不動產繼承對許多富裕人士而言是無法迴避的重要課題。尤其對於超高資產人士來說，採取適當的生前規劃措施，是實現資產順利傳承給下一代不可或缺的要素。
近年來，隨著遺產稅制度修訂、基本扣除額下調，過去不在課稅範圍內的人士也逐漸成為課稅對象。尤其是持有大量不動產的超高資產人士，若未採取適當的繼承規劃，將面臨超出預期的稅務負擔，蒙受損失珍貴資產的風險。
本文將以INA&Associates株式会社長期支援眾多超高資產人士進行不動產繼承的經驗為基礎，詳細解說不失敗的不動產策略與有效生前規劃的新常識。希望透過這些知識，協助各位將珍貴資產確實傳承給下一代。
超高資產人士實踐的不動產繼承策略基礎
與一般繼承規劃的差異
超高資產人士的不動產繼承策略，需要與一般繼承規劃根本不同的方法。由於資產規模龐大，單純的生前贈與或基本扣除額活用並不足以取得充分效果。
超高資產人士應重視的不動產策略特徵如下。
首先，是最大限度運用不動產投資壓縮評估價值的效果。將以現金持有的資產轉換為不動產，即可降低遺產稅評估額。一般而言，不動產的遺產稅評估額約設定為市價的70～80%，相較於持有現金可預期20～30%的評估減額效果。
其次，建構兼顧收益性與節稅效果的不動產投資策略至關重要。不僅要單純壓低評估額，更需要建立在產生穩定收益的同時減輕遺產稅負擔的機制。
運用不動產進行遺產稅規劃的機制
了解不動產繼承中的稅制優惠措施，是有效執行繼承規劃極為重要的前提。
| 規劃手法 | 效果 | 適用條件 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 小規模宅地等特例 | 最高80%評估減額 | 居住用・事業用宅地 | 有面積限制 |
| 興建出租物件 | 評估額減少30% | 持續租賃事業 | 空屋風險 |
| 購買高層公寓 | 評估額大幅減少 | 2024年修法後受限 | 流動性風險 |
| 法人化 | 股份評估減額 | 需有實際營業 | 營運成本 |
小規模宅地等特例是超高資產人士進行不動產繼承中最強力的節稅手法之一。特定居住用宅地最多330㎡、特定事業用宅地最多400㎡，各可獲得80%的評估減額。
例如，對評估額為1億日圓的居住用宅地適用小規模宅地等特例時，評估額可壓縮至2,000萬日圓。藉此得以大幅減輕遺產稅負擔。
生前規劃的重要性與時機
執行生前規劃的時機，是左右不動產繼承成敗的重要因素。繼承發生後能選擇的對策有限，因此從早期開始有計畫地著手不可或缺。
開始生前規劃的最佳時機，一般認為是60歲前後。這個時期仍保有充分的判斷能力，能夠以長期視角制訂資產傳承計畫。
此外，若透過不動產投資執行繼承規劃，考量投資回收期間，理想上應在繼承發生的10～15年前開始。如此一來，便能在分散投資風險的同時，建構穩定的收益基礎。
從失敗案例學習不動產繼承的風險
常見的失敗模式
分析不動產繼承的失敗案例，可發現幾個共同模式。事先了解這些失敗，便能迴避相同風險。
最常見的失敗模式，是繼承規劃開始時機過晚。在繼承發生前才慌忙採取對策，已沒有餘裕選擇有效手法。尤其透過不動產投資壓縮評估額時，需要一定時間才能顯現投資效果。
其次常見的是因現金不足導致納稅困難。不動產繼承中，由於資產大部分由不動產構成，遺產稅納稅資金不足的情況頻繁發生。遺產稅原則上須現金一次繳清，若需出售不動產籌措納稅資金，視市場環境可能蒙受重大損失。
規劃不足導致損失的案例
