Dieser Beitrag behandelt ein Japan-spezifisches Finanzierungsthema: FLAT 35 ist ein japanisches, langfristig festverzinsliches Wohnungsdarlehen für selbst genutzte Immobilien. Für konservative Langfristinvestoren aus dem DACH-Raum ist besonders wichtig, dass nicht nur der Zinssatz, sondern auch Gebäudestandard, Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen und die zulässige Nutzung geprüft werden müssen.
FLAT 35 nicht nur wegen der Sicherheit eines festen Zinssatzes wählen
FLAT 35 ist ein über die gesamte Laufzeit festverzinsliches Wohnungsdarlehen, das von privaten Finanzinstituten in Zusammenarbeit mit der Japan Housing Finance Agency, der japanischen Wohnungsfinanzierungsagentur, angeboten wird. Der Zinssatz wird bei Aufnahme des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung festgelegt, sodass das Risiko steigender monatlicher Raten bei künftigen Zinserhöhungen begrenzt wird.
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung in Japan ist diese Stabilität ein großer Vorteil. Nach dem Erwerb fallen laufend Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Grundsteuer, Renovierungskosten und Kosten für den Austausch technischer Ausstattung an. Wenn die Darlehensrate konstant bleibt, lässt sich der gesamte Haushalt besser planen.
FLAT 35 ist jedoch nicht für jede Immobilie nutzbar. Es gilt für Wohnungen, die vom Darlehensnehmer selbst oder von Angehörigen bewohnt werden, und kann nicht für den Erwerb von Anlageobjekten verwendet werden. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen muss die Immobilie außerdem bestimmte technische Standards erfüllen; der Erwerb eines tekigō shōmei, also eines japanischen Eignungsnachweises für FLAT-35-Standards, und die Prüfung des Verwaltungszustands sind daher entscheidend.
Die richtige Reihenfolge lautet also nicht: „Der Zinssatz ist fest, also ist es sicher.“ Sie beginnt mit den Fragen: Ist diese gebrauchte Eigentumswohnung langfristig bewohnbar? Sind Darlehen und laufende Kosten zusammen tragbar? Ist die Immobilie im Rahmen des Systems überhaupt zulässig? Anders als viele Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz es erwarten könnten, steht bei FLAT 35 nicht nur die persönliche Bonität im Mittelpunkt, sondern auch die technische und verwalterische Qualität des konkreten Gebäudes.
Grundbedingungen für FLAT 35 bei gebrauchten Eigentumswohnungen
Um FLAT 35 für eine gebrauchte Eigentumswohnung zu nutzen, wird nicht nur die Rückzahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers geprüft. Auch die zu kaufende Wohnung selbst ist Gegenstand der Prüfung. Bei üblichen Bank-Wohnungsdarlehen spielen Beleihungswert, Einkommen, Arbeitgeber und Kreditinformationen eine große Rolle; bei FLAT 35 ist zusätzlich die Einhaltung der von der Japan Housing Finance Agency festgelegten technischen Standards wichtig.
Gerade bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist es riskant, nur auf das Baujahr zu schauen. Auch ein relativ neues Gebäude kann hohe künftige Instandhaltungsrisiken haben, wenn es schlecht verwaltet wird. Umgekehrt können ältere Gebäude prüfenswert sein, wenn langfristige Instandhaltungspläne und Instandhaltungsrücklagen sachgerecht geführt werden.
Die wichtigsten Prüfpunkte sind folgende.
| Prüfpunkte | Was zu prüfen ist | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Nutzungszweck | Ob die Immobilie zur Eigennutzung bestimmt ist | Für Anlageobjekte, Vermietungszwecke oder Weiterverkaufszwecke nicht nutzbar |
| Immobilienstandard | Ob die Immobilie den technischen Standards der Japan Housing Finance Agency entspricht | Frühzeitig prüfen, ob ein Eignungsnachweis erhältlich ist |
| Gebäudeverwaltung | Verwaltungsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, langfristiger Instandhaltungsplan | Der Verwaltungszustand wirkt sich direkt auf Vermögenswert und laufende Kosten nach dem Kauf aus |
| Instandhaltungsrücklage | Höhe der Rücklage, Zahlungsrückstände, geplante Erhöhungen | Zu niedrige Rücklagen können künftig zu Sonderumlagen führen |
| Finanzierungsplan | Darlehensraten, Erwerbsnebenkosten, Kosten nach dem Einzug | Nicht allein anhand der monatlichen Darlehensrate entscheiden |
Ob FLAT 35 genutzt werden kann, hängt sowohl von den Eigenschaften des Käufers als auch vom Zustand der Immobilie ab. Warten Sie nicht, bis Sie eine Wunschimmobilie gefunden haben und dann hektisch prüfen müssen. Achten Sie bereits bei der Immobiliensuche auf Hinweise wie „FLAT 35 nutzbar“, „Eignungsnachweis vorgesehen“ oder „Eignungsnachweis bereits vorhanden“, und fragen Sie bei Unklarheiten frühzeitig beim Makler oder Finanzinstitut nach.
