Cierrapuertas en Japón: coste desde 176 € y vida útil

Cuando la puerta de entrada de una vivienda japonesa empieza a cerrarse de golpe, con un «¡pum!» seco, lo primero que uno quiere saber es cuánto costará arreglarlo. Este es un problema muy específico del parque residencial japonés: la inmensa mayoría de las puertas de entrada —tanto en viviendas unifamiliares como en edificios de apartamentos (マンション, manshon)— llevan instalado un cierrapuertas (ドアクローザー, door closer) mecánico, un dispositivo hidráulico poco habitual en las puertas de entrada de España o América Latina, donde suele bastar con el peso de la puerta o un simple resorte. En Japón, en cambio, el cierrapuertas es una pieza normalizada, regulada por un estándar técnico independiente, y su fallo es una de las incidencias de mantenimiento más frecuentes en la gestión de alquileres. Según las cifras oficiales del fabricante, sustituir el cierrapuertas cuesta entre 32.000 y 121.000 yenes (aprox. 176–665 €, a un tipo de referencia de 1 € ≈ 182 ¥, agosto de 2026), mientras que si basta con ajustar la velocidad de cierre el coste es de 19.000 a 33.000 yenes (aprox. 104–181 €) (fuente: LIXIL, «Guía de costes de reparación», a junio de 2025; incluye desplazamiento, mano de obra, piezas e impuestos). Si el cuerpo del mecanismo presenta fugas de aceite, la reparación deja de ser una opción: solo queda la sustitución completa.

Esta guía está dirigida a propietarios de inmuebles en alquiler, a copropietarios de apartamentos en régimen de propiedad horizontal (分譲マンション, bunjō manshon) y a cualquier hogar cuya puerta de entrada empiece a dar problemas en Japón. Ordena, a partir de fuentes primarias oficiales, las cuatro decisiones que hay que tomar: cuánto cuesta, cuánto dura, a quién hay que llamar y quién debe pagar. Circula mucha información —sobre todo en foros de bricolaje— que asegura que el cierrapuertas se puede cambiar uno mismo. El fabricante no lo permite, y a lo largo del artículo explicamos por qué, citando siempre el pasaje concreto de la documentación oficial. Esta forma de trabajar con fuentes primarias no es casual: a diferencia del Registro de la Propiedad español, el registro inmobiliario japonés (登記, tōki) no tiene fe pública registral, es decir, no garantiza jurídicamente la exactitud de lo inscrito. El inversor extranjero que opera en Japón aprende pronto que la seguridad no viene de un sello oficial único, sino de contrastar cada dato —desde el estado de un cierrapuertas hasta la titularidad de un inmueble— con la fuente primaria correspondiente. Este artículo sigue exactamente ese método.

Los puntos clave de este artículo

El coste oficial de sustitución, según el fabricante, es de 32.000 a 121.000 yenes (aprox. 176–665 €); si solo hace falta un ajuste, de 19.000 a 33.000 yenes (aprox. 104–181 €). La tarifa mínima es de 14.300 yenes (aprox. 79 €).
Si el mecanismo presenta fugas o goteo de aceite, no hay reparación posible: solo cabe la sustitución, nunca el simple ajuste.
El estándar de durabilidad son 200.000 ciclos de apertura y cierre. Con 8 usos al día equivale a unos 68 años; con 50 usos al día, a unos 11 años: la frecuencia de uso marca una diferencia de más de seis veces.
El fabricante indica expresamente que «el cliente no puede realizar la sustitución por sí mismo». La única tarea que corresponde al propietario es registrar los síntomas y anotar el número de modelo.
En los apartamentos en propiedad horizontal, la parte privativa de la puerta de entrada se limita a la cerradura y al acabado interior de pintura: el cierrapuertas es un elemento de las zonas comunes. Un copropietario no puede decidir por su cuenta sustituirlo.

¿Cuánto cuesta cambiar el cierrapuertas en Japón? Las tarifas oficiales del fabricante

El panorama de costes se divide, según el síntoma, en dos bloques: uno en torno a 20.000 yenes (aprox. 110 €) si basta con un ajuste, y otro a partir de 30.000 yenes (aprox. 165 €) si hace falta sustituir la pieza. En internet circulan cifras de referencia de unos 15.000 yenes (aprox. 82 €), pero las tarifas oficiales publicadas por los fabricantes de materiales de construcción no bajan a ese nivel. Para que el presupuesto no sea una sorpresa, conviene partir de las cifras oficiales.

Tabla de referencia de costes por síntoma (LIXIL, «Guía de costes de reparación», a junio de 2025)

Síntoma / elemento	Trabajo previsto	Coste orientativo (impuestos incluidos)
Puerta de entrada: velocidad de apertura/cierre demasiado rápida o lenta	Sustitución del cierrapuertas / cierrapuertas de bisagra	32.000–121.000 ¥ (aprox. 176–665 €)
Puerta de entrada: velocidad de apertura/cierre demasiado rápida o lenta	Ajuste del cierrapuertas / cierrapuertas de bisagra	19.000–33.000 ¥ (aprox. 104–181 €)
Puerta de entrada: no cierra del todo o pesa al moverla	Ajuste del encaje de la puerta	19.000–33.000 ¥ (aprox. 104–181 €)
Puerta de entrada: hace ruido al abrir o cerrar	Sustitución de bisagras	32.000–127.000 ¥ (aprox. 176–698 €)
Puerta de entrada: hace ruido al abrir o cerrar	Limpieza y ajuste	19.000–33.000 ¥ (aprox. 104–181 €)
Puerta corredera de entrada: velocidad demasiado rápida o lenta	Sustitución del cierre automático	36.000–101.000 ¥ (aprox. 198–555 €)
Puerta corredera de entrada: hace ruido al abrir o cerrar	Sustitución del cierre automático	36.000–94.000 ¥ (aprox. 198–516 €)
(Referencia) Puerta de entrada: la cerradura no encaja bien	Sustitución de pestillo/cerradura de caja	24.000–113.000 ¥ (aprox. 132–621 €)

Todas estas cifras incluyen desplazamiento, mano de obra, piezas e impuestos (fuente: LIXIL, «Guía de costes de reparación»). El rango es amplio porque el trabajo varía según el tipo de puerta, el modelo del cierrapuertas y la disponibilidad de piezas en almacén. Aunque en ambos casos se hable de «sustitución», las condiciones son radicalmente distintas entre una puerta abatible estándar, donde puede usarse una pieza genérica, y una puerta de entrada cortafuegos o con cerradura eléctrica, donde las opciones se reducen mucho.

