在建设公寓楼时，提前掌握《建筑基准法》的相关内容至关重要。了解所拥有的土地是否可以建设公寓楼，以及可建设的规模上限，有助于顺利推进计划。
本文将在了解《建筑基准法》特点的基础上，详细解说建设公寓楼的条件，以及违规建筑物和既有不合规物件的相关内容。
《建筑基准法》是一部怎样的法律？
《建筑基准法》是为了让人们能够安心、安全地生活，对建筑物在建造和使用时应遵守的规则进行汇总的法律。对建筑物的用途、场地、设备、结构等均设有相应标准。
《建筑基准法》的特点
《建筑基准法》规定了可建造的建筑物种类、建筑面积及总建筑面积的上限等内容。施工前须通过"建筑确认"审查是否符合法规，未取得确认证书不得开工。施工期间的中间检查以及竣工后的竣工验收同样不可缺少。
单体规定与集团规定的区别
单体规定是针对建筑物本身的安全标准（结构耐久性、抗震性、采光、通风等），在全国范围内统一适用。集团规定是以改善区域环境为目的的标准（场地、道路、建筑密度、容积率、高度限制等），主要在城市规划区域和准城市规划区域内适用。
公寓楼在《建筑基准法》中如何分类？
公寓楼在《建筑基准法》上被归类为"共同住宅"，并进一步作为"特殊建筑物"处理。与普通住宅相比，须满足更为严格的条件。
什么是共同住宅
若一栋建筑物内有2套及以上住宅，并设有楼梯、走廊、门厅，则归类为共同住宅。
什么是特殊建筑物
不特定多数人员出入、存在火灾风险的建筑物属于特殊建筑物。公寓楼与学校、医院、百货商场等同等对待，建筑条件更为严格。
建设公寓楼需满足哪些条件？
《建筑基准法》对公寓楼建设规定了众多规则。下面来看主要条件。
建筑密度与容积率
建筑密度越高，可建设的建筑面积越大；容积率越高，可建设的楼层越多。上限因土地和用途地区而有所不同。
建筑高度限制
高度限制分为绝对高度限制、道路斜线限制、北侧斜线限制和日照规制四种，因用途地区不同而适用不同规定。
- 绝对高度限制：第1种、第2种低层住宅专用地区限高10米或12米以下
- 道路斜线限制：为确保临街道路日照和通风的坡度限制
- 北侧斜线限制：为确保北侧相邻地块采光的高度限制
- 日照规制：对中高层建筑物产生遮阴时间的限制
临街义务
建筑物须临接宽度4米以上的道路，且临接长度不得少于2米。若宽度不足，通过"退让"处理后有时也可取得建筑许可。
防灾设施的设置
3层及以上的公寓楼须配备疏散设施、消火栓、自动喷水灭火系统（11层及以上）、排烟设备、应急照明、疏散通道、避雷针（20米及以上）、消防电梯（超过31米）等设施。
户型与内装限制
墙壁和天花板的装修须使用难燃材料或准不燃材料，无窗房间须采用耐火结构。
采光性、通风性与隔音性
窗户面积须达到居室建筑面积的1/7以上，通风用开口部须达到1/20以上。同时须安装隔音墙，充分考虑对相邻住户生活噪音的影响。
定期报告义务
公寓楼须每3年进行一次定期报告。若未按时报告，将被处以100万日元以下的罚款。
哪些地区可以建设公寓楼，哪些地区不可以？
公寓楼须在城市规划区域内建设，城市规划区域外原则上不得建设。不同用途地区也存在相应限制。
城市规划区域的结构
城市规划区域分为城市化区域、城市化调整区域和非划线区域，公寓楼主要在城市化区域内建设。
与用途地区的关系
13种用途地区各自规定了建筑密度、容积率和高度限制。在工业专用地区，原则上不得建设公寓楼。
还需确认地方政府条例
由于各地方政府可能有独自的条例，请提前确认。
违规建筑物与既有不合规物件的区别是什么？
与《建筑基准法》相关的问题物件分为"违规建筑物"和"既有不合规物件"两类。准确理解两者的区别至关重要。
违规建筑物的特点
未申请建筑确认便擅自建造，或建造的建筑物与申请内容不符，均属于违规建筑物。主要情形如下。
- 无许可建筑或与申请内容不符的建筑物
- 建成后因出售部分场地导致建筑密度或容积率超标
- 无许可擅自扩建、改建或变更用途
既有不合规物件的特点
指建造时符合法规，但因法令修订而不再符合现行标准的物件。继续居住或使用本身不存在问题，但在进行扩建、改建时须符合现行法规。相关情形包括用途地区变更、建筑密度或容积率修订、新抗震标准实施前建造的建筑物等。
如何避免投资违规建筑物？
在房地产投资中，要避开违规建筑物，以下核查不可缺少。
确认建筑确认申请书与检查合格证
通过建筑确认申请书可核实设计是否符合法规，通过检查合格证可确认施工后是否存在问题。
确认消防检查实施情况
若每年一次的法定建筑设备检查和每3年一次的特殊建筑物定期调查报告均得到妥善执行，则可作为该物件符合《建筑基准法》的证明。
购买既有不合规公寓楼时的注意事项
既有不合规物件中不乏位置优越的案例，但须了解以下风险。
- 扩建、重建的限制：有时无法按现有规模进行扩建或改建
- 资产价值偏低：建筑老旧，维护成本可能持续增加
- 融资困难：与其他公寓楼相比，资金筹措可能更加困难
- 出售困难：因资产价值被认定偏低，买家难以寻找
常见问题（FAQ）
Q. 《建筑基准法》中的"建筑确认"是指什么？
这是审查建筑物是否符合法律规定的制度。确认合格后将颁发确认证书，方可开工建设。
Q. 违规建筑物与既有不合规物件最大的区别是什么？
违规建筑物是指在建造时就已违反法令的建筑物，既有不合规物件则是指建造时合法，但因法令修订而不再满足标准的物件。
Q. 既有不合规物件可以进行扩建或改建吗？
可以，但扩建或改建部分须符合现行《建筑基准法》的要求。根据规模不同，有时也会要求重新建造。
Q. 有不允许建设公寓楼的用途地区吗？
在工业专用地区，原则上不得建设公寓楼。在城市化调整区域，建设同样受到基本限制。
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