風呂とトイレが一緒の間取りを別にする方法｜仕切りと費用の目安

風呂とトイレが同じ空間に入っている、いわゆる3点ユニットの住まい。これを別々にできるのか、せめて仕切れないのか。中古マンションを買おうとしている方、いま住んでいる部屋を直したい方、そして所有する賃貸住戸の競争力を上げたいオーナーの方から、私たちは同じ質問を受け続けています。結論を先に申し上げると、分けられるかどうかは「排水の経路を動かせるか」と「管理組合の承認が取れるか」のほぼ2点で決まります。費用については、国が告示で工事ごとの標準的な単価を定めており、たとえば浴室の床面積を増やす工事は1㎡あたり471,700円とされています。この記事では、3点ユニットを分ける3つの方法、公的な単価表、マンションで間取りを変えられるかの確認手順、2026年に使える補助金と減税、そして賃貸オーナーとしての投資判断までを、一次情報の数字だけで整理します。

この記事のポイント

風呂とトイレを分ける方法は、完全分離・間仕切りの新設・工事を伴わない簡易な仕切りの3つに整理できます。選べる範囲は排水経路と管理規約でほぼ決まります。
費用の出発点は「相場」ではなく、平成21年国土交通省告示第384号が定める標準的な工事費用相当額です。浴室の床面積を増やす工事は471,700円/㎡、便所は260,600円/㎡と定められています。
浴室を広げる工事が制度上認められるには、工事後の床面積がおおむね1.8㎡以上、短辺の内法寸法がおおむね1,200mm以上という寸法要件があります。
みらいエコ住宅2026事業では、トイレ・浴室・洗面室は建築基準法上の「居室」に当たらず、要件化工事を行う部屋（トリガールーム）にできません。水回りだけのリフォームでは補助金が0円になります。
実際にリフォームされている箇所はトイレ・便所50.2%、浴室・洗面所49.4%が上位で、マンションではトイレ・便所65.0%に達します。一方で間取りの変更を伴うリフォームは全体の4.5%しかありません。

風呂とトイレが一緒の住まいを分ける3つの方法｜まず自分がどれを選べるかを決める

バス・トイレ一緒の状態を解消する手段は、大きく3つに分かれます。工事の重さも、必要な承認も、賃貸で原状回復を求められるかどうかも、この3つでまったく異なります。最初にどれが自分の物件で成立するのかを見極めることが、見積りを取るより先にやるべきことです。

集合住宅・賃貸用ユニットバスルーム BW・BLW・BLCW 洗面・トイレ付タイプを含むラインアップ — 集合住宅・賃貸用ユニットバスルーム BW・BLW・BLCW。BLWは洗面付、BLCWは洗面・トイレ付で、右下が浴槽・洗面・便器を1室に収めたいわゆる3点ユニットにあたります（出典：LIXIL「集合住宅用ユニットバスルーム」）

方法A：3点ユニットを撤去し、浴室とトイレを完全に分離する

もっとも根本的な解決ですが、もっとも制約が多い方法でもあります。既存のユニットを解体し、浴室とトイレをそれぞれ独立した空間として作り直します。トイレを別の位置に移すことになるため、便器の排水管を新しい位置まで引き直す必要が生じます。

ここで壁になるのが排水の勾配です。排水管は自然流下で流すため、下向きの傾きを確保できる距離のなかでしか移動できません。床下に配管を通す余地がなければ、そもそも便器を動かせません。分譲マンションでは、この工事は間取りの変更にあたり、後述するとおり理事長の承認が前提になります。

方法B：洗面所とトイレの間に間仕切り壁・引戸を新設して仕切る

便器の位置を動かさずに、視線と使用の重なりだけを解消する方法です。3点ユニットのうち浴槽まわりだけを独立させ、洗面と便器の間、あるいは浴室の出入口に壁と建具を立てます。排水経路を変えないため、方法Aに比べて成立する物件が格段に広がります。

洗面所とトイレの仕切りを探している方の多くは、この方法Bで目的を達せられます。開戸ではなく引戸を選べば、狭い空間でも扉の可動域を取られません。開戸を引戸・折戸等に取り替える工事は、後述する告示の対象工事にも含まれています。

方法C：カーテン・パーテーションで工事をせずに仕切る

賃貸にお住まいで原状回復を避けたい場合、あるいは購入直後で予算を先に固めたくない場合の現実的な選択肢です。突っ張り式のポールとカーテン、置き型のパーテーションであれば、退去時に外して戻せます。