Der Eignungsnachweis ist ein wichtiger Entscheidungspunkt beim Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung mit FLAT 35 ist der Eignungsnachweis wichtig, der bestätigt, dass die Immobilie die technischen Standards erfüllt. Dieser Nachweis wird von Prüfinstitutionen oder tekigō shōmei gijutsusha, also qualifizierten Fachleuten für Eignungsnachweise, auf Grundlage der Standards der Japan Housing Finance Agency geprüft.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen reicht es nicht aus, dass der Käufer die Einheit als „innen gepflegt“, „nah am Bahnhof“ oder „preislich attraktiv“ empfindet. Daraus folgt noch nicht, dass die Immobilie für FLAT 35 infrage kommt. Die Struktur des Gesamtgebäudes, die laufende Instandhaltung, der Verschleißzustand und der Zustand der Gemeinschaftsflächen spielen ebenfalls eine Rolle.
In der Praxis ist der Zeitplan besonders wichtig. Wenn nach Abschluss des Kaufvertrags klar wird, dass kein Eignungsnachweis erhältlich ist, kann die gesamte Finanzierungsplanung kippen. Je nach Vertragsbedingungen müssen Sie auf ein anderes Wohnungsdarlehen wechseln, die Möglichkeit einer Vertragsauflösung prüfen oder den Finanzierungsplan neu aufstellen.
Vor dem Kauf sollten Sie mindestens folgende Punkte prüfen.
- Ob es bei dieser Immobilie bereits frühere FLAT-35-Nutzungen gab
- Wie lange die Beschaffung des Eignungsnachweises dauert und welche Kosten anfallen
- Ob bei einem negativen Prüfergebnis ein alternatives Darlehen genutzt werden kann
- Ob die Darlehensklausel im Kaufvertrag, die sogenannte loan tokuyaku oder Darlehenssonderklausel, Bedingungen enthält, die die Nutzung von FLAT 35 abdecken
- Ob bei geplanter Renovierung Inhalt der Arbeiten und Darlehensbedingungen zueinander passen
Der Eignungsnachweis ist nicht bloß ein Formular. Er ist der Einstieg in die Prüfung, ob das Gebäude als Sicherheit und Wohnobjekt für eine langfristige Rückzahlung tragfähig ist.
Verwaltungszustand und Instandhaltungsrücklage sind ebenso wichtig wie die Rückzahlungsfähigkeit
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung reicht es nicht, zu prüfen, ob die Darlehensprüfung bestanden wird. Es muss auch betrachtet werden, ob das Gebäude nach dem Kauf dauerhaft erhalten werden kann. Besonders die shūzen tsumitatekin, die japanische Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist die Finanzierungsquelle für künftige Großreparaturen und technische Erneuerungen.
Immobilien mit niedriger Instandhaltungsrücklage wirken beim Kauf auf Monatsbasis günstiger. Wenn die erforderlichen Rücklagen jedoch fehlen, kann es künftig zu deutlichen Erhöhungen oder Sonderzahlungen kommen. Umgekehrt kann auch eine Immobilie mit hoher Instandhaltungsrücklage positiv zu bewerten sein, wenn langfristiger Instandhaltungsplan und tatsächliche Bauhistorie zusammenpassen.
Die Verkaufsunterlagen allein reichen nicht aus. Prüfen Sie die kanri kiyaku, also die Verwaltungsordnung, den jūyō jikō chōsa hōkokusho, einen wichtigen Verwaltungs- und Sachstandsbericht für den Verkauf, den langfristigen Instandhaltungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlung, Instandhaltungshistorie sowie Rückstände bei Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen.
Seien Sie besonders vorsichtig, wenn folgende Anzeichen vorliegen.
