Was ist Bulk-Internet?
So funktioniert Bulk-Internet.
Arten von Masseninternet
Grundlegender Vergleich zwischen Einzel- und Massenverträgen
| Artikel | Einzelvertragsmethode | Pauschalvertrags-Methode |
| Auftraggeber | Einzelner Bewohner | Grundstückseigentümer/Verwaltungsgemeinschaft |
| Monatliche Gebührenbelastung | Direkt vom Bewohner gezahlt | In den Verwaltungs- und Gemeinkosten enthalten |
| Anfängliche Kosten | Mieter zahlt (Baukosten, etc.) | Eigentümer zahlt (gesamtes Gebäude) |
| Freiheit bei der Wahl der Leitungen | Hoch (freie Wahl) | Niedrig (nur bestimmte Leitungen) |
| Prozeduren beim Einzug | Erforderlich (Vertrag und Installation) | Nicht erforderlich (am selben Tag verfügbar) |
| Prozeduren beim Auszug | Erforderlich (Kündigungsverfahren) | Nicht erforderlich |
| Ungefähre Kosten (monatlich) | Ca. 4.000 - 6.000 Yen | Tatsächlich: ¥1.000 - ¥2.000 |
Was «Bulk-Internet für das ganze Gebäude» genau bedeutet
Für dasselbe Modell sind im Japanischen mehrere Bezeichnungen gebräuchlich – «Zenko Ikkatsu-gata Internet» («Internet im Paket für alle Wohneinheiten»), «Mansion Ikkatsu Internet» oder schlicht «Objekt mit Gratis-Internet». Bevor die Vor- und Nachteile im Detail besprochen werden, lohnt sich daher eine kurze Begriffsklärung.
«Zenko», wörtlich «alle Wohneinheiten», meint sämtliche Einheiten eines Gebäudes – einschließlich der aktuell leerstehenden. Genau dieser Punkt bestimmt weitgehend, wie sich das Modell in der Praxis auswirkt. Der Eigentümer oder die Verwaltungsgemeinschaft schließt für das gesamte Gebäude einen einzigen Vertrag ab und stellt den Anschluss allen Wohneinheiten gleichermaßen zur Verfügung; einzelne Mieter können sich nicht wohnungsweise aus diesem Vertrag herausnehmen. Umgekehrt bedeutet das aber auch: Es entfällt sowohl der Aufwand für eine Anmeldung beim Einzug als auch für eine Kündigung beim Auszug.
| Vergleichspunkt | Ganzhaus-Modell (Bulk-Internet) | Einzelvertrag |
|---|---|---|
| Wer den Vertrag abschließt | Eigentümer oder Verwaltungsgemeinschaft | jeder Mieter für sich |
| Betroffene Einheiten | alle, einschließlich leerstehender | nur angemeldete Einheiten |
| Wer die Kosten trägt | Eigentümer (eingerechnet in Miete/Nebenkosten) | Mieter (an Netzbetreiber/Provider) |
| Wahl des Anbieters durch den Mieter | nicht möglich (ein separater Zusatzanschluss auf eigene Kosten ist teils möglich) | Anbieter und Tarif frei wählbar |
| Kosten bei Leerstand | fallen weiterhin an | entfallen |
| Verfügbarkeit beim Einzug | ab dem ersten Tag nutzbar | Wartezeit bis zur Freischaltung |
Die Angabe «Internet gratis» in Wohnungsanzeigen bedeutet nicht, dass niemand dafür zahlt, sondern lediglich, dass der Mieter keine zusätzliche Rechnung erhält. Die Kosten trägt der Eigentümer, und sie fließen in das Mietniveau bzw. die Nebenkosten ein. Wer die Einführung erwägt, sollte die Frage daher weniger als «Kann ich es kostenlos anbieten?» stellen, sondern als «Lässt sich diese Belastung über Miete und Auslastung wieder hereinholen?».
