Die Bank of Japan (BOJ) veröffentlichte am 10. März 2026 die „Prüfungsrichtlinien und -verfahren für das Geschäftsjahr 2026" für Finanzinstitute. Besonders bemerkenswert in diesen Richtlinien ist die klar formulierte Absicht, die Kreditvergabe an die Immobilienbranche in den Ballungsräumen intensiv zu überprüfen.
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise insbesondere in den Ballungsräumen kontinuierlich gestiegen, und auch die immobilienbezogenen Kredite der Finanzinstitute nehmen zu. Die BOJ hat angekündigt, angesichts dieser Situation streng zu prüfen, ob die Prüfungs- und Risikomanagementstrukturen der Finanzinstitute ordnungsgemäß funktionieren.
Dieser Artikel analysiert den Hintergrund der von der BOJ angekündigten Prüfungsrichtlinien für das Geschäftsjahr 2026 und erläutert die künftigen Entwicklungen bei Immobilienkrediten sowie die Veränderungen im Marktumfeld, mit denen Immobilieninvestoren und Unternehmer konfrontiert werden.
Außerdem werden Überlegungen angestellt, wie wir uns auf Risiken wie steigende Zinsen und schwankende Immobilienpreise vorbereiten und eine nachhaltige Vermögensbildung betreiben sollten.
Hintergrund: Warum die BOJ Immobilienkredite im Geschäftsjahr 2026 verstärkt prüft
Der Hintergrund, dass die BOJ in ihren Prüfungsrichtlinien für das Geschäftsjahr 2026 Immobilienkredite als Schwerpunktthema aufgenommen hat, ist eine starke Besorgnis über den deutlichen Anstieg der Immobilienpreise in den Ballungsräumen und den damit einhergehenden Anstieg der Kreditbestände.
Blickt man auf die Prüfungsergebnisse des Geschäftsjahres 2025 zurück, so war sowohl bei Großbanken als auch bei Regionalbanken eine ausgeprägte Tendenz zur Konzentration auf immobilienbezogene Kredite zu beobachten. Insbesondere in Ballungsräumen wurden zahlreiche Fälle festgestellt, in denen Kredite an Immobilienhändler für den kurzfristigen Kauf und Verkauf von Objekten sowie Kredite an Immobilienvermieter für Objekte mit Verkaufsabsicht zunahmen.
Wenn sich Immobilienpreise in einem Aufwärtstrend befinden, entsteht ein Umfeld, in dem durch kurzfristigen Wiederverkauf leicht Gewinne erzielt werden können. Wenn jedoch Kredite, die übermäßig auf ein solches Marktumfeld angewiesen sind, anschwellen, stellt dies ein potenzielles Risiko für das gesamte Finanzsystem dar.
Denn sollte sich die Immobilienmarktsituation verschlechtern und die Preise einen Abwärtstrend einschlagen, würden auf kurzfristigen Transaktionen basierende Geschäftspläne zusammenbrechen und die notleidenden Kredite der Finanzinstitute könnten steigen.
Um solche Situationen zu verhindern, fordert die BOJ die Finanzinstitute auf, strenge Risikomanagementstrukturen aufzubauen – von der Anfangsprüfung von Krediten bis hin zur laufenden Verwaltung. Dies ist eine wichtige Maßnahme zur Eindämmung der Überhitzung auf dem Immobilienmarkt und zur Aufrechterhaltung der Stabilität des Finanzsystems.
Darüber hinaus sehen sich Regionalbanken mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert: der Schrumpfung der regionalen Wirtschaft durch Bevölkerungsrückgang und Überalterung. Daher sind auch Bewegungen zu beobachten, die auf den Immobilienmarkt der Ballungsräume ausweichen und grenzüberschreitend Kredite ausweiten.
Kredite in Gebieten, die dem Institut nicht vertraut sind, neigen jedoch dazu, das Risikomanagement zu vernachlässigen, da eine genaue Bewertung der Immobilien und ein Verständnis der Marktlage schwierig sind. Die BOJ beobachtet auch die Entwicklungen dieser Regionalbanken aufmerksam und fordert nachdrücklich den Aufbau nachhaltiger Geschäftsmodelle und angemessener Risikomanagementstrukturen.