以下介紹一個實際失敗案例，是在東京都心持有多處收益物件的超高資產人士的情況。
這位人士持有總計約15億日圓的不動產，卻未採取適當的生前規劃。繼承發生時，遺產稅額約達4億日圓，繼承人不得不以低於市價的價格出售收益性高的物件以籌措納稅資金。
若這位人士事先執行適當的繼承規劃，據推估透過小規模宅地等特例的活用及法人化所帶來的股份評估減額等措施，遺產稅負擔可壓縮至一半以下。
| 項目 | 規劃前 | 規劃後（推估） | 效果 |
|---|---|---|---|
| 不動產評估額 | 15億日圓 | 9億日圓 | 減少6億日圓 |
| 遺產稅額 | 4億日圓 | 1.8億日圓 | 減少2.2億日圓 |
| 需出售金額 | 5億日圓 | 2億日圓 | 減少3億日圓 |
風險迴避的重點
為有效迴避不動產繼承中的風險，掌握以下重點至關重要。
首先，是定期進行資產評估與遺產稅模擬試算。由於不動產價格隨市場環境波動，每年至少接受一次專業人士評估，並依最新稅制試算遺產稅額，是必要之舉。
其次，是採用結合多種繼承規劃手法的投資組合方式。不依賴單一手法，而是策略性地結合生前贈與、不動產投資、保險運用、法人化等多種手法，能在分散風險的同時獲得最大效果。
此外，確保流動性也是重要因素。執行以不動產投資為基礎的繼承規劃時，需適當維持必要時可變現資產的比例。
超高資產人士實踐的具體生前規劃
不動產評估額壓縮手法
在超高資產人士實踐的不動產策略中，壓縮評估額是最重要的要素之一。了解有效的壓縮手法並適當執行，即可實現大幅減輕遺產稅負擔。
興建出租物件的評估減額效果是特別有效的手法。在自用地上興建出租物件，土地可作為附有出租建物的土地獲得約20%評估減額，建物則作為出租房屋獲得約30%評估減額。此外，若以借款籌措建築資金，還可期待透過債務扣除壓縮遺產的效果。
| 評估減額手法 | 土地評估減額 | 建物評估減額 | 附加效果 |
|---|---|---|---|
| 興建出租物件 | 約20% | 約30% | 債務扣除 |
| 小規模宅地特例 | 最高80% | - | 面積限制內 |
| 法人化 | 股份評估減額 | 股份評估減額 | 事業傳承規劃 |
高層公寓運用策略過去也是非常有效的手法。然而，由於2024年1月的稅制修訂，特定高樓層的評估額已進行補正，因此需要審慎評估。
家族信託的策略性運用
家族信託是超高資產人士進行資產傳承極為有效的手法。雖無直接節稅效果，但能應對失智症風險並實現靈活的資產傳承設計。
家族信託最大的優點，是即使委託人罹患失智症，受託人仍可持續進行資產管理與運用。如此一來，便能長期持續執行以不動產投資為基礎的繼承規劃。
此外，家族信託可跨越多個世代指定受益人，因此也可作為二次繼承規劃加以運用。例如，將第一受益人設定為配偶、第二受益人設定為子女，便能在配偶繼承時也實現順暢的資產傳承。
生前贈與的策略性執行
生前贈與是超高資產人士進行繼承規劃中既基本又極為重要的手法。策略性地靈活運用年間110萬日圓基本扣除的曆年贈與，以及繼承時精算課稅制度，至關重要。
| 贈與手法 | 年間免稅額度 | 特徵 | 適用情境 |
|---|---|---|---|
| 曆年贈與 | 110萬日圓 | 可長期持續 | 現金・小額不動產 |
| 繼承時精算課稅 | 2,500萬日圓 | 僅限一次 | 高額不動產 |
| 事業傳承稅制 | 全額猶豫 | 限事業用資產 | 事業用不動產 |