Zu beachten ist außerdem, dass das Ganzhaus-Modell eine Fixkosten-Position ist, die auch bei Leerstand anfällt. Je niedriger die Auslastung, desto höher die tatsächliche Belastung pro vermieteter Einheit. Bei Objekten mit hoher Auslastung fällt die Entscheidung entsprechend leichter – in der Praxis empfiehlt es sich daher, zunächst Leerstandsquote und durchschnittliche Mietdauer zu betrachten, bevor man die monatlichen Gesamtkosten kalkuliert.
Für deutsche Leser mag die Konstruktion an das frühere «Nebenkostenprivileg» beim Kabelfernsehen erinnern: Bis zur entsprechenden TKG-Novelle, die zum 1. Juli 2024 auslief, konnten Vermieter die Kosten für einen Sammelkabelanschluss pauschal auf alle Mieter über die Nebenkosten umlegen – unabhängig davon, ob der einzelne Mieter das Angebot nutzte. Diese Umlagepflicht ist in Deutschland inzwischen entfallen, und Kabelanschlüsse werden seither individuell vertraglich vereinbart. Das japanische Ganzhaus-Modell für Internet funktioniert strukturell ähnlich wie das frühere deutsche System – nur dass es beim Internetanschluss in Japan bislang keine vergleichbare gesetzliche Entwicklung gegeben hat.
Vorteile für Immobilienbesitzer
Erhöhte Wertschöpfung und Differenzierung der Immobilie
Gesteigerte Belegung und Vermietungsquote
Auswirkungen auf die Mietpreisgestaltung
Beitrag zur langfristigen Rentabilität
Einführungskosten und Amortisationssimulation
| Artikel | Kleinere Immobilie (10 Einheiten) | Mittelgroßes Objekt (30 Einheiten) | Großobjekte (100 Einheiten) |
| Kosten der Erstinstallation | 500.000 - 800.000 Yen | 1 Million - 1,5 Millionen Yen | 2 Millionen - 3 Millionen JPY |
| Monatliche Betriebskosten | 30.000 - 50.000 Yen | 80.000 - 120.000 Yen | 200.000 - 300.000 Yen |
| Monatliche Kosten pro Einheit | 3.000 - 5.000 Yen | 2.700 - 4.000 Yen | 2.000 - 3.000 Yen |
| Mögliche Mietzuschläge (ungefähr) | 2.000 - 3.000 Yen | 2.000 - 3.000 Yen | 2.000 - 3.000 JPY |
| Amortisationszeit der Investition | Ca. 2 - 3 Jahre | Ca. 1,5-2 Jahre | Ca. 1-1,5 Jahre |
Vorteile für Mieter
Geringere monatliche Kommunikationskosten
Vereinfachte Verfahren beim Einzug
Bequemlichkeit der Nutzung am selben Tag
Keine Kündigungsverfahren bei Umzug nötig
Vergleich der monatlichen Kosten zwischen Einzel- und Massenverträgen
| Kostenpunkte | Bei Einzelverträgen | Für Massenverträge |
| Monatliche Internet-Gebühr | 4.000 - 6.000 Yen | 0 Yen (in den Verwaltungsgebühren enthalten) |
| Verwaltungsgebühren und zusätzliche gemeinsame Kosten | 0 Yen | 1.000 - 2.000 Yen |
| Anfängliche Kosten (z.B. Verwaltungsgebühren) | 3.000 - 10.000 Yen | 0 Yen |
| Gebühr für die Ersteinrichtung | 0 Yen - 15.000 Yen | 0 Yen |
| Risiko von Stornierungsstrafen | Ja | Nein |
| Tatsächliche monatliche Kosten (insgesamt) | 4.000 Yen bis 6.000 Yen | 1.000 - 2.000 Yen |
| Jährliche Einsparungen | -¥24,000 - ¥48,000 | Etwa ¥24.000 - ¥48.000 |
Warum das Ganzhaus-Internet als «langsam» gilt – die Geschwindigkeit hängt fast ausschließlich von der Verkabelung ab
Die häufigste Beschwerde über das Ganzhaus-Modell betrifft die Geschwindigkeit. Das liegt jedoch nicht daran, dass es sich um einen Sammelanschluss handelt. Entscheidend für die Geschwindigkeit in Mehrfamilienhäusern ist, wie die Verbindung von der Gebäudeaußenseite bis in die einzelne Wohnung geführt wird – also das Verkabelungsverfahren.
