您是否知道，在以豪華地段聞名的銀座黃金地段，您可以以每小時 100 日元的價格開店？
在房地產行業，通常的做法是將某個區域出租給單一租戶。然而，在銀座的黃金地段，透過縮小出租面積和推廣按小時出租商鋪的新方法，實現了以每小時 100 日元的價格出租商鋪。
就這樣，房地產業不斷重新整理著人們認為的常識，而投資者現在也能以前所未有的方式投資房地產。
本期，我們將向您詳細介紹備受關注的新型房地產投資方式。
我們還將告訴你房地產投資的初衷是什麼，因此，即使你對房地產投資不是很瞭解，也請看看這篇文章。
什麼是房地產投資？基本資訊摘要
房地產投資如何運作？
首先，我們將為房地產投資初學者提供房地產的基本資訊。
首先，什麼是房地產投資？
說到投資，有股票、外匯以及最近出現的虛擬貨幣等方法。除此之外，還有一種流行已久的投資方法，那就是房地產投資。
房地產投資的目的是透過購買單位、公寓、樓宇等，透過租金收入（收入收益）或出售（資本收益）賺取利潤。
在這些目標中，最常見的是透過租金收入（收入收益）獲得投資收益。
房地產投資主要以實際需求為支撐，與金融投資相比，房地產投資的特點是長期利潤更穩定。
因此，現在越來越多的人開始在作為公司僱員工作的同時進行房產投資。
投資一詞的定義
很多人一聽到 "投資 "這個詞就會產生負面印象。
當然，有很多人在投資方面取得了成功，但也有失敗者。
可以說，賭博因素是造成負面印象的原因，並不是投資了就一定會成功。
那麼，什麼是投資呢？
字典的解釋是 "投入資本以增加財富或尋求利潤 "或 "購買股票和債券，以期獲得長期的市場波動和收益"。
換句話說，投資的最終目的是獲取利潤和增加資本。
而將資金投資於房地產，正是房地產投資的目的所在。
房地產投資的盈利能力
房地產投資的主要目的是從公寓、單位和樓宇的租金收入中獲取經營利潤。根據房地產所處的位置和區域，在東京等住宅需求量大的地方，未來的盈利是可以預期的。值得注意的是，這種主流方式是在固定的合同期內將固定的空間（房間）出租給特定的人。
另一方面，對於新的房地產投資來說，一個越來越重要的理念是：出租時間越短、面積越小、利潤越高。
事實上，從房地產行業從業者的角度來看，甚至從一般的角度來看，這種想法都是普遍存在的，可以出租的產品（房間/空間）越多，盈利機會和盈利能力就越強。
在房地產投資中，與其他產品一樣，如果出租的時間和空間不受限制，就更容易產生利潤。
新型房地產投資有哪些？
那麼，現在有哪些新的房地產投資專案備受關注呢？
在此，我們以傳統的房地產投資理念為基礎，介紹三種新型房地產投資的典型案例。
傳統房地產投資方式
房地產投資的利潤來自租金收入（收入收益）。換句話說，就是透過管理單位、公寓和樓宇進行房地產投資。
為此，我們將以租金收入（收益增益）的房地產投資為例，從兩個方面解釋新的房地產投資（短期、小批次出租）被認為難以變現的原因。
兩年期租賃合同
要從房產投資中獲得租金收入（收益增益），首先必須購買或擁有一個單位、公寓或樓房。
然後，大多數業主會與租賃管理公司簽訂管理合同，由租賃管理公司負責協調業主與實際租戶之間的關係並簽訂租賃合同。由於租賃管理公司通常負責協調這種合同交換，業主通常很少或根本不需要進行復雜的協調。
不過，租賃管理公司簽訂的租賃協議大多為期兩年。
這對租賃管理公司的進駐、遷出和行政成本都有相當大的影響。在租賃管理公司的相應成本（勞動力成本）中，遷入和遷出的行政成本佔很大比例。
對許多租賃管理公司來說，由於合同期縮短，入住和搬出的頻率增加，原定兩年一次的入住和搬出所產生的管理費用已無法與過去從投資者那裡收取的管理費用相匹配。因此，租賃合同期限為兩年已成為常態。
不過，這種合同期限限制對只想短期租房的客戶並不有利。因為他們必須至少使用兩年。
在需求量大的地段，租戶的需求不太可能中斷，而且許多租戶短期內的承租能力很強，因此，為了擴大需求範圍，規定較短的合同期而不是兩年更有利可圖。
違規行為難以系統化。
投資房產時，通常會將房產管理外包給租賃管理公司。租賃管理公司不僅負責接待租戶、收取租金、催繳欠費、巡邏和清潔物業，還負責辦理搬出手續、提出維修建議並進行維修。