El desglose del coste: desplazamiento + mano de obra + piezas

Al leer un presupuesto, no se fije solo en el total: revise el desglose. En el caso de LIXIL, la tarifa mínima de reparación es de 14.300 yenes (aprox. 79 €, con impuestos), desglosada en 4.400 yenes (aprox. 24 €) de desplazamiento y 9.900 yenes (aprox. 54 €) de mano de obra. El coste de las piezas se suma aparte. Además, si tras inspeccionar la vivienda se decide no llevar a cabo la reparación, se cobra una tarifa de inspección de 7.920 yenes (aprox. 44 €) (fuente: LIXIL, estimación de costes de reparación).

En otras palabras, por leve que sea el síntoma, la simple visita técnica ya genera un coste de unos 14.000 yenes (aprox. 79 €). Dicho de otro modo: si se agrupan varias incidencias en una sola visita, se evita pagar el desplazamiento varias veces. Si además del cierrapuertas le preocupa el estado de la puerta en sí o de la cerradura, conviene revisar también el coste de sustituir puertas en alquiler y su vida útil, para reunir en una sola visita toda la información necesaria y no desperdiciar el desplazamiento.

Ejemplo de cálculo: coste total al sustituir todos los cierrapuertas de un edificio de 10 viviendas

Si se sustituyen los cierrapuertas de las 10 viviendas, tomando el escenario más económico de 32.000 yenes por unidad, el cálculo es 32.000 ¥ × 10 = 320.000 ¥ (aprox. 176 € × 10 = 1.758 €). Es poco habitual que las 10 unidades alcancen el máximo de 121.000 yenes, pero si se mezclan puertas cortafuegos o piezas especiales, el coste unitario por vivienda sube.

Aquí es donde pesa el desplazamiento. Si se encarga la reparación vivienda por vivienda, en 10 visitas separadas, el cálculo simple es 4.400 ¥ × 10 = 44.000 ¥ (aprox. 242 €) que se acumulan solo por el número de visitas. Es tentador esperar a que cada vivienda quede vacía para repararla una a una, pero si varias unidades del mismo edificio presentan el mismo síntoma, la sustitución conjunta resulta más razonable. La decisión entre reparar equipo por equipo, sobre la marcha, o renovar por lotes según un ciclo planificado tiene un efecto directo en la cuenta de resultados a largo plazo, tal y como se explica en cuándo renovar las instalaciones de un alquiler y cómo contabilizar el gasto.

¿Se arregla con un ajuste o hace falta sustituirlo? Tabla de diagnóstico por síntoma

Vayamos directos a la conclusión: si hay fuga de aceite, hace falta sustituir la pieza; si no la hay, existe la posibilidad de arreglarlo con un simple ajuste. Comprobar este único punto antes que nada cambia tanto la forma de encargar el trabajo como la previsión de presupuesto.

Tabla de diagnóstico: síntoma × causa × coste × a quién llamar

Síntoma	Posible causa	Qué puede comprobar el propietario	¿Se arregla con un ajuste?	Coste orientativo	A quién llamar
Se cierra de golpe (con un «pum»)	Válvula de ajuste de velocidad floja, deterioro del aceite interno	Cronometrar los segundos desde 90° hasta el cierre completo	Si no hay fuga de aceite, puede arreglarse con un ajuste	Ajuste: 19.000–33.000 ¥ (aprox. 104–181 €) / Sustitución: 32.000–121.000 ¥ (aprox. 176–665 €)	El instalador original o el servicio técnico del fabricante
No cierra del todo / se queda entreabierta	Desajuste del encaje de la puerta, pérdida de la función de enganche final (latching)	Holgura con el marco, si el pestillo engancha bien	Puede arreglarse ajustando el encaje	19.000–33.000 ¥ (aprox. 104–181 €)	El instalador original o el servicio técnico del fabricante
Se queda abierta y no se detiene	Desgaste de la función de tope (stop)	Comparar el ángulo de tope del manual con el comportamiento real	Si el mecanismo está desgastado, hace falta sustituirlo	32.000–121.000 ¥ (aprox. 176–665 €)	El instalador original o el servicio técnico del fabricante
Ruidos como un chirrido o un crujido	Desgaste de bisagras, daño interno del cuerpo	Si el ruido viene del cuerpo o de la bisagra	Puede resolverse con limpieza y ajuste	Limpieza/ajuste: 19.000–33.000 ¥ (aprox. 104–181 €) / Sustitución de bisagras: 32.000–127.000 ¥ (aprox. 176–698 €)	El instalador original o el servicio técnico del fabricante
El cuerpo rezuma o gotea aceite	Rotura de la junta interna	Manchas de aceite en la parte inferior del cuerpo o en la superficie de la puerta	No tiene arreglo (solo sustitución)	32.000–121.000 ¥ (aprox. 176–665 €)	El instalador original o el servicio técnico del fabricante

Si hay fuga de aceite, la reparación deja de ser posible

El cierrapuertas frena el movimiento de la puerta gracias a la viscosidad de un aceite sellado en su interior. En cuanto ese aceite sale al exterior, desaparece el propio mecanismo de frenado. Ryobi, en su información técnica oficial, incluye «la puerta se cierra de golpe» y «el cierrapuertas pierde aceite» entre los síntomas que deben llevar a una sustitución temprana (fuente: Ryobi, «Vida útil del cierrapuertas»).

La mayoría de las fugas de aceite se originan al forzar demasiado la válvula de ajuste de velocidad. Esa válvula está diseñada de forma que, una vez se sale de su alojamiento, no puede volver a montarse: en el momento en que se sale, la sustitución queda sellada como única opción. Es un punto clásico en el que intentar ahorrar termina provocando el efecto contrario: una sustitución de más de 30.000 yenes (aprox. 165 €).