ただし、制度上の扱いには注意点があります。バリアフリー改修の告示では、取付けに工事を伴わない手すりや、据え置くだけの段差解消板・スロープは対象に含まれないと明記されています。介護保険の住宅改修やみらいエコ住宅2026事業でも同じ考え方が取られており、工事を伴わない仕切りは補助・控除の対象になりません。あくまで自費で快適性を上げる手段と位置づけてください。

【比較表】3つの方法｜排水経路・承認・原状回復・向いているケース

項目	A 完全分離	B 間仕切り壁・引戸の新設	C 工事を伴わない簡易な仕切り
やること	3点ユニットを解体し、浴室とトイレを別室として作り直す	浴槽まわりを独立させ、洗面・便器の間に壁と引戸を立てる	カーテン、突っ張りポール、置き型パーテーションで視線を遮る
排水経路の変更	必要（便器の排水管を引き直す）	原則として不要	不要
分譲マンションでの理事長承認	必要（間取りの変更・ユニットバスの設置・枝管の取替えに該当）	給排水管や躯体に触れる範囲があれば必要	不要
賃貸での原状回復	貸主の承諾なしには実施できない	貸主の承諾が前提。退去時の扱いを契約書で確認	生じない（撤去して原状に戻せる）
補助金・減税の対象	対象になり得る（要件充足時）	対象になり得る（引戸への取替え等）	対象外（工事を伴わないため）
向いているケース	床下に配管の余地があり、長く住む前提の持ち家・分譲	排水を動かせないが、使い勝手だけ改善したい	賃貸、短期居住、予算判断を先送りしたい

方法Aが成立しない物件は珍しくありません。むしろ方法Bで十分だったという結論に至るケースのほうが多い、というのが私たちの実感です。ユニットバスのリフォーム費用相場と種類・素材・サイズ規格の選び方もあわせてご覧ください。

国が定める「標準的な工事費用相当額」で見る、浴室・トイレを広げる工事の単価

水回りの費用を調べると、出所の書かれていない金額のレンジばかりが並びます。しかし公的には、工事内容ごとの単価がきちんと定められています。平成21年国土交通省告示第384号が定める「標準的な工事費用相当額」です。これはバリアフリー改修の所得税控除を計算するために国が決めた単価で、実際の見積額とは別のものですが、工事の重さを比較する物差しとしては最も客観的です。

浴室・便所の床面積を増やす工事の単価と、認められるための寸法要件

浴室の床面積を増加させる工事は471,700円/㎡、便所の床面積を増加させる工事は260,600円/㎡と定められています。3点ユニットを分けて浴室を広げる、トイレを独立させて広げるという工事は、まさにこの2項目に該当します。

重要なのは、単に広げれば認められるわけではない点です。国土交通省の資料では、浴室について工事後の床面積がおおむね1.8㎡以上、かつ短辺の内法寸法がおおむね1,200mm以上であること、便所について工事後の長辺の内法寸法がおおむね1,300mm以上、または便器の前方もしくは側方における便器と壁との距離がおおむね500mm以上であることが基準として示されています。浴室の位置の移動や、これに伴う給排水設備の移設、仮浴室の設置も一体の工事として含まれます。

便器の取替え・手すり・段差解消・引戸への取替えの単価一覧

工事内容	単位あたりの金額	単位
浴室の床面積を増加させる工事	471,700円	施工面積（㎡）
浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事	529,100円	箇所
固定式の移乗台・踏み台等の設置	27,700円	箇所
身体の洗浄を容易にする水栓器具の設置・取替え	56,900円	箇所
便所の床面積を増加させる工事	260,600円	施工面積（㎡）
便器を座便式のものに取り替える工事	359,700円	箇所
座便式の便器の座高を高くする工事	298,900円	箇所
出入口の幅を拡張する工事	189,200円	箇所
通路の幅を拡張する工事	166,100円	施工面積（㎡）
手すりの取付け（長さ150cm以上）	19,600円	長さ（m）
手すりの取付け（長さ150cm未満）	32,800円	箇所
浴室の出入口の段差を解消・縮小する工事	96,000円	施工面積（㎡）
玄関・勝手口等の段差を解消・縮小する工事	43,900円	箇所
上記以外の段差を解消する工事	35,100円	施工面積（㎡）
開戸を引戸・折戸等に取り替える工事	149,700円	箇所
開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事	13,800円	箇所
床の材料を滑りにくいものに取り替える工事	19,800円	施工面積（㎡）

出典：国土交通省「バリアフリー改修に係る所得税額の特例控除」（平成21年国土交通省告示第384号）

この単価は「実際の見積額」ではない｜見積書と突き合わせるときの注意点

国土交通省は、標準的な工事費用相当額について「告示で定められた単価に基づく金額であり、実際にかかった費用ではない」と明記しています。減税額の計算はこの単価で行われるため、実際の支払額が単価を下回っても上回っても、控除の計算には影響しません。