NTT West veröffentlicht für seinen Glasfaserdienst «Flet's Hikari Next» für Mehrfamilienhäuser folgende Verkabelungsarten und die dazugehörigen Geschwindigkeiten:
| Verkabelungsart | Leitung bis zur einzelnen Wohnung | Geschwindigkeit (technischer Höchstwert) |
|---|---|---|
| Glasfaser-Verkabelung (Hikari Haisen) | vom Vermittlungsgebäude bis in jede Wohnung durchgehend Glasfaser | Mansion-Typ max. 100 Mbit/s. Der Typ «Super High Speed Hayabusa» erreicht bis zu etwa 1 Gbit/s |
| VDSL-Verfahren | bis ins Gebäude Glasfaser, innerhalb des Gebäudes bis zur Wohnung klassisches Telefonkabel | max. 100 Mbit/s |
| LAN-Verfahren (LAN-Verkabelung) | bis ins Gebäude Glasfaser, innerhalb des Gebäudes bis zur Wohnung LAN-Kabel | max. 100 Mbit/s |
Quelle: NTT West, «Flet's Hikari Next – Family-, Mansion- und Business-Tarife»
Hier liegt der für die Praxis wichtigste Satz dieses Artikels: Die Tarife «Mansion Super High Speed Hayabusa» bzw. «High Speed» werden ausschließlich über Glasfaser-Verkabelung angeboten – nicht über VDSL- oder LAN-Verfahren. Mit anderen Worten: Solange die Verkabelung im Gebäude noch auf Telefon- oder LAN-Kabeln beruht, lässt sich unabhängig vom gewählten Anbieter kein 1-Gbit/s-Tarif buchen. Ein erheblicher Teil der Klagen über «langsames Internet trotz Sammelanschluss» liegt somit nicht am Anbieter, sondern an der Verkabelung des Gebäudes.
Auch bei der Interpretation der Zahlen ist Vorsicht geboten. NTT West weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich «um technische Höchstwerte und nicht um die tatsächlich erzielte Geschwindigkeit» handelt. Es gilt also das Best-Effort-Prinzip; eine bestimmte tatsächliche Geschwindigkeit wird nicht garantiert. Hinzu kommt, dass sich beim Ganzhaus-Modell alle Wohneinheiten die ins Gebäude geführte Leitung teilen, sodass die tatsächliche Geschwindigkeit je Wohnung insbesondere abends, wenn viele Haushalte gleichzeitig online sind, zusätzlich sinkt. Die in Anzeigen genannten «bis zu 1 Gbit/s» beziehen sich in der Regel auf den technischen Wert bis zum Gemeinschaftsbereich des Gebäudes.
Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Vor jedem Angebot lohnt sich zunächst die Klärung, welches Verkabelungsverfahren im eigenen Gebäude verbaut ist. Je älter das Gebäude, desto wahrscheinlicher ist eine VDSL-Lösung über die vorhandene Telefonverkabelung – und in diesem Fall behebt ein reiner Sammelanschluss die Unzufriedenheit der Mieter nicht. Ob ein Angebot die komplette Neuverkabelung mit Glasfaser einschließt oder lediglich auf der vorhandenen Verkabelung aufsetzt, macht bei Kosten und Wirkung einen erheblichen Unterschied. Vergleichen sollte man daher nicht die monatliche Gebühr allein, sondern die Bedingungen einschließlich des Verkabelungsverfahrens.
Zum Vergleich: In Deutschland ist eine ähnliche Unterscheidung beim Glasfaserausbau bekannt als FTTH (Fibre to the Home, Glasfaser bis in die Wohnung) gegenüber FTTB/VDSL (Fibre to the Building, ab der Hausübergabe weiter über Kupfer- oder Koaxialkabel) – auch hierzulande bestimmt dieser letzte Abschnitt der Leitung häufig, ob ein Gigabit-Tarif überhaupt technisch möglich ist.