Cuando la puerta «se cierra de golpe», lo primero que hay que medir son los segundos

Decir «va demasiado rápido» a partir de una simple impresión no le sirve al técnico para actuar: existe una cifra de referencia oficial. La norma de certificación de componentes de vivienda de calidad de la Fundación Better Living, «Puerta - Cierrapuertas» BLS DC:2023, fija la velocidad de funcionamiento en un rango de entre 5 y 8 segundos desde la posición de apertura estándar (ángulo de 90°) hasta el cierre completo (a 20 °C y sin viento) (fuente: Better Living, BLS DC:2023). El propio fabricante confirma que entre 5 y 8 segundos desde los 90° hasta el cierre es el rango adecuado (fuente: Ryobi, «Función de ajuste de velocidad»). A modo de contraste para quien viene de otros mercados: en muchos países de habla hispana no existe un estándar técnico equivalente y públicamente citable para este tipo de herrajes domésticos, lo que hace que esta cifra japonesa —publicada por un organismo certificador independiente— sea una referencia inusualmente precisa a la hora de negociar con un técnico.

La medición se realiza siguiendo estos pasos.

Abra la puerta hasta 90°. Como referencia, es la posición en la que la puerta queda en ángulo recto con la pared.
En el instante en que suelte la puerta, active el cronómetro, y deténgalo cuando oiga el clic del pestillo al encajar.
Repita la misma medición tres veces y calcule la media.

Si la media baja hasta los 4 segundos o menos, la puerta necesita un ajuste. Si, por el contrario, supera los 10 segundos, aumenta el riesgo de que la puerta no llegue a cerrarse del todo y quede a medio camino. En un portal de acceso con cierre automático o en una puerta que forma parte de un compartimento cortafuegos, que no cierre del todo deja de ser una simple molestia y se convierte directamente en un problema de seguridad. Si anota los segundos medidos y si hay o no fuga de aceite, y se lo transmite al técnico, la precisión del diagnóstico en la primera visita mejora notablemente.

Cómo funciona el cierrapuertas y qué tipos existen: dónde mirar para identificar el modelo

Tanto para comparar presupuestos como para describir el síntoma con precisión, hace falta saber qué modelo de cierrapuertas tiene instalado su propia puerta. Esto sí está al alcance del propietario.

Diagrama básico del cierrapuertas: posición del cuerpo, brazo, varilla de unión y soporte — Estructura básica del cierrapuertas: cuerpo, brazo, varilla de unión, soporte y los tornillos de fijación entre el cuerpo y la placa de montaje (fuente: Ryobi, «Tipos de cierrapuertas»)

El cierrapuertas se compone de un cuerpo en forma de caja instalado en la parte superior de la puerta, un brazo y una varilla de unión que salen de él, y un soporte fijado al marco. Al abrir la puerta, un resorte dentro del cuerpo se comprime; al soltar la puerta, la fuerza de retorno de ese resorte la cierra. Un aceite de alta viscosidad absorbe esa fuerza de retorno y la frena. Ese es el principio básico de funcionamiento de un cierrapuertas. En japonés también se le llama «door check» (ドアチェック), un término equivalente.

Las cuatro funciones principales

Función de ajuste de velocidad: la primera fase de cierre (desde que empieza a cerrarse hasta cierto punto) y la segunda fase, justo antes de cerrarse del todo, se regulan con dos tornillos independientes.
Función de tope (stop): mantiene la puerta abierta en un ángulo determinado. Ese ángulo varía según el modelo, así que conviene comprobarlo en el manual del producto.
Función de retención ante viento (back-check): amortigua la apertura brusca de la puerta por una ráfaga de viento u otra fuerza externa. La norma BLS DC:2023 fija el ángulo en el que esta función empieza a activarse entre 70° y 85°.
Función de enganche final (latching): aumenta la velocidad justo antes del cierre para garantizar que el pestillo encaje correctamente.

Tipo estándar y tipo paralelo

Tipo	Ubicación de instalación	Características
Tipo estándar	En el lado hacia el que abre la puerta (en el exterior, si la puerta abre hacia fuera)	Estructura sencilla. Al quedar expuesto a la intemperie, se deteriora más rápido en ubicaciones donde le da la lluvia
Tipo paralelo	En el lado interior de la puerta	El más habitual en instalaciones recientes. El brazo se pliega en paralelo a la puerta y, al quedar en el interior, sufre menos el deterioro ambiental

En el lateral o en la parte superior del cuerpo está grabado el nombre del fabricante y el número de modelo. Con solo subirse a una escalera y fotografiarlo, la precisión de los presupuestos que reciba mejora notablemente.

¿Cuántos años dura un cierrapuertas? Dos ejes: número de ciclos de uso y ciclo de mantenimiento del edificio

Una cifra genérica del tipo «entre 10 y 20 años» sirve de muy poco en la práctica, porque lo que determina la vida útil de un cierrapuertas no son los años transcurridos, sino el número de veces que se ha abierto y cerrado la puerta. A diferencia de lo que ocurre con muchos electrodomésticos europeos o latinoamericanos, cuya vida útil se suele anunciar en años de garantía, aquí el fabricante japonés mide la durabilidad en ciclos de uso. Este apartado compara dos ejes: el estándar de durabilidad por ciclos y el ciclo de mantenimiento previsto en el plan de conservación del edificio.

Tabla de referencia de fuentes primarias: ciclos de durabilidad, ciclo de mantenimiento y periodo de garantía

Concepto	Valor	Fuente
Ciclos continuos de apertura/cierre para puerta abatible de entrada	200.000 ciclos	BLS DC:2023, tabla 3
Apertura/cierre forzado continuo	70.000 ciclos	BLS DC:2023, tabla 3
Repeticiones de la función de tope (stop)	10.000 ciclos	BLS DC:2023, tabla 3
Repeticiones de la función de retención ante viento (back-check)	7.000 ciclos	BLS DC:2023, tabla 3
Ciclos continuos de apertura/cierre para puerta interior (tipo III-S)	100.000 ciclos	BLS DC:2023, tabla 3
Ciclo de inspección y ajuste de carpintería (puerta de entrada de vivienda, etc.)	12–15 años	MLIT (Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón), Directrices para la elaboración de planes de conservación a largo plazo, formulario 3-2
Ciclo de sustitución de carpintería	34–38 años	MLIT, Directrices para la elaboración de planes de conservación a largo plazo, formulario 3-2
Ciclo de repintado de puertas de entrada metálicas (zonas no expuestas a la lluvia)	5–7 años	MLIT, Directrices para la elaboración de planes de conservación a largo plazo, formulario 3-2
Garantía del fabricante (Ryobi)	2 años desde la entrega (1 año para componentes eléctricos)	Ryobi, garantía de producto
Garantía de reparación gratuita para piezas certificadas BL	3 años o más para puerta abatible / 2 años o más para puerta corredera	BLS DC:2023, apartado 2.2.1
Suministro de piezas de recambio tras la descontinuación del producto	10 años o más	BLS DC:2023, apartado 2.2.3.2 d)

Las fuentes son la norma de certificación de componentes de vivienda de calidad de Better Living, «Puerta - Cierrapuertas» BLS DC:2023 (enlace); las «Directrices para la elaboración de planes de conservación a largo plazo y sus comentarios / formulario estándar de plan de conservación a largo plazo» del MLIT (enlace, revisión de junio de 2024); y «Garantía de producto de cierrapuertas y otros» de Ryobi (enlace). Conviene aclarar un matiz: en algunos textos circula la cifra de 200.000 ciclos presentada como si fuera una norma industrial JIS, pero en realidad es el valor fijado por la norma de certificación de Better Living, no una norma JIS.

