فصل الحمّام عن المرحاض في اليابان: الطرق والتكلفة

في اليابان، تنتشر في الشقق والعقارات الأقدم وحدات حمّام مدمجة تُعرف بـ"وحدة الحمّام الثلاثية" (san-ten yunitto، 3点ユニット) — غرفة واحدة واحدة تجمع حوض الاستحمام والمغسلة والمرحاض معًا. هذا التصميم سمة يابانية خالصة لا يوجد لها مثيل مباشر في دول الخليج، حيث يُفصل الحمّام عن دورة المياه تقليديًا في كل عقار سكني تقريبًا. والسؤال الذي يطرحه علينا باستمرار كل من يفكر في شراء شقة يابانية مستعملة، أو يرغب في تجديد وحدته الحالية، أو يملك عقارًا إيجاريًا ويريد رفع قدرته التنافسية في السوق، هو نفسه دائمًا: هل يمكن فصل الحمّام عن المرحاض؟ وإن تعذّر ذلك، هل يمكن على الأقل إقامة قاطع بينهما؟

والجواب المختصر: إمكانية الفصل تتحدد بشكل شبه كامل بعاملين اثنين لا ثالث لهما، وهما إمكانية تغيير مسار الصرف الصحي، وموافقة اتحاد ملاك العقار (kanri kumiai، 管理組合) — وهو هيئة إدارة إلزامية لكل مبنى سكني متعدد الوحدات في اليابان، تشبه من حيث الوظيفة جمعية الملاك المعروفة في بعض الأنظمة الخليجية، لكنها أوسع صلاحية وأكثر إلزامًا من الناحية القانونية. أما من ناحية التكلفة، فالحكومة اليابانية لا تترك السوق بلا مرجعية: وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية (MLIT) تحدد بموجب إشعار رسمي (kokuji، 告示) سعرًا معياريًا موحدًا لكل بند من بنود أعمال تيسير الوصول، وعلى سبيل المثال فإن توسعة مساحة أرضية الحمّام مُقدَّرة رسميًا بمبلغ 471,700 ين لكل متر مربع (نحو 3,044 دولارًا أمريكيًا بسعر صرف تقريبي 155 ين للدولار، كما في أغسطس 2026). سيقدّم هذا الدليل الطرق الثلاث لفصل وحدة الحمّام الثلاثية، وجدول الأسعار المعياري الرسمي الكامل، وخطوات التحقق من إمكانية تغيير المخطط الداخلي في مبنى مُدار بنظام الملكية المشتركة (مانشون)، والإعانات والتخفيضات الضريبية المتاحة في 2026، وأخيرًا كيف يقيّم مالك عقار إيجاري جدوى هذا الفصل من الناحية الاستثمارية — بالاعتماد حصريًا على أرقام من مصادر رسمية أولية.

أبرز ما يتضمنه هذا المقال

• طرق فصل الحمّام عن المرحاض تنحصر في ثلاث: الفصل الكامل، وإنشاء قاطع/جدار فاصل جديد، والفصل البسيط دون أعمال إنشائية. والنطاق المتاح يتحدد بالكامل تقريبًا وفق مسار الصرف الصحي ولائحة إدارة العقار.
• نقطة انطلاق التكلفة ليست "متوسط السوق" بل المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال الذي حدده إشعار وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة رقم 384 لعام 2009 (平成21年告示第384号). فتوسعة مساحة أرضية الحمّام محددة بـ471,700 ين/م² (نحو 3,044 دولارًا)، والمرحاض بـ260,600 ين/م² (نحو 1,681 دولارًا).
• لكي تُعتمد أعمال توسعة الحمّام رسميًا، يُشترط أن تبلغ المساحة الأرضية بعد التوسعة نحو 1.8 م² أو أكثر، وأن يكون البعد الداخلي للضلع الأقصر نحو 1,200 مم أو أكثر.
• في برنامج "ميراي إيكو جوتاكو 2026" (みらいエコ住宅2026事業، برنامج المساكن البيئية المستقبلية 2026)، لا تُصنَّف دورة المياه أو الحمّام أو غرفة المغسلة على أنها "غرفة معيشة" وفق قانون البناء الياباني، ولذلك لا يمكن جعلها "الغرفة المحفِّزة" (trigger room) التي تُشترط فيها الأعمال المؤهِّلة. أي أن تجديد المرافق الصحية وحدها، دون لمس غرفة معيشة فعلية، يجعل قيمة الإعانة صفرًا.
• من واقع الإحصاءات، أكثر الأماكن التي يُعاد تجديدها فعليًا هي دورة المياه بنسبة 50.2%، ثم الحمّام وغرفة المغسلة بنسبة 49.4%، وترتفع نسبة دورة المياه في شقق المانشون إلى 65.0%. في المقابل، لا تتجاوز عمليات التجديد التي تشمل تغيير المخطط الداخلي نسبة 4.5% من إجمالي التجديدات.

ثلاث طرق لفصل الحمّام عن المرحاض في السكن الياباني: حدِّد أولًا أيّها متاح لعقارك

الوسائل التي تُزيل حالة اشتراك الحمّام والمرحاض في مساحة واحدة تنقسم إلى ثلاث طرق رئيسية. وتختلف هذه الطرق اختلافًا جذريًا من حيث ثقل الأعمال الإنشائية، والموافقات المطلوبة، وما إذا كان المستأجر مُطالَبًا بإعادة الوحدة إلى حالتها الأصلية عند الإخلاء. وتحديد الطريقة القابلة للتطبيق على عقارك تحديدًا هو الخطوة الأولى التي يجب اتخاذها قبل حتى طلب أي عرض سعر.

الطريقة أ: إزالة وحدة الحمّام الثلاثية وفصل الحمّام عن المرحاض فصلًا كاملًا

هذا الحل هو الأكثر جذرية بين الطرق الثلاث، لكنه في الوقت نفسه الأكثر تقييدًا. تُزال الوحدة القائمة بالكامل، ويُعاد بناء الحمّام والمرحاض كمساحتين مستقلتين تمامًا. ولأن المرحاض ينتقل إلى موضع جديد، يستلزم الأمر إعادة مدّ أنبوب الصرف الخاص بالمرحاض إلى الموضع الجديد.

والعائق الحقيقي هنا هو ميل خط الصرف الصحي (drainage slope). فأنابيب الصرف في المباني اليابانية تعتمد على الجريان الطبيعي بفعل الجاذبية، وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا ضمن مسافة محدودة توفر انحدارًا كافيًا نحو الأسفل. فإن لم تتوفر مساحة كافية تحت الأرضية لتمرير الأنابيب، يصبح تحريك المرحاض غير ممكن من الأساس. وفي شقق المانشون (mansion، مبنى سكني مُدار بنظام الملكية المشتركة يشبه العمارة السكنية أو الكوندومينيوم لكن بإطار قانوني ياباني خاص)، يُصنَّف هذا العمل ضمن "تغيير المخطط الداخلي"، وهو ما يستلزم — كما سيرد لاحقًا بالتفصيل — موافقة مسبقة من رئيس مجلس إدارة اتحاد الملاك (rijichō، 理事長).

الطريقة ب: إقامة جدار فاصل أو باب منزلق جديد بين المغسلة والمرحاض

هذه الطريقة لا تُحرّك موضع المرحاض إطلاقًا، بل تكتفي بإزالة التداخل البصري والوظيفي بين الاستخدامات المختلفة. يُفصل حوض الاستحمام وحده كمساحة مستقلة، ويُقام جدار وباب عند الحد الفاصل بين المغسلة والمرحاض، أو عند مدخل الحمّام. ولأن مسار الصرف الصحي لا يتغيّر إطلاقًا، فإن عدد العقارات التي يمكن تطبيق هذه الطريقة عليها أوسع بكثير مقارنة بالطريقة أ.

معظم من يبحث عن مجرد فاصل بين المغسلة والمرحاض يجد ضالته في هذه الطريقة ب. واختيار باب منزلق (hikido، 引戸) بدلًا من باب مفصلي تقليدي يوفر مساحة الحركة اللازمة لفتح الباب، وهو أمر مهم بوجه خاص في المساحات الضيقة. والجدير بالذكر أن استبدال الباب المفصلي بباب منزلق أو باب مطوي مُدرَج أصلًا ضمن الأعمال المشمولة بالسعر المعياري الرسمي الذي سيرد لاحقًا.

الطريقة ج: الفصل دون أعمال إنشائية باستخدام الستائر أو الحواجز المتحركة

هذا خيار عملي لمن يسكن بالإيجار ويريد تجنّب التزامات "الإعادة إلى الحالة الأصلية" (genjō kaifuku، 原状回復 — وهو التزام تعاقدي معتاد في عقود الإيجار اليابانية يُلزم المستأجر بإعادة الوحدة إلى حالتها التي كانت عليها قبل السكن، وهو أكثر صرامة وتفصيلًا من الممارسة المعتادة في معظم عقود الإيجار الخليجية)، أو لمن اشترى العقار للتو ولا يريد تجميد الميزانية على أعمال إنشائية فورية. عمود تثبيت بالضغط (tsupparibō) مع ستارة، أو حاجز أرضي متحرك، كلاهما يمكن إزالته وإعادة الوضع الأصلي عند الإخلاء.