Nachteile einer Masseninstallation im Internet
Nachteile auf der Seite der Wohnungseigentümer
Belastung durch Anfangsinvestitionen
Bindung durch langfristigen Vertrag.
Schwierigkeiten bei Betrieb und Wartung
Nachteile auf Mieterseite
Einschränkungen bei der Leitungsgeschwindigkeit und -qualität.
Mangelnde Auswahl an Anbietern und Leitungen.
Echte Kostenbelastung
Nachteile und Gegenmaßnahmen
| Benachteiligungen | Methoden zur Gegensteuerung |
| Belastung durch Erstinvestition | Holen Sie Angebote von mehreren Anbietern ein und vergleichen Sie diese. Erwägen Sie die Inanspruchnahme von Subventionen und Zuschüssen. |
| Bindung durch langfristige Verträge | Prüfen Sie die Vertragsdetails im Detail und klären Sie die mittelfristigen Kündigungsbedingungen. Nehmen Sie Verlängerungsklauseln auf, um technologischen Innovationen Rechnung zu tragen. |
| Aufwand für Betrieb und Wartung | Wählen Sie einen Auftragnehmer mit einem guten Unterstützungssystem. Klären Sie die Arbeitsteilung mit der Verwaltungsgesellschaft. |
| Begrenzung der Leitungsgeschwindigkeit | Sorgen Sie für eine ausreichende Bandbreite für die Anzahl der Bewohner Messen Sie regelmäßig die Geschwindigkeit und erhöhen Sie sie gegebenenfalls |
| Auswahl begrenzen | Wählen Sie Leitungen, die mit den Hauptdiensten kompatibel sind Richten Sie ein System ein, das optionale Einzelverträge ermöglicht |
| Erhebliche Kosten | Erläutern Sie deutlich den Betrag, der zu den Verwaltungskosten hinzukommt Stellen Sie Vergleichsdaten mit den tatsächlichen Marktpreisen zur Verfügung |
Worin sich der Sammelvertrag eines Kabelfernsehanbieters von dem eines Glasfaseranbieters unterscheidet
Bei Sammelverträgen für Mehrfamilienhäuser gibt es zwei Anbietertypen: Glasfaser-Netzbetreiber und Kabelfernsehanbieter (CATV). In der Entscheidungsphase gehen häufig Angebote von beiden Seiten ein, weshalb sich ein Vergleich lohnt.
Nach dem Bericht «Zur aktuellen Lage des Kabelfernsehens» des japanischen Kommunikationsministeriums (MIC) gab es zum Ende des Geschäftsjahres 2023 (Reiwa 5) 295 Kabelfernsehanbieter mit Breitbandangebot und insgesamt 10,84 Millionen Breitbandverträge. Davon boten 286 Anbieter mit zusammen 10,17 Millionen Verträgen eine Hochgeschwindigkeitsvariante mit mindestens 30 Mbit/s im Downstream an. Kabelfernsehanbieter sind damit gleichzeitig Rundfunkveranstalter und – in durchaus relevantem Umfang – Telekommunikationsanbieter.
Zur Übertragungstechnik: Von den für den Eigenrundfunk angemeldeten Leitungsanschlüssen entfallen 65,0 % auf das FTTH-Verfahren (einschließlich Mischformen mit anderen Verfahren), 34,8 % auf das HFC-Verfahren (einschließlich Mischformen mit Koaxialkabel) und lediglich 0,2 % auf reines Koaxialkabel (Stand Ende Geschäftsjahr 2023). Dabei definiert der Bericht FTTH als durchgehende Glasfaserverlegung bis in jeden Haushalt und HFC als Verkabelung per Glasfaser von der Kopfstation bis zu einem bestimmten Punkt, ab dem die letzte Strecke über Koaxialkabel zum Haushalt erfolgt.