Stärkung des Prüfungssystems und des Risikomanagements der Finanzinstitute
Im Zuge der BOJ-Prüfungsrichtlinien wird erwartet, dass die einzelnen Finanzinstitute künftig ihr Prüfungssystem und Risikomanagement für Immobilienkredite weiter verschärfen. Konkret werden für Kredite an Immobilienhändler und Immobilienvermieter jeweils die folgenden Punkte streng überprüft:
| Kreditnehmer | Bisherige Hauptprüfungspunkte | Künftig verschärfte Prüfpunkte (gemäß BOJ-Richtlinien) |
|---|---|---|
| Immobilienhändler | Sicherheitenbewertung der Immobilie, frühere Leistungen des Unternehmens | Tragfähigkeit des Projekts, konsequentes Fortschrittsmonitoring, Früherkennung unter Berücksichtigung der Immobilienmarktbeobachtung, Überprüfung der Angemessenheit von Einkaufs- und Verkaufspreisen |
| Immobilienvermieter | Aktuelle Mieteinnahmen, Bruttomietrendite | Detaillierter Zukunftsfinanzplan unter Einbeziehung von Mietpreissenkungen, steigenden Leerstandsquoten und erhöhten Betriebskosten, Rückgewinnungsfähigkeit der Immobilie, Portfolioanalyse |
Bei Krediten an Immobilienhändler sind nicht nur der Sicherheitenwert der Immobilie, sondern auch die Tragfähigkeit des Projekts selbst und das Fortschrittsmonitoring entsprechend der Marktveränderungen gefordert.
Bei Krediten an Immobilienvermieter ist nicht nur die aktuelle Rentabilität, sondern auch die Erstellung eines präziseren Finanzplans unerlässlich, der zukünftige Mietpreissenkungen, Leerstandsrisiken sowie einen Anstieg von Reparaturkosten und anderen Ausgaben berücksichtigt.
Investoren und Unternehmer müssen damit rechnen, dass bei der Beantragung von Darlehen bei Finanzinstituten eine noch detailliertere und überzeugendere Projektplanung vorzulegen ist als bisher. Es ist wichtig, einen Plan zu erstellen, der Risiken angemessen berücksichtigt, in der Erwartung, dass die Finanzinstitute strenger urteilen werden.
Insbesondere werden eine mehrperspektivische Überprüfung verlangt: Ist der Einstiegspreis der Immobilie angemessen? Ist der Verkaufsplan realistisch? Und ist eine Alternative (Exit-Strategie) vorhanden, falls der Plan nicht wie geplant voranschreitet?
Finanzinstitute werden künftig nicht nur Kapital bereitstellen, sondern als Geschäftspartner die Realisierbarkeit von Projekten streng beurteilen.
Vorbereitung auf das Risiko steigender Zinsen und fallender Immobilienpreise
Die BOJ-Prüfungsrichtlinien nennen auch die Überprüfung der Widerstandsfähigkeit unter Stressbedingungen wie Marktzinsanstieg und Immobilienpreisrückgang als Schwerpunkt. Dies spiegelt das starke Bewusstsein für die aktuelle Situation wider, in der sich die japanische Wirtschaft von einem lang anhaltenden Niedrigzinsumfeld hin zu einer „Welt mit Zinsen" entwickelt.
Wenn die Zinsen steigen, erhöhen sich die Fremdfinanzierungskosten bei Immobilieninvestitionen. Wenn ein Darlehen zu variablen Zinsen aufgenommen wurde, steigt das Risiko, dass höhere Tilgungsbeträge den Cashflow belasten.
Darüber hinaus sind steigende Zinsen ein Faktor, der die erwartete Rendite (Cap Rate) von Immobilien nach oben treibt, was möglicherweise zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen kann.
Investoren müssen die Stressresistenz ihres eigenen Portfolios regelmäßig überprüfen und für den Fall simulieren, dass die Zinsen um einen bestimmten Betrag steigen oder die Mieteinnahmen sinken, ob die Darlehensrückzahlung reibungslos erfolgen kann (Überprüfung des DSCR: Debt Service Coverage Ratio).
Die Erhöhung des Anteils des Eigenkapitals zur Kontrolle des Hebels sowie die Erwägung einer Umschuldung auf Festzinsdarlehen sind konkrete Maßnahmen gegen das Zinsanstiegsrisiko, die für das künftige Immobilienmanagement von äußerster Wichtigkeit sein werden.
Darüber hinaus sollten auch Value-up-Investitionen zur Aufrechterhaltung und Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien in Betracht gezogen werden. Durch Renovierungen und Ausstattungsaktualisierungen entsprechend den Mieterbedürfnissen können Mietpreissenkungen verhindert und stabile Einnahmen gesichert werden, anstatt Immobilien nur zu halten.
In Zeiten steigender Zinsen wird die Ertragskraft der Immobilien selbst noch stärker auf dem Prüfstand stehen.
INA&Associates' nachhaltige Immobilieninvestitionsstrategie
Wie die BOJ-Prüfungsrichtlinien zeigen, befindet sich das Umfeld rund um den Immobilienmarkt in einer Wendezeit. Es ist zu erwarten, dass Investitionsmethoden, die kurzfristige Gewinne anstreben oder übermäßig auf Hebelwirkung angewiesen sind, künftig mit immer größeren Risiken verbunden sein werden.
INA&Associates株式会社 hat als „Talentinvestitionsunternehmen" eine nachhaltige Unternehmensführung als Leitbild, die nicht auf kurzfristige Gewinne ausgerichtet ist. Auch bei Immobilieninvestitionen empfehlen wir gleichermaßen eine langfristige Perspektive auf Vermögensbildung statt kurzfristiger Wiederverkaufsgewinne.
