以投资目的购买二手公寓时，容易忽视的风险是建筑重建时的费用负担。一旦建筑重建被决议，投资者（分区所有者）也可能被要求承担高额费用。本文解说建筑重建的时机・费用负担的结构・投资者应采取的对策。
二手公寓为什么需要建筑重建？
建筑重建的主要原因是老旧化。超过筑30〜40年后，仅靠外壁・水管等大规模修缮已无法应对的情况增加。此外，因建筑基准法修订，按旧基准建造的物件可能被判定为耐火・抗震性能不足。
法定耐用年数为47年
RC造・SRC造的法定耐用年数为47年。但这是税务上的折旧基准，并非物理上无法居住的年数。适当维护的物件有使用法定耐用年数2〜3倍的案例。
实际建筑重建实绩很少
据国土交通省，到令和3年为止，全国建筑重建完成・准备中・实施中的公寓合计仅303件。建筑重建进展缓慢的最大原因是高额费用负担。
建筑重建时的费用负担如何确定？
会产生费用负担的物件
容积率小、建筑重建后无法增加楼层面积・售出收益的物件，费用由分区所有者负担。约60㎡的分让公寓，负担1,000〜2,000万日元的情况较多，国内公寓过半数属于这种模式。
不会产生费用负担的物件
容积率有余裕、建筑重建后通过出售新住户可覆盖工程费的情况，居民负担可能为零。位于城市热门住宅区的物件容易符合这一条件。
建筑重建决议的要件
依据分区所有法，建筑重建需要分区所有者5/4以上的赞成。反对者多时，建筑重建可能搁置・废案，因此老旧化被放置的风险也存在。
投资者应掌握的3个判断轴
| 判断轴 | 确认要点 |
|---|---|
| 容积率的余裕 | 建筑重建后增加楼层余地与售出收益试算 |
| 修缮准备金余额 | 积累不足是大规模修缮・建筑重建费用风险的指标 |
| 筑年数与退出策略 | 超过法定耐用年数的物件贷款审查困难，出售时机重要 |
再入住还是退出
建筑重建决议后，需要在再入住（承担费用迁入新楼）还是退出（将权利出售给管理组合）中二选一。退出时的出售价格往往偏低，因此在决议前完成出售评估非常重要。
常见问题（FAQ）
Q. 二手公寓建筑重建发生的频率有多高？
非常罕见。全国每年约数十件，由于高额费用负担和居民合意的困难，许多公寓未进行建筑重建。
Q. 可以避免承担建筑重建费用吗？
反对建筑重建决议并选择退出，可以免除费用负担。但向管理组合出售权利的价格低于市场价格。
Q. 建筑重建风险低的二手公寓有什么特点？
容积率有余裕、地段为热门区域、修缮准备金充足的物件风险相对较低。
Q. 应该投资超过法定耐用年数47年的物件吗？
由于融资难取得、折旧也不可做，投资优点有限。需要在仔细试算实际收益率和退出策略后判断。
