La Banque du Japon a publié le 10 mars 2026 ses « Orientations concernant la mise en œuvre des inspections pour l'exercice 2026 » à l'intention des établissements financiers. Dans ces orientations, le point particulièrement notable est que la volonté de vérifier en priorité les prêts au secteur immobilier dans les grandes métropoles a été clairement affirmée.
Ces dernières années, la flambée des prix immobiliers se poursuit, principalement dans les grandes métropoles, et les financements liés à l'immobilier accordés par les établissements financiers sont également en hausse. Face à cette situation, la Banque du Japon a indiqué sa politique de contrôler strictement si les systèmes d'examen et de gestion des risques des établissements financiers fonctionnent correctement.
Dans cet article, nous analyserons le contexte des orientations d'inspection 2026 annoncées par la Banque du Japon, tout en expliquant les tendances futures du financement immobilier et les changements de l'environnement de marché auxquels sont confrontés les investisseurs immobiliers et les professionnels du secteur.
Nous examinerons également comment nous préparer aux risques tels que la hausse des taux d'intérêt et la fluctuation des prix immobiliers, et comment procéder à une constitution de patrimoine durable.
Contexte de la vérification prioritaire du financement immobilier dans les orientations d'inspection 2026 de la Banque du Japon
La raison pour laquelle la Banque du Japon a inscrit le financement immobilier comme point prioritaire dans ses orientations d'inspection 2026 réside dans une forte vigilance face à la hausse remarquable des prix immobiliers dans les grandes métropoles et à l'augmentation des encours de financement qui en découle.
En rétrospective des résultats des inspections de l'exercice 2025, une tendance marquée vers les financements liés à l'immobilier a été observée, tant dans les grands établissements financiers que dans les établissements financiers régionaux. En particulier dans les grandes métropoles, de nombreux cas ont été confirmés où les prêts aux entreprises de transactions immobilières liés à la revente à court terme de biens financés, ainsi que les prêts aux entreprises de location immobilière basés sur la prémisse de la vente du bien, ont augmenté.
Lorsque les prix immobiliers sont en phase de hausse, un environnement favorable aux bénéfices par revente à court terme se crée. Cependant, l'expansion des financements excessivement dépendants de ce type d'environnement de marché constitue un risque potentiel pour l'ensemble du système financier.
En effet, si le marché immobilier venait à se détériorer et que les prix venaient à baisser, les plans d'affaires basés sur des transactions à court terme s'effondreraient, et les créances irrécouvrables des établissements financiers risqueraient d'augmenter.
Pour prévenir de telles situations, la Banque du Japon demande aux établissements financiers de mettre en place un système de gestion des risques strict, depuis l'examen initial des demandes de financement jusqu'au suivi intermédiaire. Il s'agit là d'une mesure importante pour freiner la surchauffe du marché immobilier et maintenir la stabilité du système financier.
De plus, les établissements financiers régionaux font face à des défis structurels tels que la contraction des économies locales due à la dépopulation et au vieillissement. C'est pourquoi l'on observe également des mouvements cherchant de nouvelles opportunités dans les marchés immobiliers des grandes métropoles et élargissant leurs activités de financement au-delà de leurs zones géographiques habituelles.
Cependant, les financements dans des zones peu familières rendent difficile l'évaluation précise des biens et la compréhension des conditions du marché, ce qui tend à rendre la gestion des risques insuffisante. La Banque du Japon surveille également les tendances de ces établissements financiers régionaux et demande instamment la construction de modèles d'affaires durables et la mise en place de systèmes de gestion des risques appropriés.
Renforcement des systèmes d'examen et de la gestion des risques exigés des établissements financiers
Suite aux orientations d'inspection de la Banque du Japon, il est prévu que les établissements financiers renforcent encore davantage leurs systèmes d'examen et leur gestion des risques pour les financements au secteur immobilier. Plus précisément, les points suivants seront rigoureusement vérifiés, respectivement pour le secteur des transactions immobilières et pour le secteur de la location immobilière.
| Type de financement | Principaux points d'examen traditionnels | Points de vérification renforcés à l'avenir (basés sur les orientations d'inspection de la Banque du Japon) |
|---|---|---|
| Secteur des transactions immobilières | Évaluation des garanties sur le bien, antécédents de l'exploitant | Pertinence du projet, suivi rigoureux de l'avancement, gestion préventive basée sur la surveillance des conditions du marché immobilier, vérification de la pertinence des prix d'achat et de vente |
| Secteur de la location immobilière | Revenus locatifs actuels, rendement brut | Plan de résultats futurs intégrant précisément la baisse des loyers, la hausse du taux de vacance et l'augmentation des charges nécessaires, recouvrabilité du bien, analyse de portefeuille |
Pour les financements au secteur des transactions immobilières, non seulement la valeur de garantie du bien mais aussi la pertinence du projet lui-même et le suivi de l'avancement en fonction des évolutions du marché sont requis.