不動產投資的節稅效果
運用不動產投資進行繼承規劃時，取得收益性與節稅效果的平衡至關重要。不能單純只是壓低評估額，還需建構兼顧長期資產增值的投資策略。
在收益物件投資方面，以地段條件與未來性為重點選擇物件不可或缺。選擇都心區車站附近物件或再開發地區物件等長期需求可期的地段，便能在確保穩定收益的同時執行遺產稅規劃。
此外，海外不動產投資也是選項之一。然而，稅制上的處理較為複雜，且需考量匯率風險與政治風險，因此必須與專業人士充分研討。
總結
要在超高資產人士的不動產繼承中取得成功，從早期開始有計畫地執行生前規劃不可或缺。適當執行本文介紹的不動產策略，即可實現大幅減輕遺產稅負擔與順暢的資產傳承。
重要重點整理如下。
最大限度活用小規模宅地等特例，將居住用・事業用宅地的評估額削減80%，可大幅減輕遺產稅負擔。此外，透過興建出租物件與不動產投資，將現金資產轉換為評估額較低的不動產，可期待進一步的節稅效果。
透過家族信託的運用，能在應對失智症風險的同時，實現靈活的資產傳承設計。再加上策略性的生前贈與，可分階段移轉遺產，分散遺產稅負擔。
然而，這些對策需要專業知識與經驗，必須依據個人資產狀況與家庭結構量身設計策略。
作為下一步行動，建議首先正確掌握目前的資產狀況，並由專業人士執行遺產稅模擬試算。在此基礎上，制訂最佳的不動產策略，開始有計畫地執行生前規劃。
INA&Associates株式会社為超高資產人士的不動產繼承提供全面支援。為協助客戶將珍貴資產確實傳承給下一代，我們將為您提供最佳的繼承規劃方案。歡迎隨時與我們諮詢。
常見問題
Q1. 不動產繼承規劃應從何時開始？
不動產繼承規劃應盡早開始。理想上從60歲前後開始正式研討，建議最遲在70歲之前完成主要對策的執行。
要最大化生前規劃的效果，需要充裕的時間。尤其透過不動產投資壓縮評估額，以及設定家族信託等，有時需要數年才能顯現效果。
此外，一旦因失智症等原因導致判斷能力下降，可執行的對策將大幅受限，因此在健康時制訂計畫不可或缺。
Q2. 適用小規模宅地等特例的條件是什麼？
適用小規模宅地等特例須滿足以下主要條件。
特定居住用宅地的情況，若配偶繼承被繼承人居住的宅地，可無條件適用。配偶以外的人繼承時，則須滿足繼承開始前即同居，或繼承開始前3年內未曾居住於本人或配偶所持有的自有住宅等條件。
特定事業用宅地的情況，條件為承繼事業的親屬繼承被繼承人用於事業的宅地，並持續經營至遺產稅申報截止日。
詳細適用條件較為複雜，且依個別情況判定有所不同，建議諮詢專業人士。
Q3. 家族信託與遺囑何者較為有效？
家族信託與遺囑各有不同的目的與效果，何者較為有效視個別情況而異。
家族信託最大的優點，是從委託人生前至繼承後均可持續進行資產管理。尤其在應對失智症風險，以及跨越多個世代的資產傳承設計上，能發揮強大效果。
另一方面，遺囑是指定繼承時財產分割方式的手法，具有製作相對簡便的優點。
許多超高資產人士會同時併用家族信託與遺囑，執行發揮各自特點的全面性繼承規劃。
Q4. 海外不動產投資作為遺產稅規劃是否有效？
海外不動產投資在一定條件下，有時可作為繼承規劃的有效手段。然而，與國內不動產投資相比，稅制上的處理較為複雜，需考量各種風險。
主要風險包括匯率變動風險、政治・經濟風險、稅制變更風險等。此外，也需要充分了解當地稅制及與日本之間的租稅協定內容。
若考慮海外不動產投資，建議與精通國際稅務的專業人士充分研討，在綜合評估整體風險與報酬後再做判斷。