Ejemplo de cálculo: dividir 200.000 ciclos entre el uso diario da una vida útil de entre 11 y 68 años

Tomando como referencia los 200.000 ciclos continuos para puerta de entrada, calculemos la vida útil según la frecuencia de uso.

Entrada de una vivienda de un apartamento para solteros (8 usos al día): 200.000 ÷ 8 ÷ 365 = aproximadamente 68 años
Entrada de una vivienda familiar (20 usos al día): 200.000 ÷ 20 ÷ 365 = aproximadamente 27 años
Puerta de un portal común o de un local con uso comercial (50 usos al día): 200.000 ÷ 50 ÷ 365 = aproximadamente 11 años

Con el mismo producto, la vida útil puede variar más de seis veces según el uso. Si a esto se suman los rayos ultravioleta y los cambios de temperatura por estar a la intemperie, el polvo y las aperturas forzadas por el viento, la vida útil se acorta todavía más. A la hora de repartir el presupuesto de mantenimiento, es más preciso priorizar según «cuántas veces al día se abre cada puerta» que según «cuántos años tiene el edificio».

En el plan de conservación a largo plazo: inspección y ajuste cada 12–15 años, sustitución cada 34–38 años

En el formulario estándar de las Directrices para la elaboración de planes de conservación a largo plazo del MLIT (revisión de junio de 2024), la carpintería (puertas de entrada de vivienda, puertas de zonas comunes, puertas automáticas) tiene fijado un ciclo de inspección y ajuste de 12 a 15 años, y un ciclo de sustitución de 34 a 38 años. Como el cierrapuertas se trata como parte integrante de la puerta, sustituirlo por sí solo es una decisión independiente de ese ciclo de sustitución general.

Para una comunidad de propietarios, la decisión de reparar solo el cierrapuertas o esperar a la renovación completa de la puerta depende de si la fecha de sustitución prevista en el plan de conservación a largo plazo está cerca o no. Cambiar únicamente el cierrapuertas por uno nuevo cuando faltan solo cinco años para la sustitución de la puerta no siempre es la opción más razonable.

La garantía dura de 2 a 3 años; el suministro de piezas, 10 años tras la descontinuación

La garantía de producto de Ryobi es de 2 años (1 año para componentes eléctricos), contados desde la fecha de entrega por parte de la constructora. La norma de certificación BL fija la garantía de reparación gratuita en 3 años o más para puertas abatibles y 2 años o más para puertas correderas. Y lo más relevante es el suministro de piezas: la norma exige que, incluso después de descontinuar el producto, se sigan suministrando piezas de recambio durante 10 años o más.

Dicho de otro modo: un producto descontinuado hace más de 10 años puede no tener ya disponible el mismo modelo de recambio. En ese caso, hay que recurrir a una pieza compatible, lo que a veces obliga a modificar la posición del soporte o los orificios de los tornillos. Como se rompe la premisa de «simplemente cambiar por el mismo modelo», cuanto más antiguo es el edificio, más vale la pena que un técnico revise la pieza física cuanto antes.

¿Hasta dónde puede intervenir el propietario? El límite que marca el fabricante

Vayamos primero a la conclusión: el fabricante no autoriza que el propietario o el inquilino sustituyan por sí mismos el cuerpo del cierrapuertas. No es una cuestión de coste, sino de seguridad y de garantía.

Lo que puede hacer el propietario / lo que hay que encargar a un profesional

Tarea	Propietario / inquilino	Profesional especializado	Base normativa
Sustitución del cuerpo	No permitido	Sí	LIXIL, preguntas frecuentes: «Al implicar un trabajo peligroso, el cliente no puede realizar la sustitución por sí mismo»
Ajuste de la velocidad de apertura/cierre	Posible según el modelo. No permitido en modelos que requieren herramienta especial	Sí	BLS DC:2023, apartados 1.2.2 e) y 3.2 a) 6)
Ajuste de la posición de tope	Posible según el modelo	Sí	LIXIL, preguntas frecuentes
Desmontaje, retirada de piezas, modificación	No debe hacerse	Sí	Ryobi, cláusulas de exclusión de la garantía de producto
Registro de síntomas (vídeo, segundos de cierre, presencia de fuga de aceite)	Sí	―	―
Comprobación del número de modelo grabado en el cuerpo	Sí	―	―

El fabricante indica expresamente: «no puede sustituirlo usted mismo»

En las preguntas frecuentes de LIXIL se indica textualmente: «al implicar un trabajo peligroso, la sustitución del cierrapuertas no puede realizarla el cliente por sí mismo» (fuente: LIXIL, «Quiero cambiar el cierrapuertas de la puerta de entrada»). Como interlocutores se señalan la empresa instaladora original o el servicio de atención de reparaciones del propio fabricante.

Hablar de peligro no es una exageración retórica. Al desmontar el cierrapuertas, si se retira el brazo mientras el resorte interno aún conserva fuerza, el brazo se mueve bruscamente. Es un trabajo que se realiza sobre una escalera, sujetando con una sola mano un elemento pesado situado por encima de la cabeza. Como la norma de certificación BL contempla puertas de hasta 50 kg, hay momentos en los que una puerta de ese peso puede quedar en una posición inestable.

Incluso el simple ajuste de velocidad debe hacerlo, según la norma, «una persona con conocimientos especializados»

Tampoco es cierto que cualquier ajuste esté libremente al alcance del usuario. La norma BLS DC:2023 exige, para los cierrapuertas estándar, que «la estructura impida ajustar la velocidad de apertura/cierre sin una herramienta especial» (apartado 1.2.2 e), y además obliga a que el manual de instrucciones indique que «el ajuste de la velocidad de apertura/cierre debe realizarlo, con herramienta especial, una persona con conocimientos especializados» (apartado 3.2 a 6).