De même, pour les financements au secteur de la location immobilière, il devient indispensable d'élaborer des plans de résultats plus précis tenant compte non seulement de la rentabilité actuelle, mais aussi de la baisse future des loyers, du risque de vacance et de l'augmentation des charges telles que les frais de réparation.
Pour les investisseurs et les professionnels du secteur, lors de la sollicitation de financements auprès d'établissements financiers, il sera demandé de soumettre des plans d'affaires encore plus détaillés et convaincants. Il est important d'élaborer des plans intégrant correctement les risques, en présupposant que le regard des établissements financiers deviendra plus strict.
En particulier, il sera nécessaire de vérifier sous des angles multiples si le prix d'achat du bien est approprié, si le plan de vente est réaliste, et si des alternatives (stratégies de sortie) sont prévues au cas où les choses ne se dérouleraient pas comme prévu.
Les établissements financiers renforceront leur attitude consistant non seulement à fournir des fonds, mais aussi, en tant que partenaires commerciaux, à évaluer rigoureusement la faisabilité des projets.
Se préparer aux risques de hausse des taux d'intérêt et de baisse des prix immobiliers
Les orientations d'inspection de la Banque du Japon mentionnent également comme point prioritaire la vérification de la résistance dans un environnement de stress tel que la hausse des taux d'intérêt du marché et la baisse des prix immobiliers. Cela reflète fortement la réalité actuelle où l'économie japonaise est en train de passer d'un environnement de taux ultra-bas prolongé vers un « monde avec des taux d'intérêt ».
Si les taux d'intérêt augmentent, les coûts d'emprunt dans l'investissement immobilier augmenteront. Dans le cas où le financement est à taux variable, le risque que l'augmentation des remboursements pèse sur la trésorerie s'accroît.
De plus, on ne peut nier la possibilité que la hausse des taux d'intérêt soit un facteur poussant à la hausse le rendement attendu des biens immobiliers (taux de capitalisation), entraînant ainsi une baisse des prix immobiliers.
Les investisseurs doivent régulièrement vérifier la résistance au stress de leur portefeuille face à ces changements d'environnement. Plus précisément, il leur est demandé de simuler si le remboursement des emprunts peut être effectué sans interruption (vérification du DSCR : ratio de couverture du service de la dette) même en cas de hausse des taux d'intérêt à un certain niveau ou de diminution des revenus locatifs.
Prendre des mesures concrètes contre le risque de hausse des taux d'intérêt, telles qu'augmenter la part de fonds propres pour contrôler l'effet de levier ou envisager un refinancement à taux fixe, deviendra extrêmement important dans la gestion immobilière future.
De plus, il convient d'envisager des investissements pour maintenir et améliorer la compétitivité du bien. Non seulement en détenant simplement le bien, mais en effectuant des rénovations et des mises à jour des équipements adaptées aux besoins des locataires, il devient possible de prévenir la baisse des loyers et de garantir des revenus stables.
Dans une phase de hausse des taux d'intérêt, la capacité génératrice de revenus du bien lui-même sera de plus en plus mise à l'épreuve.
La stratégie d'investissement immobilier durable selon INA&Associates
Comme l'indiquent les orientations d'inspection de la Banque du Japon, l'environnement entourant le marché immobilier connaît une période de transition. Il est prévu que les méthodes d'investissement axées sur la recherche de gains à court terme ou dépendantes d'un effet de levier excessif présentent des risques de plus en plus élevés à l'avenir.
Notre société, INA&Associates株式会社, en tant que « société d'investissement dans les talents », a pour idéal une gestion durable qui ne se laisse pas distraire par les profits immédiats. De même en matière d'investissement immobilier, nous recommandons une constitution de patrimoine fondée sur une perspective à moyen et long terme, plutôt que de viser des plus-values à court terme par la revente.
