Eine Eigentumswohnung ist eine der teuersten Anschaffungen im Leben. In Japan spricht man dabei von einer „manshon“ (マンション) – und dieser Begriff bedeutet gerade nicht das prächtige Herrenhaus, das deutschsprachige Leser aus dem englischen Wort „mansion“ ableiten würden, sondern eine Eigentumswohnung in einem mehrstöckigen Stahlbeton-Gebäude. Anders als beim Kauf einer Altbauwohnung in Wien, Zürich oder Berlin, wo Grundbuch, Energieausweis und Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den rechtlichen Rahmen vorgeben, bewegen sich internationale Käufer in Japan in einem System eigener Prüfschritte. Damit am Ende nicht der Gedanke „So hatte ich mir das nicht vorgestellt“ steht, ist es entscheidend, die vor dem Kauf zu prüfenden Punkte systematisch zu erfassen.
マンション選びでなぜセカンドオピニオンが重要なのか？
Warum ist eine Zweitmeinung bei der Wohnungsauswahl so wichtig? Immobiliengesellschaften stehen wirtschaftlich auf der Verkäuferseite und stellen daher nicht zwangsläufig die Interessen des Käufers an erste Stelle. Sich nicht allein auf die Meinung eines einzigen Unternehmens zu verlassen, sondern Einschätzungen von mehreren Fachleuten und Informationsquellen zusammenzutragen, ist der erste Schritt zu einer Wohnungsauswahl, die nicht in einer Enttäuschung endet. Für deutschsprachige Leser aus dem DACH-Raum ist hier ein struktureller Unterschied wichtig: Während in Deutschland, Österreich und der Schweiz der Verkäufer und der Makler in vielen Fällen dieselbe Partei sind und ein unabhängiger Gutachter (Sachverständiger) separat beauftragt wird, gibt es in Japan keine mit dem deutschen vereidigten Sachverständigen exakt vergleichbare, standardisierte Einzelbegutachtung im Kaufprozess. Umso mehr liegt die Verantwortung beim Käufer, aktiv eine zweite, unabhängige Perspektive einzuholen.
Worauf sollte man bei der Besichtigung achten?
Worauf sollte man bei der Besichtigung achten? Die Besichtigung – auf Japanisch „naikan“ (内見, die persönliche Vor-Ort-Wohnungsbesichtigung) – ist die einzige Gelegenheit, den tatsächlichen Zustand der Immobilie mit eigenen Augen zu überprüfen. Anders als in Deutschland, wo bei knappem Wohnraum oft Sammelbesichtigungen mit vielen Interessenten gleichzeitig stattfinden, ist die japanische naikan meist ein individueller Termin, der ausreichend Zeit für eine gründliche Prüfung lässt. Die folgenden Punkte sollten Sie unbedingt kontrollieren.
Lichteinfall, Durchlüftung und wasserführende Bereiche
Wohnungen mit schlechtem Lichteinfall und schlechter Durchlüftung neigen zu Schimmelbildung und wirken sich negativ auf die körperliche und seelische Gesundheit aus. In Japan spielt dies eine noch größere Rolle als im DACH-Raum, weil die feucht-heißen Sommer mit hoher Luftfeuchtigkeit (Regenzeit „tsuyu“, 梅雨) die Schimmelgefahr erheblich verschärfen – ein Klima, das mit dem trockeneren mitteleuropäischen Sommer kaum vergleichbar ist. Prüfen Sie bei Küche und Bad die „mizumawari“ (水回り, die wasserführenden Bereiche wie Küche, Bad, Toilette und Waschbereich) genau: Achten Sie auf Geruch aus den Abflüssen und auf Schimmelspuren und kontrollieren Sie den Zustand dieser Bereiche mit besonderer Sorgfalt.
