Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung (Mansion) zu Investitionszwecken wird ein Risiko oft übersehen: die Kostenbelastung beim Neubau. Wird der Neubau beschlossen, können auch Investoren (Sondereigentümer) zu hohen Beteiligungen herangezogen werden. Dieser Artikel erläutert den Zeitpunkt des Neubaus, die Struktur der Kostenbelastung und die Maßnahmen, die Investoren ergreifen sollten.
Warum müssen gebrauchte Eigentumswohnungen neu gebaut werden?
Hauptursache ist die Alterung. Ab 30–40 Jahren reichen Großsanierungen von Fassaden und Sanitärbereich oft nicht mehr aus. Zudem können Objekte, die nach alten Vorschriften errichtet wurden, durch Novellen des Baugesetzes als unzureichend feuer- und erdbebenfest eingestuft werden.
Die gesetzliche Nutzungsdauer beträgt 47 Jahre
Die gesetzliche Nutzungsdauer von Stahlbeton- (RC) und Stahl-Stahlbetonbauten (SRC) liegt bei 47 Jahren. Dies ist jedoch ein steuerlicher Abschreibungsmaßstab, kein physisches Lebensdauer-Limit. Bei guter Pflege können Objekte das Zwei- bis Dreifache der gesetzlichen Nutzungsdauer überdauern.
Tatsächliche Neubauten sind selten
Laut MLIT befanden sich im Reiwa 3 (2021) landesweit nur 303 Eigentumswohnanlagen in einem Neubaustadium (abgeschlossen, in Vorbereitung oder in Umsetzung). Hauptgrund ist die hohe Kostenbelastung.
Wie wird die Kostenbelastung beim Neubau bestimmt?
Objekte mit Eigenbeteiligung
Bei Objekten mit geringer Geschossflächenzahl (GFZ), bei denen ein Neubau weder Flächengewinn noch Verkaufserlös zulässt, fallen die Kosten den Sondereigentümern zur Last. Bei einer rund 60 m² großen Eigentumswohnung sind häufig 10–20 Mio. Yen Eigenbeteiligung üblich; der Großteil der Eigentumswohnungen in Japan fällt in dieses Muster.
Objekte ohne Eigenbeteiligung
Wenn die GFZ noch Reserven bietet und die Baukosten durch den Verkauf neuer Wohneinheiten gedeckt werden können, kann die Belastung der Bewohner bei null liegen. Objekte in beliebten Wohnlagen großer Städte erfüllen diese Bedingungen häufiger.
Voraussetzungen für den Neubaubeschluss
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist für einen Neubau die Zustimmung von mindestens 4/5 der Sondereigentümer erforderlich. Bei großem Widerstand wird der Neubau aufgeschoben oder verworfen – mit dem Risiko, dass die Alterung nicht behoben wird.
3 Entscheidungsachsen für Investoren
| Entscheidungsachse | Prüfpunkte |
|---|---|
| GFZ-Reserve | Spielraum für zusätzliche Wohnflächen und kalkulierter Verkaufserlös nach Neubau |
| Stand der Reparaturrücklagen | Unterdeckung ist ein Indikator für Großsanierungs- und Neubauk-Risiken |
| Baujahr und Exit-Strategie | Bei Überschreitung der gesetzlichen Nutzungsdauer ist Finanzierung schwierig; Verkaufszeitpunkt entscheidend |
Wiedereinzug oder Auszug
Nach dem Neubaubeschluss bleibt die binäre Wahl: Wiedereinzug (mit Kostenbeteiligung in den Neubau einziehen) oder Auszug (Rechte an die Eigentümergemeinschaft verkaufen). Der Verkaufspreis beim Auszug liegt tendenziell niedrig; deshalb sollte vor dem Beschluss eine Verkaufsbewertung eingeholt werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie häufig kommt es zu Neubauten gebrauchter Eigentumswohnungen?
Sehr selten. Landesweit nur einige Dutzend Fälle pro Jahr. Wegen der hohen Kostenbelastung und der Schwierigkeit, die Bewohner einzuvernehmen, wird in den meisten Anlagen kein Neubau durchgeführt.
F. Lässt sich die Kostenbelastung vermeiden?
Wer dem Beschluss widerspricht und sich für den Auszug entscheidet, entgeht der Belastung. Allerdings liegt der Verkaufspreis der Rechte an die Eigentümergemeinschaft unter dem Marktpreis.
F. Was kennzeichnet gebrauchte Eigentumswohnungen mit geringem Neubauk-Risiko?
GFZ-Reserve, Lage in einer beliebten Gegend und ausreichend dotierte Reparaturrücklagen weisen auf ein vergleichsweise geringes Risiko hin.
F. Sollte man in Objekte investieren, die die gesetzliche Nutzungsdauer von 47 Jahren überschritten haben?
Da Finanzierung schwer und Abschreibung nicht mehr möglich ist, sind die Investitionsvorteile begrenzt. Die Entscheidung sollte nur nach sorgfältiger Simulation der tatsächlichen Rendite und der Exit-Strategie erfolgen.