L'essence de l'investissement immobilier réside dans l'obtention de revenus locatifs stables en gérant et en exploitant correctement des biens de qualité, et en offrant aux locataires un environnement de vie confortable. Pour cela, une stratégie minutieuse et une gestion des risques sont indispensables dans tous les processus, depuis la sélection du bien jusqu'à la gestion locative après l'achat, en passant par la planification financière.
Notre société propose à chaque client un portefeuille optimal adapté à sa tolérance au risque, grâce à des simulations précises de résultats et des analyses de marché utilisant la technologie.
De plus, en nous appuyant sur les « talents » et la « confiance », éléments les plus importants dans la gestion immobilière, nous soutenons de toutes nos forces la maximisation de la valeur patrimoniale de nos clients et leur croissance durable.
Conclusion
Les orientations d'inspection 2026 annoncées par la Banque du Japon constituent un fort signal d'alarme contre la surchauffe des financements immobiliers dans les grandes métropoles et un signal important en vue de l'assainissement du marché immobilier. Alors que les politiques de financement des établissements financiers se durcissent, les investisseurs immobiliers et les professionnels du secteur sont tenus d'élaborer des plans d'affaires encore plus précis et d'assurer une gestion des risques plus stricte qu'auparavant.
Face à la transition vers un « monde avec des taux d'intérêt » et aux risques de fluctuation des prix immobiliers, il est urgent de vérifier la résistance au stress de son portefeuille et de revoir sa stratégie si nécessaire. Plutôt que de poursuivre des profits à court terme, viser une gestion immobilière durable dans une perspective à moyen et long terme sera la clé pour traverser l'ère à venir.
Si vous avez des inquiétudes concernant l'investissement immobilier ou des questions sur votre stratégie future, n'hésitez pas à consulter INA&Associates株式会社. En mettant à profit une vaste expertise et les dernières technologies, nous soutiendrons puissamment la constitution de votre patrimoine. Nous attendons vos contacts avec le plus grand plaisir.
Questions fréquemment posées
Q1 : Si les orientations d'inspection de la Banque du Japon se durcissent, sera-t-il également plus difficile d'obtenir des prêts immobiliers à titre personnel ?
A1 : Oui, cette possibilité est tout à fait envisageable. Les établissements financiers ont tendance à durcir leurs critères d'examen des demandes de financement suite aux orientations de la Banque du Japon. En particulier, pour les dossiers avec une faible part de fonds propres ou dont le fondement du plan de résultats est insuffisant, il est prévu que les conditions d'accès au financement deviennent plus strictes. Il est nécessaire d'élaborer des plans d'affaires plus détaillés et de préparer suffisamment de fonds propres.
Q2 : Les financements immobiliers en dehors des grandes métropoles seront-ils également affectés ?
A2 : Bien que les grandes métropoles soient citées comme point prioritaire dans ces orientations d'inspection, les établissements financiers régionaux sont également tenus de construire des modèles d'affaires durables et d'assurer une gestion rigoureuse des risques. Par conséquent, même dans les régions rurales, il convient de considérer que le regard des établissements financiers sur les financements immobiliers deviendra globalement plus strict. Quelle que soit la zone géographique, une vérification précise des résultats est indispensable.
Q3 : Quelles mesures peut-on prendre dès maintenant contre le risque de hausse des taux d'intérêt ?
A3 : Tout d'abord, il est important de comprendre la situation d'emprunt actuelle et de simuler l'augmentation des remboursements en cas de hausse des taux d'intérêt. Sur cette base, des mesures efficaces comprennent : investir des fonds propres pour réduire le capital emprunté (remboursement anticipé), envisager un refinancement du taux variable vers le taux fixe, ou vendre des biens à faible rentabilité pour restructurer le portefeuille.
Q4 : L'investissement immobilier à but de transactions à court terme deviendra-t-il plus difficile à l'avenir ?
A4 : La Banque du Japon surveille l'augmentation des prêts liés aux transactions à court terme sur les biens financés comme facteur de risque. Par conséquent, il est prévu que l'examen des demandes de financement pour des projets basés sur la revente à court terme devienne encore plus strict à l'avenir. On peut dire qu'il est temps d'envisager un passage vers une gestion locative stable basée sur une détention à moyen et long terme, moins susceptible d'être influencée par les changements de l'environnement de marché.
