Was gilt in Japan überhaupt als „Neubauwohnung“ (shinchiku)?
In der japanischen Immobilienwerbung bezeichnet shinchiku (新築, wörtlich „neu gebaut“) ausschließlich ein Objekt, bei dem seit Fertigstellung weniger als ein Jahr vergangen ist und das noch von niemandem bewohnt wurde. War auch nur einen einzigen Tag lang ein Mieter eingezogen, gilt die Wohnung rechtlich als gebraucht. Und selbst wenn nie jemand eingezogen ist, verliert das Objekt nach Ablauf eines Jahres seit Bauabschluss den Status „shinchiku“ und wird als „unbewohntes Objekt“ oder „jung gebautes Objekt“ (chikuasa) geführt.
Diese starre Ein-Jahres-Grenze kennt der deutschsprachige Raum so nicht: Je nach Kontext – Mietspiegel oder energetische Einstufung nach dem Gebäudeenergiegesetz – gilt ein Gebäude oft noch Jahre nach Fertigstellung als „Neubau“, ganz unabhängig davon, ob es bereits bewohnt war. In Japan ist „shinchiku“ dagegen kein Marketingbegriff, sondern eine streng definierte, sehr eng bemessene Kategorie.
Für ein leicht älteres, aber neuwertiges Objekt gibt es keine feste Grenze, doch üblicherweise gelten Wohnungen bis etwa vier bis fünf Jahre nach Fertigstellung noch als „chikuasa“. Der Zeitraum, in dem ein Objekt tatsächlich „shinchiku“ ist, bleibt also außerordentlich kurz.
Welche Vorteile bietet eine neu gebaute Mietwohnung?
Makellose Innen- und Außenausstattung
Da noch niemand darin gelebt hat, sind alle Bereiche – auch Küche und Bad – vollkommen unbenutzt und sauber. Häufig kommen zudem neueste Materialien und durchdachte Stauraumkonzepte zum Einsatz. In Deutschland übernehmen Mieter eine Bestandswohnung dagegen meist mit sichtbaren Gebrauchsspuren der Vormieter, sofern der Vermieter nicht ausdrücklich frisch renoviert hat.
Modernste Ausstattung ab Werk
Zur Standardausstattung gehören oft eine Badewanne mit Nachheizfunktion, ein Induktionsherd sowie ein Dusch-WC. Auch Objekte mit vorinstalliertem WLAN nehmen zu. In deutschen Neubauten ist eine ähnlich hohe technische Ausstattung inzwischen ebenfalls üblich, etwa Fußbodenheizung oder Glasfaseranschluss – ein Dusch-WC gehört hier aber weiterhin eher zur Ausnahme.
Umfassende Sicherheitsausstattung
Video-Gegensprechanlagen, Überwachungskameras und elektronische Schließsysteme gehören zur Grundausstattung – für Alleinlebende oder ältere Bewohner ein wichtiger Sicherheitsfaktor. Vergleichbares findet man in Deutschland vor allem in gehobenen Neubauprojekten der Großstädte, während es im älteren Bestand häufig fehlt.
Vorteil des gemeinsamen Einzugstermins
Da bei Neubauprojekten alle Mieter etwa gleichzeitig einziehen, muss sich niemand in eine bereits bestehende Hausgemeinschaft einfügen – man startet von Anfang an auf Augenhöhe. Eine Parallele findet sich in neu erschlossenen Wohnquartieren im deutschsprachigen Raum, während in gewachsenen Stadtvierteln meist eine langjährig etablierte Hausgemeinschaft besteht.
Welche Nachteile und Fallstricke hat eine Neubauwohnung?
Vergleichsweise hohe Miete
Da die Nachfrage nach Neubauten hoch ist, liegt die Miete meist über dem Niveau vergleichbarer älterer Objekte. Manche Vermieter bieten zur Steigerung der Vermietungsquote jedoch mietfreie Monate an – es lohnt sich, auch die Nebenkonditionen zu prüfen. Auch im deutschsprachigen Raum ist ein Neubauaufschlag gegenüber dem örtlichen Mietspiegel die Regel, mietfreie Monate bei Erstvermietung sind hier allerdings seltener.
