La gestión de apartamentos es una inversión popular relativamente sólida y con pocos riesgos. Si bien tiene muchas ventajas como los ingresos mensuales por alquiler y los beneficios fiscales, también existen diversos riesgos desde el punto de vista de la inversión y la gestión. Cuando surgen problemas inesperados, muchas personas no saben cómo gestionarlos correctamente. En este artículo, explicamos los riesgos y problemas que pueden surgir en la gestión de apartamentos, y también presentamos las personas de contacto recomendadas para cada situación y los servicios de consulta gratuitos.
¿Qué riesgos existen en la gestión de apartamentos?
En la gestión de apartamentos hay 8 riesgos principales: aumento de vacantes, bajada del alquiler, gastos de reparación, entre otros. Es importante conocerlos de antemano y tomar medidas.
Aumento de vacantes
El mayor riesgo en la gestión de apartamentos es el aumento de vacantes. Las causas principales son el deterioro del edificio con el tiempo, las condiciones de ubicación, el exceso de oferta de apartamentos en la zona y la disminución de la población. El aumento de vacantes también puede ser la causa de otros riesgos, por lo que es necesario tomar medidas tempranas como diferenciarse de otras propiedades o ampliar el perfil de inquilinos.
Bajada del alquiler
Si las vacantes persisten, puede ser necesario bajar el alquiler para captar inquilinos. Una vez que baja el alquiler es difícil subirlo de nuevo, por lo que se requiere una decisión prudente.
Riesgo de devolución del préstamo
Si continúan el aumento de vacantes y la bajada del alquiler, puede haber un gran impacto en los ingresos por alquiler y puede llegar a perderse la capacidad de pago. Es imprescindible un plan de gestión que asuma una tasa de vacantes realista.
Impago del alquiler
El impago del alquiler durante más de 3 meses es motivo de rescisión del contrato de arrendamiento, pero el propietario debe asumir los impagos hasta ese momento. El uso de una empresa de garantía de alquiler es una medida efectiva.
Gastos de reparación
A medida que aumenta la antigüedad del edificio, los gastos de reparación del baño, la cocina, las paredes exteriores, etc. se disparan. Son importantes la planificación de reparaciones a largo plazo y la provisión de fondos.
Subida de tipos de interés
Si se ha contratado un préstamo a tipo variable, existe el riesgo de que aumente el importe de la devolución por la subida de tipos. Son medidas efectivas aumentar la proporción del capital propio o considerar un tipo fijo.
Financiación excesiva (overfinancing)
Es el caso en que al vender el apartamento el saldo pendiente del préstamo supera el precio de venta. Suele producirse en herencias, y la forma de gestionarlo es aumentar el capital propio para que el endeudamiento sea menor.
Catástrofes naturales
Es imprescindible contratar un seguro de terremoto e incendio. Con medidas habituales como verificar el mapa de riesgos y considerar la mejora del suelo se puede minimizar el daño.
¿Con quién debe consultar cuando tenga problemas en la gestión de apartamentos?
La persona de contacto óptima varía según el contenido de la consulta. A continuación se presentan las principales personas de contacto.
Empresas constructoras
Son adecuadas para consultas relacionadas con el edificio. En comparación con los grandes fabricantes de viviendas, pueden construir edificios a menor precio y se caracterizan por adaptarse con flexibilidad a los deseos de los clientes.
Empresas de gestión inmobiliaria
Es la persona de contacto más habitual y se encarga de todas las transacciones relacionadas con inmuebles como la intermediación de alquiler, la intermediación de compraventa, la captación de inquilinos y los trámites contractuales. Para lograr una gestión de alquiler sin estrés, también es importante elegir una empresa administradora de confianza.
Entidades financieras
Son la persona de contacto para consultas sobre financiación. Compare varias entidades financieras como bancos comerciales, cajas de ahorro y el Japan Finance Corporation.
Asesores fiscales y auditores de cuentas
Son especialistas en temas fiscales. Para personas físicas y pequeñas empresas es adecuado un asesor fiscal, y para gestiones a gran escala, un auditor de cuentas. También puede consultar sobre medidas de ahorro fiscal y declaraciones de la renta.
Planificadores financieros
Puede recibir asesoramiento integral sobre dinero, gestión y planificación de vida. Es ideal para consultas sobre gestión de patrimonio y planes financieros con visión de futuro.
¿Cuál es el proceso de gestión de apartamentos y la persona de contacto adecuada para cada situación?
En la gestión de apartamentos, la persona a la que debe consultar es diferente "antes de empezar" y "después de empezar".
