在不動產投資或土地交易中,基準地價 是極為重要的判斷依據。然而,許多人對於「基準地價是什麼」「與公告地價有何差異」「該如何查詢」等問題仍存有疑問。
基準地價是基於各都道府縣每年實施的都道府縣地價調查而公布的土地價格指標。2024年的基準地價全國平均較前年上升1.4%,連續3年呈現正成長。這個趨勢顯示了不動產市場的活絡,同時也成為投資者和土地所有者的重要資訊。
本文將從基準地價的基本概念到最新動向、具體查詢方法,全面解說身為不動產專業人士應該傳達給各位的資訊。正確理解土地價格是明智不動產投資判斷的基礎。請務必閱讀至最後,並將其運用於您的資產規劃中。
基準地價的基本知識
何謂基準地價
基準地價 是指根據國土利用計畫法,由各都道府縣實施都道府縣地價調查後公布的土地標準價格。正式名稱為「都道府縣地價調查價格」,每年調查7月1日時點的地價,並於9月下旬公布。
基準地價的調查對象為全國約2萬個「基準地」。這些基準地是由各都道府縣選定為該地區標準土地的地點,並按住宅地、商業地、工業地等用途分別設定。調查是基於不動產鑑定師的專業鑑定評價進行,每個地點由1名以上的不動產鑑定師實施評價。
基準地價最重要的特徵在於調查對象也包含都市計畫區域外。因此不僅是都市地區,也能掌握地方及郊區的土地價格動向,成為更準確反映全國地價實態的指標。
基準地價與公告地價的差異
在不動產業界,除了基準地價之外, 公告地價 也是重要的活用指標。兩者雖具有相似性質,但存在幾個重要差異。
| 項目 | 基準地價 | 公告地價 |
|---|---|---|
| 調查主體 | 都道府縣 | 國家(國土交通省) |
| 基準日 | 7月1日 | 1月1日 |
| 發表時期 | 9月下旬 | 3月下旬 |
| 調查範圍 | 包含都市計畫區域外 | 以都市計畫區域內為主 |
| 鑑定師人數 | 1名以上 | 2名以上 |
| 調查地點數 | 約2萬地點 | 約2.6萬地點 |
| 法律依據 | 國土利用計畫法 | 地價公示法 |
最重要的差異在於調查時期。公告地價以1月1日為基準,而基準地價以7月1日為基準。這6個月的時差使得結合兩者可掌握每半年的地價動向。
調查範圍的差異也很重要。公告地價主要以都市計畫區域內為對象,因此著重於都市地區的動向,但基準地價也包含都市計畫區域外,因此能掌握更廣範圍地區的地價動向。由於這個特性,基準地價扮演了補充公告地價的重要角色。
基準地價的目的與作用
基準地價在不動產市場中擔負著多項重要的目的與作用。
第一個目的是提供一般土地交易的指標 。基準地價作為客觀且可靠的地價資訊,成為個人和企業土地交易中價格決定的參考。特別是在交易案例較少的地區或特殊立地條件的土地,成為判斷適當價格水準的重要基準。
第二個作用是作為公共事業用地取得價格計算的基準 。在道路建設或都市開發等公共事業取得土地時,基準地價成為計算適當補償金額的重要依據。藉此實現公正且透明度高的用地取得。
第三個目的是作為不動產鑑定評價的基準 來活用。不動產鑑定師在評價個別不動產時,基準地價成為重要的比較檢討資料。特別是與立地條件或用途相似的基準地比較,可進行更高精度的鑑定評價。
此外,基準地價有時也作為 金融機構融資判斷 或 稅務評價 的參考。在以不動產為擔保的融資中的擔保評價,或在計算繼承稅、贈與稅時的土地評價中,也有被活用的案例。
2024年基準地價最新動向
全國基準地價動向
2024年的 基準地價 呈現全國性的正面趨勢。根據國土交通省於9月18日公布的令和6年都道府縣地價調查,全國平均的全用途平均、住宅地、商業地均連續3年上升,且全部都呈現較前年更大的上升幅度。
全用途平均的上升率為較前年上升1.4%,較前年的0.8%大幅擴大。這個上升趨勢被分析為日本經濟緩和復甦基調、持續的低利率環境,以及以都市地區為中心的再開發計畫活絡化等因素複合作用的結果。
關於住宅地,全國平均較前年上升0.8%。較前年的0.5%上升,上升幅度擴大,被認為特別是都市地區住宅需求的穩健性,以及遠距工作普及帶來的郊區住宅地關注度提升等因素的影響。
商業地的動向更為顯著,全國平均較前年上升2.3%。這較前年的1.5%上升大幅擴大,入境觀光復甦和都市地區商業設施投資增加成為主要因素。