それでも、この表は見積書を読むときに役立ちます。「便器交換一式」とだけ書かれた見積りが出てきたとき、告示上の座便式便器への取替えが359,700円と定められていると知っていれば、その項目が床材の変更や給排水の移設まで含むのかを具体的に質問できます。金額の高い安いを議論する前に、工事の範囲を揃える。これが見積り比較でいちばん効きます。

【計算例】3点ユニットを分離したときの標準的な工事費用相当額と、戻ってくる税額

単価表だけでは自分のケースに落とし込めません。実際に3点ユニットを分けて浴室を広げ、便器を入れ替えた場合の計算を追ってみます。

浴室0.6㎡拡張＋出入口の段差解消＋手すり2m＋便器取替＝854,720円のケース

工事内容	数量	単価	標準的な工事費用相当額
浴室の床面積を増加させる工事	0.6㎡	471,700円/㎡	283,020円
浴室の出入口の段差を解消する工事	1.8㎡	96,000円/㎡	172,800円
手すりの取付け（150cm以上）	2m	19,600円/m	39,200円
便器を座便式のものに取り替える工事	1箇所	359,700円/箇所	359,700円
合計	-	-	854,720円

この854,720円は工務店に支払う金額ではなく、告示の単価に数量を掛けた制度上の「標準的な費用」です。実際の請求額は、解体費、処分費、養生費、仮設トイレの手配などで上下します。

10%控除で85,472円｜50万円超要件・200万円上限・対象者の確認

バリアフリー改修に係る所得税額の特例控除では、標準的な工事費用相当額のうち200万円までの部分に10%を掛けた額が所得税から控除されます。上の例は854,720円なので200万円以内に収まり、10%を掛けると85,472円になります。実際の控除額は確定申告時の計算明細書の様式に沿って端数処理されます。

ただし、誰でも使える制度ではありません。国土交通省の資料では、次の要件が示されています。

減税を受ける方が、50歳以上／要介護・要支援認定を受けている／障がいをお持ちである／これらに該当する親族もしくは65歳以上の親族と同居している、のいずれかに当たること
その家屋を自ら所有し、かつ主として居住の用に供していること
標準的な工事費用相当額から補助金等を差し引いた額が50万円を超えていること
床面積が登記簿表示で40㎡超（合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上）であること
合計所得金額が2,000万円以下であること
改修工事を行い、令和10（2028）年12月31日までに居住の用に供していること

この控除は令和8年度税制改正で3年間延長され、適用期間は令和8年1月1日から令和10年12月31日までです。申告には建築士等が発行する増改築等工事証明書が必要になるため、工事契約の段階で発行の可否を施工会社に確認しておくと後が楽になります。

マンションで浴室・トイレの間取りを変えられるか｜4つの確認ステップ

「浴室間取り変更」で調べている方の多くは、分譲マンションにお住まいです。マンションで浴室やトイレの位置を動かせるかどうかは、次の4点を順に確認すれば、業者に相談する前におおむね見当がつきます。

ステップ1：マンション標準管理規約第17条と理事長の承認

国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）第17条は、専有部分の修繕・模様替えのうち「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」を行うときは、あらかじめ理事長に申請し、書面（または電磁的方法）による承認を受けなければならないと定めています。申請には設計図、仕様書、工程表の添付が求められ、承認・不承認は理事会の決議で決まります。

同規約のコメントでは、承認が必要な工事の具体例として床のフローリング、ユニットバスの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更が挙げられています。3点ユニットの分離は、このほぼすべてに該当します。

同コメントは冒頭で、区分所有者は区分所有法第6条第1項により、専有部分の増築や建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない、としています。床スラブに穴を開けて配管を通すような工事は、この時点で選択肢から外れます。申請の進め方はマンションの理事会の役割・選任方法とあわせて確認してください。

ステップ2：排水勾配とパイプスペース（PS）の位置

標準管理規約の別添2「区分所有者が行う工事に対する制限の考え方」には、給排水管を改修する工事（給排水管の改修を伴う浴室の改修等を含む）について、理事会が承認する際の条件が具体的に列挙されています。これは事実上、マンションで水回りを動かせるかどうかのチェックリストです。

高圧洗浄用の掃除口があること、排水管の屈曲部等が高圧洗浄可能なものであることを確認する
排水勾配が確保されていることを確認する
給排水管に防音対策が講じられていることを確認する
給排水管と共用縦管の接続位置を変更する場合には、共用縦管への加工について確認する

この4点のうち、図面から当たりを付けられるのが排水勾配と共用縦管の位置です。共用縦管はパイプスペース（PS）に収まっており、便器や浴室排水はそこへ向かって下り勾配で流れています。PSから遠い位置に便器を移すほど、勾配を確保するために床を上げることになり、天井高が犠牲になります。