لكن هناك نقطة تنظيمية مهمة يجب الانتباه لها: ينص إشعار أعمال تيسير الوصول (barrier-free) صراحةً على أن الدرابزين الذي لا يتطلب تركيبه أعمالًا إنشائية، أو ألواح ومنحدرات تسوية الفروق في المستوى التي تُوضع دون تثبيت، لا تدخل ضمن الأعمال المشمولة. وتتبع منظومة إصلاحات المنازل في التأمين ضد رعاية المسنين، وكذلك برنامج "ميراي إيكو جوتاكو 2026"، المنطق ذاته، إذ إن الفواصل التي لا تستلزم أعمالًا إنشائية لا تُدرج ضمن نطاق الإعانات أو التخفيضات الضريبية. فاعتبروا هذا الخيار وسيلة لرفع الراحة على نفقتكم الخاصة فقط، لا أداة استثمارية مدعومة حكوميًا.

[جدول مقارنة] الطرق الثلاث: مسار الصرف، الموافقات، الإعادة للحالة الأصلية، والحالات المناسبة لكل طريقة

البند	أ) الفصل الكامل	ب) إنشاء جدار فاصل/باب منزلق	ج) فاصل بسيط دون أعمال إنشائية
الإجراء	إزالة وحدة الحمّام الثلاثية وإعادة بناء الحمّام والمرحاض كغرفتين منفصلتين	فصل حوض الاستحمام كمساحة مستقلة، وإقامة جدار وباب منزلق بين المغسلة والمرحاض	استخدام ستائر، أو عمود تثبيت بالضغط، أو حاجز أرضي متحرك لحجب الرؤية
تغيير مسار الصرف الصحي	مطلوب (إعادة مدّ أنبوب صرف المرحاض)	غير مطلوب من حيث المبدأ	غير مطلوب
موافقة رئيس مجلس إدارة اتحاد الملاك (في المانشون)	مطلوبة (يُصنَّف تغيير مخطط، وتركيب وحدة حمّام، واستبدال أنبوب فرعي)	مطلوبة إذا شمل العمل خطوط التغذية/الصرف أو الهيكل الإنشائي	غير مطلوبة
الإعادة إلى الحالة الأصلية عند الإيجار	لا يمكن التنفيذ دون موافقة المالك	موافقة المالك شرط أساسي؛ يُنصح بمراجعة العقد بشأن الوضع عند الإخلاء	لا ينطبق (يمكن إزالته وإعادة الوضع الأصلي)
الأهلية للإعانات/التخفيضات الضريبية	قد تكون مؤهلة (عند استيفاء الشروط)	قد تكون مؤهلة (مثل استبدال الباب بباب منزلق)	غير مؤهلة (لعدم وجود أعمال إنشائية)
الحالات المناسبة	عقارات مملوكة يُخطَّط للإقامة فيها طويلًا وتتوفر فيها مساحة كافية تحت الأرضية لتمرير الأنابيب	حين يتعذّر تحريك الصرف، لكن يُراد تحسين سهولة الاستخدام فقط	الإيجار، الإقامة قصيرة الأجل، أو تأجيل قرار الميزانية

العقارات التي لا تصلح فيها الطريقة أ ليست استثناءً نادرًا؛ بل إن خبرتنا العملية تشير إلى أن الحالات التي تنتهي إلى الاكتفاء بالطريقة ب هي الأكثر شيوعًا. يمكنكم الاطلاع أيضًا على دليل أسعار تجديد وحدة الحمّام الجاهزة: الأنواع والخامات ومقاسات الوحدات القياسية.

السعر المعياري الرسمي الحكومي لأعمال توسعة الحمّام والمرحاض: "المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال"

عند البحث عن تكلفة تجديد المرافق الصحية، تظهر في الغالب نطاقات أسعار مبهمة دون مصدر واضح. لكن على المستوى الرسمي، هناك سعر معياري محدد بدقة لكل بند من بنود الأعمال، وهو "المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال" (hyōjun-teki na kōji hiyō sōtōgaku، 標準的な工事費用相当額) الذي حدده إشعار وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة رقم 384 لعام 2009 (Heisei 21، 平成21年告示第384号). وهذا السعر وضعته الحكومة أصلًا لغرض حساب تخفيض ضريبة الدخل الخاص بأعمال تيسير الوصول، وهو يختلف عن قيمة عرض السعر الفعلي الذي يقدّمه المقاول، لكنه يظل المقياس الأكثر موضوعية لمقارنة ثقل أي عمل إنشائي مقارنة بآخر — وهي أداة مقارنة مفيدة تمامًا للمستثمر الأجنبي الذي لا يملك حدسًا مسبقًا عن مستويات الأسعار في السوق اليابانية.

سعر أعمال توسعة مساحة أرضية الحمّام والمرحاض، والشروط الهندسية اللازمة للاعتماد

حُدد سعر أعمال توسعة مساحة أرضية الحمّام بـ471,700 ين لكل متر مربع (نحو 3,044 دولارًا)، وسعر أعمال توسعة مساحة أرضية المرحاض بـ260,600 ين لكل متر مربع (نحو 1,681 دولارًا). وأعمال فصل وحدة الحمّام الثلاثية مع توسعة الحمّام، أو فصل المرحاض وتوسعته، تندرج تمامًا ضمن هذين البندين.

والمهم هنا أن مجرد التوسعة لا يعني بالضرورة الاعتماد الرسمي. فبيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة تحدد، بالنسبة للحمّام، أن تبلغ المساحة الأرضية بعد العمل نحو 1.8 متر مربع أو أكثر، وأن يكون البعد الداخلي للضلع الأقصر نحو 1,200 مم أو أكثر. أما بالنسبة للمرحاض، فيُشترط أن يبلغ البعد الداخلي للضلع الأطول بعد العمل نحو 1,300 مم أو أكثر، أو أن تبلغ المسافة بين المرحاض والجدار — أمامه أو على أحد جانبيه — نحو 500 مم أو أكثر. كما تُدرَج ضمن هذا العمل المتكامل إعادة موضع الحمّام، وما يترتب على ذلك من نقل خطوط التغذية والصرف، وتركيب حمّام مؤقت أثناء التنفيذ.

قائمة الأسعار المعيارية: استبدال المرحاض، والدرابزين، وتسوية الفروق في المستوى، والاستبدال بباب منزلق

بند العمل	السعر لكل وحدة	الوحدة
أعمال توسعة مساحة أرضية الحمّام	471,700 ين (نحو 3,044 دولارًا)	مساحة التنفيذ (م²)
استبدال حوض الاستحمام بحوض ذي حافة انزلاق منخفضة	529,100 ين (نحو 3,414 دولارًا)	لكل موضع
تركيب منصة انتقال أو مسند قدم ثابت	27,700 ين (نحو 179 دولارًا)	لكل موضع
تركيب أو استبدال صنبور ميسّر لغسل الجسم	56,900 ين (نحو 367 دولارًا)	لكل موضع
أعمال توسعة مساحة أرضية المرحاض	260,600 ين (نحو 1,681 دولارًا)	مساحة التنفيذ (م²)
استبدال المرحاض بطراز جلوسي (غربي)	359,700 ين (نحو 2,321 دولارًا)	لكل موضع
رفع ارتفاع مقعد المرحاض الجلوسي	298,900 ين (نحو 1,928 دولارًا)	لكل موضع
توسعة عرض المدخل	189,200 ين (نحو 1,221 دولارًا)	لكل موضع
توسعة عرض الممر	166,100 ين (نحو 1,072 دولارًا)	مساحة التنفيذ (م²)
تركيب درابزين (طول 150 سم أو أكثر)	19,600 ين (نحو 126 دولارًا)	لكل متر طولي
تركيب درابزين (طول أقل من 150 سم)	32,800 ين (نحو 212 دولارًا)	لكل موضع
تسوية أو تقليل فرق المستوى عند مدخل الحمّام	96,000 ين (نحو 619 دولارًا)	مساحة التنفيذ (م²)
تسوية أو تقليل فرق المستوى عند المدخل الرئيسي أو الخلفي	43,900 ين (نحو 283 دولارًا)	لكل موضع
تسوية فروق المستوى في مواضع أخرى غير ما ذُكر	35,100 ين (نحو 226 دولارًا)	مساحة التنفيذ (م²)
استبدال باب مفصلي بباب منزلق أو مطوي	149,700 ين (نحو 966 دولارًا)	لكل موضع
استبدال مقبض الباب المفصلي بمقبض ذراعي	13,800 ين (نحو 89 دولارًا)	لكل موضع
استبدال مادة الأرضية بمادة مقاومة للانزلاق	19,800 ين (نحو 128 دولارًا)	مساحة التنفيذ (م²)

المصدر: وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية (国土交通省، MLIT)، "التخفيض الاستثنائي لضريبة الدخل الخاص بأعمال تيسير الوصول" (إشعار وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة رقم 384 لعام 2009)

هذا السعر ليس "قيمة العرض الفعلي": ملاحظات مهمة عند مطابقته مع عرض المقاول

توضح وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة صراحةً أن "المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال" هو مبلغ محسوب استنادًا إلى السعر المحدد في الإشعار الرسمي، وليس التكلفة الفعلية المدفوعة. ولأن حساب مبلغ التخفيض الضريبي يتم بهذا السعر المعياري تحديدًا، فإن انخفاض أو ارتفاع المبلغ الفعلي المدفوع عن هذا السعر لا يؤثر إطلاقًا على حساب التخفيض.