在許多租賃管理公司，內部工作流程都是系統化（標準化）的，以便能夠滿足儘可能多的客戶的願望。
然而，系統化也有其弊端：例如，在許多情況下，由於系統是針對兩年租賃合同進行最佳化的，因此很難靈活運用。
在常見情況下，人們知道哪個部門負責一般的客戶處理工作，但在非系統化處理時，甚至不清楚哪個部門負責，這可能導致檢查和審批時間過長，甚至難以在第一時間處理。這可能會導致響應時間過長，甚至一開始就難以響應。
由於上述原因，租賃管理公司往往無法靈活應對租戶希望短期租住等非正常要求，導致業主喪失獲客機會。
三種新的物業投資方式
傳統的物業投資方法是招募固定租戶，合同期為兩年。
毫不誇張地說，新型房地產投資計劃與傳統方法完全相反，它們有一個共同點：只在必要時才將房產出租給不特定人數。
下面是三個新型房地產投資的例子。
(1) 會議室出租
第一個例子是會議室出租。
近年來，由於工作方式的改革趨勢和自由職業者人數的增加，對會議室出租的需求不斷增加。近期使用會議室的特別常見的例子包括會議（由於內部會議室數量減少而使用外部會議室）、培訓、學習小組和研討會。與上述商務用途不同，租賃會議室的需求也在增加。
隨著社交網路的發展，用於私人目的的會議室也在增加，如研討會和線下會議。
另一方面，由於出租會議室的人數並不固定，因此無法保證像租金收入那樣有固定的收入。不過，據說如果地點和設施條件適合出租會議室，需求就不會停止，預訂就會源源不斷。此外，如果吸引客戶的主要目的是供公司使用或定期舉辦研討會，則可望獲得重複預訂和穩定的使用者。
(ii) 私人住宅和包月公寓
第二個例子是私人住所和包月公寓（短期租賃物業）。
私人住宅是供遊客住宿的設施，而包月公寓則是供居住的住所。
在過去幾年中，私人住宅尤其受到關注，甚至發現了未經申請而非法經營的私人住宅。私人住宿不像酒店那樣產生大量勞動力成本，據說只要房間入住率達到 60% 或更高，就能盈利。
此外，房屋的價值並不一定等同於短租房的價值，即使是作為房屋不方便、不受歡迎的房產，也有作為短租房的價值。
雖然現在這種情況越來越少，但很多外國遊客並不介意離觀光景點和超市較遠等不方便的地點，因此可以說，選擇一處房產作為私人住所是很容易的，不用擔心房產的位置問題。
此外，日本的包月公寓市場還不大，與其他市場相比，據說還是一片藍海。
包月公寓是以居住為目的的短期出租（一般為一個月或一個月以上），因此對租戶的好處是沒有罰款約束，可以按照自己的意願租住。
沒有合同期限的限制，也沒有初期費用，如果能同時採用裝置齊全的包月公寓和普通租賃方式，則更有可能獲得更廣泛的使用者，也能更快地找到租戶。
(iii) 租賃空間出租
第三個例子是租賃空間出租。
租賃場地出租是一種類似於租賃會議室的經營模式。
租賃會議室只是一個會議室，因此它是一個配備了所有必要業務裝置的空間，而租賃空間據說是一個高度靈活的空間，可用於多種用途。因此，它們不僅可用於研討會和場外會議等目的，還可用於限時商店和個人展覽。
此外，還可以按小時出租使用面積，而不是出租整個空間。
也就是說，每小時只需幾百日元到幾千日元就可以租到空間。
按小時出租所需的空間，是一種雙贏的商業模式，租用者不會浪費金錢，出租者也能在不浪費空間的情況下賺取利潤。
為什麼說這是一種新的房地產投資方式？
房地產投資一般都是以單位和公寓管理的租金收入為基礎。
那麼，為什麼現在可以靈活地投資房地產，如出租會議室、私人住所和活動空間呢？
這背後是 "資訊和通訊技術的發展 "和 "共享經濟的發展"。
在此，我們將為您逐一介紹。
ICT 技術的發展
ICT 指的是資訊和通訊技術。
ICT 技術的發展使人們可以快速獲取必要的資訊，使生活更加便利。
在此，我們將從三個不同的角度向您介紹 ICT 技術的發展與新房產投資的關係。
智慧手機的發展
首先是智慧手機的發展。
在智慧手機出現之前，人們使用的手機主要是一種通訊工具。然而，隨著智慧手機的普及，以前只能在個人電腦上使用的搜尋功能和其他功能現在都可以輕鬆使用，資訊也可以輕鬆獲取。
