日本銀行於2026年3月10日，公布了對金融機構的「關於2026年度考查實施方針等」。在此方針中，特別值得關注的是，明確表明將重點檢驗大都市圈不動產業放款的態度。
近年來，以大都市圈為中心，不動產價格持續高漲，金融機構的不動產相關融資也呈增加趨勢。日本銀行針對此情況，表明將嚴格檢查金融機構的審查體制及風險管理是否適當運作的方針。
本文將解析日本銀行公布的2026年度考查方針背景，並說明今後不動產融資動向，以及不動產投資者與業者所面臨的市場環境變化。
此外，也將探討我們應如何因應利率上升及不動產價格波動等風險，進行持續可行的資產形成。
日本銀行在2026年度考查方針中重點檢驗不動產融資的背景
日本銀行在2026年度考查方針中將不動產融資列為重點項目的背景，在於對大都市圈不動產價格顯著高漲及隨之而來的融資餘額增加，抱有強烈的警戒感。
回顧2025年度的考查結果，無論大型金融機構或地區金融機構，均可明顯看出對不動產相關融資的傾斜。尤其在大都市圈，伴隨融資物件短期買賣的不動產買賣業放款，以及以物件出售為前提的不動產租賃業放款增加的案例，已獲大量確認。
在不動產價格上漲階段，容易形成透過短期轉售獲利的環境。然而，過度依賴此種市場環境的融資膨脹，將對整體金融體系形成潛在風險。
萬一不動產市況惡化、價格轉跌，以短期買賣為前提的事業計畫將告破產，金融機構的不良債權恐將增加。
日本銀行為防患於未然，要求金融機構從融資的入口審查到中間管理，建立嚴格的風險管理體制。這可說是抑制不動產市場過熱、維護金融體系穩定性的重要措施。
此外，地區金融機構面臨人口減少及高齡化所帶來的地區經濟萎縮等結構性課題。因此，也可見到在大都市圈不動產市場尋求出路、越境擴大融資的動向。
然而，在不熟悉地區的融資，難以正確評估物件及掌握市況，風險管理往往不夠充分。日本銀行對此類地區金融機構的動向也密切關注，強烈要求構建可持續的商業模式及整備適切的風險管理體制。
金融機構所需強化的審查體制與風險管理
接獲日本銀行考查方針後，預計各金融機構今後將進一步強化對不動產業融資的審查體制及風險管理。具體而言，不動產買賣業及不動產租賃業將分別嚴格檢驗以下要點。
| 融資對象 | 既有主要審查要點 | 今後強化的檢驗要點（依據日本銀行考查方針） |
|---|---|---|
| 不動產買賣業 | 物件擔保評估、業者過往實績 | 專案妥當性、進度管理的徹底執行、基於不動產市況監測的前兆管理、進貨及銷售價格妥當性驗證 |
| 不動產租賃業 | 現有租金收入、表面收益率 | 精細納入租金下跌、空置率上升及所需費用增加的未來收支計畫、物件回收可能性、投資組合分析 |
對於不動產買賣業的融資，不僅需考量物件的擔保價值，還要求專案本身的妥當性及因應市況變化的進度管理。
此外，對於不動產租賃業的融資，不僅是現有收益性，預見未來租金下跌、空置風險及修繕費等費用增加的更精細收支計畫制定，將成為不可或缺的要素。
投資者及業者在向金融機構申請融資時，將需提交比以往更加精密且具說服力的事業計畫書。以金融機構審視趨嚴為前提，制定適切納入風險的計畫至關重要。
尤其需要從多角度驗證：物件進貨價格是否適當、銷售計畫是否合理，以及萬一未能按計畫進行時是否備有替代方案（退出策略）等。
金融機構不僅是單純提供資金，更將以事業夥伴的立場，強化嚴格判斷專案可實現性的態度。
因應利率上升與不動產價格下跌風險的準備
日本銀行的考查方針中，也將在市場利率上升或不動產價格下跌等壓力環境下的韌性驗證列為重點項目。這是強烈意識到日本經濟正從長期持續的超低利率環境，向「有利率的世界」轉移的現狀。
若利率上升，不動產投資的借款成本將增加。若以浮動利率借款，還款金額增加將加大壓縮現金流的風險。