Es decir, un producto que cumple la norma de certificación no está diseñado, de entrada, para poder ajustarse con un destornillador corriente. A veces se sugiere improvisar con una moneda a modo de destornillador; esa es precisamente una de las causas típicas de dañar la ranura de la válvula de ajuste o de sacarla de su sitio por forzarla en exceso.

Diagrama de las fases de velocidad del cierrapuertas: primera fase, segunda fase, tramo de acción de enganche final y ángulo de cambio — Fases de velocidad durante el cierre. La primera y la segunda fase se ajustan con válvulas independientes, y justo antes del cierre llega el tramo de acción de enganche final (latching) (fuente: Ryobi, «Función de ajuste de velocidad»)

Intervenir uno mismo activa una cláusula de exclusión de la garantía

En la garantía de producto de Ryobi figuran expresamente, como cláusulas de exclusión, «los fallos derivados de un manejo incorrecto, un ajuste deficiente o un mantenimiento inadecuado tras la entrega» y «los fallos derivados de una instalación, reparación o modificación realizada por el propio cliente (incluida la retirada de piezas necesarias)». Aunque el producto siga dentro del periodo de garantía, si hay indicios de haber sido manipulado por el propietario, queda excluido de la reparación gratuita.

Ahorrarse unos pocos miles de yenes puede acabar costando, a la vez, una sustitución de más de 30.000 yenes (aprox. 165 €) y la pérdida de la garantía. Es un fallo que hemos visto repetirse, en la práctica, en la gestión diaria de inmuebles. Siendo honestos, incluyendo el inconveniente que supone, con el cierrapuertas la opción más barata a largo plazo es «no tocarlo».

Aun así, hay tres cosas que el propietario sí puede hacer

Registrar el síntoma: grabe un vídeo de unos 10 segundos mostrando cómo se cierra la puerta. Así se transmiten a la vez el sonido, la velocidad y el punto donde se detiene.
Medir el tiempo de cierre: cronometre tres veces los segundos desde los 90° hasta el cierre completo y calcule la media. La referencia son entre 5 y 8 segundos.
Comprobar el número de modelo: fotografíe el grabado del cuerpo. Con el nombre del fabricante y el modelo, comprobar si hay piezas en stock puede resolverse con una sola llamada.

¿Quién paga? La respuesta cambia entre alquiler, propiedad horizontal y vivienda en propiedad

Este es el punto que más se complica en las consultas sobre cierrapuertas. Ante el mismo síntoma, «quién decide» y «quién paga» cambian según el tipo de inmueble. Para un inversor acostumbrado a la legislación de arrendamientos urbanos española o latinoamericana, esta distinción por tipo de edificio puede resultar más rígida de lo esperado: en Japón, el reparto de responsabilidades entre arrendador, comunidad de propietarios y propietario único está mucho más formalizado en la normativa oficial que en la práctica cotidiana a la que muchos inversores extranjeros están habituados.

Tabla de decisión según el tipo de inmueble

Tipo de inmueble	Quién decide	Quién paga	Base legal	Riesgo de sustituirlo por cuenta propia
Vivienda en alquiler (con inquilino residente)	El arrendador o la administradora de la propiedad	Por norma general, el arrendador. Si el daño se debe a dolo o negligencia del inquilino, corresponde al inquilino	Código Civil japonés, art. 606.1; guía sobre disputas de restauración a estado original	El coste corre a cargo del inquilino. Puede exigírsele la restauración al desalojar. Usar piezas no homologadas puede perjudicar la resistencia al fuego de la puerta
Apartamento en propiedad horizontal	La comunidad de propietarios	La comunidad (con la cuota de administración y el fondo de reserva para reparaciones)	Reglamento estándar de administración de comunidades de propietarios (japonés), art. 7	Puede exigirse la restauración por modificar sin autorización una zona común. Queda fuera del seguro y la garantía de la comunidad
Vivienda unifamiliar en propiedad	El propietario	El propietario	―	Puede activar una cláusula de exclusión de la garantía del fabricante. Puede afectar al rendimiento del elemento como dispositivo contra incendios

Alquiler: el artículo 606.1 del Código Civil y la guía de restauración a estado original

El artículo 606.1 del Código Civil japonés establece que el arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para el uso y disfrute del bien arrendado (salvo que la causa sea imputable al arrendatario). Por norma general, el desgaste natural del cierrapuertas entra dentro del alcance de esta obligación de reparación del arrendador. Para un lector habituado a la Ley de Arrendamientos Urbanos española, el principio es reconocible —el propietario responde del desgaste por el uso normal—, pero conviene no dar por hecho un reparto idéntico de responsabilidades: cada supuesto se resuelve remitiéndose a la guía administrativa japonesa concreta, no a una intuición general de «lo normal».

La guía del MLIT sobre disputas de restauración a estado original también establece que el coste de reparar el desgaste natural y el deterioro por uso normal corre a cargo del arrendador. Si un cierrapuertas usado durante más de 10 años se desgasta y deja de cerrar, exigir ese coste al inquilino en el momento del desalojo contradice este criterio. La línea divisoria se explica en detalle en el reparto de responsabilidad entre el desgaste natural y los costes de restauración a estado original; conviene revisarlo con antelación para no tener que improvisar justo antes de la liquidación al desalojar.

En cambio, si hay circunstancias como que el inquilino haya tirado con fuerza de la puerta y doblado el brazo, o haya forzado la posición de tope, la asignación del coste cambia. Sobre el alcance de la obligación de reparación del arrendador, conviene revisar también los defectos en una vivienda de alquiler y la responsabilidad de reparación del arrendador.

Cuándo puede el inquilino repararlo por su cuenta, y por qué conviene avisar antes

El artículo 607-2 del Código Civil japonés permite que el arrendatario repare por sí mismo cuando haya notificado al arrendador la necesidad de la reparación y este no actúe en un plazo razonable, o cuando exista una urgencia. Ahora bien, esta norma parte de la premisa de que «se avisó y no hubo respuesta»: no es una autorización general para actuar sin más.

Hay tres motivos para avisar primero a la administradora en lugar de actuar por cuenta propia. Primero, como el fabricante no autoriza la sustitución por el propio usuario, es fácil que surja un conflicto sobre el reembolso del gasto. Segundo, si la puerta de entrada es un elemento contra incendios, sustituir la pieza por otra no homologada puede afectar a la conformidad legal de todo el edificio. Tercero, es habitual que todo el edificio use el mismo modelo de cierrapuertas, por lo que gestionarlo de forma conjunta suele salir, al final, más rápido y más barato.