就房地產而言，過去搜尋樓盤的方法大多是離線搜尋，一般是直接到樓盤去選房。
然而，隨著智慧手機的普及，谷歌和雅虎等搜尋平臺的出現！
此外，應用程式的推出也使資訊收集變得更加容易。這有助於想買房或租房的人更快地做出決定。
這在以前的手機時代是無法實現的。
智慧手機的發展使房產租賃行業更容易將使用者需求與房東供應相匹配，因為現在每個人都能立即獲得他們想要的資訊。
入口網站的認知度和使用率不斷擴大
其次，入口網站的認知度和使用率正在擴大。
這是由於智慧手機的發展，透過搜尋功能或谷歌、雅虎等應用程式更容易吸引租戶和房客！
在房地產領域，有許多房產入口網站和應用程式，如 "Sumo"、"Homes "和 "At Home"。
Airbnb 是另一個入口網站，在私人住宿方面擁有極高的知名度和使用率，隨著對出租會議室和出租空間需求的增加，也出現了專門針對這些領域的入口網站。
這些入口網站是所謂的 "匹配"，作為中介尋找符合標準的房產和空間。
入口網站會自動吸引客戶，從而提供一種無憂的客戶吸引機制。
智慧鎖的演變
第三是智慧鎖的發展。
智慧鎖是不需要鑰匙的鎖，可以透過智慧手機應用程式開啟和關閉。如果您只在需要時才將房產出租，那麼從安全形度來看，提供真正的鑰匙並不那麼有利。
這是因為丟失鑰匙的成本、鑰匙管理方法和安全問題。
智慧鎖可以解決這些問題。
這樣既方便了鑰匙管理，又確保了安全。
業主還可以檢視鑰匙的開啟和關閉歷史記錄，這樣他們就可以檢查門鎖，而不必大老遠跑到現場。僅此一項，就能節省大量管理精力，還能將物業出租給不特定的人群。
共享經濟的發展
新的房產投資概念被歸類為 "共享經濟"。
共享經濟又稱 "分享經濟"，是指透過網際網路分享個人和公司擁有的商品、服務和場所。
在提供場所的房地產中，出租方可以透過提供大量商品（房間/空間）來獲利，而承租方只能在需要時才租用場所，從而為雙方創造一個雙贏的局面。
例如，"Airbnb "就是一個非常成功的私人住宿共享經濟企業。
Airbnb 是一個為房東（業主）和客人牽線搭橋的平臺。
這項服務於 2008 年在美國啟動，目前已遍佈包括日本在內的全球 191 個國家。
不僅出租房屋，還出租公寓和共管公寓，每晚的價格很低，如果幾個人分攤，即使是豪華的房子也能負擔得起。
這種服務很受遊客歡迎，因為與住酒店相比，這裡的傢俱更齊全，價格也更便宜。
現在，除住宿外，"Airbnb "等匹配服務還出現在其他領域，如出租會議室和出租空間。
正如前面在資訊和通訊技術的發展中提到的，共享經濟發展的背景是智慧手機和入口網站的認知度和使用率不斷提高。
投資租賃會議室、私人住所和租賃空間的三大優勢
近年來，對租賃會議室、私人住所和租賃空間的投資，即所謂的共享經濟房地產投資，引起了人們的特別關注。
那麼，這些房地產投資有哪些優勢呢？
在此，我們將從三個方面介紹其優勢。
(1) 可以進行低成本投資
第一個優勢是可以進行低成本投資。
就單位、公寓和樓宇管理的房地產投資而言，購買一套房產是很常見的。這意味著初始成本相當高，成為開始物業投資的一個障礙。
但是，如果您經營的是出租會議室或出租空間，您只需租用一個單位的一個房間或租戶的一個樓層即可開始經營。
這比購買資金要便宜得多。
還有一個好處是，場地不會成為固定資產，因此，如果無利可圖，租賃合同本身也可以取消。
此外，在租用會議室和租用場地的情況下，必要的裝置成本並不高，因此開支和維護成本也可以保持在較低水平。
這對於那些想投資房地產，但又擔心投資啟動成本的人來說是一個優勢。
(ii) 樓齡無關緊要。
第二個優勢是樓齡無關緊要。
樓齡是指建築物建成後的年限。
在一般的房地產投資中，從承租人的角度來看，樓齡是一個重要條件，因為房地產是以居住為目的出租的。
租戶不僅傾向於選擇較新的房產，而且樓齡本身也決定了房產的價值。
因此，如果樓齡較長，不僅租金會低於市場價格，而且在出售時也很難獲得足夠的利潤來收回最初的成本。
換言之，房齡過長的房產成為 "賣不出去、找不到租客、租金收入不足 "的負資產的情況比比皆是。
