Wird ungenutztes Land einfach brachliegen gelassen, fällt dafür lediglich weiterhin Grundsteuer an. Eine der Optionen zur Grundstücksnutzung ist der "Werttausch", der als Methode Aufmerksamkeit erhält, mit null Anfangskosten ein Gebäude zu erwerben. In diesem Artikel erläutern wir den Mechanismus des Werttauschs, seine Vor- und Nachteile sowie die Voraussetzungen, die ein geeignetes Grundstück erfüllen sollte.
Was ist ein Werttausch bei Grundstücken?
Ein Werttausch ist ein Modell, bei dem der Grundstückseigentümer das Grundstück in ein Projekt des Developers einbringt und der Developer die Baukosten trägt sowie das Gebäude errichtet.Nach der Fertigstellung werden die Eigentumsrechte entsprechend dem Wertverhältnis von Grundstück und Gebäude verteilt. Es gibt verschiedene Formen, etwa den Tausch von Grundstück gegen Grundstück oder von Grundstück gegen Gebäude.
Welche Vorteile bietet ein Werttausch?
Risikovermeidung ohne Anfangsinvestition
Da der Developer die Baukosten übernimmt, kann der Grundstückseigentümer ohne Anfangsinvestition ein Gebäude erhalten.So lassen sich hohe Finanzierungsrisiken vermeiden, wie sie etwa beim Bau von Apartments oder Mehrfamilienhäusern entstehen.
Steuerliche Begünstigung durch die "Sonderregelung für den vertikalen Austausch"
Dies ist eine Sonderregelung für private Grundstückseigentümer, durch die die Veräußerungssteuer beim Verkauf des Grundstücks aufgeschoben wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Steuerbetrag auf null sinkt.
Einfachere Aufteilung des Nachlasses
Die Aufteilung eines Grundstücks ist schwierig, doch wenn es in Form eines Gebäudes vorliegt, kann es entsprechend der Anzahl der Einheiten oder der Geschossfläche gleichmäßig aufgeteilt werden, was dazu beiträgt, Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
Welche Nachteile hat ein Werttausch?
Bis zum Vertragsabschluss kann viel Zeit vergehen
Developer neigen dazu, für sich vorteilhafte Bedingungen vorzuschlagen, weshalb sich die Verhandlungen über die Aufteilung zwischen beiden Parteien oft in die Länge ziehen.
Verkaufsbeschränkungen durch Miteigentum
Für einen Verkauf ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Selbst wenn kurzfristig Liquidität benötigt wird, lässt sich nicht sofort reagieren.
Risiko des geteilten Eigentums mit Dritten
Im Erbfall kann es vorkommen, dass Erben Vorbehalte gegen ein fortbestehendes Miteigentumsverhältnis mit dem Developer haben.
Welche Grundstücke eignen sich für einen Werttausch?
- Grundstücke in guter Lage：Grundstücke in Bahnhofsnähe und mit umliegenden Gewerbeeinrichtungen wecken leichter das Interesse von Developern
- Große Grundstücke ab 100 Tsubo：Ist ausreichend Fläche für den Bau eines Gebäudes oder Wohnkomplexes vorhanden, lässt sich ein Werttausch eher realisieren
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist vorteilhafter: Werttausch oder ein normaler Grundstücksverkauf?
Bei einem großen Grundstück in guter Lage kann ein Werttausch den Vermögenswert erhalten und zugleich steuerliche Vorteile bieten. Geht es jedoch in erster Linie um eine sofortige Liquidierung, ist ein Verkauf besser geeignet.
F. Worin besteht der Unterschied zwischen dem "Teilübertragungsmodell" und dem "Vollübertragungsmodell" beim Werttausch?
Der Unterschied liegt im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Beim Teilübertragungsmodell bleibt das Grundstück während der Bauphase auf den Namen des Eigentümers eingetragen, während beim Vollübertragungsmodell das Eigentum zunächst auf den Developer übertragen und danach gebaut wird.
F. Ist ein Werttausch auch bei kleinen Grundstücken möglich?
Auch bei weniger als 100 Tsubo kann ein Werttausch möglich sein, wenn das Grundstück für einen Developer aufgrund seiner Lage attraktiv ist. Im Allgemeinen eignen sich jedoch Grundstücke ab 100 Tsubo besser.