Risiko verdeckter Baumängel
Auch bei Neubauten können versteckte Mängel aus der Bauphase vorhanden sein. Wer beim Einzug Kratzer oder Funktionsstörungen entdeckt, sollte diese dokumentieren, um spätere Streitigkeiten beim Auszug zu vermeiden – ein detailliertes Übergabeprotokoll gilt auch in Deutschland als Standardvorgehen bei Einzug.
Achtung vor dem „Sick-House-Syndrom“
Aus Baumaterialien austretende chemische Stoffe können Kopfschmerzen, Schwindel und andere Beschwerden auslösen. Da dies gerade bei Neubauten häufig auftritt, sollte nach dem Einzug regelmäßig gelüftet werden. Das Phänomen ist im deutschsprachigen Raum als „Sick-Building-Syndrom“ bekannt und betrifft ebenfalls bevorzugt neu errichtete oder frisch sanierte Gebäude.
Wie schnell sind neu gebaute Apartmenthäuser in Japan belegt?
Neu gebaute Apartmenthäuser (Aparto) sind in Japan meist innerhalb weniger Wochen bis etwa einem Monat nach Vermarktungsbeginn voll vermietet. Bei besonders gefragten Objekten gehen die Bewerbungen bereits am ersten Tag in großer Zahl ein – ein Tempo, das auch in stark nachgefragten deutschen Großstädten wie München oder Berlin nicht ungewöhnlich wäre, auch wenn die formalen Bewerbungsprozesse dort anders ablaufen.
Drei Gründe für die schnelle Vollvermietung
① Die Vermarktung beginnt bereits vor Fertigstellung
Viele Neubauprojekte starten die Mietersuche schon drei bis vier Monate vor der Bauabnahme. Nicht selten ist ein Gebäude bei Fertigstellung bereits vollständig vermietet.
② Das absolute Angebot ist gering
Aufgrund der strengen Definition von „shinchiku“ – kein bisheriger Mieter, weniger als ein Jahr seit Fertigstellung – ist die Zahl tatsächlich verfügbarer Objekte begrenzt.
③ Wartelisten führen zu Bewerbungen am ersten Tag
Manche Interessenten stehen in engem Kontakt mit Maklern, lassen sich auf Wartelisten setzen und reichen ihre Bewerbung exakt zum Vermarktungsstart ein.
Merkmale besonders gefragter Objekte
- Objekte mit Haustiererlaubnis
- Bauausführung durch große Baukonzerne (z. B. Sekisui House, Daiwa House)
- Beliebte Lage bzw. kurze Distanz zum Bahnhof
- Objekte mit besonderem Design (Designer-Wohnungen)
- Objekte mit einer Miete unter dem örtlichen Vergleichsniveau
Haustierfreundlichkeit, ein renommierter Bauträger, gute Anbindung an den Nahverkehr und ein Mietpreis unter dem lokalen Mietspiegel beschleunigen die Nachfrage praktisch auch in deutschen Großstädten gleichermaßen.
Neubauobjekte ohne Besichtigung: Worauf sollte man vor Vertragsabschluss achten?
Bei noch nicht fertiggestellten Neubauten ist eine Besichtigung meist aus Sicherheitsgründen während der Bauphase sowie zum Erhalt des Werts als unbewohntes Objekt nicht möglich. Ein Vertragsabschluss ohne Besichtigung („senkō keiyaku“) lässt sich in der Regel nicht mehr kündigen, und es können Vertragsstrafen anfallen.
Das unterscheidet sich vom deutschen Markt: Ein Kauf „vom Reißbrett“ ist bei Neubau-Eigentumswohnungen üblich, im klassischen Mietwohnungsmarkt dagegen ist es unüblich, einen Vertrag zu unterschreiben, bevor die Wohnung überhaupt besichtigt werden konnte. Wer in Japan eine Neubauwohnung anmietet, sollte sich dieses Unterschieds bewusst sein.
Vier Punkte, die auch ohne Besichtigung vor Fehlkäufen schützen
① Grundriss und Ausstattung vorab genau prüfen
Anhand der Baupläne lassen sich Möblierung und Bewegungsfluss im Voraus simulieren. Auch die technischen Daten fest eingebauter Geräte können vorab geprüft werden.