- Es gibt keinen langfristigen Instandhaltungsplan, oder er wurde seit Langem nicht aktualisiert
- Der Stand der Instandhaltungsrücklage ist im Verhältnis zu Anzahl der Einheiten und Baujahr gering
- Es gibt viele Rückstände bei Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen
- Großreparaturen sind geplant, aber die Finanzierungsplanung ist unklar
- Protokolle der kanri kumiai, also der japanischen Wohnungseigentümer- beziehungsweise Verwaltungsvereinigung, zeigen auffällige Konflikte zwischen Eigentümern oder wiederholte Verschiebungen von Arbeiten
FLAT 35 kann die Darlehensrate fixieren, nicht aber die laufenden Gebäudekosten. Damit der Vorteil des Festzinses wirklich wirkt, dürfen zusätzliche Belastungen durch verschlechterte Verwaltung nicht übersehen werden. Im DACH-Raum ist der Gedanke einer Instandhaltungsrücklage ebenfalls bekannt; in Japan sind jedoch die konkrete Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft und die Dokumentation der künftigen Großreparaturen oft der entscheidende Prüfpunkt.
Vergleichsperspektive: FLAT 35 und private Wohnungsdarlehen
Das wichtigste Merkmal von FLAT 35 ist der über die gesamte Laufzeit feste Zinssatz. Das bedeutet aber nicht, dass es für jeden optimal ist. Es sollte mit variabel verzinslichen Darlehen und anfänglich festverzinslichen Darlehen verglichen werden, unter Berücksichtigung von Haushaltsreserven, Widerstandsfähigkeit gegenüber Zinserhöhungen und geplanter Wohndauer.
| Vergleichspunkt | FLAT 35 | Variabel verzinsliches Wohnungsdarlehen | Anfänglich festverzinsliches Wohnungsdarlehen |
|---|---|---|---|
| Zinsmerkmal | Bei Darlehensaufnahme bis zur vollständigen Rückzahlung fest | Verändert sich entsprechend dem Marktzins | Nur für einen bestimmten Zeitraum fest, danach Anpassung |
| Geeignet für | Personen, die die Rückzahlung langfristig fest kalkulieren möchten | Personen mit Haushaltsreserven auch bei steigenden Zinsen | Personen, die Stabilität für eine bestimmte Zeit und einen niedrigen Anfangszins priorisieren |
| Wichtige Punkte bei gebrauchten Eigentumswohnungen | Prüfung der Immobilienstandards, etwa Eignungsnachweis, erforderlich | Auf steigende Raten bei Zinserhöhungen achten | Rückzahlungsbetrag nach Ende der Festzinsperiode prüfen |
| Entscheidungsachse | Stabilität, langfristiges Wohnen, Haushaltsplanung | Anfangsbelastung, Spielraum für Sondertilgung | Wohndauer, Möglichkeit der Umschuldung |
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung müssen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Ausgaben nach dem Einzug eingerechnet werden. Der Vergleich der Zinsarten sollte nicht nur anhand der monatlichen Rate erfolgen, sondern zusammen mit steigenden Instandhaltungsrücklagen, Austausch technischer Ausstattung, Renovierung, Bildungskosten und Altersvorsorge betrachtet werden.
Für die Denkweise bei detaillierten Rückzahlungssimulationen ist auch Warum vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung eine Wohnungsdarlehenssimulation wichtig ist: Punkte zu Abzug und Prüfung hilfreich.
Den Finanzierungsplan nicht nach dem „leihbaren Betrag“, sondern nach dem „dauerhaft haltbaren Betrag“ ausrichten
Wenn die Vorprüfung für das gewünschte Darlehen positiv ausfällt, scheint sich der Kreis der kaufbaren Immobilien zu erweitern. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sind der „leihbare Betrag“ und der „dauerhaft tragbare Haltebetrag“ jedoch zwei verschiedene Dinge.
Beim Kauf fallen neben dem Immobilienpreis Maklerprovision, Grundbuch- und Registrierungskosten, darlehensbezogene Kosten, Feuer- und Gebäudeversicherung, anteilige Abrechnung von Grundsteuer und ähnlichen Kosten, Umzugskosten sowie Kosten für Möbel und Haushaltsgeräte an. Nach dem Einzug kommen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Stellplatzkosten, internetbezogene Kosten und Reparaturen an Ausstattung hinzu.
FLAT 35 ist ein Darlehen, dessen Rückzahlungsbetrag feststeht und das dadurch die künftige Haushaltsplanung erleichtert. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen können sich jedoch durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ändern. Besonders bei älteren gebrauchten Eigentumswohnungen sind stufenweise Erhöhungen der Instandhaltungsrücklage manchmal bereits vorgesehen.