地區別動向分析
三大都市圈 的基準地價動向呈現大幅超越全國平均的上升。東京圈、大阪圈、名古屋圈全部的全用途平均、住宅地、商業地均上升,上升幅度較前年擴大。
| 地區 | 全用途平均 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|---|
| 東京圈 | +3.1% | +3.6% | +2.4% |
| 大阪圈 | +2.8% | +2.9% | +2.6% |
| 名古屋圈 | +2.2% | +2.1% | +2.4% |
| 全國平均 | +1.4% | +0.8% | +2.3% |
在東京圈,特別是住宅地的上升顯著,較前年上升3.6%。這是因為回歸都心的趨勢,以及對高品質居住環境的需求增加。此外,東京都23區的商業地有地點較前年上升9.7%的大幅上升,顯示東京作為國際商業據點的魅力再次受到評價。
地方圈 的全用途平均、住宅地、商業地也均連續2年上升。特別值得注意的是,在地方四市(札幌市、仙台市、廣島市、福岡市)以外的地區,全用途平均自平成4年以來32年來首次轉為上升。這被認為是地方創生政策的效果、企業進駐地方、觀光業復甦等因素複合作用的結果。
在地方四市,全用途平均、住宅地、商業地均連續12年持續上升,但上升幅度較前年有縮小趨勢。這是因為持續上升使價格水準達到一定程度,以及全國性地價上升使相對優勢逐漸減弱等因素所致。
基準地價上升的因素
2024年 基準地價 的上升有多項經濟及社會因素複合作用。
經濟因素 中最重要的是日本銀行持續的金融寬鬆政策。維持低利率環境使不動產投資的資金調度成本降低,提升了投資者對不動產的投資意願。此外,緩和的景氣復甦基調使企業業績改善,辦公室需求和商業設施投資活絡化也是重要因素。
社會因素 方面,從新冠疫情影響中復甦有很大影響。特別是入境觀光的階段性復甦使觀光地和商業地的不動產需求復甦。此外,工作方式改革的進展使對高品質辦公環境和居住環境的需求提升,也是地價上升的一個因素。
地區特有因素 也很重要。例如在熊本縣的菊陽町和大津町,因台灣大型半導體製造商TSMC的工廠建設發表,相關企業進駐和員工住宅需求急遽增加,住宅地、商業地、工業地全部都呈現大幅地價上升。
在沖繩縣恩納村,因靠近潛水景點等觀光資源的立地特性,以及以移居為目的的縣外需求,住宅地的地價上升率成為全國第1。在長野縣白馬村,因包含外國觀光客在內的觀光需求復甦,對飯店和公寓用地的投資活絡,商業地呈現全國第4的上升率。
基準地價的查詢方法與活用方式
基準地價的檢索方法
關於基準地價查詢方法 ,最可靠且全面的資訊來源是國土交通省營運的官方網站。以下詳細解說主要的檢索方法。
國土交通省「不動產資訊圖書館」 是查詢基準地價時最重要的工具。在此網站可統一檢索地價公示和都道府縣地價調查(基準地價)的資料。檢索方法如下。
首先,從不動產資訊圖書館首頁點選「想查看地價資訊的人」的「資料檢索」。接著選擇要查詢地區的都道府縣和市町村,指定用途(住宅地、商業地、工業地等)。也可設定更詳細的條件,如距離車站的距離、面積等。
全國地價地圖 是資產評價系統研究中心營運的網站,可在地圖上確認包含基準地價在內的4種公共土地評價資訊。此網站的特徵是可在地圖上直觀地確認基準地價。在地圖上選擇要查詢的地區後,會顯示該地點的基準地價,也能輕鬆與周邊地區比較。
在各都道府縣的官方網站 也能確認基準地價的詳細資訊。依都道府縣而異,有時會提供比國土交通省網站更詳細的分析資料或地區特性解說。特別是關於地區不動產市場動向和未來預測的資訊,在都道府縣網站往往較為充實。
基準地價資料的解讀方式
為正確理解並活用基準地價 的資料,理解顯示數值的意義和解讀方式很重要。
基準地價通常以每平方公尺價格(日圓/㎡)顯示。例如,若顯示「150,000日圓/㎡」,表示該基準地每平方公尺的價格為15萬日圓。在實際土地交易中,將此單價乘以土地面積計算總額。
變動率 以與前年同期的比較顯示,標記為「+2.5%」等。正數表示上升,負數表示下跌,數值越大表示變動幅度越大。觀察變動率可掌握該地區的地價趨勢。