Schräglage des Bodens und Nutzbarkeit der Stauräume
Eine Schräglage des Bodens lässt sich mit einer rollenden Glasmurmel überprüfen. Rollt die Murmel bei mehreren Versuchen stets in dieselbe Richtung, kann ein strukturelles Problem vorliegen. Prüfen Sie außerdem Größe und Praktikabilität der Stauräume „shūnō“ (収納, eingebaute Schrank- und Abstellflächen) sowie Flecken und Risse an Wänden und Decke. Bringen Sie ein Maßband mit und vergessen Sie das Ausmessen nicht – gerade in kompakten japanischen Grundrissen, in denen jeder Quadratmeter zählt, ist das noch wichtiger als in den oft großzügiger geschnittenen Altbauten des deutschsprachigen Raums.
Wie sollte man Katastrophenrisiken prüfen?
Wie sollte man Katastrophenrisiken prüfen? In einer Zeit, in der die durch die Erderwärmung ausgelösten Wetterextreme zunehmen, ist die Prüfung der Gefahrenkarte vor dem Kauf unverzichtbar. Japan liegt auf mehreren aktiven Plattengrenzen und ist einem Ausmaß an Erdbeben-, Tsunami- und Taifunrisiko ausgesetzt, das es im geologisch weitgehend stabilen DACH-Raum in dieser Form nicht gibt – Naturgefahren sind hier kein Randthema, sondern zentraler Bestandteil jeder Kaufentscheidung. Über die von den jeweiligen Kommunen veröffentlichten Gefahrenkarten „hazādo mappu“ (ハザードマップ, kommunale Risikokarten) lassen sich Tsunami-, Bodenverflüssigungs- und Überschwemmungsrisiken prüfen. Untersucht man auf alten Karten zusätzlich die frühere Geländeform, lässt sich die Stabilität des Baugrunds abschätzen.
Prüfung des Erdbeben-Baustandards
Objekte, deren Baugenehmigung ab dem 1. Juni 1981 erteilt wurde, unterliegen dem neuen Erdbeben-Baustandard „shin-taishin“ (新耐震基準, die nach 1981 geltende erdbebensichere Bauvorschrift). Ob ein Objekt diesen Standard erfüllt, ist die grundlegende Orientierungsgröße für die Bewertung des Erdbebenrisikos. Ein solcher expliziter, datumsgebundener Erdbebenstandard hat im deutschsprachigen Baurecht keine direkte Entsprechung, da die Erdbebenlast hier nur in wenigen Regionen bemessungsrelevant ist – für internationale Investoren ist das Baujahr in Japan daher ein weit gewichtigeres Kriterium als in Europa. Auch bei Objekten nach altem Standard („kyū-taishin“, 旧耐震) lässt sich beim Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft erfragen, ob eine Erdbebendiagnose durchgeführt wurde.
Stockwerkshöhe und Hochwasserrisiko
Innerhalb desselben Gebäudes sinkt das Hochwasserrisiko, je höher das Stockwerk liegt. Allerdings kann es auch in oberen Etagen zu indirekten Schäden kommen – etwa durch Überflutung der mechanischen Parkanlage –, wenn sich die Gemeinschaftsanlagen im Erdgeschoss konzentrieren. Solche „kikaishiki chūshajō“ (機械式駐車場, mechanische, stapelnde Parksysteme) sind in dicht bebauten japanischen Städten weit verbreitet und im DACH-Raum in dieser Form selten – ihr Ausfall nach einer Überschwemmung ist ein spezifisch japanisches Risiko, das internationale Käufer leicht übersehen.
Zusammenhang zwischen Lage und Vermögenswert
Zusammenhang zwischen Lage und Vermögenswert: Wenn es heißt „Bei einer Eigentumswohnung ist die Lage alles“, dann deshalb, weil die Lage sowohl mit der Wohnqualität als auch mit dem Vermögenswert unmittelbar zusammenhängt. Das Prinzip „Lage, Lage, Lage“ kennen deutschsprachige Investoren – in Japan kommt jedoch hinzu, dass der Gebäudewert planmäßig abgeschrieben wird und der Bodenwert sowie die Lagequalität langfristig noch stärker über den Werterhalt entscheiden. Recherchieren Sie daher auch die Nachfrageentwicklung der Region im Voraus.