此外，利率上升也是推升不動產預期收益率（資本化率）的因素，結果導致不動產價格下跌的可能性亦無法否定。
投資者面對此類環境變化，需定期驗證自身投資組合的壓力韌性。具體而言，需預先模擬在利率上升至一定水準或租金收入減少的情況下，是否仍能順利償還借款（DSCR：債務清償覆蓋率確認）。
提高自有資金比例以控制槓桿，或考慮轉換為固定利率等，採取針對利率上升風險的具體對策，將在今後的不動產經營中變得極為重要。
此外，也應將為維持及提升物件競爭力的增值投資納入考量。不僅是單純持有物件，透過配合入住者需求進行翻新或設備更新，可防止租金下跌，確保穩定收益。
在利率上升階段，物件本身的獲利能力將受到更為嚴格的考驗。
INA&Associates所考量的可持續不動產投資策略
誠如日本銀行考查方針所示，圍繞不動產市場的環境正迎來轉折期。追求短期利益或過度依賴槓桿的投資手法，預計今後風險將日益升高。
本公司INA&Associates株式会社，以「人才投資公司」為定位，秉持不受眼前利益束縛的可持續經營理念。在不動產投資方面同樣，不以追求短期轉售獲利為目標，而是推薦以中長期視角進行資產形成。
不動產投資的本質，在於適切管理及運用優良物件，為入住者提供舒適的居住環境，進而獲得穩定的租金收入。為此，從物件選定到資金計畫，乃至購入後的租賃管理，所有流程均需精密的策略與風險管理。
本公司透過運用科技進行的精細收支模擬及市場分析，針對每位客戶的風險承受度，提供最佳投資組合建議。
此外，以不動產經營中最重要的「人才」與「信賴」為基礎，全力支援客戶資產價值最大化及可持續成長。
總結
日本銀行公布的2026年度考查方針，是對大都市圈不動產融資過熱的強烈警示，也是邁向不動產市場健全化的重要信號。在金融機構融資態度趨嚴之際，不動產投資者及業者將被要求比以往更為精密的事業計畫與嚴格的風險管理。
面對向「有利率的世界」的轉移及不動產價格波動風險，驗證自身投資組合的壓力韌性，並視需要重新審視策略，已是當務之急。不追求短期利益，而是以中長期視角追求可持續的不動產經營，將成為在未來時代生存的關鍵。
對不動產投資有任何疑慮，或煩惱今後策略的人士，敬請向INA&Associates株式会社諮詢。我們將充分運用豐富的專業知識與最新科技，強力後援客戶的資產形成。誠摯期待各位的來電洽詢。
常見問題
Q1: 日本銀行的考查方針趨嚴後，個人不動產投資貸款也會變得更難申請嗎？
A1: 是的，這種可能性是充分可以預見的。金融機構接獲日本銀行方針後，有趨向嚴格化融資審查標準的傾向。尤其對自有資金比例低的案件，或收支計畫依據不足的案件，預計融資門檻將提高。這需要制定更精密的事業計畫，並準備充足的自有資金。
Q2: 大都市圈以外的不動產融資不受影響嗎？
A2: 本次考查方針雖將大都市圈列為重點項目，但對地區金融機構同樣要求構建可持續的商業模式及徹底執行風險管理。因此，即便是地方地區，也應認為金融機構對不動產融資的審視整體趨嚴。無論地區為何，精細的收支驗證均不可或缺。
Q3: 針對利率上升風險，現在可採取哪些對策？
A3: 首先，掌握目前的借款狀況，並進行利率上升時還款金額增加的模擬，這一點非常重要。在此基礎上，投入自有資金減少借款本金（提前還款）、考慮從浮動利率轉換為固定利率，或出售收益性較低的物件重整投資組合等對策均為有效。
Q4: 以短期買賣為目的的不動產投資今後將變得更加困難嗎？
A4: 日本銀行將伴隨融資物件短期買賣而增加的放款視為風險因素，密切關注。因此，對以短期轉售為前提的專案融資審查，預計今後將進一步趨嚴。可以說，現已是考慮轉向不易受市場環境變化影響、以中長期持有為前提的穩定租賃經營的時機。