Propiedad horizontal: en la puerta de entrada, la parte privativa se limita a «la cerradura y el acabado interior de pintura»

Este es uno de los puntos donde más confusión hay. El artículo 7.2.2 del Reglamento estándar de administración de comunidades de propietarios (modelo de edificio único), en su revisión de 2025, establece que, en el caso de la puerta de entrada, solo «la cerradura y el acabado interior de pintura» constituyen la parte privativa (fuente: MLIT, «Reglamento estándar de administración de comunidades de propietarios»). El cierrapuertas no está incluido en esa lista, por lo que se trata como zona común. Quien venga de un régimen de propiedad horizontal español reconocerá la lógica general —elementos comunes frente a privativos—, pero el detalle concreto de qué cuenta como privativo en una puerta de entrada japonesa es más restrictivo de lo habitual, y conviene no darlo por supuesto.

Por tanto, en principio, un copropietario no puede llamar a un técnico y sustituir la pieza por su propia decisión. El procedimiento correcto es avisar primero a la comunidad de propietarios o a la administradora, y que se tramite como una reparación de zona común. Conviene evitar la situación de sustituir la pieza pensando erróneamente que es parte privativa, pagándola de su bolsillo, y que luego la comunidad exija su restauración a estado original. Para comprobar si el reglamento de su edificio coincide con el reglamento estándar, puede revisar el artículo sobre el «alcance de la parte privativa» en su propio reglamento de administración.

El cierrapuertas de las puertas cortafuegos: la clasificación de la inspección cambió en julio de 2025

Se trata de una reforma normativa que afecta directamente a propietarios de edificios de apartamentos en alquiler y a los responsables de las administradoras. Una parte de las partidas de inspección relativas a las puertas cortafuegos de cierre permanente pasó de la «inspección periódica de edificios específicos» a la «inspección periódica de equipos contra incendios».

Las partidas trasladadas y la fecha de entrada en vigor

En virtud del Aviso n.º 974 del MLIT de 2024 (publicado el 28 de junio de 2024) y del Aviso n.º 53 del MLIT de 2025 (publicado el 29 de enero de 2025), desde el 1 de julio de 2025 la comprobación de la energía cinética, el estado de deterioro y daño del cuerpo y el marco, el estado de funcionamiento, la presencia de objetos que obstaculicen el cierre y el estado de fijación de las principales puertas cortafuegos de cierre permanente de cada planta pasó a formar parte de la inspección periódica de equipos contra incendios (fuente: División de Orientación en Construcción de la Oficina de Vivienda del MLIT, material de referencia sobre la revisión de los avisos de informes periódicos; los números de aviso proceden de la Oficina Metropolitana de Planificación Urbana de Tokio, «Contenido de la reforma del sistema de inspección y verificación periódicas»).

La «energía cinética» a la que se refiere la norma es, en esencia, la fuerza con la que se cierra la puerta. Dicho de otro modo: si la velocidad de cierre del cierrapuertas es adecuada o no ha pasado a ser, ahora, una partida de la inspección obligatoria por ley. Dejar sin atender una puerta que «se cierra de golpe» ya no es solo un problema de seguridad: puede convertirse también en una observación negativa en el informe de inspección periódica.

El alcance son «las principales de cada planta»; la periodicidad, aproximadamente cada 1 a 3 años

El objeto de la inspección no son todas las puertas cortafuegos del edificio, sino las principales de cada planta. En concreto, se incluyen las situadas en rutas de evacuación, las que dan a un hueco de doble altura y las que, por un tránsito diario elevado, se abren y cierran con mucha frecuencia. La periodicidad del informe sigue siendo, como hasta ahora, de aproximadamente cada 1 a 3 años. En los fundamentos de las puertas cortafuegos y la obligación de inspección en edificios de viviendas colectivas se explica el panorama completo de la práctica de inspección de equipos contra incendios en este tipo de edificios.

La aplicación varía según el municipio

Esta reforma admite añadidos o reinterpretaciones propias de cada municipio. Como medida particular, Tokio mantiene las puertas cortafuegos de cierre permanente dentro de la inspección periódica de edificios específicos, tal como antes, y no exige su reporte en la inspección periódica de equipos contra incendios. Al mismo tiempo, ha añadido a la inspección periódica de edificios específicos una partida para comprobar, visualmente o al tacto, «el estado de la instalación de la puerta» (fuente: Oficina Metropolitana de Planificación Urbana de Tokio, «Contenido de la reforma del sistema de inspección y verificación periódicas»). Antes de actuar, conviene consultar las indicaciones del organismo administrativo específico de la localidad donde se encuentre el inmueble y decidir con un inspector cualificado cómo proceder.

¿El coste de sustitución es gasto de reparación o inversión capitalizable? El criterio fiscal para el arrendador

Sustituir el cierrapuertas es un gasto destinado a devolver la función original, así que normalmente puede tratarse como gasto de reparación (修繕費, deducible en el ejercicio). Sin embargo, cuando se sustituyen varias unidades a la vez, o cuando se instala un producto de prestaciones superiores al original, conviene comprobar si el gasto debe clasificarse, en cambio, como inversión capitalizable (資本的支出, que se amortiza en varios ejercicios). Esta distinción —gasto corriente frente a inversión que se amortiza— es un concepto que cualquier inversor con experiencia en fiscalidad inmobiliaria reconocerá, aunque los umbrales concretos que fija la Agencia Tributaria japonesa (国税庁) son propios de este sistema y no coinciden con los de España o Latinoamérica.

Los cuatro criterios formales de la Agencia Tributaria de Japón

El Tax Answer n.º 5402 de la Agencia Tributaria de Japón (normativa vigente a 1 de abril de 2025) establece los siguientes criterios formales para distinguir entre gasto de reparación e inversión capitalizable (fuente: Agencia Tributaria de Japón, «N.º 5402: criterio para determinar qué no constituye gasto de reparación»).

