In den letzten Jahren ziehen Renovierungsinvestitionen in Kyotos Machiya (traditionelle Stadthäuser) und alte Wohnhäuser zunehmende Aufmerksamkeit von in- und ausländischen Investoren auf sich. Investitionen in Kyoto-Machiya, die hochgradig selten sind und einen hohen Umnutzungswert für Tourismus-, Beherbergungs- und Gastronomiezwecke bieten, sind jedoch mit eigenen Risiken und Besonderheiten verbunden. Dieser Artikel erläutert aus der Perspektive von Marktcharakteristika, gebietsbezogener Analyse und Risikomanagement, was Investoren wissen sollten, die Renovierungsinvestitionen in Kyoto in Betracht ziehen.
Warum ziehen Kyoto-Machiya Aufmerksamkeit für Renovierungsinvestitionen auf sich?
Kyoto ist eine der größten Tourismusstädte Japans und empfängt jährlich mehr als 30 Millionen Besucher, mit stabiler Nachfrage aus dem In- und Ausland. Unter diesen Immobilien gewinnen „Machiya" – vor 1950 errichtete Holzwohnhäuser – als knappe Immobilien, die faktisch nicht wieder aufgebaut werden können, zunehmend an Wert.
Definition und Knappheit der Machiya
Machiya bezeichnen vor 1950 errichtete Holzwohnhäuser. Bis 2016 wurden über 5.600 abgerissen, und der bestehende Bestand beläuft sich auf etwa 40.000, wobei die Knappheit Jahr für Jahr zunimmt. Über die Wohnnutzung hinaus steigt die Nachfrage nach Umnutzung als Beherbergungseinrichtungen, traditionelle Restaurants und Gästehäuser.
Vergleichsweise erschwingliche Erwerbspreise
Trotz der hohen Knappheit existieren Schnäppchenobjekte, und es gibt Objekte, bei denen Renovierungsinvestitionen mit etwa mehreren zehn Millionen Yen begonnen werden können. Da jedoch die Renovierungskosten nach dem Erwerb die Erwartungen übersteigen können, ist eine Bewertung anhand der Gesamtinvestitionssumme erforderlich.
Vier Hinweise bei der Planung von Renovierungsinvestitionen in Kyoto
① Vertrauensverhältnis zu lokalen Immobilienunternehmen ist unerlässlich
In Kyoto sind historische lokale Bindungen stark, und die Realität ist, dass Investoren von außerhalb Kyotos es schwierig finden, Objekte zu erwerben, ohne zuvor ein Vertrauensverhältnis zu lokalen Immobilienunternehmen aufzubauen. Es gibt sogar Fälle, in denen ein in Kyoto ansässiger Investor mit nachträglichem Kaufangebot bevorzugt wurde.
② Ein Investitionsplan, der Gebietsspezifika berücksichtigt, ist entscheidend
Selbst innerhalb der Stadt Kyoto unterscheiden sich die Investitionscharakteristika je nach Gebiet stark.
| Gebiet | Charakteristika | Investitionsziel |
|---|---|---|
| Bezirk Sakyō | Welterbestätten und 7 Universitäten konzentriert | Studentenwohnungen, Tourismuseinrichtungen |
| Bezirk Kamigyō | Zentrum von Kyoto, viele Cafés und Restaurants | Gewerbliche Nutzung, Objekte für junge Menschen |
| Bezirk Ukyō | Größte Fläche der Stadt, beherbergt auch ein Geschäftsviertel | Vielfältige Nutzungen |
③ Risiko steigender Renovierungskosten aufgrund des Gebäudealters
Vor 1950 errichtete Holzwohnhäuser sind heute über 70 Jahre alt, und die Reparaturkosten nicht nur für die Außenhülle, sondern auch für Strukturteile, Rohrleitungen und Elektroinstallationen können die Erwartungen erheblich übersteigen. Auch wenn der Erwerbspreis niedrig ist, ist es unerlässlich, das Risiko in die Höhe schießender Gesamtkosten im Voraus zu kalkulieren.
④ Risiko des Ausschlusses aus Objektsuchen aufgrund des Gebäudealters
Da diese Objekte für Käufer, die auf Immobilienportalen nach „Gebäudealter" filtern, nicht angezeigt werden, ist eine professionelle Marketingstrategie erforderlich.
Ertragsmodelle für Renovierungsinvestitionen in Kyoto
Bewährte Ertragsmodelle für Machiya-Renovierungsinvestitionen in Kyoto sind die folgenden.
- Ferienwohnungen und Gästehäuser: Durch die Bedienung der Inbound-Nachfrage sind Erträge in Höhe des 3- bis 5-fachen der üblichen Miete möglich
- Traditionelle Restaurants und Cafés: Hochpreisige Gastronomieformate, die das Ambiente der Machiya nutzen
- Langzeitvermietung: Ausgerichtet auf einkommensstarke Personen mit Orientierung am „Kyoto-Lebensstil"
Ergänzende Lektüre
- Risikovermeidung durch Zweitmeinungen bei Immobilieninvestitionen | Wie Experten Misserfolge verhindern
- Vier eiserne Regeln gegen Überzahlung bei Immobilieninvestitionen | Bewertung der angemessenen Miete und Strategie
- Fünf Gründe, warum sich ein Haus nicht verkauft, und praktische Maßnahmen für einen erfolgreichen Verkauf
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Kann man auch dann in Machiya investieren, wenn man nicht in Kyoto wohnt?
- A. Es ist möglich, aber der Schwierigkeitsgrad ist hoch. Der Aufbau eines Vertrauensverhältnisses zu lokalen Immobilienunternehmen muss vorrangig sein. Vor-Ort-Besichtigungen und der Aufbau langfristiger Beziehungen sind die Schlüssel zum Erfolg.
- F. Was ist eine grobe Schätzung der Renovierungskosten für Machiya?
- A. Es hängt von Größe und Zustand ab, aber die Kosten können von 5 Millionen bis über 30 Millionen Yen reichen. Es ist wichtig, Struktur, Rohrleitungen und Elektrosysteme im Voraus zu untersuchen, um die Gesamtkosten zu erfassen.
- F. Sind Ferienwohnungen in Kyoto auch heute noch profitabel?
- A. Aufgrund der Erholung des Inbound-Tourismus ist die Nachfrage hoch, aber auch der Wettbewerb nimmt zu. Ein differenziertes Konzept und sorgfältige Standortwahl sind entscheidend.
- F. Was ist das Element mit dem höchsten Risiko bei Machiya-Investitionen in Kyoto?
- A. Die Hauptrisiken sind ausufernde Renovierungskosten nach dem Erwerb und der Zeitaufwand für Verhandlungen mit Behörden und Verwaltung.