Der Finanzierungsplan sollte folgende Puffer enthalten. Für DACH-Anleger ist es sinnvoll, diese Puffer zusätzlich in EUR zu modellieren, selbst wenn Kaufpreis, Darlehen und laufende Kosten in JPY anfallen, weil Wechselkurse die tatsächliche Belastung des Auslandshaushalts verändern können.
- Die Rückzahlung bleibt tragbar, auch wenn die Instandhaltungsrücklage steigt
- Austauschkosten für Warmwassergerät, Klimaanlage, Sanitär- und Wasserbereiche werden separat vorbereitet
- Auch bei Einkommensrückgang bleibt ein Liquiditätspuffer für etwa ein halbes Jahr bis 1 Jahr Lebenshaltungskosten
- Grundsteuer und Feuerversicherung werden monatlich anteilig in das Haushaltsbudget eingerechnet
- Es wird geklärt, ob Renovierungskosten in das Wohnungsdarlehen einbezogen oder aus Eigenmitteln gezahlt werden
Zu den Erwerbsnebenkosten beim Kauf siehe ausführlich Gesamtbild der Nebenkosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung: Kosten bei Vertrag, Übergabe und nach dem Einzug.
Bei Kauf mit Renovierungsabsicht Darlehensbedingungen und Bauzeitplan abstimmen
Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen und renovieren möchten, hängen Nutzbarkeit und Darlehensbedingungen von FLAT 35 vom Zustand der Immobilie, dem Inhalt der Bauarbeiten und der Produktgestaltung des Anbieters ab. FLAT 35 umfasst auch Systeme, die den Kauf gebrauchter Wohnimmobilien mit leistungsverbessernden Renovierungen kombinieren; die jeweiligen Voraussetzungen und Inhalte von Zinssenkungen ändern sich jedoch je nach Zeitraum. Aktuelle Informationen müssen daher bei der Japan Housing Finance Agency oder dem anbietenden Finanzinstitut geprüft werden.
Wichtig ist, mit welchem Darlehen die Renovierungskosten finanziert werden. Je nachdem, ob der Kaufpreis über ein Wohnungsdarlehen und die Renovierungskosten über ein separates Darlehen finanziert werden oder ob Kauf und Renovierung gemeinsam strukturiert werden, ändern sich Gesamtrückzahlung und Prüfungsablauf.
Bei Renovierungen ist außerdem die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum entscheidend. In Eigentumswohnungen bestehen nach der Verwaltungsordnung Beschränkungen für Fenster, Eingangstüren, Leitungen, Tragwerk und ähnliche Bereiche. Auch in der eigenen Wohnung kann nicht alles frei umgebaut werden. Das kann strenger wirken, als manche DACH-Käufer bei einer Eigentumswohnung erwarten, weil japanische Verwaltungsordnungen und Gebäudetechnik oft sehr konkret festlegen, welche Arbeiten genehmigungspflichtig sind.
Vor dem Kauf sollten Sie Verwaltungsordnung und Renovierungsregeln prüfen und auch bei der Verwaltungsgesellschaft bestätigen, ob die geplanten Arbeiten möglich sind. Erst wenn FLAT-35-Bedingungen, Regeln der Eigentümergemeinschaft und Angebot des Bauunternehmens zusammenpassen, entsteht ein realistischer Finanzierungsplan.
Zweckentfremdung für Anlageobjekte birgt das Risiko sofortiger Rückzahlung
FLAT 35 ist ein Wohnungsdarlehen zur Unterstützung des Erwerbs selbst genutzter Wohnimmobilien. Es kann nicht für den Kauf von Anlageobjekten genutzt werden, die von Anfang an vermietet werden sollen.
Auch wenn Ihnen erklärt wird, „Sie werden künftig dort wohnen“, „es reicht, wenn Sie nur anfangs den Wohnsitz ummelden“ oder „die Mieteinnahmen können die Rückzahlung tragen“, widerspricht eine tatsächlich investive Nutzung dem Zweck des Systems. Wenn falsche Angaben oder zweckwidrige Nutzung festgestellt werden, kann die sofortige Rückzahlung der Restschuld verlangt werden. Auch Kreditinformationen und künftige Darlehensaufnahmen können betroffen sein.
Wer Immobilienanlage in Japan prüfen möchte, sollte dafür einen separaten Finanzierungsplan auf Grundlage von Investitionsdarlehen, Eigenkapital, Rendite, Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrisiko und Steuern erstellen. Wohnungsdarlehen wirken wegen der niedrigen Zinsen attraktiv, aber eine falsche Nutzung des Systems kann aus Vermögensaufbau ein erhebliches Schuldenrisiko machen.
