Dejar un terreno sin uso solo supone pagar el impuesto sobre activos fijos. Una de las opciones para aprovechar el terreno, la "permuta de valor equivalente", está atrayendo atención como un método para adquirir un edificio sin coste inicial. En este artículo explicamos el mecanismo de la permuta de valor equivalente, sus ventajas, sus desventajas y las condiciones del terreno adecuadas para este esquema.
¿Qué es la permuta de valor equivalente del terreno?
La permuta de valor equivalente es un esquema en el que el propietario del terreno aporta el terreno al promotor, y el promotor asume el coste de construcción para edificar el inmueble.Una vez finalizado, la titularidad se distribuye según la proporción de valor entre el terreno y el edificio. Existen diversos patrones, como el intercambio entre terrenos o entre terreno y edificio.
¿Cuáles son las ventajas de la permuta de valor equivalente?
Permite evitar riesgos sin coste inicial
Como el promotor asume los costes de construcción, el propietario puede obtener el edificio sin asumir un coste inicial.También puede evitar el riesgo de endeudamiento elevado que acompaña a proyectos como la construcción de apartamentos o condominios.
El impuesto recibe un trato preferencial con la "excepción por sustitución vertical"
Se trata de una medida especial reconocida para propietarios particulares, que permite diferir el impuesto sobre la plusvalía al vender el terreno. Sin embargo, eso no significa que el importe del impuesto llegue a ser cero.
Facilita la división de la herencia
Dividir un terreno es difícil, pero si se convierte en un edificio, puede repartirse equitativamente según el número de unidades o la superficie, lo que ayuda a evitar conflictos sucesorios.
¿Cuáles son las desventajas de la permuta de valor equivalente?
Lleva tiempo cerrar la negociación
El promotor tiende a presentar condiciones favorables para su propia parte, por lo que las negociaciones sobre la distribución suelen prolongarse.
Restricciones para vender por la copropiedad
Para vender se requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Incluso si surge la necesidad de convertirlo en efectivo con urgencia, no puede resolverse de inmediato.
Riesgo de compartir la propiedad del terreno con terceros
Al heredar, es posible que haya herederos que se resistan a mantener una relación de copropiedad con el promotor.
¿Qué condiciones debe reunir un terreno adecuado para la permuta de valor equivalente?
- Terreno en una ubicación privilegiada: un terreno cerca de una estación y con instalaciones comerciales en los alrededores suele atraer el interés de los promotores
- Terreno amplio de 100 tsubo o más: si tiene una superficie apta para construir un edificio o un condominio, es más fácil que la permuta de valor equivalente se concrete
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué resulta más conveniente, la permuta de valor equivalente o la venta ordinaria del terreno?
Si el terreno es amplio y está bien ubicado, la permuta de valor equivalente permite mantener el valor del activo mientras se aprovechan ventajas fiscales. Sin embargo, si el objetivo es obtener liquidez de inmediato, la venta es la opción adecuada.
Q. ¿Cuál es la diferencia entre el "método de cesión parcial" y el "método de cesión total" en la permuta de valor equivalente?
La diferencia está en el momento del cambio de titularidad. En el método de cesión parcial, el terreno sigue a nombre del propietario durante la construcción; en el método de cesión total, primero se transfiere la titularidad al promotor y después se construye.
Q. ¿Puede hacerse una permuta de valor equivalente incluso con un terreno pequeño?
Aunque es posible si el terreno está en una ubicación atractiva para un promotor incluso con menos de 100 tsubo, en general lo adecuado son terrenos de 100 tsubo o más.