基準地價資料中也記載土地的詳細條件。包含距離最近車站的距離、道路寬度、建蔽率、容積率、周邊環境等資訊,考量這些條件與自己關注的土地進行比較檢討很重要。
進行地區比較 時,以相同用途(住宅地、商業地等)比較是基本原則。此外,在立地條件和交通便利性等條件相似的地點之間比較,可進行更有意義的分析。
在不動產投資的活用
基準地價 在不動產投資中可作為投資判斷的重要指標來活用。理解適當的活用方式,可進行更精確的投資判斷。
在投資對象地區的選定 上,基準地價的動向分析極為有效。分析過去數年的基準地價推移,可評估該地區的成長性和未來性。持續呈上升趨勢的地區,預期今後需求也會增加,可視為具吸引力的投資對象。
在適當價格的判斷 上,基準地價也是重要參考。與檢討中物件周邊的基準地價比較,可判斷提示價格是否在適當水準。但因基準地價是標準條件土地的價格,需考量個別物件條件(角地、不整形地、接道條件等)造成的價格差異。
從風險評價 的觀點,分析基準地價的變動模式可評估該地區的價格穩定性。變動幅度大的地區雖有高報酬的可能性,但價格下跌風險也高。持續穩定上升的地區可判斷為能進行風險較低的投資。
在出售時機的判斷 上,基準地價也很有用。當基準地價的上升率趨緩,或與周邊地區相比達到相對較高水準時,可視為檢討出售時機的一個指標。
總結
基準地價 是不動產投資和土地交易中不可或缺的重要指標。這個由都道府縣每年以7月1日為基準調查並於9月公布的指標,與公告地價扮演相互補充的角色,成為正確掌握全國土地價格動向的基礎。
2024年的基準地價全國平均較前年上升1.4%,連續3年呈現正成長。這個上升是經濟緩和復甦、低利率環境持續、入境觀光復甦、企業設備投資增加等多項因素複合作用的結果。特別是三大都市圈呈現顯著上升,地方圈也出現32年來首次轉為上升的地區等,確認了全國性地價上升的趨勢。
關於基準地價的查詢方法,活用國土交通省的不動產資訊圖書館和全國地價地圖等官方網站,可有效率地取得可靠的資訊。正確理解資料的解讀方式,綜合分析變動率和周邊條件,可進行更精確的投資判斷。
關於今後的地價動向,金融政策的變化、經濟情勢的推移、人口動態的變化等將成為重要影響因素。持續掌握基準地價的動向,在變化的不動產市場中進行適當的投資判斷很重要。
在檢討不動產投資或土地交易時,建議結合基於包含基準地價在內的客觀資料的分析,以及專家的綜合判斷。INA&Associates株式會社擁有豐富經驗和專業知識的人才,將全力支援客戶的資產規劃。歡迎隨時諮詢。
常見問題
Q1: 基準地價和公告地價應該參考哪一個呢?
A1: 基準地價和公告地價具有相互補充的關係,因此建議兩者都參考。公告地價是1月1日時點,基準地價是7月1日時點的價格,因此比較兩者可掌握半年間的地價動向。在檢討都市地區的投資時,公告地價的地點數較多而有用,但對於地方或郊區的土地,基準地價可能較有參考價值。
Q2: 基準地價上升地區的特徵是什麼呢?
A2: 2024年基準地價上升地區的特徵包括交通便利性提升、再開發計畫進行、企業招商成功、觀光需求復甦等。特別是在半導體產業聚集地區、入境觀光地、都市地區的再開發區域,呈現顯著上升。此外,因遠距工作普及,從都心交通便利的郊區住宅地也受到關注。
Q3: 基準地價應該多久確認一次呢?
A3: 基準地價每年發表一次,因此建議至少每年確認一次。但如果積極進行不動產投資,或正在檢討買賣時,理想上是每季確認,並配合公告地價掌握每半年的動向。此外,當有重要經濟政策變更或地區大型開發發表時,建議每次都確認。
Q4: 基準地價與實際交易價格的差距大約是多少呢?
A4: 基準地價是標準條件土地的價格,因此會與實際交易價格產生差異。一般而言,實際價格多在基準地價的0.8倍至1.2倍左右的範圍內變動,但會因立地條件、土地形狀、接道條件、市場供需平衡等而大幅變動。在個別交易時,以基準地價為參考,同時接受專家詳細的評估很重要。
Q5: 基準地價的未來預測可能嗎?
A5: 基準地價的未來預測雖可透過過去趨勢分析和經濟指標檢討在一定程度上進行,但確實的預測很困難。這是因為金融政策、經濟情勢、人口動態、都市計畫等多項因素會複合影響。在投資判斷上,以過去動向分析為參考,同時進行設想多種情境的風險管理很重要。配合專家的市場分析,可進行更精確的判斷。