ومع ذلك، يظل هذا الجدول أداة عملية عند قراءة عروض أسعار المقاولين. فإذا وردكم عرض سعر يذكر فقط "بند استبدال المرحاض بالكامل" دون تفصيل، فمعرفتكم أن الإشعار الرسمي يحدد سعر استبدال المرحاض بالطراز الجلوسي بمبلغ 359,700 ين (نحو 2,321 دولارًا) تتيح لكم أن تسألوا بدقة عمّا إذا كان هذا البند يشمل أيضًا تغيير مادة الأرضية أو نقل خطوط التغذية والصرف. وقبل مناقشة ما إذا كان المبلغ مرتفعًا أو منخفضًا، وحِّدوا أولًا نطاق العمل المشمول في كل عرض؛ فهذه هي الخطوة الأكثر فاعلية عند مقارنة عروض الأسعار، وهي عادة تنطبق على أي سوق تجديد عقاري في العالم بقدر ما تنطبق على اليابان.

[مثال حسابي] المبلغ المعياري لتكلفة فصل وحدة الحمّام الثلاثية، ومقدار التخفيض الضريبي المسترد

لا يكفي الاطلاع على جدول الأسعار وحده لفهم كيف ينطبق ذلك على حالتكم تحديدًا. لنتتبع معًا مثالًا حسابيًا فعليًا لحالة فصل وحدة الحمّام الثلاثية مع توسعة الحمّام واستبدال المرحاض.

حالة: توسعة الحمّام 0.6 م² + تسوية فرق المستوى عند المدخل + درابزين بطول 2 م + استبدال المرحاض = 854,720 ين

بند العمل	الكمية	السعر الوحدوي	المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال
أعمال توسعة مساحة أرضية الحمّام	0.6 م²	471,700 ين/م² (نحو 3,044 دولارًا)	283,020 ين (نحو 1,826 دولارًا)
تسوية فرق المستوى عند مدخل الحمّام	1.8 م²	96,000 ين/م² (نحو 619 دولارًا)	172,800 ين (نحو 1,115 دولارًا)
تركيب درابزين (150 سم أو أكثر)	2 م	19,600 ين/م (نحو 126 دولارًا)	39,200 ين (نحو 253 دولارًا)
استبدال المرحاض بطراز جلوسي	موضع واحد	359,700 ين/موضع (نحو 2,321 دولارًا)	359,700 ين (نحو 2,321 دولارًا)
الإجمالي	-	-	854,720 ين (نحو 5,514 دولارًا)

هذا المبلغ (854,720 ين، نحو 5,514 دولارًا) ليس المبلغ الذي يُدفع فعليًا لشركة المقاولات، بل هو "التكلفة المعيارية" النظامية الناتجة عن ضرب السعر المحدد في الإشعار الرسمي بالكمية. أما الفاتورة الفعلية فتتغير صعودًا وهبوطًا وفق تكاليف الهدم، والتخلص من المخلفات، وأعمال الحماية المؤقتة، وترتيبات دورة المياه المؤقتة أثناء التنفيذ.

تخفيض 10%: 85,472 ين — شرط تجاوز 500 ألف ين، وسقف 2 مليون ين، والتحقق من الأهلية

بموجب "التخفيض الاستثنائي لضريبة الدخل الخاص بأعمال تيسير الوصول"، يُخصم من ضريبة الدخل مبلغ يساوي 10% من الجزء الذي لا يتجاوز 2 مليون ين (نحو 12,903 دولارًا) من "المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال". وبما أن المثال أعلاه بلغ 854,720 ين، فهو يقع ضمن حد الـ2 مليون ين، وبضرب 10% فيه ينتج مبلغ تخفيض قدره 85,472 ين (نحو 551 دولارًا). ويُقرَّب المبلغ الفعلي للتخفيض وفق نموذج مستند الحساب المستخدم عند تقديم الإقرار الضريبي.

لكن هذا النظام ليس متاحًا للجميع. تُبيّن بيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة الشروط التالية:

• أن يكون المستفيد من التخفيض عمره 50 عامًا أو أكثر، أو حاصلًا على شهادة احتياج للرعاية أو الدعم، أو من ذوي الإعاقة، أو مقيمًا مع قريب يستوفي أحد هذه الشروط أو مع قريب عمره 65 عامًا فأكثر
• أن يكون مالكًا للعقار نفسه، وأن يستخدمه بصفة أساسية كمسكن له
• أن يتجاوز المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال، بعد خصم أي إعانات مستلمة، مبلغ 500 ألف ين (نحو 3,226 دولارًا)
• أن تتجاوز المساحة الأرضية المسجلة في السجل العقاري 40 م² (أو 50 م² على الأقل لمن يتجاوز دخله الإجمالي 10 ملايين ين)
• أن يكون الدخل الإجمالي 20 مليون ين أو أقل
• أن يتم تنفيذ أعمال التجديد والسكن الفعلي في العقار بحلول 31 ديسمبر 2028 (令和10年)

جرى تمديد هذا التخفيض لمدة ثلاث سنوات إضافية ضمن الإصلاح الضريبي للسنة المالية 2026 (令和8年度)، وتمتد فترة سريانه من 1 يناير 2026 إلى 31 ديسمبر 2028. ويتطلب تقديم الإقرار الضريبي شهادة أعمال التوسعة والتجديد (zōkaichiku-tō kōji shōmeisho، 増改築等工事証明書) التي يُصدرها مهندس معماري مرخّص (kenchikushi) أو جهة مماثلة، لذا يُنصح بالتأكد من قدرة شركة المقاولات على إصدار هذه الشهادة منذ مرحلة توقيع العقد، لتجنّب أي تعقيدات لاحقة.

هل يمكن تغيير مخطط الحمّام والمرحاض في شقق المانشون؟ أربع خطوات للتحقق

معظم من يبحث عن "إمكانية تغيير مخطط الحمّام" في اليابان هم من ملّاك شقق المانشون (mansion، مبنى سكني مُدار بنظام الملكية المشتركة). وإمكانية تحريك موضع الحمّام أو المرحاض في مانشون يمكن تقديرها بشكل مبدئي، قبل حتى استشارة مقاول، من خلال التحقق التسلسلي من هذه النقاط الأربع. وعلى خلاف الشقق الفردية في كثير من الأسواق الغربية أو الخليجية حيث يتمتع المالك بحرية واسعة نسبيًا في تعديل الوحدة الداخلية، فإن نظام المانشون الياباني يفرض طبقة موافقة جماعية صارمة قبل أي تعديل يمسّ الأجزاء المشتركة أو الوحدات المجاورة — وهذا فارق جوهري يجب أن يستوعبه أي مستثمر أجنبي قبل التعاقد.

الخطوة 1: المادة 17 من اللائحة المعيارية لإدارة المانشون، وموافقة رئيس مجلس الإدارة

تنص المادة 17 من "اللائحة المعيارية لإدارة المانشون" (Mansion Standard Management Regulations، صادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، بصيغتها المعدّلة في 17 أكتوبر 2025) على أنه عند تنفيذ أي إصلاح أو تعديل في الجزء المملوك ملكية خاصة (senyū bubun) "قد يؤثر على الأجزاء المشتركة أو على وحدات مملوكة ملكية خاصة أخرى"، يجب على المالك تقديم طلب مسبق إلى رئيس مجلس إدارة اتحاد الملاك (rijichō)، والحصول على موافقة خطية (أو بوسيلة إلكترونية). ويُشترط إرفاق مخططات التصميم والمواصفات والجدول الزمني بالطلب، ويُحسم قرار الموافقة أو الرفض بتصويت مجلس الإدارة.

وتشير شروح اللائحة نفسها إلى أن من أمثلة الأعمال التي تستلزم الموافقة: تركيب أرضية خشبية (فلورينغ)، وتركيب وحدة حمّام جاهزة، وتركيب أو استبدال الأنابيب أو الأسلاك الفرعية، وتغيير المخطط الداخلي. وفصل وحدة الحمّام الثلاثية يندرج تقريبًا تحت جميع هذه البنود مجتمعة.

كما توضح الشروح في مستهلها أن مالك الوحدة، بموجب المادة 6 الفقرة 1 من قانون ملكية المباني المقسّمة إلى وحدات (kubun shoyū-hō، 区分所有法 — الإطار القانوني الذي ينظّم ملكية الوحدات السكنية المستقلة داخل مبنى واحد، وهو مفهوم أقرب إلى "ملكية الطبقات" مع تفصيل قانوني ياباني خاص)، لا يجوز له تنفيذ أي توسعة للجزء المملوك ملكية خاصة أو أي عمل يؤثر على الهيكل الإنشائي الرئيسي للمبنى. وبذلك، فإن أي عمل يتضمن فتح ثقب في بلاطة الأرضية الخرسانية (سلاب) لتمرير الأنابيب يخرج من نطاق الخيارات المتاحة منذ هذه المرحلة. يمكن مراجعة كيفية تقديم الطلب في دور مجلس إدارة اتحاد ملاك المانشون وطريقة اختيار أعضائه.