另一方面，出租會議室和出租空間據說是供臨時使用的，並非用於居住。因此，樓齡沒有影響是有道理的。
即使是私人住宅，即使樓齡較長，只要裝修得漂亮，也不會有問題，老式私人住宅就是如此。
換句話說，房地產作為一種共享經濟投資，與其說是看樓齡，不如說是看地段、設施和清潔度等條件。
例如，如果你已經擁有一套老舊房產，但沒有出租用途，那麼你就可以期待透過增加設施和裝修來獲利。
(iii) 盈利能力強。
高盈利性是第三個優勢。
如前所述，房地產投資是 "短期貸款越多，利潤越高。貸款越少，利潤越高"。這是一個與之相匹配的普遍概念。
然而，迄今為止，這種投資方式在吸引和管理客戶方面一直難以實現，但資訊和通訊技術的發展使之成為可能。
高利潤的原因很簡單，因為它們可以根據需要出租給有需要的人。
此外，透過縮小空間大小，現在可以向以前失去機會的客戶提供空間。
這意味著，出租的產品（房間和空間）越多，收益率就越高。
透過出租較短、較小的空間，可以透過平穩的輪換將其出租給更多的人，從而更容易產生利潤。
出租會議室、私人住所和租賃空間投資的 3 個缺點
雖然這些優點都很吸引人，讓人很容易進入房地產投資領域，但也有缺點。
在此，我們向您介紹三個缺點。
在投資中，缺點總是存在的，因此也請注意缺點，以免犯只看積極方面的錯誤。
(1）選址條件困難。
第一個缺點是選址條件困難。
就普通房產投資而言，如果房產條件比地段更好，往往更容易找到租戶。當然，沒有比地段更好的了，但即便如此，也可以說地段不一定是首要考慮因素。
不過，就出租會議室而言，最理想的地點是交通便利的火車站附近，出租場地也是如此，如火車站附近，容易吸引顧客。
就私人住所而言，周圍的地理位置應比交通便利更為重要。
例如，如果位於安靜的居民區，附近居民就會受到噪音干擾，最壞的情況是，可能會暫停營業。
因此，一旦決定了投資房產的目的，第一點就是要讓房產處於良好的地段。
(ii) 經營耗時。
第二個缺點是經營費時費力。
每天打掃衛生、接待客戶、管理銷售都需要花費大量的時間和精力。
在公寓管理中，通常會請管理公司負責這些工作，但在出租會議室和出租空間的規模上，全部交給仲介公司可能會導致利潤所剩無幾甚至沒有利潤。
但是，如果你忽視了日常管理，有人投訴房間髒亂、服務不周，你就會失去回頭客，從而影響你的利潤。
首先，在自己做好一切工作的同時，透過引入管理系統等方式，儘量做到省心省力。
(iii) 收益不穩定。
第三個缺點是收益不穩定。
在透過租金收入進行房地產投資的情況下，只要有租戶，每月就能獲得穩定的收入。
另一方面，作為一種按小時向不特定人數出租會議室等的商業模式，除非吸引大量客戶，否則不會帶來收益，而且如果未出租的小時數增加，收益也會隨之變化。
同樣，私人住宿也不一定能吸引到客人，因此有必要在需求旺盛時提高住宿費用，或以其他方式巧妙經營。
換言之，吸引客人是穩定收入的最重要因素。
如果不吸引客人，就會陷入 "沒有客人=更多空房/空位=沒有利潤 "的惡性迴圈。
出租大量產品（房間/空間）意味著你需要確保有這麼多的客人才能產生穩定的收入流。
因此，必須以各種創新方式經營業務，例如利用平臺吸引顧客、安排設施確保回頭客以及改善服務。
總結。
在本期中，我們報道了 "出租會議室"、"私人住所 "和共享經濟計劃的 "出租空間 "等新的房地產投資專案。
迄今為止，最常見的房地產投資方式是透過單位、公寓和樓宇管理獲得租金收入，以及透過出售物業進行房地產投資。
然而，隨著資訊和通訊技術的發展，共享經濟備受關注，"短期內將小產權房出租給多人 "的房地產投資方式應運而生。
而有很多投資者實際上也體現了 "短時間內租得越多，租得越小越賺錢 "的方案。
事實上，由於現在開始實行遠端辦公，對出租會議室和出租空間的需求有增加的趨勢。因此，人們對未來的市場擴張寄予厚望。
此外，即使是那些因初始成本高而不願投資房地產的人，也可以開始使用新的房地產投資方法，降低因初始成本而帶來的風險。
然而，房地產投資總是有風險的。因此，瞭解其利弊非常重要。
請參考本文介紹的資訊，瞭解新的房地產投資方式和共享經濟的優缺點。