ステップ3：床下スラブの懐と、二重床／直床の別

勾配を取る余地があるかは、床スラブと仕上げ床の間にどれだけ空間があるかで決まります。二重床であれば配管を通す懐がありますが、直床（スラブに直接仕上げ材を張る構造）ではその余地がほとんどありません。3点ユニットが採用されている築古の住戸は直床が多く、便器の移動が難しくなる傾向があります。購入前であれば、売主または管理会社から竣工図（給排水設備図）を取り寄せ、PSの位置と床構造を見るのが最短です。図面が出てこない物件は、その時点で方法Aの実現性が読めないとお考えください。

ステップ4：【比較表】ユニットバスのサイズ規格と、告示の寸法要件を満たすか

次に問題になるのは「どのサイズのユニットバスなら入るのか」です。LIXILの集合住宅用ユニットバスルームでは、新築分譲マンション用のBZWシリーズが1116・1216・1317・1416・1418・1616・1618・1620、集合住宅・賃貸用のBW・BLW・BLCWシリーズが1014・1115・1116・1216で展開されています。BLWは洗面付、BLCWは洗面・トイレ付で、3点ユニットは製品としてはこのBLCWに相当します。サイズ呼称は浴室内寸のおおよその寸法を表す慣行表記です（例：1216はおよそ1,200mm×1,600mm）。実寸はメーカーやシリーズで異なるため、下表の判定は目安としてお使いください。

サイズ呼称	おおよその内寸	主な展開シリーズ（LIXIL）	告示の寸法要件（1.8㎡以上・短辺1,200mm以上）の目安
1014	約1,000×1,400mm	集合住宅・賃貸用 BW／BLW／BLCW	満たさない
1115	約1,100×1,500mm	集合住宅・賃貸用 BW／BLW／BLCW	満たさない
1116	約1,100×1,600mm	集合住宅・賃貸用／分譲マンション用 BZW	短辺が届かず満たさない
1216	約1,200×1,600mm	集合住宅・賃貸用／分譲マンション用 BZW	満たす
1317	約1,300×1,700mm	分譲マンション用 BZW	満たす
1416	約1,400×1,600mm	分譲マンション用 BZW	満たす
1418	約1,400×1,800mm	分譲マンション用 BZW	満たす
1616／1618／1620	約1,600×1,600〜2,000mm	分譲マンション用 BZW	満たす

3点ユニットでよく使われる1014・1115・1116から、告示の寸法要件を満たす1216以上へ上げられるかどうかが、制度上の分かれ目になります。短辺があと100mm足りないために減税の対象外になる、ということが実際に起こります。壁位置を動かせるかどうかを、設計段階でこの数字と突き合わせておいてください。

【比較表】2026年に使える補助金・減税3本と、水回り単独では使えない理由

2026年時点で、水回りのリフォームに関係する国の支援制度は主に3本です。それぞれ性格がまったく違い、併用の可否も異なります。

みらいエコ住宅2026事業｜高断熱浴槽48,000円/戸ほか水回り関連の補助額

対象となるのは平成28年12月31日以前に新築された住宅で、工事着手期間は2025年11月28日から遅くとも2026年12月31日までです。交付申請は2026年12月31日まで、予約は2026年11月16日までとされています。補助上限額は、平成3年以前に新築された住宅で最大100万円/戸、平成4年から平成28年の住宅で最大80万円/戸です。

住宅を所有して賃貸に供する個人または法人も対象者に含まれる点は、オーナーの方にとって見逃せません。水回りに関係する補助額は次のとおりです。

工事メニュー	対象工事	補助額
エコ住宅設備の設置	高断熱浴槽	48,000円/戸
エコ住宅設備の設置	節水型トイレ（掃除しやすい機能を有するもの）	34,500円/箇所
エコ住宅設備の設置	節水型トイレ（それ以外）	31,500円/箇所
エコ住宅設備の設置	節湯水栓	9,000円/箇所
子育て対応改修	浴室乾燥機	27,600円/戸
子育て対応改修	キッチンセットの交換を伴う対面化改修	106,800円/戸
バリアフリー改修	手すりの設置	7,200円/戸
バリアフリー改修	段差解消	8,400円/戸
バリアフリー改修	廊下幅等の拡張	33,600円/戸