Zur Denkweise bei gebrauchten Eigentumswohnungen zu Anlagezwecken und Wohnungsdarlehensabzug siehe auch Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zu Immobilienanlagezwecken und Wohnungsdarlehensabzug: Warum er nicht nutzbar ist und alternative Steuersparmaßnahmen.
Praktische Checkliste vor der Antragstellung
Wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung mit FLAT 35 gekauft wird, entstehen leicht Probleme, wenn Immobiliensuche, Darlehensprüfung, Kaufvertrag, Eignungsnachweis und Übergabe zeitlich nicht zusammenpassen. Besonders bei beliebten Immobilien kann die Kaufentscheidung unter Zeitdruck geraten. Wer ohne ausreichende Prüfung unterschreibt, bemerkt Darlehensbedingungen oder Instandhaltungsrisiken oft erst später.
Vor der Antragstellung sollten Sie folgende Punkte prüfen.
- Die Immobilie dient der Eigennutzung und nicht Anlagezwecken
- Die Nutzbarkeit von FLAT 35 wurde beim Finanzinstitut bestätigt
- Verfahren, Kosten und Dauer für den Eignungsnachweis wurden geprüft
- Verwaltungsordnung, wichtiger Verwaltungs- und Sachstandsbericht sowie langfristiger Instandhaltungsplan wurden gelesen
- Stand der Instandhaltungsrücklage, geplante Erhöhungen und Zahlungsrückstände wurden geprüft
- Bei geplanter Renovierung wurden Beschränkungen aus der Verwaltungsordnung geprüft
- Der Inhalt der Darlehenssonderklausel passt zu den gewünschten Darlehensbedingungen
- Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Steuern und Versicherungsprämien wurden in die Rückzahlungsrechnung einbezogen
- Ein Vergleich mit variablen Zinsen und anfänglich festverzinslichen Darlehen wurde ebenfalls vorgenommen
- Falls eine spätere Vermietung möglich erscheint, wurde die Behandlung dieses Falls beim Finanzinstitut vorab geklärt
Durch diese Prüfung kann FLAT 35 nicht nur als Wohnungsdarlehensprodukt genutzt werden, sondern auch als Entscheidungsrahmen, um Qualität, Verwaltung und Haltekosten einer gebrauchten Eigentumswohnung zu beurteilen.
FAQ
Q1. Kann FLAT 35 auch für gebrauchte Eigentumswohnungen genutzt werden?
Ja. Allerdings muss nicht nur die Rückzahlungsfähigkeit des Käufers passen; die Immobilie muss auch den technischen Standards der Japan Housing Finance Agency entsprechen. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist entscheidend, ob ein Eignungsnachweis erhältlich ist. Prüfen Sie dies daher bereits während der Immobiliensuche beim Makler oder Finanzinstitut.
Q2. Sollte man eine gebrauchte Eigentumswohnung ohne Eignungsnachweis nicht kaufen?
Nicht zwingend. Wenn FLAT 35 nicht nutzbar ist, muss jedoch ein anderes Wohnungsdarlehen geprüft werden. Wenn der Grund der Nichterfüllung mit Gebäudeverfall oder Verwaltungszustand zusammenhängt, sollte die Entscheidung einschließlich künftiger Instandhaltungsrisiken besonders vorsichtig getroffen werden.
Q3. Was ist vorteilhafter: FLAT 35 oder ein variabler Zinssatz?
Das hängt von künftigen Zinsen, Darlehenslaufzeit und Haushaltsreserven ab. FLAT 35 erleichtert langfristige Planung, weil die Rückzahlung feststeht; variable Zinsen können dagegen anfangs niedriger wirken. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen können sich auch Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten verändern. Daher ist ein Vergleich der Gesamtausgaben wichtiger als ein reiner Zinsvergleich.
Q4. Kann ich eine mit FLAT 35 gekaufte Wohnung vermieten, wenn ich künftig versetzt werde?
FLAT 35 ist ein Wohnungsdarlehen für Eigennutzung. Wie unvermeidbare Umstände wie eine berufliche Versetzung behandelt werden, hängt vom Einzelfall und von der Beurteilung des Finanzinstituts ab. Eine Nutzung mit dem Ziel, die Wohnung von Anfang an zu vermieten, ist nicht zulässig. Wenn eine Versetzung oder ein späterer Wohnungswechsel möglich ist, sollten Sie dies vorab mit dem Finanzinstitut klären.
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Referenzlinks