الخطوة 2: ميل خط الصرف الصحي وموضع مساحة الأنابيب (PS)

يتضمن الملحق رقم 2 من اللائحة المعيارية، بعنوان "مفهوم القيود على الأعمال التي ينفذها ملّاك الوحدات المستقلة"، قائمة تفصيلية بالشروط التي يعتمد عليها مجلس الإدارة عند الموافقة على أعمال تجديد خطوط التغذية والصرف (بما فيها تجديد الحمّام المصحوب بتعديل هذه الخطوط). وهذه القائمة تُعد، من الناحية العملية، قائمة تحقق (checklist) لمعرفة ما إذا كان تحريك المرافق الصحية ممكنًا في مانشون معين أم لا:

• التحقق من وجود فتحة تنظيف مخصصة للتنظيف بالضغط العالي، وأن أجزاء انحناء أنبوب الصرف قابلة للتنظيف بهذه الطريقة
• التحقق من توفر الميل اللازم لخط الصرف
• التحقق من وجود إجراءات عزل صوتي على خطوط التغذية والصرف
• عند تغيير موضع اتصال خطوط التغذية والصرف بالعمود الرأسي المشترك، التحقق من إمكانية إجراء أي تعديل على هذا العمود المشترك

من بين هذه النقاط الأربع، يمكن تقدير نقطتين تقريبيًا من مجرد الاطلاع على المخططات: ميل خط الصرف وموضع العمود الرأسي المشترك. فالعمود الرأسي المشترك يقع داخل ما يُعرف بـ"مساحة الأنابيب" (pipe space، اختصارًا PS)، وتصريف المرحاض والحمّام ينحدر نحوها بميل هابط. وكلما ابتعد موضع المرحاض الجديد عن الـPS، ازدادت الحاجة إلى رفع مستوى الأرضية لتأمين الميل اللازم، وهو ما يأتي على حساب ارتفاع السقف — نقطة قد تكون حاسمة في الشقق اليابانية التي تُعرف أصلًا بارتفاعات أسقف أكثر تواضعًا مقارنة بالمعتاد في العقارات الفاخرة الخليجية.

الخطوة 3: المساحة الفارغة تحت بلاطة الأرضية، والفرق بين الأرضية المزدوجة والأرضية المباشرة

مدى توفر المساحة اللازمة لتحقيق الميل يتحدد وفق حجم الفراغ بين بلاطة الأرضية الخرسانية والأرضية النهائية. ففي نظام "الأرضية المزدوجة" (nijū-yuka، 二重床) يوجد فراغ كافٍ لتمرير الأنابيب، أما في نظام "الأرضية المباشرة" (jika-yuka، 直床 — وهو تركيب مادة التشطيب مباشرة على بلاطة الخرسانة دون فراغ)، فيكاد هذا الفراغ ينعدم. والوحدات القديمة التي لا تزال تستخدم وحدة الحمّام الثلاثية غالبًا ما تكون من نوع الأرضية المباشرة، مما يجعل تحريك المرحاض أمرًا صعبًا في الغالب. وقبل الشراء، فإن أسرع طريقة للتحقق هي طلب المخططات الإنشائية النهائية (خرائط خطوط التغذية والصرف) من البائع أو شركة إدارة المبنى، لمعرفة موضع الـPS ونوع بنية الأرضية. وإذا تعذّر الحصول على هذه المخططات لعقار معيّن، فمن الأفضل افتراض أن جدوى الطريقة أ غير قابلة للتقييم في تلك المرحلة.

الخطوة 4: [جدول مقارنة] مقاسات وحدات الحمّام القياسية، ومدى استيفائها للشروط الهندسية في الإشعار الرسمي

السؤال التالي الذي يبرز هو: "أي مقاس لوحدة الحمّام يمكن أن يتسع للمساحة المتاحة؟" في تشكيلة وحدات الحمّام الجاهزة للمباني السكنية المشتركة من شركة LIXIL، تُطرح سلسلة BZW المخصصة للمانشون حديثة البناء بمقاسات 1116 و1216 و1317 و1416 و1418 و1616 و1618 و1620، بينما تُطرح سلاسل BW وBLW وBLCW المخصصة للمباني السكنية والإيجارية بمقاسات 1014 و1115 و1116 و1216. طراز BLW يتضمن مغسلة، وطراز BLCW يتضمن مغسلة ومرحاضًا معًا، ووحدة الحمّام الثلاثية كمنتج تجاري تقابل هذا الطراز BLCW تحديدًا. وتسميات المقاسات هي طريقة تعارف صناعي تشير تقريبًا إلى الأبعاد الداخلية للحمّام (فمثلًا، يشير مقاس 1216 إلى نحو 1,200 × 1,600 مم). وتختلف الأبعاد الفعلية باختلاف الشركة المصنّعة والسلسلة، لذا يُستخدم الجدول التالي كمرجع تقريبي فقط.

تسمية المقاس	الأبعاد الداخلية التقريبية	السلاسل الرئيسية المتوفرة بها (LIXIL)	مدى استيفاء الشرط الهندسي في الإشعار الرسمي (1.8 م² أو أكثر، وضلع أقصر 1,200 مم أو أكثر)
1014	نحو 1,000×1,400 مم	سلاسل BW/BLW/BLCW للمباني السكنية والإيجارية	لا يستوفي الشرط
1115	نحو 1,100×1,500 مم	سلاسل BW/BLW/BLCW للمباني السكنية والإيجارية	لا يستوفي الشرط
1116	نحو 1,100×1,600 مم	للمباني السكنية والإيجارية / سلسلة BZW للمانشون	لا يستوفي الشرط (الضلع الأقصر غير كافٍ)
1216	نحو 1,200×1,600 مم	للمباني السكنية والإيجارية / سلسلة BZW للمانشون	يستوفي الشرط
1317	نحو 1,300×1,700 مم	سلسلة BZW للمانشون	يستوفي الشرط
1416	نحو 1,400×1,600 مم	سلسلة BZW للمانشون	يستوفي الشرط
1418	نحو 1,400×1,800 مم	سلسلة BZW للمانشون	يستوفي الشرط
1616 / 1618 / 1620	نحو 1,600×1,600 إلى 2,000 مم	سلسلة BZW للمانشون	يستوفي الشرط

الفارق الحاسم من الناحية النظامية يكمن في ما إذا كان بالإمكان الانتقال من المقاسات الشائعة في وحدات الحمّام الثلاثية — 1014 و1115 و1116 — إلى مقاس 1216 أو أكبر الذي يستوفي الشرط الهندسي في الإشعار الرسمي. ويحدث فعليًا أن يخرج مشروع من نطاق التخفيض الضريبي لمجرد نقص 100 مم فقط في الضلع الأقصر. لذا يُنصح بمطابقة هذا الرقم مع إمكانية تحريك موضع الجدار منذ مرحلة التصميم.

[جدول مقارنة] ثلاثة برامج إعانات وتخفيضات ضريبية متاحة في 2026، ولماذا لا يمكن استخدامها لتجديد المرافق الصحية وحدها

حتى عام 2026، توجد ثلاثة برامج دعم حكومي رئيسية ذات صلة بتجديد المرافق الصحية في اليابان. وتختلف طبيعة كل برنامج اختلافًا جوهريًا عن الآخر، كما تختلف إمكانية الجمع بينها.

برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026: إعانة 48,000 ين/وحدة لحوض استحمام عالي العزل الحراري، وبنود أخرى متعلقة بالمرافق الصحية

يشمل البرنامج المساكن المبنية في 31 ديسمبر 2016 (平成28年) أو قبل ذلك، وتمتد فترة بدء الأعمال من 28 نوفمبر 2025 حتى 31 ديسمبر 2026 كحد أقصى. ويستمر تقديم طلبات الصرف حتى 31 ديسمبر 2026، بينما يستمر الحجز المسبق حتى 16 نوفمبر 2026. أما سقف الإعانة، فيبلغ 1,000,000 ين لكل وحدة (نحو 6,452 دولارًا) كحد أقصى للمساكن المبنية قبل 1991 (平成3年)، و800,000 ين لكل وحدة (نحو 5,161 دولارًا) للمساكن المبنية بين 1992 و2016 (平成4年 إلى 平成28年).

ونقطة لا ينبغي لملّاك العقارات الإيجارية إغفالها هي أن الأفراد أو الشركات الذين يملكون المسكن ويقدّمونه للإيجار مشمولون أصلًا ضمن الفئة المستفيدة من هذا البرنامج. أما مبالغ الإعانة المرتبطة تحديدًا بالمرافق الصحية، فهي كالتالي:

بند العمل	العمل المشمول	مبلغ الإعانة
تركيب معدات المسكن البيئي	حوض استحمام عالي العزل الحراري	48,000 ين/وحدة (نحو 310 دولارات)
تركيب معدات المسكن البيئي	مرحاض موفّر للمياه (بخاصية سهولة التنظيف)	34,500 ين/موضع (نحو 223 دولارًا)
تركيب معدات المسكن البيئي	مرحاض موفّر للمياه (طرازات أخرى)	31,500 ين/موضع (نحو 203 دولارات)
تركيب معدات المسكن البيئي	صنبور موفّر لمياه التسخين	9,000 ين/موضع (نحو 58 دولارًا)
تجديدات ملائمة لتربية الأطفال	مجفف حمّام	27,600 ين/وحدة (نحو 178 دولارًا)
تجديدات ملائمة لتربية الأطفال	تعديل تصميم المطبخ إلى نمط مواجه مع استبدال وحدة المطبخ	106,800 ين/وحدة (نحو 689 دولارًا)
تجديدات تيسير الوصول	تركيب درابزين	7,200 ين/وحدة (نحو 46 دولارًا)
تجديدات تيسير الوصول	تسوية فرق المستوى	8,400 ين/وحدة (نحو 54 دولارًا)
تجديدات تيسير الوصول	توسعة عرض الممر وما شابه	33,600 ين/وحدة (نحو 217 دولارًا)

الفخ الذي يُغفَل غالبًا: المرحاض والحمّام وغرفة المغسلة ليست "غرفة معيشة" ولا يمكن جعلها الغرفة المحفِّزة

هذه هي النقطة الأكثر عرضة لسوء الفهم في هذا البرنامج. فللحصول على الإعانة من برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، يجب تنفيذ "الأعمال المؤهِّلة الإلزامية" في غرفة معيشة واحدة على الأقل تحتوي على فتحة (نافذة أو باب) تلامس الغلاف الخارجي للمبنى. وتُسمّى هذه الغرفة بـ"الغرفة المحفِّزة" (trigger room). ويوضح الموقع الرسمي للبرنامج صراحةً أن "غرفة المعيشة" تعني تحديدًا: صالة الجلوس، غرفة النوم، غرفة الأطفال، المطبخ، غرفة المكتب وما شابه، بينما ينص صراحةً على أن المرحاض والحمّام وغرفة المغسلة والممر والمخزن والمستودع وردهة المدخل والمرآب لا تندرج ضمن غرف المعيشة.