見落とされる落とし穴：トイレ・浴室・洗面室は「居室」ではなくトリガールームにできない

ここが、この制度でもっとも誤解される点です。みらいエコ住宅2026事業で補助を受けるには、外皮に面する開口部を有する1つの居室で「要件化工事」を行う必要があります。この部屋をトリガールームと呼びます。そして公式サイトは、居室について「具体的には、居間（リビング）、寝室、子供部屋、台所（キッチン）、書斎等を指します。なお、トイレ、浴室、洗面室、廊下、納戸、倉庫、玄関ホール、車庫は居室には該当しません」と明記しています。

みらいエコ住宅2026事業要件化工事の組み合わせ表義務基準トリガールームの工事場所と改修方法 — みらいエコ住宅2026事業「要件化工事」の組み合わせ（義務基準）。工事場所が「対象住宅における1つの居室（トリガールーム）」と定められています（出典：国土交通省みらいエコ住宅2026事業「対象要件の詳細【リフォーム】」）

つまり、浴室とトイレだけを工事しても、補助額は0円です。リビングや寝室の窓を断熱改修し、あわせて躯体の断熱改修や高効率給湯器・高効率エアコンの設置を行って初めて、水回りの工事が補助対象工事としてカウントされます。水回りのリフォームを検討する段階で、同時に窓を触るかどうかを決める。この順番を逆にすると、補助金を取り逃がします。制度の全体像はアパートリフォームの補助金活用ガイドもあわせてご確認ください。

介護保険の住宅改修｜20万円枠と給付上限18万円、6種類の対象工事

要介護・要支援の認定を受けている方がいる世帯であれば、介護保険の住宅改修が使えます。厚生労働省の資料によれば、支給限度基準額は20万円で、実際の住宅改修費の9割相当額が償還払いで支給され、支給額は18万円が上限です。要支援・要介護の区分にかかわらず定額であること、要介護状態区分が3段階上昇したときや転居した場合には再度20万円の枠が設定されることも定められています。

対象は次の6種類に限られます。

手すりの取付け
段差の解消
滑りの防止および移動の円滑化等のための床または通路面の材料の変更
引き戸等への扉の取替え
洋式便器等への便器の取替え
上記に付帯して必要となる住宅改修

浴室そのものを広げる工事は、この6種類には含まれません。あくまで「動きやすくする」ための改修です。また、工事前にケアマネジャー等に相談し、住宅改修が必要な理由書、工事費見積もり書、完成予定の状態がわかるものを保険者へ提出する事前申請が原則とされています。賃貸物件で使う場合は、提出書類に「住宅の所有者の承諾書」が含まれます。入居者から手すりの相談を受けたオーナーの方は、この承諾書の存在を知っておくと話が早く進みます。

【計算例】介護保険の20万円枠を使い切ったときの自己負担

自己負担割合	工事費	支給額	自己負担額
1割	200,000円	180,000円	20,000円
2割	200,000円	160,000円	40,000円
3割	200,000円	140,000円	60,000円

厚生労働省の資料が示しているのは1割負担（支給9割・上限18万円）のケースです。2割・3割の欄は、自己負担割合に応じて支給割合が下がるものとして計算した参考値です。ご自身の負担割合は介護保険負担割合証で確認でき、支給の取扱いは保険者である市区町村にご確認ください。

バリアフリー改修の所得税控除と固定資産税1/3減額｜制度3本の比較

固定資産税については、一定のバリアフリーリフォームを行うと翌年分の固定資産税の3分の1が軽減される措置があります。新築された日から10年以上経っていること、床面積が登記簿表示で40㎡以上240㎡以下であること、総工事費が50万円（税込）を超えていることに加え、賃貸住宅ではないことが要件に含まれます。リフォーム促進税制の固定資産税の適用期間は、令和8年4月1日から令和13年3月31日までに延長されています。

項目	みらいエコ住宅2026事業	介護保険の住宅改修	バリアフリー改修の減税
上限額	最大100万円/戸（平成3年以前の住宅）／最大80万円/戸（平成4〜28年）	支給限度基準額20万円・給付上限18万円	所得税：標準的な工事費用相当額200万円まで10%控除／固定資産税：翌年分の1/3減額
主な対象者要件	住宅の所有者等（賃貸に供する個人・法人、賃借人、管理組合も可）	要支援・要介護認定を受けている方	所得税は50歳以上／要介護・要支援認定者／障がい者／該当親族と同居する方など
水回り工事単独で使えるか	使えない（居室でのトリガールーム工事が前提）	使える（対象6種類の範囲内）	使える（標準的な工事費用相当額が50万円超であること）
賃貸住宅で使えるか	使える	所有者の承諾書が必要	固定資産税の減額は賃貸住宅では使えない
期限	工事着手は2026年12月31日まで、交付申請も2026年12月31日まで	期限の定めなし（3段階上昇・転居で枠が再設定）	所得税は令和10年12月31日まで、固定資産税は令和13年3月31日まで