Si el importe de una reparación o mejora concreta es inferior a 200.000 yenes (aprox. 1.099 €), puede tratarse como gasto de reparación.
Si es evidente que la intervención se repite con un ciclo de aproximadamente 3 años o menos, puede tratarse como gasto de reparación.
Cuando no está claro si un importe es inversión capitalizable o gasto de reparación, si es inferior a 600.000 yenes (aprox. 3.297 €), puede tratarse como gasto de reparación.
Igualmente, cuando no está claro, si el importe no supera aproximadamente el 10 % del valor de adquisición del activo fijo al cierre del ejercicio fiscal anterior, puede tratarse como gasto de reparación.

Ejemplo de cálculo: sustituir 10 unidades a la vez, a 32.000 yenes cada una

Sigamos el orden de este criterio paso a paso.

Si se sustituye una sola unidad: 32.000 ¥ (aprox. 176 €) es inferior a 200.000 ¥ (aprox. 1.099 €), así que puede tratarse como gasto de reparación.
Si se sustituyen 10 unidades a la vez: 32.000 ¥ × 10 = 320.000 ¥ (aprox. 1.758 €), lo que supera el umbral de 200.000 ¥.
El siguiente paso es valorar si este gasto entra en la categoría de «importe no claramente definido como inversión capitalizable o gasto de reparación». Si es así, como 320.000 ¥ es inferior a 600.000 ¥ (aprox. 3.297 €), puede tratarse como gasto de reparación.
Si el importe alcanzara o superara los 600.000 ¥, el siguiente paso sería comprobar si no supera aproximadamente el 10 % del valor de adquisición del edificio al cierre del ejercicio fiscal anterior.

Cabe aclarar que, si la sustitución se limita a recuperar un producto de las mismas prestaciones, el criterio que se aplica primero es que se trata, sencillamente, de una restauración a estado original y, por tanto, de gasto de reparación. Los criterios formales son, más bien, una red de seguridad para los casos dudosos. Para la declaración real, conserve el presupuesto y la factura con el detalle del trabajo realizado, y consúltelo con su asesor fiscal (税理士, zeirishi). El enfoque general sobre cómo contabilizar la renovación de instalaciones se trata en cuándo renovar las instalaciones de un alquiler y cómo contabilizar el gasto.

Cómo revisar un presupuesto y entender las diferencias regionales al encargar el trabajo

Al pedir varios presupuestos para el mismo trabajo, no es raro que el importe llegue a duplicarse entre uno y otro. Comparar solo el total no permite decidir bien: hay que pedir el desglose y comprobar si el nivel del coste de mano de obra es razonable.

Los cuatro conceptos que hay que pedir por separado en el presupuesto

Desplazamiento: el coste de cada visita técnica. Si se agrupan varias viviendas, compruebe cuántas visitas se están facturando.
Mano de obra (coste del trabajo): depende del número de técnicos y del tiempo de trabajo. Pregunte cuántas horas se prevén por unidad.
Piezas: el modelo del cierrapuertas y su precio unitario. El importe varía según si es el mismo modelo original o una pieza compatible.
Retirada y desecho: el coste de eliminar la pieza vieja retirada. Aunque el importe sea pequeño, pida que figure como concepto aparte.

Ejemplo de cálculo: verificar si el coste de mano de obra es razonable a partir de los salarios de referencia oficiales

Para valorar si el coste de mano de obra es razonable, puede usarse como referencia el salario oficial de diseño para obra pública. El que se aplica desde marzo de 2026 se sitúa, en la media ponderada de todos los oficios a nivel nacional, en 25.834 yenes (aprox. 142 €) al día, superando por primera vez los 25.000 yenes tras 14 subidas anuales consecutivas desde el año fiscal 2013 (con una variación interanual de +4,5 % en media simple, sobre una muestra de 85.670 casos válidos; fuente: MLIT, «Salarios de diseño para obra pública aplicables desde marzo de 2026»). A modo de contraste, esta es una cifra pública y estandarizada por oficio y por prefectura, algo que en muchos mercados de habla hispana no existe con este nivel de desagregación oficial; es una herramienta de verificación poco habitual fuera de Japón.

Por prefectura y oficio, en Hiroshima el instalador de carpintería de aluminio cobra 28.400 ¥ (aprox. 156 €), el interiorista 27.700 ¥ (aprox. 152 €), el cristalero 27.300 ¥ (aprox. 150 €) y el techador 28.600 ¥ (aprox. 157 €) (todas las cifras por jornada de 8 horas dentro del horario laboral establecido; fuente: MLIT, tabla de salarios por prefectura y oficio). A modo de referencia, en la prefectura de Okayama el instalador de carpintería de aluminio cobra 28.800 ¥ (aprox. 158 €) y en Yamaguchi 28.700 ¥ (aprox. 158 €): no hay grandes diferencias dentro de la región de Chūgoku.

Usando esta cifra, si un técnico sustituye una unidad en media jornada, el coste de mano de obra orientativo sería 28.400 ¥ ÷ 2 = 14.200 ¥ (aprox. 78 €). Sumando piezas y desplazamiento, es natural que el total ronde los 30.000 yenes (aprox. 165 €). Por el contrario, si un presupuesto para sustituir una sola unidad indica más de 50.000 yenes (aprox. 275 €) solo en mano de obra, vale la pena preguntar por el tiempo de trabajo previsto o por alguna condición especial que lo justifique.

Ahora bien, este salario de referencia no incluye gastos adicionales como la parte de las cotizaciones sociales obligatorias a cargo del empleador. El importe real de un presupuesto suele ser más alto que el resultado de multiplicar simplemente por el salario de referencia. Utilice esta cifra únicamente como una regla para comprobar el orden de magnitud, no como un cálculo exacto. Como referencia adicional sobre el coste de inspección y ajuste desde el lado de la gestión del edificio, el salario para trabajos de conservación de edificios aplicable desde abril de 2026 se sitúa en una media nacional de todos los oficios de 19.540 yenes (aprox. 107 €), un +8,5 % interanual (fuente: MLIT, «Salarios para trabajos de conservación de edificios aplicables desde abril de 2026»).

La información que conviene reunir antes de pedir varios presupuestos

Si puede transmitir estos cuatro datos, es posible obtener una estimación incluso antes de que un técnico visite la vivienda. Las dimensiones y el peso de la puerta son especialmente determinantes, porque marcan si puede usarse una pieza genérica o no. La tabla 1 de la norma BLS DC:2023 fija el ámbito de aplicación de cada modelo del siguiente modo.

