日本の相続税率は取得金額に応じて10～55%です。引き継ぐ財産が高額になるほど税負担は大きくなるため、計画的な対策が必要です。本記事では、アパート経営が相続税対策に有効な理由と実践ポイントを詳しく解説します。
なぜアパート経営が相続税対策になるのか？
アパート経営が相続税対策に有効とされる理由は、不動産の相続税評価額が現金よりも大幅に低くなるためです。
相続税評価額が下がる仕組み
現金は額面がそのまま相続税評価額になりますが、土地や建物は時価の30～50%程度に圧縮されます。特に都市部の不動産は時価よりも安くなる傾向にあり、預貯金を不動産に替えることで評価額を大幅に減らせます。
アパート経営の利点
- 建てやすさ：60坪程度の土地があれば建築可能。工業専用地域や市街化調整区域を除けばどこでも建てられます
- リスクの少なさ：事業系の土地活用に比べ、住居系は常に一定の需要があるため経営リスクが低い
- 家賃収入：入居者がいる限り毎月安定した収入が得られ、家賃は景気変動の影響を受けにくい
相続税評価額はどのように計算されるのか？
アパート経営での相続税評価額の計算方法を具体的に解説します。
土地の評価方法
アパートが建つ土地は「貸家建付地」として評価されます。
貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
借家権割合は全国一律30%、借地権割合は地域により40～90%です。満室経営の場合、土地の評価額は自用地に比べて約18～27%減額されます。
建物の評価方法
アパート（貸家）の建物評価額は以下で計算されます。
貸家の評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)
固定資産税評価額は建築費の50～70%程度です。さらに借家権割合30%が控除されるため、建物の相続税評価額は建築費の約35～49%まで圧縮されます。
相続税対策をさらに強化する方法とは？
小規模宅地等の特例の活用
相続人がアパート経営を引き継ぐ場合、「貸付事業用宅地等」として土地の評価額を最大50%減額できます（限度面積200㎡まで）。この特例の適用には一定の要件があるため、税理士に相談しましょう。
借入金による評価額の圧縮
アパート建築のための借入金は、相続財産からマイナスできる「債務控除」の対象になります。現金1億円をそのまま持つよりも、借入金でアパートを建てた方が相続税評価額を大幅に下げられます。
生前贈与との組み合わせ
アパートの賃料収入を生前贈与することで、相続財産の増加を抑制できます。暦年贈与の非課税枠（年110万円）を活用した計画的な資産移転が有効です。
アパート経営で相続税対策をする際のポイントとは？
空室率を低く保つ
相続税評価額の計算では「賃貸割合」が考慮されるため、空室が多いと評価減のメリットが小さくなります。相続発生時の入居率を高く維持することが重要です。
立地選びが重要
相続税対策が目的でも、収益性のないアパートでは本末転倒です。賃貸需要のあるエリアを選びましょう。
法人化の検討
アパート経営を法人化することで、所得税の節税や相続財産の分散が可能になります。規模が大きい場合は検討の価値があります。
アパートを相続する際の注意点とは？
遺産分割の難しさ
不動産は現金のように均等に分割できないため、相続人間でトラブルになりやすい資産です。遺言書の作成や生前の話し合いが重要です。
相続後の経営負担
アパート経営を引き継ぐ相続人は、管理業務や修繕費用の負担も引き継ぐことになります。経営の意思と能力があるかどうかを事前に確認しましょう。
築年数による修繕リスク
築古アパートを相続すると、大規模修繕が必要になるケースがあります。相続税対策だけでなく、物件の将来的な維持費用も考慮に入れましょう。
税制改正のリスク
相続税や不動産関連の税制は頻繁に改正されます。最新の税制情報を常にチェックし、必要に応じて対策を見直すことが大切です。
よくある質問（FAQ）
アパート経営の相続税対策は誰でもできますか？
一定の自己資金があり、賃貸需要のあるエリアに土地を所有（または取得できる）方であれば検討可能です。ただし、不動産投資のリスクも理解した上で判断しましょう。
相続税対策のためだけにアパートを建てるのは危険ですか？
節税効果だけを目的にすると、収益性の低い物件を購入してしまうリスクがあります。相続税対策と収益性の両立を目指しましょう。
タワーマンションの方が節税効果は高いですか？
2024年の税制改正により、タワーマンションの相続税評価額の算定方法が見直されました。従来ほどの節税効果は期待できなくなっています。
相続税対策はいつから始めるべきですか？
相続税対策は早ければ早いほど効果的です。特に小規模宅地等の特例の適用要件は、相続開始前3年以内に新たに貸付を開始した土地には適用されないため、早めの準備が重要です。
