La reubicación de vivienda consiste en trasladarse de la casa en la que vive actualmente a otra propiedad. Para los propietarios de vivienda, la decisión estratégica sobre el «momento de vender» y el «momento de comprar» influye de forma decisiva en la planificación financiera, la carga hipotecaria y el precio de venta. En este artículo explicamos tres patrones de timing de compraventa y los puntos de atención.
¿Qué es la reubicación de vivienda? Su definición básica
La reubicación de vivienda consiste en disponer, alquilar u otro destino de la casa en la que vive ahora para mudarse a otra vivienda. En el caso de una vivienda en propiedad, lo habitual es que implique un contrato de compraventa, y es necesario gestionar al mismo tiempo varios elementos, como la liquidación del saldo pendiente de la hipoteca, el riesgo de pagos dobles y la planificación financiera.
¿Cómo debe elegirse el momento de venta y compra en una reubicación?
Patrón 1: vender la casa antes de mudarse
Es un método en el que primero se vende la vivienda para asegurar los fondos y después se busca la nueva casa. La principal ventaja es que facilita la planificación financiera, ya que permite fijar el presupuesto después de conocer el importe de la venta. Sin embargo, puede ser necesario un alojamiento temporal entre la venta y la firma de la nueva vivienda, lo que genera una doble carga de gastos de mudanza y alquiler. Adecuado para: quienes quieren «moverse después de fijar el presupuesto» o «utilizar el producto de la venta como entrada».
Patrón 2: comprar la casa antes de mudarse
Es un método en el que primero se adquiere la nueva vivienda y después se vende la actual. Tiene la ventaja de permitir buscar con calma la vivienda ideal sin necesidad de alojamiento temporal, pero si todavía queda hipoteca pendiente existe el riesgo de asumir una doble hipoteca sobre la vivienda antigua y la nueva. Adecuado para: quienes quieren «evitar un alojamiento temporal» o «no quieren ceder en la elección de la nueva vivienda» (partiendo de que existe margen financiero).
Patrón 3: avanzar con la venta y la compra en paralelo
Es un método en el que la venta de la vivienda actual y la búsqueda de la nueva casa avanzan al mismo tiempo. Su rasgo principal es que permite reducir al mínimo el periodo de alojamiento temporal y el de doble hipoteca, pero no siempre ambas operaciones salen bien de forma simultánea, por lo que conlleva riesgo de calendario. Adecuado para: quienes quieren «minimizar tiempo, coste y esfuerzo».
¿Qué debe tenerse en cuenta al cambiar de vivienda?
Si aún está pagando la hipoteca, debe actuar con especial cautela
Con la reubicación de vivienda, se generan la amortización total del préstamo y los costes de cancelación de la hipoteca registral (honorarios del notario o gestor judicial en Japón). Le recomendamos simular el riesgo de una doble hipoteca y, si la situación es exigente, empezar por una «venta previa». Utilizar una hipoteca para cambio de vivienda o un préstamo puente también puede ser una opción eficaz.
Fije el precio de salida de forma planificada
Si es demasiado alto, la vivienda puede quedarse sin vender; si es demasiado bajo, puede faltar financiación. Solicite varias tasaciones a una agencia inmobiliaria de confianza y fije el precio después de comprender el valor adecuado.
Elija una agencia inmobiliaria de confianza
Solicite tasaciones a varias empresas y elija tras valorar los riesgos de la intermediación dual y su capacidad de respuesta. Comprender el mercado y la afinidad con la persona responsable son claves para una reubicación exitosa.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es el método con menor riesgo al cambiar de vivienda?
Si quiere minimizar el riesgo financiero, la base es «vender primero». Aunque implica el coste de un alojamiento temporal, permite actuar de forma planificada porque el presupuesto queda definido antes de avanzar.
Q. ¿Cómo debe actuarse si se incurre en una doble hipoteca?
Puede ser eficaz utilizar una hipoteca para cambio de vivienda o un préstamo puente. No obstante, como se generan intereses y comisiones, consulte con antelación a su entidad financiera.
Q. ¿La amortización total de la hipoteca al cambiar de vivienda conlleva comisiones?
Sí. Varía según la entidad financiera y el procedimiento, pero la referencia suele situarse entre 5.000 y 20.000 yenes. Además, también se necesitan honorarios de un profesional para la cancelación registral de la hipoteca.
Q. ¿Cómo debe decidirse el precio de salida?
Se fija después de solicitar tasaciones a varias agencias inmobiliarias y comprender el precio de mercado. Si es demasiado alto, existe el riesgo de que no se venda; si es demasiado bajo, existe el riesgo de falta de fondos.