【計算例】みらいエコ住宅2026事業を積み上げたときの補助額

3点ユニットを分離し、あわせて設備を入れ替えた場合の補助額を積み上げると、次のようになります。

工事	補助額
高断熱浴槽	48,000円
節水型トイレ（掃除しやすい機能あり）1箇所	34,500円
節湯水栓 2箇所	18,000円
浴室乾燥機	27,600円
手すりの設置	7,200円
段差解消	8,400円
合計	143,700円

ただし、この143,700円は、リビング等の居室で要件化工事を行った場合に限って受け取れる金額です。水回りだけを工事した場合の補助額は0円になります。同じ143,700円の工事内容でも、窓を1部屋分あわせて直すかどうかで結果が正反対になる。この構造を、契約前に施工会社と共有しておいてください。

データで見る「みんなが水回りに手を入れる順番」と、実際にかかっている金額

自分の判断が特殊なのか一般的なのかを知っておくと、業者の提案を落ち着いて聞けます。公的な統計と業界団体の調査から実勢を確認します。

リフォーム箇所はトイレ50.2%・浴室49.4%｜マンションではトイレ65.0%

住宅リフォーム推進協議会の「2025年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査報告書」（2026年2月）によれば、実際にリフォームを行った方（n=1,175）のリフォーム箇所は、トイレ・便所が50.2%、浴室・洗面所が49.4%、キッチン・調理室が34.7%でした。

物件種別で見ると差がはっきり出ます。マンションではトイレ65.0%、浴室・洗面所63.1%、キッチン42.7%と高く、一戸建てではトイレ39.5%、浴室・洗面所39.4%にとどまります。マンションのリフォームは、事実上「水回りのリフォーム」とほぼ同義だと言ってよい数字です。

リフォーム資金は平均170万円・中央値70万円｜平均だけを見てはいけない理由

国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」（令和8年7月）では、リフォーム実施世帯のリフォーム資金は平均値170万円、中央値70万円、自己資金比率84.2%となっています。平均と中央値がここまで開くのは、少額の部分リフォームが数として圧倒的に多く、一部の大規模工事が平均を押し上げているためです。住宅リフォーム推進協議会の調査では、実施者の検討時予算は平均310万円、実際にかかった費用（補助金含む）は平均405万円でした。調査対象も設問も異なるため単純比較はできませんが、自己資金比率84.2%が示すとおり、水回りリフォームは借入れではなく手元資金で行われるのが一般的です。手元資金の枠内で工事範囲を決める、という前提で計画するのが現実的です。

予算を上回った理由の1位は「設備のグレードアップ」47.4%

同じ調査では、実施者の約3割が予算を上回っています。その理由の1位は「設備を当初よりグレードアップしたから」47.4%、2位が「予定よりリフォーム箇所が増えた」41.9%、3位が「想定外の工事が必要となった」22.6%でした。そして予算を上回った層のリフォーム箇所は、浴室・洗面所が58.1%と最多です。

この3つの理由は、いずれも見積り段階で手を打てます。設備は最初にグレードの上限を決めておく、工事範囲は図面に線を引いて確定させる、解体後に追加が発生した場合の単価と決裁の方法を契約前に取り決めておく。リフォーム費用の相場まとめ（全体・部分・水回りのコスト早見表）で全体感をつかんでから見積りを比べると、この3点を質問しやすくなります。

間取り変更を伴うリフォームは全体の4.5%｜だからこそ業者選びで差が出る

国土交通省の同報告書によると、リフォームの内容で最も多いのは「住宅内の設備の改善・変更」37.8%、次いで「内装の模様替えなど」27.3%、「冷暖房設備等の変更」25.9%です。これに対し「壁の位置を変更するなど間取りの変更」はわずか4.5%にとどまります。なお、リフォームの動機の1位は「住宅がいたんだり汚れたりしていた」39.7%で、「台所、浴室、給湯器などの設備が不十分だった」も16.8%を占めます。使用頻度が高く劣化が目立ちやすい水回りは、交換ニーズが途切れない領域です。

3点ユニットの完全分離は、この4.5%の側の工事です。設備の入替えを主戦場にしている施工会社にとっては、経験の少ない領域になります。管理規約の承認申請、給排水設備図の読み込み、排水勾配の検討、増改築等工事証明書の手配まで一貫して対応できるかどうか。同じ「リフォーム会社」でも、ここで力量が分かれます。相見積りを取るときは、金額を並べる前に、間取り変更を伴うマンション工事の実績を尋ねてください。