② Ein Objekt mit ähnlichem Grundriss besichtigen
Lassen Sie sich vom Makler ein fertiggestelltes Objekt desselben Bauträgers mit vergleichbarem Grundriss zeigen, um Größe und Atmosphäre einzuschätzen.
③ Die Umgebung mit eigenen Augen prüfen
Verkehrsanbindung, Supermärkte, Kliniken und Straßenbeleuchtung sollten idealerweise tagsüber und nachts geprüft werden.
④ Virtuelle Besichtigungen nutzen
Bei bereits fertiggestellten Gebäuden bieten immer mehr Unternehmen virtuelle Besichtigungen per Video an. Vorab lohnt sich eine Liste der zu prüfenden Maße und Details.
Ist „das wird schnell vergriffen sein“ wirklich wahr? Wie man Verkaufsrhetorik von Maklern durchschaut
Viele Wohnungssuchende haben schon einmal den Satz „Das wird sicher schnell vergriffen sein“ gehört. Manchmal stimmt das, manchmal handelt es sich um eine Taktik, um zu einem schnellen Vertragsabschluss zu drängen – ein Phänomen, dem man auch auf deutschen Immobilienportalen mit der Formel „mehrere Interessenten“ häufig begegnet.
Drei Methoden, um die Aussage zu überprüfen
① Nach konkreten Belegen fragen
Fragen Sie nach dem Grund. Werden konkrete Argumente wie Lage oder Ausstattung genannt, ist die Aussage glaubwürdiger.
② Nach dem Bewerbungsstand fragen
Erkundigen Sie sich, wie viele andere Bewerbungen bereits vorliegen. Sind es kurz nach Vermarktungsbeginn schon mehrere, spricht das für ein tatsächlich beliebtes Objekt.
③ Mit dem örtlichen Mietniveau vergleichen
Liegt die Miete spürbar unter vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft, besteht tatsächlich eine reale Chance auf schnelle Vollvermietung.
Wie findet man in Japan effizient eine neu gebaute Wohnung, bevor sie vergriffen ist?
Mehrere Suchportale gleichzeitig nutzen
Je nach Immobilienportal unterscheiden sich die gelisteten Objekte. Große überregionale Portale sollten mit regional verwurzelten Anbietern kombiniert werden – wer sich allein auf ein bundesweites Portal verlässt, verpasst auch in Deutschland häufig Angebote lokaler Makler.
Etwa einmal pro Woche prüfen
Da die Vermarktung bei Neubauten bereits während der Bauphase beginnt, ist schwer vorherzusagen, wann ein Angebot online erscheint. Es empfiehlt sich, etwa einmal wöchentlich gezielt nach Neubauten zu suchen.
Informationen zu nicht veröffentlichten Objekten sammeln
Es gibt Objekte, die gar nicht auf Suchportalen gelistet werden. Ein Vertrauensverhältnis zu einem zuverlässigen Immobilienunternehmen hilft, auch an solche Informationen zu gelangen – vergleichbar der „Off-Market“-Vermittlung im deutschsprachigen Raum, bei der begehrte Objekte über persönliche Kontakte vergeben werden, bevor sie öffentlich inseriert sind.
Die günstigste Jahreszeit kennen
Die meisten Neubauten kommen zwischen September und Oktober auf den Markt, wenn auch die Vermarktung für die Hochsaison des folgenden Frühjahrs startet. Auch im Juni nimmt die Zahl der Neubauten zu, und Mietverhandlungen lassen sich in diesem Monat vergleichsweise leicht führen. In deutschen Universitätsstädten erzeugt der Semesterbeginn im Herbst eine ähnliche, wenn auch anders begründete Nachfragespitze.