Prüfpunkte, die den Vermögenswert bestimmen
- Bewohnerstruktur und Zustand der Müllsammelstelle (ein Indikator für das Verwaltungsniveau)
- Sicherheitslage (Vor-Ort-Prüfung bei Tag und Nacht, Nutzung der polizeilichen Kriminalitäts-Informationskarte)
- Erreichbarkeit von Bahnhof, Einkaufseinrichtungen und Krankenhaus
- Fahrzeit zum Umsteige-Hauptbahnhof je nach Halt von Schnell- und Eilzügen
Welchen Einfluss hat der Verwaltungszustand auf den Vermögenswert?
Welchen Einfluss hat der Verwaltungszustand auf den Vermögenswert? Es gibt in Japan das Sprichwort „Bei einer Eigentumswohnung kauft man die Verwaltung“ („kanri wo kae“, 管理を買え) – so stark hängt die Qualität der Verwaltung unmittelbar mit dem Vermögenswert zusammen. Prüfen Sie, ob Außenwände und technische Anlagen regelmäßig gewartet werden und ob die Instandhaltungsrücklage „shūzen tsumitatekin“ (修繕積立金, monatliche Rücklage für künftige Großreparaturen) angemessen angespart wird. Zur Orientierung: Die monatlichen Verwaltungskosten liegen in Japan etwa bei 100 bis 200 Yen pro Quadratmeter Wohnfläche (ca. 0,59 bis 1,18 € pro m² bei 170 JPY/EUR). Für deutschsprachige Leser ist der Vergleich zum heimischen „Hausgeld“ bzw. den Betriebskosten der WEG naheliegend – anders als dort deckt die japanische Rücklage jedoch gezielt die planmäßigen Großreparaturzyklen ab, deren Unterdeckung ein echtes Investitionsrisiko darstellt. Auch die Bildung einer Gemeinschaft unter den Bewohnern ist ein Beleg für gute Verwaltung.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Sollte man eine gebrauchte oder eine neu gebaute Eigentumswohnung wählen?
F: Sollte man eine gebrauchte oder eine neu gebaute Eigentumswohnung wählen? A: Pauschal lässt sich das nicht sagen. Eine Bestandswohnung hat den Vorteil eines niedrigeren Preises und der Möglichkeit, den tatsächlichen Verwaltungszustand zu prüfen. Eine Neubauwohnung punktet mit der Sicherheit modernster Ausstattung und der Erfüllung des aktuellen Erdbebenstandards. Zu beachten ist für internationale Käufer: Anders als im DACH-Raum, wo solide Altbauten oft mit einem Wertaufschlag gehandelt werden, verliert der Neubau in Japan bereits mit dem Einzug spürbar an Wert – das relativiert die vermeintliche Sicherheit des Neubaus.
Q. Wie oft sollte man eine Besichtigung durchführen?
F: Wie oft sollte man eine Besichtigung durchführen? A: Wir empfehlen mindestens zwei Termine (bei Tag und bei Nacht). Denn je nach Tageszeit unterscheiden sich Umfeld, Lärmpegel und das Verhalten der Bewohner.
Q. Wie hoch sind angemessene Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen?
F: Wie hoch sind angemessene Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen? A: Als Richtwert für die monatlichen Verwaltungskosten gelten etwa 100 bis 200 Yen pro Quadratmeter Wohnfläche (ca. 0,59 bis 1,18 € pro m² bei 170 JPY/EUR); die Instandhaltungsrücklage variiert je nach Gebäudealter und -größe. Ist die Rücklage zu niedrig angesetzt, besteht das Risiko einer künftigen Sonderumlage (Einmalzahlung) – vergleichbar mit einer Nachschusspflicht in einer deutschen WEG, jedoch in Japan häufig planmäßig zu bestimmten Reparaturzyklen fällig.
Q. ハザードマップで危険エリアと判定された物件は買うべきではありませんか？
F: Sollte man ein Objekt, das auf der Gefahrenkarte als Risikozone ausgewiesen ist, besser nicht kaufen? A: Nicht zwangsläufig. Wenn man das Risiko richtig erfasst und darauf aufbauend Preisverhandlungen führt und eine Versicherung vorbereitet, lässt sich angemessen damit umgehen.