Quelle: Kommunikationsministerium (MIC), «Zur aktuellen Lage des Kabelfernsehens» (Stand Dezember 2024)
| Vergleichspunkt | Sammelvertrag Kabelfernsehanbieter | Sammelvertrag Glasfaseranbieter |
|---|---|---|
| Übertragungsweg | Mischung aus FTTH und HFC (Glasfaser plus Koax); Obergrenze je nach Anlage unterschiedlich | durchgehend Glasfaser |
| Bündelung mit Rundfunk | terrestrisches Digitalfernsehen und Mehrkanalangebot lassen sich beim selben Anbieter mit Internet bündeln | Rundfunk meist separater Vertrag |
| Zusammenhang mit Gemeinschaftsantenne | Erneuerung der Gemeinschaftsantennenanlage und Interneteinführung teils in einem Bauvorgang möglich | Gemeinschaftsantenne separat |
| Marktstruktur | regional unterschiedliche Anbieter | überwiegend landesweit tätige Anbieter |
Der Vorteil eines Kabelfernseh-Sammelvertrags liegt darin, Fernsehen und Internet in einem Vertrag und einer Baumaßnahme zu bündeln. 328 Anbieter (72,1 %) bieten ausschließlich die Weiterleitung des terrestrischen Digitalfernsehens an; in Gebäuden, deren TV-Empfang ohnehin über Kabel läuft, lässt sich das Internet mit einer einzigen Baumaßnahme und einem einzigen Ansprechpartner auf dieselbe Infrastruktur aufsetzen. Bei Objekten, deren Gemeinschaftsantennenanlage ohnehin altersbedingt erneuert werden muss, zahlt sich dieser Punkt besonders aus.
Zu prüfen bleibt allerdings der Übertragungsweg: Auch innerhalb desselben «Kabelfernseh-Sammelvertrags» bestimmt die Frage FTTH oder HFC die Geschwindigkeitsobergrenze. Steht im Angebot «bis zu X Gbit/s», sagt das noch nichts darüber, wie die Leitung tatsächlich bis zum eigenen Gebäude geführt ist. Es gilt derselbe Grundsatz wie beim Verkabelungsverfahren der Glasfaseranbieter im vorigen Abschnitt: Verglichen werden sollten nicht die monatliche Gebühr und die Kanalzahl, sondern die Verkabelung – sowohl bis zum Gebäude als auch innerhalb des Gebäudes.
Masseninternet-Installationsverfahren
Überlegungen vor der Einführung
Wichtige Punkte für die Auswahl eines Auftragnehmers
Ablauf und Dauer der Installationsarbeiten
Wie man Mieter anleitet
Schritte und ungefährer Zeitrahmen für die Einführung
| Schritte | Inhalt | Ungefährer Zeitrahmen |
| Sammeln und Prüfen von Informationen | Vergleichende Studie über die Dienstleistungen verschiedener Unternehmen | 1-2 Monate |
| Auswahl des Auftragnehmers | Einholung von Angeboten, Vergleich und Prüfung, Entscheidung für einen Anbieter | 2 Wochen - 1 Monat |
| Vertragsabschluss | Bestätigung der Vertragsdetails, Abschluss des Vertrags. | 1 - 2 Wochen |
| Besichtigung der Baustelle | Gebäudebesichtigung, Erstellung von Entwurfsplänen | 2 Wochen - 1 Monat |
| Benachrichtigung des Mieters | Benachrichtigung über den Bauzeitplan, Besprechungen | 2 Wochen - 1 Monat vorher |
| Installationsarbeiten | Bau der MDF-Räume, Bau der Gemeinschaftsflächen, Bau der einzelnen Einheiten | 1 Woche bis 1 Monat |
| Betriebsprüfung und Einstellung | Anschlusstest, Geschwindigkeitsprüfung | 1 - 2 Wochen |
| Betriebsbeginn | Einweisung der Mieter, Nutzungsbeginn | -1 - 2 Wochen |
Wird der Eigentümer selbst zum Diensteanbieter, ist eine Meldung nach dem Telekommunikationsgeschäftsgesetz erforderlich
Grundsätzlich gibt es zwei Konstellationen: Entweder erbringt ein Anbieter die Dienstleistung gegenüber den Mietern, und der Eigentümer bleibt lediglich Vertragspartner für die Anlage, oder der Eigentümer bzw. die Verwaltungsgesellschaft legt selbst die Gebühr fest und wird damit selbst zum Diensteanbieter. Diese beiden Fälle werden nach dem japanischen Telekommunikationsgeschäftsgesetz unterschiedlich behandelt.