賃貸オーナーの視点｜バス・トイレ別化は投資として回収できるのか

ここからは、所有する賃貸住戸に3点ユニットが残っているオーナーの方に向けた話です。総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、民営借家は1,568万4千戸で住宅全体の28.2%を占めます。この巨大なストックのなかで、3点ユニットは築古物件の弱点として残り続けています。

民間賃貸入居世帯の不満は浴室16.1%・台所15.3%｜持家層の1.8〜4.4倍

国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」の「満足していないもの」を住宅種別で並べると、構造がはっきり見えます。

住宅種別	浴室の設備、広さ	台所の設備、広さ
民間賃貸住宅入居世帯	16.1%	15.3%
既存（中古）戸建住宅取得世帯	9.1%	7.5%
既存（中古）集合住宅取得世帯	7.7%	6.4%
注文住宅取得世帯	4.6%	4.2%
分譲集合住宅取得世帯	3.7%	5.2%

民間賃貸の入居世帯では、浴室の設備・広さへの不満が16.1%と、既存（中古）戸建住宅取得世帯9.1%の1.8倍、既存（中古）集合住宅取得世帯7.7%の2.1倍、分譲集合住宅取得世帯3.7%の4.4倍に達しています。しかも「特になし」と答えた割合は29.7%で、分譲集合住宅の40.0%や既存集合住宅の44.4%を大きく下回ります。賃貸の入居者は、水回りに我慢して住んでいる。この事実が、バス・トイレ別化という投資の出発点です。

【計算例】工事費÷（想定家賃差×12ヶ月）で出す回収年数と、前提の置き方

投資判断は、次の単純な式に落とし込めます。

回収年数＝工事費（円）÷（想定家賃差（円/月）×12ヶ月）

家賃差はエリア、築年、間取り、競合物件の状況で大きく変わるため、私たちも一律の数字は申し上げません。地域の家賃相場を調べ、同じ広さでバス・トイレ別の物件と一緒の物件がいくら違うかを、ご自身の商圏で確認したうえで数字を入れてください。下表の空欄を埋める形で計算できます。

項目	記入欄	考え方
工事費（税込）	円	解体・処分・養生・仮設を含めた総額。見積りの内訳で確認
受け取れる補助金	円	みらいエコ住宅2026事業を使う場合、居室での要件化工事の有無で0円にもなる
実質の投資額（工事費－補助金）	円	回収年数の分子になる金額
想定家賃差（月額）	円	同一エリア・同一広さで、バス・トイレ別と一緒の募集賃料の差
年間の増収（家賃差×12）	円	空室期間は含めない粗い数字である点に留意
回収年数（実質投資額÷年間増収）	年	建物の残存耐用年数、出口の売却時期と突き合わせて判断する

この式には家賃の増加分しか入っていません。実際には空室期間の短縮や退去率の低下といった効果もあり、逆に工事期間中は家賃が入りません。回収年数が建物の残り寿命や売却予定時期を超えるなら、その工事を見送るのも立派な経営判断です。私たちは、長期で持ち続ける物件と、数年内に出口を考える物件とで、水回りへの投資基準を分けています。

なお、固定資産税のバリアフリー改修減額は「賃貸住宅ではないこと」が要件です。オーナーの方が使えるのは、みらいエコ住宅2026事業のような補助金と、事業所得における必要経費・減価償却の側になります。賃貸物件の設備交換ガイド（交換時期・費用相場・経費計上のポイント）もあわせてご確認ください。

分離せず「仕切る」「入れ替える」で満足度を上げる選択肢も残す

完全分離が唯一の答えではありません。同じ調査で台所への不満が15.3%と浴室に迫っていることを踏まえれば、限られた予算をどこに配分するかという問題でもあります。3点ユニットを1014から1216へ入れ替える、浴室乾燥機を入れる、節湯水栓に替える、洗面と便器の間に引戸を立てる。こうした積み上げでも、内見時の印象は大きく変わります。「バス・トイレ別」という条件を満たせない物件では、条件検索に引っかかることを狙うより、内見に来た方の体感を上げるほうが費用対効果は高くなります。収益改善の全体設計は古いアパートのリフォームで収益改善する場所別ポイントもあわせてご覧ください。

購入・入居の前後で確認する項目と、業者に尋ねる7つの質問

水回りの判断は、引越しの後より前のほうが選択肢が広く残ります。特にマンションは、契約前に確認しておかないと取り返しがつかない項目があります。

契約前・引渡し前に確認すること

管理規約と使用細則：専有部分の修繕等について、標準管理規約第17条に相当する条項がどう書かれているか。フローリングやユニットバスの制限がどこまで及ぶか
竣工図（給排水設備図）：パイプスペースの位置、共用縦管の位置、便器と浴室排水の経路
床構造：二重床か直床か。スラブと仕上げ床の間にどれだけ懐があるか
新築時期：平成28年12月31日以前であればみらいエコ住宅2026事業の対象住宅になり得る。登記事項証明書で確認
給排水管の更新履歴：専有部分の配管がいつ更新されたか。長期修繕計画で共用縦管の更新時期がいつか
過去の理事会承認事例：同じマンションで間取り変更が承認された前例があるか

