Bei der Entscheidung für den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist die Wahl der Hypothek die Grundlage der Finanzplanung. Flat 35 ist ein Produkt mit über die gesamte Laufzeit festem Zinssatz, bei dem die Tilgungsbeträge feststehen, und eignet sich hervorragend für das langfristige Cashflow-Management. In diesem Artikel erläutern wir die Arten, Vorteile und Nutzungsbedingungen von Flat 35 sowie die Risiken einer Zweckentfremdung für Investmentobjekte.
Was für eine Hypothek ist Flat 35?
Flat 35 ist eine Hypothek mit über die gesamte Laufzeit festem Zinssatz und einer maximalen Laufzeit von 35 Jahren, die in Kooperation zwischen privaten Finanzinstituten und der Japan Housing Finance Agency angeboten wird. Das größte Merkmal ist, dass sich Zinssatz und Tilgungsbetrag bis zum Ende der Rückzahlung nicht ändern, was die Erstellung eines Lebens- und Finanzplans erleichtert. Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen ist die Nutzung möglich.
Welche Arten und Zinssatzvergünstigungen gibt es bei Flat 35?
Flat 35 (Grundtyp)
Über die gesamte Laufzeit fester Zinssatz, mit kostenfreier Bürgschaftsgebühr und kostenfreien Sondertilgungsgebühren. Eine sichere Konstruktion, bei der Sie keinerlei Zinssteigerungsrisiko tragen.
Flat 35 S (Vergünstigung für Energieeffizienz und Erdbebensicherheit)
Eine Vergünstigungsplan für Wohnungen, die in Energieeffizienz, Erdbebensicherheit, Barrierefreiheit und Haltbarkeit bestimmte Standards übertreffen, bei dem der Zinssatz für die ersten 5-10 Jahre um 0,25% pro Jahr gesenkt wird. Es gibt den Zinssatz-A-Plan (10 Jahre Senkung) und den Zinssatz-B-Plan (5 Jahre Senkung).
Flat 35 Renovate
Zielgruppe sind der Kauf einer gebrauchten Wohnung in Verbindung mit Renovierungen zur Leistungssteigerung. Wenn Verbesserungen wie Energieeffizienz und Erdbebensicherheit anerkannt werden, kann der Zinssatz für die ersten 5-10 Jahre um 0,5% pro Jahr gesenkt werden. Ein Plan, der gut zur Strategie „gebrauchte Eigentumswohnung × Renovierung" passt.
Flat 35 Kindererziehungs-/Regionalbelebungstyp
Zielgruppe sind Objekte, die von Gebietskörperschaften benannt werden, die Kindererziehungsförderung oder ländliche Migration (UIJ-Turn) aktiv betreiben. Der Zinssatz wird in den ersten 5 Jahren um 0,25% pro Jahr gesenkt. Eine Kombination mit Flat 35 S oder Renovate ist ebenfalls möglich.
Was sind die 3 wichtigsten Vorteile von Flat 35?
- Über die gesamte Laufzeit fester Zinssatz: 35 Jahre lang null Zinsänderungsrisiko. Anders als bei Hypotheken mit variablem Zinssatz lässt sich der zukünftige Tilgungsplan festlegen.
- Bürgschaftsgebühr und Sondertilgungsgebühren entfallen: Diese bei üblichen Hypotheken anfallenden Kosten werden nicht erhoben.
- Zinssatzsenkung je nach Wohnungsleistung: Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen kann eine Senkung um 0,25% gewährt werden, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
Warum ist die Verwendung von Flat 35 für Investmentobjekte rechtswidrig?
Flat 35 darf ausschließlich für den Kauf von „selbst genutzten Wohnimmobilien" verwendet werden. Die Anwendung einer Wohnhypothek auf ein Investmentobjekt stellt einen Betrugstatbestand dar und kann zur Forderung der vollständigen Rückzahlung führen. Tatsächlich wurden mehrere Fälle gemeldet, in denen Personen auf Empfehlung von Immobilieninvestitionsgesellschaften Flat 35 für Investmentobjekte nutzten und dann zu hochverzinslichen Umschuldungen gezwungen wurden. Eine zweckgemäße Hypothekenwahl ist das wichtigste Prinzip der Investition.
Für Details zur Finanzplanung siehe auch Liegt die Schwierigkeit der Immobilieninvestition am Mangel an Gesamtkompetenz? Erläuterung der drei Mauern Steuern, Recht und Bauen.
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FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Flat 35
F1. Kann Flat 35 für gebrauchte Eigentumswohnungen genutzt werden?
Eine Nutzung ist möglich. Allerdings muss das Objekt die technischen Standards der Japan Housing Finance Agency erfüllen. Überprüfen Sie vorab Baujahr und Erdbebenstandards.
F2. Was wird für die Anwendung von Flat 35 S benötigt?
Erforderlich ist ein Konformitätszertifikat, das nachweist, dass Standards wie Energieeffizienzklasse und Erdbebenklasse erfüllt sind. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen kann die Durchführung einer Bestandsaufnahme (Inspektion) Voraussetzung sein.
F3. Sind Sondertilgungen frei möglich?
Bei Online-Abwicklung sind Sondertilgungen ohne Gebühren möglich. Durch Reduzierung des Kapitals in Zinssenkungsphasen kann die Gesamttilgungssumme erheblich reduziert werden.
F4. Was ist vorteilhafter: variabler oder über die gesamte Laufzeit fester Zinssatz?
In der aktuellen Niedrigzinsumgebung sind die Anfangskosten beim variablen Zinssatz niedriger, aber das Risiko einer Zinssteigerung ist gegeben. Flat 35 eignet sich aufgrund der Sicherheit feststehender zukünftiger Tilgungsbeträge für selbstgenutzte Objekte mit langfristiger Halteabsicht.
F5. Welche Hauptgründe gibt es für eine Ablehnung der Flat-35-Prüfung?
Hauptgründe sind Zahlungsrückstände in der Bonitätsauskunft, Nichteinhaltung der technischen Standards des Objekts und Überschreitung der Tilgungsbelastungsquote (Verhältnis der jährlichen Tilgung zum Jahreseinkommen). Wir empfehlen, den Status durch eine Vorabprüfung (vorläufige Prüfung) festzustellen.