بمعنى آخر، إذا اقتصرت الأعمال على الحمّام والمرحاض وحدهما، فإن مبلغ الإعانة يكون صفرًا. ولا تُحتسب أعمال المرافق الصحية ضمن الأعمال المؤهلة للإعانة إلا إذا صاحبها تجديد عزل حراري لنوافذ صالة الجلوس أو غرفة النوم، مقترنًا بتجديد عزل الهيكل الإنشائي و/أو تركيب سخان مياه أو مكيف هواء عالي الكفاءة. لذا يجب اتخاذ قرار بشأن التعامل مع النوافذ في المرحلة نفسها التي يُدرس فيها تجديد المرافق الصحية. فقلب هذا الترتيب — أي البدء بالمرافق الصحية وحدها ثم التفكير لاحقًا في النوافذ — يعني تفويت الإعانة بالكامل. يمكن الاطلاع على الصورة الشاملة لهذا النظام في دليل الاستفادة من إعانات تجديد المباني السكنية الإيجارية.

إصلاحات المنازل ضمن التأمين ضد رعاية المسنين: سقف 200,000 ين وحد أقصى للصرف 180,000 ين، وستة أنواع من الأعمال المشمولة

بالنسبة للأسر التي تضم فردًا حاصلًا على شهادة "احتياج للرعاية" أو "احتياج للدعم"، يمكن الاستفادة من نظام إصلاحات المنازل ضمن التأمين ضد رعاية المسنين (kaigo hoken، 介護保険 — نظام تأمين إلزامي ياباني يمول رعاية كبار السن، ويختلف بنيويًا عن أي نظام رعاية اجتماعية خليجي مماثل من حيث كونه تأمينًا إلزاميًا ممولًا بشكل جماعي). وبحسب بيانات وزارة الصحة والعمل والرفاه (MHLW)، يبلغ سقف مبلغ الصرف 200,000 ين (نحو 1,290 دولارًا)، ويُصرف ما يعادل 90% من تكلفة الإصلاح الفعلية بنظام السداد اللاحق (استرداد)، بحد أقصى 180,000 ين (نحو 1,161 دولارًا) للصرف. والمبلغ ثابت بصرف النظر عن درجة "الاحتياج للدعم" أو "الاحتياج للرعاية"، كما يُعاد فتح سقف الـ200,000 ين من جديد في حال ارتفاع درجة الحاجة إلى الرعاية بثلاث مراتب أو أكثر، أو في حال الانتقال إلى مسكن جديد.

وتقتصر الأعمال المشمولة على ستة أنواع فقط:

1. تركيب درابزين
2. تسوية فروق المستوى
3. تغيير مادة الأرضية أو الممر لمنع الانزلاق وتسهيل الحركة
4. استبدال الأبواب بأبواب منزلقة وما شابه
5. استبدال المرحاض بطراز غربي (جلوسي) وما شابه
6. أعمال إصلاح منزلية أخرى مرتبطة بما سبق وضرورية لتنفيذه

توسعة الحمّام نفسه لا تندرج ضمن هذه الأنواع الستة؛ فهذا النظام مخصص فقط لتسهيل الحركة، لا لتوسعة المساحة. كما أن المبدأ المتبع يقضي بضرورة استشارة مدير رعاية (care manager) قبل بدء العمل، وتقديم طلب مسبق إلى جهة التأمين يتضمن بيانًا بأسباب الحاجة إلى إصلاح المنزل، وعرض سعر الأعمال، وما يوضح الحالة النهائية المتوقعة بعد التنفيذ. وفي حال استخدام هذا النظام في عقار إيجاري، تشمل المستندات المطلوبة "إقرار موافقة مالك المسكن". فإذا تلقّى أحد الملّاك طلبًا من مستأجر بشأن تركيب درابزين، فإن معرفته المسبقة بوجود هذا الإقرار تسهّل سير الإجراء بشكل ملحوظ.

[مثال حسابي] المبلغ المتحمَّل شخصيًا عند استنفاد سقف الـ200,000 ين ضمن التأمين ضد رعاية المسنين

نسبة التحمل الشخصي	تكلفة العمل	مبلغ الصرف	المبلغ المتحمَّل شخصيًا
10%	200,000 ين (نحو 1,290 دولارًا)	180,000 ين (نحو 1,161 دولارًا)	20,000 ين (نحو 129 دولارًا)
20%	200,000 ين (نحو 1,290 دولارًا)	160,000 ين (نحو 1,032 دولارًا)	40,000 ين (نحو 258 دولارًا)
30%	200,000 ين (نحو 1,290 دولارًا)	140,000 ين (نحو 903 دولارات)	60,000 ين (نحو 387 دولارًا)

تعرض بيانات وزارة الصحة والعمل والرفاه أساسًا حالة التحمل بنسبة 10% (صرف 90%، بحد أقصى 180,000 ين). أما عمودا نسبة 20% و30%، فهما قيمتان مرجعيتان مُحتسبتان على افتراض انخفاض نسبة الصرف تبعًا لارتفاع نسبة التحمل الشخصي. ويمكن التحقق من نسبة التحمل الخاصة بكل فرد عبر "شهادة نسبة التحمل ضمن التأمين ضد رعاية المسنين"، بينما تتم مراجعة تفاصيل الصرف مع البلدية المختصة بصفتها الجهة المؤمِّنة.

التخفيض الضريبي على الدخل لأعمال تيسير الوصول، وتخفيض ثلث ضريبة الأملاك: مقارنة بين الأنظمة الثلاثة

فيما يخص ضريبة الأملاك الثابتة (kotei shisan-zei، 固定資産税 — ضريبة سنوية على العقار تشبه من حيث الوظيفة ضريبة الأملاك أو الرسوم البلدية السنوية في بعض الأنظمة، لكنها محسوبة على أساس القيمة المقدَّرة للعقار)، هناك إجراء يخفض ثلث ضريبة الأملاك للسنة التالية عند تنفيذ أعمال تيسير وصول محددة. ومن ضمن الشروط: مرور 10 سنوات أو أكثر على تاريخ بناء العقار، وأن تتراوح المساحة الأرضية المسجلة في السجل العقاري بين 40 و240 م²، وأن تتجاوز التكلفة الإجمالية للأعمال 500,000 ين (نحو 3,226 دولارًا) شاملة الضريبة، بالإضافة إلى شرط ألا يكون العقار مسكنًا مؤجرًا. وقد جرى تمديد فترة سريان هذا التخفيض الضريبي المتعلق بتشجيع التجديد من 1 أبريل 2026 حتى 31 مارس 2031.

البند	برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026	إصلاحات المنازل ضمن تأمين رعاية المسنين	تخفيض ضريبي لأعمال تيسير الوصول
الحد الأقصى	حتى 1,000,000 ين/وحدة (نحو 6,452 دولارًا، للمساكن قبل 1991) / حتى 800,000 ين/وحدة (نحو 5,161 دولارًا، للمساكن بين 1992-2016)	سقف الصرف 200,000 ين (نحو 1,290 دولارًا)، بحد أقصى للصرف 180,000 ين (نحو 1,161 دولارًا)	ضريبة الدخل: تخفيض 10% من المبلغ المعياري حتى 2 مليون ين (نحو 12,903 دولارًا) / ضريبة الأملاك: تخفيض الثلث للسنة التالية
الشروط الرئيسية للمستفيدين	مالك المسكن (يشمل الأفراد والشركات المؤجِّرة، والمستأجرين، واتحادات الملّاك)	الحاصلون على شهادة احتياج للدعم أو الرعاية	ضريبة الدخل: عمر 50 عامًا فأكثر / حاصل على شهادة احتياج للرعاية أو الدعم / من ذوي الإعاقة / مقيم مع قريب مستوفٍ للشرط، وغيرها
هل يمكن استخدامه لأعمال المرافق الصحية وحدها؟	لا (يُشترط تنفيذ عمل في الغرفة المحفِّزة)	نعم (ضمن الأنواع الستة المشمولة)	نعم (بشرط تجاوز المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال 500,000 ين)
هل يمكن استخدامه في مسكن مؤجَّر؟	نعم	يُشترط إقرار موافقة المالك	تخفيض ضريبة الأملاك غير متاح للمساكن المؤجَّرة
الموعد النهائي	بدء الأعمال حتى 31 ديسمبر 2026، وطلبات الصرف أيضًا حتى 31 ديسمبر 2026	بلا موعد نهائي محدد (يُعاد فتح السقف عند ارتفاع درجة الرعاية 3 مراتب أو عند الانتقال)	ضريبة الدخل حتى 31 ديسمبر 2028، وضريبة الأملاك حتى 31 مارس 2031

[مثال حسابي] إجمالي مبلغ الإعانة عند تجميع بنود برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026

عند تجميع مبالغ الإعانة لحالة فصل وحدة الحمّام الثلاثية مصحوبةً باستبدال المعدات، يكون الإجمالي كالتالي:

العمل	مبلغ الإعانة
حوض استحمام عالي العزل الحراري	48,000 ين (نحو 310 دولارات)
مرحاض موفّر للمياه (بخاصية سهولة التنظيف) - موضع واحد	34,500 ين (نحو 223 دولارًا)
صنبور موفّر لمياه التسخين - موضعان	18,000 ين (نحو 116 دولارًا)
مجفف حمّام	27,600 ين (نحو 178 دولارًا)
تركيب درابزين	7,200 ين (نحو 46 دولارًا)
تسوية فرق المستوى	8,400 ين (نحو 54 دولارًا)
الإجمالي	143,700 ين (نحو 927 دولارًا)

غير أن هذا المبلغ (143,700 ين، نحو 927 دولارًا) لا يُصرف إلا في حال تنفيذ الأعمال المؤهِّلة الإلزامية في غرفة معيشة فعلية، كصالة الجلوس مثلًا. أما إذا اقتصر العمل على المرافق الصحية وحدها، فإن مبلغ الإعانة يكون صفرًا. وبنفس محتوى الأعمال بقيمة 143,700 ين، تكون النتيجة معاكسة تمامًا حسب ما إذا صاحبها تجديد نافذة غرفة واحدة أم لا. يجب توضيح هذا التفصيل الهيكلي مع شركة المقاولات قبل توقيع العقد.