Personas de contacto antes de empezar la gestión
| Contenido de la consulta | Persona de contacto recomendada |
|---|---|
| Plan de aprovechamiento del terreno | Empresa constructora, constructor, fabricante de viviendas, empresa inmobiliaria |
| Financiación | Planificador financiero, banco, grandes fabricantes de viviendas |
| Establecimiento del alquiler | Empresa inmobiliaria, planificador financiero |
| Medidas fiscales | Asesor fiscal |
| Asesoramiento general sobre gestión | Grandes fabricantes de viviendas |
| Construcción | Grandes fabricantes de viviendas, constructores |
Personas de contacto después de empezar la gestión
| Contenido de la consulta | Persona de contacto recomendada |
|---|---|
| Captación de inquilinos, medidas contra vacantes | Empresa inmobiliaria |
| Conflictos entre inquilinos | Empresa administradora |
| Problemas de impago del alquiler | Empresa de gestión de alquiler |
| Gestión y reparación del edificio | Empresa administradora, empresa inmobiliaria |
¿Qué servicios de consulta gratuita existen?
Para resolver problemas en la gestión de apartamentos, aproveche también los servicios de consulta gratuita disponibles.
Japan Legal Support Center (Hōterasu)
Es el servicio de consulta sobre problemas legales establecido por el Estado. Tiene oficinas en cada prefectura y puede consultar gratuitamente con abogados y escribanos. Las consultas telefónicas se atienden de lunes a viernes de 9:00 a 21:00 y los sábados de 9:00 a 17:00. Las consultas por correo electrónico se aceptan 24 horas al día, 365 días al año.
Asociación de Agentes Inmobiliarios (Tochi Tatemono Torihiki Gyōkai)
Es la asociación sectorial de empresas inmobiliarias de todo el país, y cuenta con personal especializado en regulaciones relacionadas con inmuebles que atenderá sus consultas. Algunas seccionales también ofrecen consultas gratuitas con abogados.
Real Estate Distribution Promotion Center
Ofrece un servicio de consulta telefónica gratuita disponible para todos. Sin embargo, los temas que ya están siendo objeto de litigio quedan fuera del alcance de la consulta.
Centro de Consulta Telefónica de la Agencia Nacional de Impuestos
Es el servicio de consulta sobre trámites fiscales como la declaración de la renta y la contabilidad por el sistema azul. También puede consultar sobre los documentos de notificación al iniciar la gestión de apartamentos.
¿Cuáles son las ventajas de asistir a seminarios sobre gestión de apartamentos?
En los seminarios puede esperar obtener información oportuna, asesoramiento basado en experiencias reales y conocer a personas del mundo de la inversión inmobiliaria.
Cómo elegir un seminario efectivo
- Elija un seminario con una temática que coincida con su política y plan de gestión
- Los seminarios con contenido de anuncio detallado tienden a ser de mayor calidad
- Verifique también la experiencia inversora del ponente y las reseñas
¿Cuáles son los puntos clave para elegir la persona de contacto en la gestión de apartamentos?
Para elegir la persona de contacto adecuada, es importante clarificar el problema que quiere resolver, organizar sus deseos y comparar varias personas de contacto.
- Clarificar el problema: Anotar sus preocupaciones en papel facilita transmitirlas
- Comunicar sus deseos: Si tiene una visión del futuro, puede mantener una discusión constructiva con la persona de contacto
- Comparar varias personas de contacto: Verificar los resultados y las fortalezas, consultar a varias y comparar el asesoramiento
En la gestión de apartamentos, la persona de contacto adecuada varía según el tipo de preocupación. Si conoce de antemano la persona de contacto adecuada para cada situación, podrá recibir asesoramiento preciso y resolver los problemas rápidamente.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es el riesgo más importante al que hay que prestar atención en la gestión de apartamentos?
El aumento de vacantes es el mayor riesgo. Como no solo reduce los ingresos por alquiler sino que también puede desencadenar otros riesgos como la bajada del alquiler y las dificultades de devolución del préstamo, es importante tomar medidas tempranas como estrategias de diferenciación y ampliación del perfil de inquilinos.
P. ¿Con quién debe consultar primero un principiante en la gestión de apartamentos?
Para asesoramiento general sobre gestión, se recomienda un gran fabricante de viviendas; para la planificación financiera, un planificador financiero o un banco. Es recomendable consultar con varias personas de contacto y comparar el asesoramiento.
P. ¿Hay algún lugar donde consultar gratuitamente sobre problemas en la gestión de apartamentos?
El Japan Legal Support Center (problemas legales en general), la Asociación de Agentes Inmobiliarios (temas inmobiliarios), el Real Estate Distribution Promotion Center (consulta telefónica) y el Centro de Consulta Telefónica de la Agencia Nacional de Impuestos (temas fiscales) están disponibles de forma gratuita.
P. ¿Con quién debo consultar si se producen impagos del alquiler?
Consulte primero con la empresa de gestión de alquiler y solicite que gestionen el recobro. Si se gestiona de forma propia, gestione usted mismo el recobro, y si se prolonga, se recomienda recibir asesoramiento legal en el Japan Legal Support Center.
