近年來，東京都心部的不動產價格持續飆升，媒體幾乎每天都在報導其動向。另一方面，也不時聽到「這波漲價究竟會持續多久」「最終會不會像泡沫一樣破裂」等擔憂的聲音。在處理不動產這樣高額資產時，對價格走勢感到憂慮是理所當然的。
然而，我們不動產專業人士分析認為，目前都心優質地區的價格形成並非單純的投機性熱潮所致。其背後存在著支撐價格、甚至持續推升的強固「結構性因素」。
本文由INA&Associates株式會社，從數據出發，以專業視角徹底解析都心優質地區地價為何不會下跌的結構性機制。對於正在考慮購買、出售或投資不動產的您，希望本文能成為洞察本質價值的參考。
「都心優質地區」究竟指哪些地方
在不動產市場的新聞和報告中，「都心3區」和「都心5區」等詞彙頻繁出現。這些是業界的共同語言，指的是東京中特別具有高價值的地區群。理解這些地區為何被稱為「優質」，是解讀地價結構的第一步。
這些地區集中了日本商業、商業、文化及政治的核心功能，也是交通網絡的樞紐。其便利性和品牌價值，是與其他任何地區截然不同的特殊價值來源。
| 用語 | 所含行政區 | 特徵 |
|---|---|---|
| 都心3區 | 千代田區、中央區、港區 | 集中了日本政治・經濟的核心功能。皇居、國會議事堂、大企業總部、日本銀行等密集，是兼具歷史與品牌價值的丸之內、銀座、日本橋、赤坂等地的所在。 |
| 都心5區 | 都心3區+新宿區、澀谷區 | 在都心3區功能的基礎上，更具有商業・交通要衝特性的地區。擁有世界最大級終點站新宿站，以及青年文化與最新潮流發源地澀谷站，聚集了多元的商業與文化。 |
| 都心6區 | 都心5區+文京區 | 在都心5區便利性的基礎上，加入了東京大學等國內頂尖教育機構聚集、住環境幽靜優良的文京區的區分。 |
支撐地價的強固結構：3大決定性因素
都心優質地區的地價不易受景氣波動影響、長期看來持續上漲，其背景大致存在3個結構性因素。這些因素相互影響，形成強固的價格維持機制。
1. 壓倒性的「需求」與絕對的「稀少性」
不動產價格的基本是需求與供給的平衡。都心優質地區可以說是這一原則表現最為鮮明的地方。
首先看需求面，除了企業旺盛的辦公室需求外，還有尋求職住近接的國內富裕層和自用需求者（近年來，雙薪高收入的「強力夫妻」的存在感日益增強）的強烈住宅需求。此外，以2022年以來急速的日圓貶值為背景，便宜感凸顯的日本不動產，尤其是價值穩定的都心優質地區物件，對海外投資者而言是極具吸引力的投資對象。如此，來自國內外多元旺盛的需求，持續集中在都心部。
另一方面，供給面的情況截然不同。都心部的土地在物理上極為有限，幾乎不可能確保新的大規模土地。特別是住環境良好的地區，其稀少性是絕對的。這種「壓倒性需求」與「絕對稀少性」的需供極端不均衡，正是結構性支撐都心優質地區價格並成為強力上漲壓力的根本原因。
2. 持續更新城市價值的「大規模再開發」
進一步提升都心優質地區價值的，是接連不斷的大規模再開發項目。這些項目不只是將舊建築換成新建築，更擔負著更新城市功能本身、創造未來價值的角色。
例如，2023年開業的「麻布台之丘」，以及目前進行中的「高輪Gateway城市」等即是代表。這些再開發一體性地創造出最先進的辦公室、世界頂級的商業設施和飯店，以及綠意盎然的住環境。同時，新車站的開業和基礎設施的整備也同步推進，使整個地區的魅力和便利性飛躍性提升。對未來的期待感被融入當前不動產價格，使地價進一步被推升。
| 主要再開發項目 | 地區 | 主要特徵 |
|---|---|---|
| 虎之門・麻布台項目（麻布台之丘） | 港區 | 以「被綠意環繞、如廣場般連結人與人的城市」為概念，辦公室、住宅、商業設施、文化設施、國際學校等一體化的複合開發。2023年開業。 |