特に給排水管の更新時期は重要です。共用縦管の更新が数年後に予定されているなら、そのタイミングに合わせて専有部分の工事を計画したほうが、二重の出費を避けられます。中古物件を買う前の調査項目全般については、中古物件リノベーション投資のリスクと購入前デューデリジェンスで確認すべき7項目が参考になります。

見積書で見るべき内訳と、業者に尋ねる7つの質問

間取りの変更を伴うマンションの水回り工事の実績は、直近でどれくらいありますか
管理組合への承認申請書類（設計図・仕様書・工程表）の作成は御社で対応いただけますか
この住戸で便器を移動できる根拠を、排水勾配とパイプスペースの位置で説明していただけますか
見積りの内訳に、解体・処分費・養生費・仮設・給排水移設は含まれていますか
解体後に想定外の工事が判明した場合、追加費用の単価と決裁の方法はどうなりますか
増改築等工事証明書の発行は可能ですか（建築士事務所への手配を含む）
みらいエコ住宅2026事業を使う場合、御社は事業者登録をしていますか

7番目は見落とされがちです。みらいエコ住宅2026事業は、あらかじめ事業に登録した「みらいエコ住宅事業者」と工事請負契約を結んだ工事だけが対象になります。契約後に登録事業者でないと判明しても、補助金は受け取れません。また、住宅の所有者が設備を購入して取付けだけを依頼する、いわゆる施主支給や材工分離による工事も補助の対象外とされています。

よくある質問（FAQ）

Q. 風呂とトイレが一緒でも、後から別にできますか

A. 可能かどうかは「便器の排水管を新しい位置まで下り勾配で引けるか」と「分譲マンションなら理事長の承認が取れるか」の2点でほぼ決まります。床下に配管を通す懐がない直床の住戸では、便器の移動が難しくなります。排水を動かせない場合でも、洗面と便器の間に間仕切り壁と引戸を新設して仕切る方法は残ります。まずは竣工図でパイプスペースの位置と床構造を確認してください。

Q. マンションで浴室の間取りは変えられますか

A. 管理組合の承認が前提になります。マンション標準管理規約第17条は、共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕等について、理事長への申請と書面による承認を求めています。同規約のコメントでは、ユニットバスの設置、枝管の取付け・取替え、間取りの変更が承認の必要な工事として例示されています。承認の条件には、排水勾配が確保されていること、高圧洗浄用の掃除口があること、給排水管に防音対策が講じられていることなどが挙げられています。

Q. 洗面所とトイレの間に仕切りだけ付けられますか

A. 付けられます。持ち家であれば間仕切り壁と引戸を新設する方法が現実的で、開戸を引戸・折戸等に取り替える工事は告示で149,700円/箇所と単価が定められた対象工事でもあります。賃貸で原状回復を避けたい場合は、突っ張り式のポールとカーテン、置き型のパーテーションという選択肢があります。ただし工事を伴わない設置は、補助金や減税の対象にはなりません。

Q. 水回りのリフォームだけで補助金は使えますか

A. みらいエコ住宅2026事業では使えません。補助を受けるには外皮に面する開口部を有する1つの居室で要件化工事を行う必要があり、公式サイトはトイレ、浴室、洗面室、廊下、納戸、倉庫、玄関ホール、車庫は居室に該当しないと明記しています。リビングや寝室の窓の断熱改修などと組み合わせて初めて、高断熱浴槽48,000円/戸や節水型トイレ34,500円/箇所といった補助額が積み上がります。一方、介護保険の住宅改修とバリアフリー改修の所得税控除は、要件を満たせば水回りの工事だけでも使えます。

Q. 賃貸でバス・トイレ別にするのは、大家として得ですか

A. 回収年数を計算してから判断してください。式は「実質の投資額（工事費－補助金）÷（想定家賃差×12ヶ月）」です。国土交通省の調査では、民間賃貸住宅入居世帯が満足していないものとして浴室の設備・広さが16.1%と、既存集合住宅取得世帯の7.7%の2倍以上に達しており、改善余地の大きい領域であることは数字に表れています。ただし家賃差はエリアと築年で変わるため、ご自身の商圏で相場を確認したうえで数字を入れることが前提です。回収年数が建物の残存耐用年数や売却予定時期を超えるなら、入替えや仕切りにとどめる判断も合理的です。