Das japanische Kommunikationsministerium (MIC) nennt in seinem «Leitfaden zum Marktzutritt im Telekommunikationsgeschäft» [Ergänzungsband] genau dieses Szenario als Beispiel: Wenn eine Verwaltungsgesellschaft oder ein Vermietungsunternehmen für Büro- oder Wohnobjekte gegenüber den Mietern selbst die Gebühr für Telekommunikationsdienste festlegt und damit selbst zum Anbieter der Internetdienstleistung wird, ist dies als eigenständiges Geschäft im Bereich Telekommunikation zu werten und bedarf einer Registrierung oder Meldung.
Bietet dagegen eine Bewohnervereinigung oder Verwaltungsgemeinschaft eines Mehrfamilienhauses den Internetdienst nur für ihre eigenen Mitglieder an, gilt dies als Deckung des eigenen Bedarfs und nicht als Angebot an Dritte – ein Telekommunikationsgeschäft im Sinne des Gesetzes liegt dann nicht vor.
Ob eine Registrierung oder lediglich eine Meldung erforderlich ist, hängt davon ab, ob eine eigene Übertragungsleitungsanlage errichtet wird, und von deren Umfang. Ein Kriterium ist, ob sich das Gebiet der Endstreckenanlage über das Gebiet einer einzigen Gemeinde (einschließlich Sonderbezirke) hinaus erstreckt – bei einer auf ein einzelnes Gebäude begrenzten Anlage ist das nicht der Fall, sodass selbst bei grundsätzlicher Meldepflicht lediglich eine Meldung, keine Registrierung erforderlich ist.
In der Praxis kommt es darauf an, wer festlegt, wie viel den Mietern als Gegenleistung für die Telekommunikationsdienstleistung berechnet wird. Beim üblichen Ganzhaus-Modell, bei dem die Kosten in Miete bzw. Nebenkosten eingerechnet sind und keine gesonderte Rechnung gestellt wird, bleibt der Anbieter Diensteanbieter, und der Eigentümer ist lediglich Vertragspartner für die Anlage. Stellt man den Mietern dagegen eine eigenständige «Internetnutzungsgebühr» in Rechnung, kann sich diese Einordnung ändern.
Zu prüfen ist bei einem Angebot daher: Wer ist laut Vertrag Anbieter der Dienstleistung gegenüber den Mietern? Und: Wird die Internetnutzungsgebühr in Miete und Nebenkosten eingerechnet oder gesondert in Rechnung gestellt? Wer aus dem Gedanken heraus, «die tatsächlichen Kosten von den Mietern zurückzuholen», eine gesonderte Abrechnung einführt, rutscht damit unter Umständen ungewollt in die Rolle des Diensteanbieters. Im Zweifel empfiehlt sich eine vorherige Rücksprache mit dem zuständigen regionalen Fernmeldeamt (Sogo Tsushin Kyoku).
Zusammenfassung.
Hauptvorteile für Wohnungseigentümer
Hauptvorteile für die Mieter
Zu beachtende Punkte bei der Einführung
Nächste Schritte.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1: Wie lange ist die Vertragslaufzeit für Masseninternet?
F2: Kann das System in einer bestehenden Immobilie nachgerüstet werden?
F3: Was kann man tun, wenn die Leitungsgeschwindigkeit langsam ist?
F4: Können die Mieter einen separaten Internetanschluss buchen?
F5: Wie hoch sind die Installationskosten?