Alternative 1 zum Neubau: Vor- und Nachteile jung gebauter Wohnungen (chikuasa)
Vorteile jung gebauter Wohnungen
- Gepflegte Innen- und Außenausstattung — Moderne Baumaterialien sind von hoher Qualität, sodass viele Objekte auch fünf Jahre nach Fertigstellung noch nahezu wie neu wirken
- Umfangreiche Ausstattung — Elektronische Schließsysteme, Paketboxen und Bad mit Trocknungsfunktion sind meist vorhanden
- Geringeres Risiko des Sick-House-Syndroms — Chemische Stoffe aus den Baumaterialien haben sich bereits ausreichend verflüchtigt
- Günstigere Miete als bei echten Neubauten — Allein ein vorheriger Mieter ermöglicht vergleichbare Qualität zu günstigerem Preis
Nachteile jung gebauter Wohnungen
- Hohe Beliebtheit bei begrenzter Objektzahl
- Die Lage ist nicht zwangsläufig ideal
- Je nach Baujahr besteht weiterhin ein gewisses Allergierisiko
Der deutsche Markt kennt eine ganz ähnliche Zwischenkategorie: Wohnungen mit Baujahr innerhalb der letzten fünf bis zehn Jahre gelten als „neuwertig“ und erzielen häufig einen spürbaren Preisvorteil gegenüber echten Erstbezugswohnungen.
Alternative 2 zum Neubau: Reiz und Vorsicht bei vollständig kernsanierten Objekten
Was ist eine vollständig kernsanierte Wohnung (full renovation)?
Hierbei wurden Grundriss und Innenausstattung des gesamten Gebäudes umfassend erneuert. Ein altes Gebäude erhält so eine Qualität, die einem Neubau nahekommt – das unterscheidet sich grundlegend von einer bloßen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Der deutsche Fachbegriff dafür ist „Kernsanierung“: Auch hierzulande wird bei stark sanierten Altbauten häufig mit dem Kontrast zwischen historischer Bausubstanz und moderner Innenausstattung geworben.
Vorteile kernsanierter Objekte
- Innenausstattung auf Neubau-Niveau — Individuelles Design und stilvolle Räume
- Einführung modernster Technik — Umweltfreundliche Anlagen und moderne Sicherheitssysteme sind häufig integriert
- Moderate Miete — Da das Baujahr weiter zurückliegt, ist die Miete günstiger als bei Neubauten
- Größere Auswahl — Wer Renovierungsobjekte einbezieht, erhält in derselben Gegend mehr Möglichkeiten
Worauf man bei kernsanierten Objekten achten sollte
- Erdbebenstandard prüfen — Gebäude vor 1981 entsprechen möglicherweise dem alten japanischen Erdbebenstandard und tragen bei Erschütterungen der Stärke 6 oder mehr ein Einsturzrisiko
- Schallschutz — Ältere Gebäude bieten mitunter schlechteren Schallschutz
- Zustand der Gemeinschaftsflächen — Aufzug und Gemeinschaftsflure können trotz gepflegter Wohnung alt wirken
- Alter der Rohrleitungen — Nicht erneuerte Wasserleitungen können unangenehme Gerüche verursachen
Der Erdbebenstandard von 1981 ist eine japanspezifische Regelung ohne direkte Entsprechung im deutschsprachigen Raum, der keine vergleichbar strengen seismischen Bauvorschriften kennt. Bei einer Kernsanierung hierzulande lohnt sich stattdessen vor allem der Blick auf den energetischen Zustand nach dem Gebäudeenergiegesetz. Schallschutz, Zustand von Treppenhaus und Aufzug sowie das Alter der Steig- und Fallleitungen sind dagegen ganz ähnliche Prüfpunkte wie in Japan.
Zusammenfassung
Neu gebaute Apartmenthäuser in Japan sind sehr gefragt und werden meist innerhalb kurzer Zeit nach Vermarktungsbeginn vollständig vermietet. Für das ideale Objekt lohnt es sich, mehrere Suchportale zu nutzen und gezielt die Monate September und Oktober ins Visier zu nehmen.
Wer sich jedoch zu sehr auf echte Neubauten versteift, schränkt seine Auswahl unnötig ein. Bezieht man jung gebaute Wohnungen und vollständig kernsanierte Objekte mit ein, eröffnen sich deutlich mehr Möglichkeiten, ein komfortables Zuhause zu finden, ohne das Budget zu sprengen.
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