| 高輪Gateway城市 | 港區 | 以JR山手線新站「高輪Gateway站」為核心，約9.5公頃的大規模國際交流據點形成。導入最先端技術的次世代智慧城市，預計2025年度開城。 |
| 日本橋再生計劃 | 中央區 | 保存・活用歷史建築的同時，整備新的辦公大樓和商業設施。配合首都高速公路地下化，日本橋川沿岸的水岸空間再生也在推進中。 |
3. 加速中的不動產市場「三極化」
最後一個因素是從更宏觀的視角，即日本整體不動產市場中發生的結構性變化。目前，日本的不動產市場正在進行被稱為「三極化」的現象。這是一種不動產價值明確分為以下3個群體的想法：
- 維持・提升價值的地區
- 緩慢下跌的地區
- 趨向無價值乃至負值的地區
而三極化的頂端，即「維持・提升價值的地區」的代表，正是都心優質地區。在人口減少正式化的日本，人們和企業越來越傾向集中到便利性和品牌價值更高的都心部。結果，地方和郊外的資金和需求被都心部吸收，都心優質地區的價值相對且絕對地提升的結構正在形成。我們認為這股大潮流今後可能進一步加速。
總結：都心優質地區的不動產價值，在結構上受到支撐
本文從3個結構性因素解析了都心優質地區地價不下跌的原因。
歸納要點如下：
- 來自國內外的壓倒性需求，以及土地的絕對稀少性所形成的需供平衡
- 持續更新城市價值、不斷創造未來魅力的大規模再開發
- 日本整體不動產市場「三極化」的進行，以及資金・需求向其頂端集中
這些因素強固地相互交織，使都心優質地區的不動產價值得以由一過性熱潮或短期經濟變動難以撼動的極為穩定的結構所支撐。因此，這些地區的不動產不只是居住空間或事業據點，更可評價為長期可維持・提升價值的優良資產。
在考慮購買或投資不動產時，最重要的是不被眼前的價格變動或表面信息所惑，而是看清資產所具有的本質價值，以及支撐該價值背後的「結構」。INA&Associates株式會社貼近每位客戶的資產背景和目標，根據專業知見提供最優不動產戰略建議。歡迎隨時諮詢。
常見問題（Q&A）
- Q1：即便日本經濟惡化或利率上升，都心地價真的不會下跌嗎？
- A1：景氣衰退或利率上升可能影響整體不動產市場，不可否認會出現暫時的價格調整。然而，本文解析的「需求與供給結構」「再開發帶來的價值提升」「三極化帶來的資金集中」等結構性因素，強固到短期經濟變動難以撼動。特別是全球投資者矚目的都心優質地區的稀少價值，是超越金融環境變化、長期支撐價格最強有力的基礎。重要的是不因短期價格變動喜憂，而以長期視角看待資產價值。
- Q2：今後想投資都心，有「值得關注」的地區嗎？
- A2：已確立資產價值的都心3區（千代田區、中央區、港區）和都心5區（含新宿區、澀谷區）仍是穩定的投資目標。此外，從未來性觀點，計劃大規模再開發的地區或因交通基礎設施整備而便利性飛躍提升的地區值得關注。具體而言，磁懸浮中央新幹線始發站品川站周邊、多個再開發項目進行中的日本橋・八重洲地區，以及新國際交流據點誕生的高輪Gateway城市周邊等。但即便在同一地區，個別物件的條件也大相逕庭，因此基於專業知見的物件選擇是成功的關鍵。請務必向我們這樣的專業人士諮詢。
- Q3：住在地方的個人也可以投資都心優質地區的不動產嗎？
- A3：是的，完全沒有問題。實際上，本公司的客戶中有許多居住在地方卻在東京投資不動產的人士。在現代，從收集物件資訊到內覽、契約手續，許多流程都可以在線上進行。最重要的是找到值得信賴的不動產公司作為合作夥伴。從物件選定到資金計劃、融資支援，以及購買後的租賃管理和運用，我們全面提供支援，讓您不受地理限制，充分享受都心優質地區優良的資產價值。我們隨時接受線上諮詢，歡迎先行聯繫。