الأرقام تكشف "ترتيب أولويات الجميع في تجديد المرافق الصحية"، والتكاليف الفعلية المرصودة

معرفة ما إذا كان قراركم الشخصي استثناءً أم اتجاهًا عامًا تمنحكم هدوءًا أكبر عند الاستماع إلى مقترحات المقاولين. سنستعرض هنا الواقع الفعلي بالاستناد إلى إحصاءات رسمية ودراسات استقصائية من جهات القطاع.

أماكن التجديد: المرحاض 50.2%، الحمّام 49.4% — وترتفع نسبة المرحاض إلى 65.0% في شقق المانشون

بحسب "تقرير الدراسة الاستقصائية الفعلية للمستهلكين (الدارسين والمنفِّذين) بشأن تجديد المساكن للسنة المالية 2025" (فبراير 2026) الصادر عن مجلس تعزيز تجديد المساكن (住宅リフォーム推進協議会)، فإن أماكن التجديد لدى من نفّذوا تجديدًا فعليًا (عينة قوامها 1,175 مشاركًا) كانت: المرحاض 50.2%، الحمّام وغرفة المغسلة 49.4%، والمطبخ 34.7%.

وتظهر الفروق بوضوح عند تحليل البيانات حسب نوع العقار: ففي شقق المانشون، ترتفع نسبة تجديد المرحاض إلى 65.0%، والحمّام وغرفة المغسلة إلى 63.1%، والمطبخ إلى 42.7%، بينما تنخفض هذه النسب في المنازل المستقلة إلى 39.5% للمرحاض و39.4% للحمّام وغرفة المغسلة. هذه الأرقام تسمح بالقول إن تجديد شقق المانشون يكاد يكون مرادفًا عمليًا لتجديد المرافق الصحية.

متوسط ميزانية التجديد 1.7 مليون ين، والقيمة الوسيطة 700 ألف ين: لماذا لا يكفي النظر إلى المتوسط وحده

بحسب "تقرير الدراسة الاستقصائية لاتجاهات سوق المساكن للسنة المالية 2025" (يوليو 2026، Reiwa 7) الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، بلغت ميزانية التجديد لدى الأسر التي نفّذت أعمال تجديد: متوسط 1,700,000 ين (نحو 10,968 دولارًا)، وقيمة وسيطة 700,000 ين (نحو 4,516 دولارًا)، بينما بلغت نسبة الاعتماد على الأموال الذاتية 84.2%. والفجوة الكبيرة بين المتوسط والقيمة الوسيطة تعود إلى أن التجديدات الجزئية منخفضة القيمة هي الأكثر عددًا بفارق كبير، بينما تدفع بعض المشاريع الكبيرة الحجم المتوسطَ إلى الأعلى. وفي دراسة مجلس تعزيز تجديد المساكن، بلغ متوسط الميزانية المخطَّطة لدى المنفِّذين 3,100,000 ين (نحو 20,000 دولار)، بينما بلغت التكلفة الفعلية (شاملة الإعانات) في المتوسط 4,050,000 ين (نحو 26,129 دولارًا). ولأن عيّنة كل دراسة وأسئلتها تختلف، لا يمكن إجراء مقارنة مباشرة بينهما، لكن نسبة الاعتماد على الأموال الذاتية البالغة 84.2% تشير بوضوح إلى أن تجديد المرافق الصحية في اليابان يُموَّل عادة من السيولة المتاحة لا من القروض. وهذا يختلف جوهريًا عن الممارسة الشائعة لدى كثير من المستثمرين في أسواق أخرى حيث يُموَّل التجديد عبر تمويل عقاري إضافي أو بطاقات ائتمان طويلة الأجل. لذا فإن التخطيط الواقعي يقوم على تحديد نطاق العمل ضمن حدود السيولة المتاحة فعليًا.

السبب الأول لتجاوز الميزانية: "رفع مستوى جودة المعدات" بنسبة 47.4%

في الدراسة نفسها، تجاوز نحو 30% من المنفِّذين ميزانيتهم المخطَّطة. وجاء السبب الأول لهذا التجاوز "رفع مستوى جودة المعدات عمّا كان مخططًا في البداية" بنسبة 47.4%، يليه "زيادة عدد الأماكن المشمولة بالتجديد عمّا كان مقررًا" بنسبة 41.9%، ثم "الحاجة إلى أعمال غير متوقعة" بنسبة 22.6%. والملفت أن أماكن التجديد لدى الفئة التي تجاوزت ميزانيتها كانت في الغالب الحمّام وغرفة المغسلة، بنسبة 58.1% — وهي الأعلى بين جميع الفئات.

هذه الأسباب الثلاثة جميعها يمكن التحكم بها في مرحلة عرض السعر: تحديد سقف أعلى لجودة المعدات منذ البداية، وتثبيت نطاق العمل بخطوط واضحة على المخططات، والاتفاق مع المقاول قبل التعاقد على سعر ثابت وآلية موافقة واضحة لأي أعمال إضافية تظهر بعد الهدم. يمكن الاطلاع على الصورة العامة للتكاليف في ملخص أسعار التجديد (جدول مرجعي سريع للتكاليف الكلية والجزئية والمرافق الصحية) قبل مقارنة عروض الأسعار، فهذا يسهّل توجيه الأسئلة الثلاثة السابقة بدقة أكبر.

التجديدات التي تشمل تغيير المخطط الداخلي لا تتجاوز 4.5% من الإجمالي: هنا يظهر الفارق في اختيار المقاول

وفق التقرير نفسه لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، فإن الأكثر شيوعًا من حيث محتوى التجديد هو "تحسين أو استبدال المعدات داخل المسكن" بنسبة 37.8%، يليه "إعادة تصميم الديكور الداخلي" بنسبة 27.3%، ثم "استبدال معدات التدفئة والتبريد" بنسبة 25.9%. في المقابل، لا تتجاوز نسبة "تغيير المخطط الداخلي مثل تغيير مواضع الجدران" 4.5% فقط. والجدير بالذكر أن الدافع الأول للتجديد هو "تضرر المسكن أو اتساخه" بنسبة 39.7%، يليه "عدم كفاية معدات المطبخ أو الحمّام أو سخان المياه" بنسبة 16.8%. والمرافق الصحية، بحكم كثرة استخدامها وسرعة ظهور علامات التلف عليها، تظل مجالًا لا تنقطع فيه الحاجة إلى الاستبدال.

والفصل الكامل لوحدة الحمّام الثلاثية يندرج ضمن هذه النسبة الضئيلة البالغة 4.5%. وبالنسبة لشركات المقاولات التي يتركز نشاطها الرئيسي على استبدال المعدات، فإن هذا المجال يمثل خبرة محدودة نسبيًا. فالقدرة على التعامل بشكل متكامل مع طلب الموافقة من اتحاد الملاك، وقراءة مخططات خطوط التغذية والصرف، ودراسة ميل الصرف الصحي، وترتيب شهادة أعمال التوسعة والتجديد — كل ذلك يفرّق بين شركة وأخرى وإن حملتا اللافتة نفسها "شركة تجديد". عند طلب عروض أسعار متعددة، اسألوا أولًا عن الخبرة الفعلية في أعمال تغيير المخطط الداخلي داخل شقق المانشون، قبل مقارنة الأرقام.

منظور مالك العقار الإيجاري: هل يمكن استرداد تكلفة فصل الحمّام عن المرحاض كاستثمار؟

من هنا فصاعدًا، سيكون الحديث موجّهًا إلى مالكي العقارات الإيجارية التي لا تزال تحتفظ بوحدة الحمّام الثلاثية في وحداتها السكنية. بحسب "دراسة الإسكان والأراضي لعام 2023" (令和5年) الصادرة عن مكتب الإحصاء التابع لوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، يبلغ عدد المساكن الإيجارية الخاصة في اليابان 15,684,000 وحدة، أي ما يعادل 28.2% من إجمالي المساكن في البلاد. وضمن هذا المخزون العقاري الهائل، تظل وحدة الحمّام الثلاثية نقطة ضعف مستمرة في العقارات الأقدم عمرًا — وهي فرصة استثمارية بقدر ما هي تحدٍّ صيانة، لمن يعرف كيف يقيّمها.

