近年來，為住戶準備的公寓停車場空置車位逐漸增加，對收益造成影響的疑慮也隨之升高。隨著「離車化」趨勢加速，不少房東可能都需要重新檢視停車位的活用方式。本文將為您介紹有效活用公寓空置停車位的具體方法，以及值得參考的共享停車服務。
為什麼公寓的空置停車位越來越多？
公寓空置停車位增加的背後，是社會結構的變化。主要原因有以下三點。
汽車持有者數量減少
以都會區為中心，汽車擁有者整體呈現減少趨勢。非正規雇用增加、共享汽車普及、公共運輸更加完善，以及高齡者繳回駕照等因素綜合影響。尤其是29歲以下與30多歲族群的汽車持有率正在下降，預計今後這項趨勢仍會持續。
停車場結構不易使用
機械式停車場對車輛尺寸、重量與車高有限制，越來越難以對應現代多樣化的車種。例如下層車位進出庫較為耗時，這種結構上的不便正是使用率下降的原因之一。
使用規約不符合當前需求
自新建以來未曾檢討的使用規約，也可能成為產生空置停車位的原因。這包括與周邊行情脫節的收費標準，以及對承租人使用的限制等。與房租相同，停車費用也有必要依照周邊行情進行調整。
空置停車位出現的「違規停車」應如何解決？
違規停車發生在私有土地上，因此不會依道路交通法處罰，而是作為民事問題處理。警方也難以積極介入，而私力救濟在法律上同樣被禁止。
妥善處理違規停車的步驟
- 保全證據：拍攝車輛與車牌，並將警告單夾在雨刷上
- 報警處理：整理好車種、車牌、顏色等資訊後聯絡警方
- 直接聯絡車主：向陸運局申請公開車主資訊，並寄送存證信函
- 諮詢律師：若屬惡意情況，也可考慮透過民事訴訟請求損害賠償
防止違規停車的措施
設置交通錐、鍊條、「禁止違規停車」告示牌，以及監視攝影機，都相當有效。監視攝影機除了具有嚇阻效果，也有助於保存證據影像。
空置停車位的5種有效活用方式是什麼？
若放任空置停車位不管，不僅會造成收入下降，也會提高違規停車風險。建議評估以下5種活用方式。
1. 出租給住戶以外的人
在優先提供住戶使用的前提下，將無人申請的空置車位出租給附近居民，就能取得穩定收入。
2. 改為計時收費停車場
若導入不需大規模施工、可按時計費出租的系統，就能兼顧優先提供住戶使用，同時出租給外部使用者的優勢。
3. 活用共享停車服務
無需初期費用、可透過智慧型手機輕鬆完成登錄與管理的共享停車服務，是一種能夠輕鬆變現的方式。
4. 招募餐車等行動商店
若在空置車位引進餐車，不僅能帶來一定收入，也有助於提升公寓整體吸引力。
5. 設置EV充電樁
隨著電動車普及，充電設備需求正在上升。雖然需要設備投資，但對提升入住率與增加收益都有幫助。
共享停車服務的機制與優勢是什麼？
共享停車服務是指可透過智慧型手機登錄空置停車位，並短期或臨時出租的機制。其主要優勢如下。
- 零初期費用：免費登錄，也沒有解約金
- 手機即可完成：從拍照、登錄到收益確認，操作都很簡單
- 日期、時間與價格可自由設定：可針對平日與假日設定不同費率
- 都會區以外也有需求：住宅區或才藝教室附近也有使用機會
收支模擬範例
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 停車費（1天1,000日圓×20天） | 20,000日圓 |
| 手續費（48.5%） | 9,700日圓 |
| 每月收益 | 10,300日圓 |
注意事項
服務方會從出租費用中扣除30%至50%的手續費。糾紛由服務營運公司處理，但停車場清潔、除草等管理工作仍由業主負擔。
推薦的6種共享停車服務
| 服務名稱 | 特色 | 手續費 |
|---|---|---|
| 特P | 每月使用人數超過100萬，全國皆可使用 | 營收的30% |
| akippa | 累計會員超過300萬，提供24小時支援 | 待確認 |
| 軒先パーキング | 採會員登錄制更安心，支援線上付款 | 待確認 |
| タイムズのB | 由Park24營運，擁有多項企業導入實績 | 待確認 |
| みんちゅうSHARE-LIN | 完全成果報酬制，無需審核即可當日開始 | 待確認 |
| トメレタ | 1天起租，可透過專用App搜尋與預約 | 待確認 |
機械式停車場有哪些活用方式？
機械式停車場以上下兩段式為主流，雖然進出庫較為費工，但也具有防盜與遮風避雨的優點。出現空置時，主要有以下3種活用方式。
轉租（對外出租）
將車位整批出租給轉租業者後，即使出現空置，也能確保每月有一定收入。由於集客與簽約流程也可一併交由業者處理，因此管理負擔也會減輕。
拆除並改為平面車位
拆除機械式停車場並改為平面車位後，可以在降低維護檢查費用的同時提高使用率。不過，依公寓停車位附置率要求，拆除有時可能並不容易，因此需要事先確認。
變更用途
改作機車停車位或儲藏室同樣有效。務必委託專業業者施工，並確保安全性。
常見問題（FAQ）
Q. 使用共享停車服務需要初期費用嗎？
多數服務都不收取初期費用。透過智慧型手機登錄，幾分鐘內即可完成。
Q. 可以在優先提供住戶使用的同時對外出租嗎？
可以。可在住戶提出申請前，以期間限定方式對外出租。
Q. 機械式停車場也能使用共享停車服務嗎？
這會因服務而異。一般而言，平面式空置空間通常更容易使用。
Q. 若遇到違規停車，可以叫拖吊車拖走嗎？
私力救濟在法律上是被禁止的。請先保留證據，再透過報警或聯絡車主的方式處理。
