنصح بقراءتها مع هذا الموضوع
- ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟ نقاط مرجعية يجب أن يعرفها المستثمر العقاري وملاحظات عند اختيار العقار
- هل تعود صعوبة الاستثمار العقاري إلى نقص القدرة الشاملة؟ شرح لثلاثة تحديات: الضرائب، والقانون، والبناء
- تجنّب المخاطر من خلال الرأي الثاني في الاستثمار العقاري | كيفية الاستفادة من الخبراء لتفادي الإخفاق
الأسئلة الشائعة (FAQ)
- س. هل يمكن بدء الاستثمار العقاري من دون رأس مال ذاتي؟
- ج. يمكن البدء حتى مع رأس مال ذاتي محدود إذا تم استخدام التمويل، لكن اجتياز تقييم التمويل يتطلب مستوى معيناً من الدخل السنوي، وسنوات الخدمة، والسجل الائتماني. وتختلف الشروط بحسب المؤسسة المالية.
- س. ما النقاط المهمة لتجنّب الفشل في الاستثمار العقاري؟
- ج. من المهم عدم الاكتفاء بالحكم بناءً على العائد الإجمالي فقط، بل تقييم موقع العقار، وحالة إدارته، ومقاومته للزلازل بشكل شامل، والاستفادة من مشورة متخصصين موثوقين.
- س. هل يمكن للموظف بدوام كامل أن يمارس الاستثمار العقاري؟
- ج. نعم، هذا ممكن. فالدخل المستقر والجدارة الائتمانية المرتبطة بكون الشخص موظفاً يعملان لصالحه في تقييم التمويل. ومن الشائع الاستعانة بمصادر خارجية لأعمال الإدارة ضمن نطاق لا يؤثر في العمل الأساسي.
- س. ما خصائص العقارات المناسبة للاستثمار العقاري؟
- ج. من المعايير الأساسية أن يكون العقار قريباً من المحطة، ومزوّداً بمرافق معيشية جيدة، ومتوافقاً مع معايير مقاومة الزلازل الحديثة، وفي حالة إدارة جيدة، وبعائد مناسب.