استياء المستأجرين في القطاع الخاص من الحمّام 16.1% ومن المطبخ 15.3%: أعلى بـ1.8 إلى 4.4 مرة من ملّاك المساكن

عند ترتيب بيانات "ما لا يشعر المستجيبون بالرضا عنه" في تقرير "الدراسة الاستقصائية لاتجاهات سوق المساكن للسنة المالية 2025" الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة حسب نوع المسكن، تظهر البنية بوضوح تام:

نوع المسكن	معدات الحمّام ومساحته	معدات المطبخ ومساحته
الأسر المستأجرة في القطاع الإيجاري الخاص	16.1%	15.3%
الأسر المشترية لمنزل مستقل مستعمل	9.1%	7.5%
الأسر المشترية لشقة مانشون مستعملة	7.7%	6.4%
الأسر المالكة لمنزل مصمَّم حسب الطلب	4.6%	4.2%
الأسر المشترية لشقة مانشون جديدة	3.7%	5.2%

لدى الأسر المستأجرة في القطاع الخاص، بلغت نسبة الاستياء من معدات الحمّام ومساحته 16.1%، وهي نسبة تعادل 1.8 مرة نسبة الأسر المشترية لمنزل مستقل مستعمل (9.1%)، و2.1 مرة نسبة الأسر المشترية لشقة مانشون مستعملة (7.7%)، و4.4 مرة نسبة الأسر المشترية لشقة مانشون جديدة (3.7%). والأكثر دلالة أن نسبة من أجابوا بـ"لا يوجد استياء" بلغت 29.7% فقط لدى المستأجرين، وهي أقل بكثير من 40.0% لدى ملّاك شقق المانشون الجديدة و44.4% لدى ملّاك الشقق المستعملة. خلاصة هذه الأرقام أن المستأجر في اليابان يتحمّل عيوب المرافق الصحية أكثر مما يتحمله المالك. وهذه الحقيقة تحديدًا هي نقطة انطلاق أي قرار استثماري بفصل الحمّام عن المرحاض في عقار إيجاري.

[مثال حسابي] حساب سنوات الاسترداد عبر تكلفة العمل ÷ (فرق الإيجار المتوقع × 12 شهرًا)، وكيفية وضع الافتراضات

يمكن اختزال القرار الاستثماري إلى معادلة بسيطة:

سنوات الاسترداد = تكلفة العمل (ين) ÷ (فرق الإيجار المتوقع (ين/شهر) × 12 شهرًا)

يختلف فرق الإيجار اختلافًا كبيرًا وفق المنطقة، وعمر المبنى، والمخطط الداخلي، وحالة العقارات المنافسة، لذا لا يمكننا نحن أيضًا تقديم رقم موحّد يصلح لكل الحالات. الأنسب هو دراسة أسعار الإيجار السائدة في منطقتكم تحديدًا، ومعرفة الفارق بين عقار بحمّام ومرحاض منفصلين وعقار آخر بنفس المساحة لكن بوحدة ثلاثية مشتركة، ثم إدخال هذا الرقم في المعادلة. يمكن إجراء الحساب بملء الخانات الفارغة في الجدول التالي:

البند	خانة الإدخال	طريقة التفكير
تكلفة العمل (شاملة الضريبة)	______ ين	المبلغ الإجمالي شاملًا الهدم والتخلص من المخلفات والحماية المؤقتة والأعمال المؤقتة. يُتحقق منه في تفاصيل عرض السعر
الإعانة المتوقع استلامها	______ ين	عند استخدام برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، قد تكون صفرًا وفق تنفيذ أو عدم تنفيذ الأعمال المؤهِّلة في غرفة معيشة
مبلغ الاستثمار الفعلي (تكلفة العمل - الإعانة)	______ ين	المبلغ الذي يشكّل البسط في معادلة سنوات الاسترداد
فرق الإيجار المتوقع (شهريًا)	______ ين	الفارق في الإيجار المطروح بين عقار بحمّام ومرحاض منفصلين وآخر بوحدة مشتركة، بنفس المنطقة والمساحة
الزيادة السنوية في الدخل (فرق الإيجار × 12)	______ ين	رقم تقريبي لا يأخذ فترات الشغور بعين الاعتبار
سنوات الاسترداد (مبلغ الاستثمار الفعلي ÷ الزيادة السنوية في الدخل)	______ سنة	يُقيَّم بمقارنته مع العمر الإنتاجي المتبقي للمبنى وتوقيت البيع المخطَّط له عند الخروج

هذه المعادلة تأخذ في الحسبان فقط الزيادة في الإيجار. أما في الواقع، فهناك أثر إضافي يتمثل في تقليص فترات الشغور وخفض معدل مغادرة المستأجرين، بينما يتوقف الدخل الإيجاري خلال فترة التنفيذ نفسها. وإذا تجاوزت سنوات الاسترداد العمر الإنتاجي المتبقي للمبنى أو موعد البيع المخطط له، فإن تأجيل العمل قرار إداري سليم بحد ذاته. ونحن في مثل هذه الحالات نطبّق معيارين مختلفين للاستثمار في المرافق الصحية: أحدهما للعقارات التي يُخطَّط للاحتفاظ بها على المدى الطويل، والآخر للعقارات التي يُتوقع الخروج منها خلال سنوات قليلة.

وتجدر الإشارة إلى أن تخفيض ضريبة الأملاك الخاص بأعمال تيسير الوصول يشترط "ألا يكون العقار مسكنًا مؤجَّرًا"، وهو ما يستبعد ملّاك العقارات الإيجارية من هذا التخفيض تحديدًا. وما يبقى متاحًا لهؤلاء الملّاك هو الإعانات مثل برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، إلى جانب معالجة التكلفة كمصروف ضروري أو إهلاك ضمن دخل النشاط التجاري. يمكن الاطلاع أيضًا على دليل استبدال معدات العقار الإيجاري (توقيت الاستبدال، الأسعار السائدة، نقاط تسجيل المصروفات).

خيار تبقى إمكانيته قائمة دون الفصل الكامل: رفع الرضا عبر "الفصل الجزئي" أو "الاستبدال"

الفصل الكامل ليس الحل الوحيد الممكن. فمع الأخذ في الحسبان أن نسبة الاستياء من المطبخ بلغت 15.3% في الدراسة نفسها، وهي قريبة جدًا من نسبة الاستياء من الحمّام، تصبح المسألة أيضًا مسألة أولويات في توزيع ميزانية محدودة. فاستبدال وحدة الحمّام الثلاثية من مقاس 1014 إلى 1216، أو تركيب مجفف حمّام، أو استبدال الصنبور بطراز موفّر للمياه، أو إقامة باب منزلق بين المغسلة والمرحاض — كل هذه الخطوات التراكمية يمكن أن تُحدث فرقًا كبيرًا في الانطباع الأول أثناء المعاينة. وبالنسبة للعقارات التي لا تستطيع استيفاء شرط "حمّام ومرحاض منفصلين" في محركات بحث المستأجرين، فإن رفع التجربة الحسية للزائر أثناء المعاينة غالبًا ما يكون أعلى عائدًا على الاستثمار من محاولة استيفاء ذلك الشرط بالبحث المُفهرَس. يمكن الاطلاع على التصميم الشامل لتحسين العائد في نقاط تحسين العائد حسب الموقع عند تجديد المباني السكنية الإيجارية القديمة.

بنود يجب التحقق منها قبل الشراء أو السكن، وسبعة أسئلة توجَّه للمقاول

قرارات المرافق الصحية تترك خيارات أوسع بكثير قبل الانتقال منها بعده. وفي شقق المانشون تحديدًا، هناك بنود لا يمكن تداركها إن لم تُراجَع قبل توقيع العقد.

ما يجب التحقق منه قبل التعاقد وقبل التسليم

• لائحة الإدارة والقواعد التفصيلية للاستخدام: كيف صيغ البند المعادل للمادة 17 من اللائحة المعيارية بشأن إصلاح الجزء المملوك ملكية خاصة، وإلى أي مدى تمتد القيود على الأرضية الخشبية أو وحدة الحمّام الجاهزة
• المخططات الإنشائية النهائية (خرائط خطوط التغذية والصرف): موضع مساحة الأنابيب (PS)، موضع العمود الرأسي المشترك، مسار صرف المرحاض والحمّام
• بنية الأرضية: هل هي أرضية مزدوجة أم أرضية مباشرة؟ وكم تبلغ المساحة الفارغة بين البلاطة الخرسانية والأرضية النهائية؟
• تاريخ البناء: إذا كان قبل 31 ديسمبر 2016 (平成28年) أو في ذلك التاريخ، فقد يكون العقار مؤهلًا لبرنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026. يُتحقق من ذلك عبر شهادة السجل العقاري
• سجل تحديث خطوط التغذية والصرف: متى جرى تحديث أنابيب الجزء المملوك ملكية خاصة؟ وما موعد تحديث العمود الرأسي المشترك وفق خطة الصيانة طويلة الأجل؟
• سوابق موافقات مجلس الإدارة: هل هناك سوابق تمت الموافقة فيها على تغيير المخطط الداخلي في المبنى نفسه؟

موعد تحديث خطوط التغذية والصرف يستحق اهتمامًا خاصًا. فإذا كان تحديث العمود الرأسي المشترك مقررًا خلال سنوات قليلة، فإن مواءمة توقيت أعمال الجزء المملوك ملكية خاصة مع ذلك الموعد تجنّب الملّاك تكلفة مزدوجة. وللاطلاع على البنود العامة الواجب فحصها قبل شراء عقار مستعمل، يمكن الرجوع إلى مخاطر الاستثمار في تجديد العقارات المستعملة، وسبعة بنود يجب التحقق منها في العناية الواجبة قبل الشراء.