Das Wesen der Immobilieninvestition liegt darin, hochwertige Immobilien angemessen zu verwalten und zu betreiben, Mietern ein komfortables Wohnumfeld zu bieten und so stabile Mieteinnahmen zu erzielen. Dafür sind präzise Strategien und ein sorgfältiges Risikomanagement in allen Prozessen unerlässlich – von der Immobilienauswahl und Finanzplanung bis hin zur Mietverwaltung nach dem Kauf.
Wir bieten durch technologiegestützte präzise Cash-Flow-Simulationen und Marktanalysen für jeden Kunden ein optimales Portfolio an, das seinem individuellen Risikoappetit entspricht.
Außerdem unterstützen wir auf Basis von „Talent" und „Vertrauen" – dem Fundament des Immobilienmanagements – mit ganzer Kraft die Maximierung des Vermögenswerts unserer Kunden und ein nachhaltiges Wachstum.
Fazit
Die von der BOJ angekündigten Prüfungsrichtlinien für das Geschäftsjahr 2026 sind eine starke Warnung vor der Überhitzung der Immobilienkredite in den Ballungsräumen und ein wichtiges Signal für eine Gesundung des Immobilienmarkts. In einem Umfeld, in dem die Kreditvergabehaltung der Finanzinstitute strenger wird, sind Immobilieninvestoren und Unternehmer zu noch präziserer Projektplanung und strengerem Risikomanagement als bisher gefordert.
Es ist dringend notwendig, die eigene Portfoliostressresistenz im Hinblick auf den Übergang zu einer „Welt mit Zinsen" und das Risiko von Immobilienpreisschwankungen zu überprüfen und die Strategie bei Bedarf zu überdenken. Statt kurzfristiger Gewinnmaximierung ist ein nachhaltiges Immobilienmanagement mit mittelfristig bis langfristiger Perspektive der Schlüssel zum Überleben in der kommenden Zeit.
Wer Bedenken zu Immobilieninvestitionen oder Fragen zur künftigen Strategie hat, wendet sich gerne an INA&Associates株式会社. Mit umfassenden Fachkenntnissen und modernster Technologie unterstützen wir Ihre Vermögensbildung nachdrücklich. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Häufig gestellte Fragen
F1: Wenn die BOJ-Prüfungsrichtlinien strenger werden, wird es schwieriger, private Immobiliendarlehen zu erhalten?
A1: Ja, das ist durchaus möglich. Finanzinstitute neigen dazu, die Kreditvergabestandards infolge der BOJ-Richtlinien zu verschärfen. Insbesondere für Projekte mit geringem Eigenkapitalanteil oder solche mit schwacher Begründung für den Finanzplan wird erwartet, dass die Hürde für Darlehen höher wird. Eine präzisere Projektplanung und ausreichend Eigenkapital werden gefordert.
F2: Hat die Situation Auswirkungen auf Immobilienkredite außerhalb der Ballungsräume?
A2: Die aktuellen Prüfungsrichtlinien nennen Ballungsräume als Schwerpunktthema, aber auch von Regionalbanken wird der Aufbau nachhaltiger Geschäftsmodelle und ein konsequentes Risikomanagement verlangt. Daher sollte man davon ausgehen, dass der Blick der Finanzinstitute auf Immobilienkredite generell strenger wird, unabhängig vom Gebiet. Präzise Finanzprüfungen sind unabhängig vom Standort unerlässlich.
F3: Welche Maßnahmen kann man jetzt gegen das Zinsanstiegsrisiko ergreifen?
A3: Zunächst ist es wichtig, die aktuelle Kreditlage zu erfassen und zu simulieren, wie stark der Rückzahlungsbetrag bei steigenden Zinsen steigen würde. Anschließend sind folgende Maßnahmen wirksam: Eigenkapital einsetzen, um den Kreditsaldo zu reduzieren (vorzeitige Tilgung), Umschuldung von variablen auf Festzinsdarlehen erwägen oder weniger rentable Immobilien verkaufen und das Portfolio umstrukturieren.
F4: Wird Immobilieninvestition zum Zweck des kurzfristigen Handels künftig schwieriger?
A4: Die BOJ beobachtet aufmerksam den Anstieg von Krediten für den kurzfristigen Kauf und Verkauf von Immobilien als Risikofaktor. Daher wird erwartet, dass die Kreditprüfung für Projekte, die auf kurzfristige Wiederverkäufe ausgerichtet sind, künftig noch strenger wird. Es ist an der Zeit, einen Wechsel hin zu einem stabilen Vermietungsmanagement in Betracht zu ziehen, das auf einem mittelfristigen bis langfristigen Besitz basiert und weniger anfällig für Marktveränderungen ist.