Modelo	Dimensiones de puerta a las que se aplica	Peso de puerta al que se aplica
Tipo I / Tipo I-S (para puerta abatible de entrada)	Ancho ≤ 900 mm × alto ≤ 2.000 mm	≤ 50 kg
Tipo II (para puerta abatible de entrada)	Ancho ≤ 850 mm	≤ 50 kg
Tipo II-D (adaptado para personas mayores o con discapacidad)	Ancho ≤ 850 mm	≤ 55 kg
Tipo III-S (para puerta interior)	Ancho ≤ 800 mm	≤ 30 kg
Para puerta corredera (puerta metálica)	―	≤ 80 kg

Además de estos datos, transmita otros tres: el número de modelo grabado en el cuerpo, si es de tipo paralelo o estándar, y si la puerta es cortafuegos. En el caso de una puerta cortafuegos, la norma BLS DC:2023 exige que los mecanismos con cilindro hidráulico no exploten durante una prueba de calentamiento de una hora, lo que limita bastante los productos utilizables. Si se salta esta comprobación, es fácil acabar el mismo día con un «esta pieza no sirve para esta puerta» y tener que repetir la visita.

El proceso hasta el día de la sustitución y qué preparar de antemano

Cuando gestionamos este trabajo en los inmuebles que administramos, si hay piezas en stock, lo habitual es que desde el primer contacto hasta que la sustitución queda terminada pasen entre una y dos semanas. Durante el trabajo en cada unidad, la puerta permanece abierta el tiempo que dura la intervención.

Cómo comprobar el número de modelo, y qué hacer si ya no se fabrica

El número de modelo está grabado en el lateral, en la parte superior o cerca de la base del brazo. Si varias capas de pintura impiden leerlo, puede servir como alternativa fotografiar las dimensiones exteriores del cuerpo y la posición de los orificios de los tornillos.

Si el mismo modelo ya no se fabrica, hay tres opciones. La primera es sustituirlo por el producto sucesor indicado por el fabricante: suele mantener la posición de los orificios de los tornillos, por lo que es la opción con menos complicaciones. La segunda es una pieza compatible de otro fabricante, que a veces exige modificar el soporte. La tercera es sustituir toda la puerta: si la fecha de sustitución prevista en el plan de conservación a largo plazo está cerca, esta opción puede resultar, al final, más económica.

Aviso previo a inquilinos y a la comunidad, y la protección del entorno de trabajo el día de la intervención

Como la puerta de entrada permanece abierta durante el trabajo, hay que tener en cuenta si el inquilino estará en casa y las precauciones de seguridad. Preparar lo siguiente evita contratiempos el día de la intervención:

Notifique por escrito la fecha, la hora y la duración prevista del trabajo, con al menos una semana de antelación.
Indique claramente si es necesario que el inquilino esté en casa. Aunque a veces pueda trabajarse desde el pasillo común, como el trabajo implica abrir y cerrar la puerta, en algunas viviendas es preferible que haya alguien presente.
Pida que se retiren de la zona de entrada objetos, paragüeros y calzado del genkan (玄関, el recibidor a nivel del suelo típico de las viviendas japonesas).
Proteja el suelo donde se apoyará la escalera y la pared del lado de las bisagras de la puerta.
En un edificio en propiedad horizontal, compruebe el procedimiento de aprobación de la junta directiva de la comunidad y de aviso previo en el tablón.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P. El cierrapuertas se cierra de golpe. ¿Hace falta sustituirlo de inmediato?

Compruebe primero si hay fuga de aceite. Si no hay rastro de aceite, existe la posibilidad de arreglarlo con un ajuste, con un coste orientativo de 19.000 a 33.000 yenes (aprox. 104–181 €). Si hay fuga, la reparación deja de ser posible y hace falta la sustitución, entre 32.000 y 121.000 yenes (aprox. 176–665 €). Como dato útil para el diagnóstico, cronometre tres veces los segundos desde los 90° hasta el cierre completo: la conversación con el técnico avanzará más rápido. La referencia son entre 5 y 8 segundos.

P. ¿Cómo es el proceso de sustitución? ¿Cuánto dura el trabajo?

En los inmuebles que administramos, si hay piezas en stock, es habitual que desde el primer contacto hasta la finalización pasen entre una y dos semanas. El proceso sigue este orden: comunicar el síntoma y el número de modelo, inspección en el lugar y presupuesto, pedido de piezas, trabajo de sustitución y comprobación del funcionamiento. Si tras la inspección en el lugar se decide no llevar a cabo la reparación, en el caso de LIXIL se cobra una tarifa de inspección de 7.920 yenes (aprox. 44 €).

P. ¿Hay algo que tener en cuenta al hacer la sustitución?

Hay tres puntos. Primero, comprobar si la puerta es cortafuegos: en ese caso los productos utilizables son limitados, y montar una pieza no homologada afecta a la conformidad legal del edificio. Segundo, las dimensiones y el peso de la puerta: el modelo estándar tipo I no es apto para puertas de más de 900 mm de ancho o de más de 50 kg. Tercero, el procedimiento en un edificio en propiedad horizontal: como el cierrapuertas es zona común, hay que tramitarlo a través de la comunidad de propietarios.

P. ¿Puede arreglarse solo con un ajuste un cierrapuertas antiguo?

Si no hay fuga de aceite y las funciones de tope y de retención ante viento siguen operativas, a veces un ajuste basta para mejorar el problema. Ahora bien, el estándar de durabilidad para puerta de entrada son 200.000 ciclos, una cifra que una puerta que se abre 50 veces al día, como la de un portal común, alcanza en unos 11 años. Un producto descontinuado hace más de 10 años puede tener ya agotado el suministro de piezas de recambio, así que aunque se prolongue su vida con un ajuste, en la siguiente avería puede no ser posible sustituirlo por el mismo modelo. En edificios de más antigüedad, recomendamos comparar la diferencia de coste entre ajustar y sustituir antes de decidir.

P. En una vivienda en alquiler, ¿puede el inquilino sustituirlo por su cuenta?

No lo recomendamos. El fabricante no autoriza la sustitución por el propio usuario, y cualquier fallo derivado de haberlo manipulado uno mismo activa una cláusula de exclusión de la garantía. El artículo 607-2 del Código Civil permite al inquilino repararlo por su cuenta si, tras notificar la necesidad de la reparación, el arrendador no actúa en un plazo razonable, entre otros supuestos, pero lo primero es siempre avisar a la administradora. Si el fallo se debe al desgaste natural, por norma general corresponde al arrendador, en virtud de la obligación de reparación del artículo 606.1 del Código Civil.