ما يجب مراجعته في تفاصيل عرض السعر، وسبعة أسئلة توجَّه للمقاول

1. ما مدى خبرتكم الفعلية والحديثة في أعمال المرافق الصحية بشقق المانشون التي تشمل تغيير المخطط الداخلي؟
2. هل بإمكان شركتكم إعداد مستندات طلب الموافقة الموجَّهة لاتحاد الملاك (المخططات، المواصفات، الجدول الزمني)؟
3. هل يمكنكم توضيح الأساس الذي يثبت إمكانية تحريك المرحاض في هذه الوحدة، استنادًا إلى ميل الصرف وموضع مساحة الأنابيب؟
4. هل يشمل عرض السعر تكاليف الهدم، والتخلص من المخلفات، والحماية المؤقتة، والأعمال المؤقتة، ونقل خطوط التغذية والصرف؟
5. في حال ظهور أعمال غير متوقعة بعد الهدم، ما آلية تحديد السعر الإضافي وطريقة الموافقة عليه؟
6. هل يمكنكم إصدار شهادة أعمال التوسعة والتجديد (بما يشمل الترتيب مع مكتب مهندس معماري مرخّص)؟
7. إذا كنا سنستخدم برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، فهل شركتكم مسجَّلة رسميًا كمقاول معتمد لدى البرنامج؟

السؤال السابع هو الذي يُغفَل غالبًا. فبرنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026 يشمل فقط العقود المبرمة مع "مقاولي ميراي إيكو جوتاكو" المسجّلين مسبقًا لدى البرنامج. وإذا اتضح بعد التعاقد أن المقاول غير مسجَّل، فلن تُصرف الإعانة مهما كانت الظروف. كما أن الأعمال التي يشتري فيها مالك المسكن المعدات بنفسه ويطلب من المقاول تركيبها فقط (وهو ما يُعرف بـ"توريد المالك" أو فصل مواد العمل عن أجرة التنفيذ) مستبعدة أيضًا من نطاق الإعانة.

الأسئلة الشائعة

س: هل يمكن فصل الحمّام عن المرحاض لاحقًا حتى لو كانا مشتركين حاليًا؟

ج: تتحدد الإمكانية بشكل شبه كامل بنقطتين: هل يمكن مدّ أنبوب صرف المرحاض بميل هابط إلى الموضع الجديد؟ وهل يمكن الحصول على موافقة رئيس مجلس الإدارة في حال كان العقار شقة مانشون؟ في الوحدات ذات الأرضية المباشرة التي لا تتوفر فيها مساحة فارغة تحت الأرضية لتمرير الأنابيب، يصبح تحريك المرحاض صعبًا. وحتى في حال تعذّر تحريك الصرف، يبقى خيار إقامة جدار فاصل وباب منزلق جديد بين المغسلة والمرحاض متاحًا. ابدأوا بمراجعة المخططات الإنشائية النهائية للتحقق من موضع مساحة الأنابيب وبنية الأرضية.

س: هل يمكن تغيير مخطط الحمّام في شقق المانشون؟

ج: موافقة اتحاد الملاك شرط أساسي مسبق. تشترط المادة 17 من اللائحة المعيارية لإدارة المانشون تقديم طلب إلى رئيس مجلس الإدارة والحصول على موافقة خطية بشأن أي إصلاح قد يؤثر على الأجزاء المشتركة أو على وحدات أخرى مملوكة ملكية خاصة. وتذكر شروح اللائحة، كأمثلة على الأعمال التي تستلزم الموافقة، تركيب وحدة حمّام جاهزة، وتركيب أو استبدال الأنابيب الفرعية، وتغيير المخطط الداخلي. ومن ضمن شروط الموافقة: التأكد من توفر ميل الصرف اللازم، ووجود فتحة تنظيف مخصصة للتنظيف بالضغط العالي، ووجود إجراءات عزل صوتي على خطوط التغذية والصرف.

س: هل يمكن إقامة فاصل فقط بين المغسلة والمرحاض؟

ج: نعم يمكن ذلك. فبالنسبة للعقار المملوك، يُعد إنشاء جدار فاصل وباب منزلق جديد الخيار العملي الأنسب، وأعمال استبدال الباب المفصلي بباب منزلق أو مطوي مُدرجة أصلًا ضمن الأعمال المشمولة بسعر معياري رسمي يبلغ 149,700 ين (نحو 966 دولارًا) لكل موضع. أما لمن يسكن بالإيجار ويريد تجنّب التزام "الإعادة إلى الحالة الأصلية"، فهناك خيار عمود التثبيت بالضغط مع الستارة، أو الحاجز الأرضي المتحرك. لكن التركيب دون أعمال إنشائية لا يندرج ضمن نطاق أي إعانة أو تخفيض ضريبي.

س: هل يمكن الحصول على إعانة لتجديد المرافق الصحية وحدها؟

ج: لا يمكن ذلك ضمن برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026. فللحصول على الإعانة، يجب تنفيذ الأعمال المؤهِّلة في غرفة معيشة واحدة على الأقل تحتوي على فتحة تلامس الغلاف الخارجي للمبنى، وينص الموقع الرسمي صراحةً على أن المرحاض والحمّام وغرفة المغسلة والممر والمخزن والمستودع وردهة المدخل والمرآب لا تُعد غرف معيشة. ولا تُحتسب مبالغ الإعانة مثل 48,000 ين/وحدة لحوض استحمام عالي العزل الحراري أو 34,500 ين/موضع لمرحاض موفّر للمياه إلا عند اقترانها بتجديد عزل حراري لنوافذ صالة الجلوس أو غرفة النوم. في المقابل، يمكن استخدام إصلاحات المنازل ضمن التأمين ضد رعاية المسنين والتخفيض الضريبي على الدخل لأعمال تيسير الوصول لتغطية أعمال المرافق الصحية وحدها، بشرط استيفاء الشروط.

س: هل فصل الحمّام عن المرحاض في عقار إيجاري مربح لمالك العقار؟

ج: احسبوا سنوات الاسترداد أولًا قبل اتخاذ القرار. المعادلة هي "مبلغ الاستثمار الفعلي (تكلفة العمل - الإعانة) ÷ (فرق الإيجار المتوقع × 12 شهرًا)". وتُظهر دراسة وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة أن نسبة استياء الأسر المستأجرة في القطاع الخاص من معدات الحمّام ومساحته بلغت 16.1%، أي أكثر من ضعف نسبة الأسر المشترية لشقة مانشون مستعملة (7.7%)، ما يشير بوضوح إلى وجود مساحة كبيرة للتحسين في هذا المجال. لكن فرق الإيجار يختلف باختلاف المنطقة وعمر المبنى، لذا فإن التحقق من الأسعار السائدة في سوقكم المحلي قبل إدخال الأرقام هو شرط أساسي مسبق. وإذا تجاوزت سنوات الاسترداد العمر الإنتاجي المتبقي للمبنى أو موعد البيع المخطَّط له، فإن الاكتفاء بالاستبدال أو الفصل الجزئي يبقى قرارًا منطقيًا أيضًا.

المصادر والمراجع

• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة (国土交通省، MLIT)، "التخفيض الاستثنائي لضريبة الدخل الخاص بأعمال تيسير الوصول" (المبلغ المعياري لتكلفة الأعمال / إشعار وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة رقم 384 لعام 2009)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، "عن أنظمة التخفيض الضريبي المتاحة عند تجديد المسكن"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، "عن نظام تشجيع التجديد الضريبي [ضريبة الدخل وضريبة الأملاك] (موجَّه للمستهلكين)"
• هيئة الضرائب الوطنية اليابانية (国税庁, National Tax Agency)، رقم 1220 "عند تنفيذ أعمال تيسير الوصول (التخفيض الضريبي الخاص لتجديد المسكن المحدد)"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، "تفاصيل الشروط المستهدفة [التجديد]"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، "نظرة عامة على البرنامج (سقف الإعانة، فترة الإجراءات)"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، "تركيب معدات المسكن البيئي"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، "تجديدات ملائمة لتربية الأطفال"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، برنامج ميراي إيكو جوتاكو 2026، "تجديدات تيسير الوصول"
• وزارة الصحة والعمل والرفاه (厚生労働省, MHLW)، "إصلاحات المنازل ضمن التأمين ضد رعاية المسنين"
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، "اللائحة المعيارية لإدارة المانشون" (بصيغتها المعدَّلة في 17 أكتوبر 2025، تشمل النموذج أحادي المبنى، والشروح، والملحق رقم 2)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، "تقرير الدراسة الاستقصائية لاتجاهات سوق المساكن للسنة المالية 2025" (يوليو 2026)
• مجلس تعزيز تجديد المساكن، "تقرير الدراسة الاستقصائية الفعلية للمستهلكين (الدارسين والمنفِّذين) بشأن تجديد المساكن للسنة المالية 2025" (فبراير 2026)
• مكتب الإحصاء التابع لوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، "دراسة الإسكان والأراضي لعام 2023: نتائج التجميع الأساسي (التجميع النهائي) المتعلق بالمساكن والأسر"
• وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، بيان صحفي بشأن "دراسة الإسكان والأراضي لعام 2023: نتائج التجميع الأساسي (التجميع النهائي) المتعلق بالمساكن والأسر"
• شركة LIXIL، "وحدات الحمّام الجاهزة للمباني السكنية المشتركة" (تشكيلة مقاسات سلاسل BZW وBW وBLW وBLCW)