如果您是基於投資或自住目的購買中古公寓，準確掌握固定資產稅的計算方式以及出售後的清算規則，是資產管理的基本功。固定資產稅是每年都會發生的固定成本，會直接影響現金流試算與買賣價格協商。
中古公寓的固定資產稅是如何計算的？
固定資產稅是指，每年以1月1日時點持有土地與建物的人為課稅對象的地方稅。購入中古公寓後，固定資產稅會同時對建物部分與土地持分部分課徵。
公寓持有人對土地持分也需納稅
購買公寓時，取得的不只是建物本身，還包括土地的共有持分。土地的課稅金額以「土地總面積的固定資產稅評估額×持分比例」計算。需要理解的是，與房間面積成比例的持分比例也屬於課稅對象。
固定資產稅的計算公式
固定資產稅 ＝ 固定資產稅評估額（課稅標準額）× 標準稅率1.4%
固定資產稅評估額原則上以地價公告價格的大約70%為基準計算，並且原則上每3年檢討一次。若土地評估大幅下跌，也可能不必等滿3年就進行重新評價。
中古公寓的固定資產稅低於新成屋
建物的固定資產稅評估額會依據年限折舊適用減輕措施。與新建公寓相比，中古公寓的評估額較低，因此固定資產稅負擔也較輕。在投資模擬時，參考賣方持有的固定資產稅課稅明細書，就能事先確認購買後的稅額。
中古公寓出售後，固定資產稅由誰負擔？
出售後的稅負，會因交易時點以及是否就清算達成共識而有所不同。
以1月1日時點的所有人作為全年納稅義務人
固定資產稅的納稅義務人，是每年1月1日時點的所有人。即使在1月2日以後出售，賣方仍有義務支付該年度全部固定資產稅。由於固定資產稅台帳的名義變更不會自動辦理，因此即使在年中出售，政府端的變更也需要另外辦理手續。
固定資產稅清算是業界慣例
在實務上，通常由買方負擔交屋日之後相當於固定資產稅的金額，並採用「按日比例清算」。這種清算並非法律義務，而是市場慣例，但寫入買賣契約後，就能將雙方的合意以書面形式保存。如果不進行清算，就會出現賣方持續負擔已出售不動產稅金的不合理情況。
就清算事宜諮詢房地產公司較為穩妥
固定資產稅的清算通常屬於仲介手續費涵蓋的服務。若已支付仲介手續費，製作清算書及計算通常不會另外產生費用。請勿忘記在出售的同時提出清算委託。
投資人應了解的固定資產稅實務重點
- 購買前確認：透過賣方的課稅明細書確認評估額與稅額
- 清算協商：在契約中明確載明以交屋日為起點的按日比例清算
- 追蹤重新評價：由於每3年的重新評價會導致稅額變動，因此應定期檢視現金流試算
- 確認都市計畫稅：位於市街化區域內的物件，除固定資產稅外，還會課徵都市計畫稅（評估額×最高0.3%）
常見問題（FAQ）
Q. 中古公寓每年的固定資產稅大約是多少？
A. 會因物件與區域不同而有很大差異。作為參考，首都圈價格在2,000萬至3,000萬日圓區間的中古公寓，年固定資產稅通常約為8萬至15萬日圓。建議在購買前透過賣方的課稅明細書確認。
Q. 出售當年的固定資產稅是否全部由賣方支付？
A. 從法律上來看，以1月1日時點的所有人（賣方）負擔全部納稅義務。不過，依照慣例，交屋日之後對應的部分通常由買方向賣方進行清算。重要的是在契約中明確約定。
Q. 固定資產稅評估額與買賣價格有什麼不同？
A. 固定資產稅評估額是以地價公告價格大約70%為基準的行政評估額。實際買賣價格（市場價格）則會因需求、地點與物件狀況不同，可能遠高於評估額，也可能低於評估額。
Q. 如果覺得固定資產稅評估額過高，該怎麼辦？
A. 如果對固定資產稅課稅明細書有異議，可在重新評價次年的4月1日至下一年3月31日期間提出審查申請（審查請求）。建議先向市區町村負責固定資產稅的窗口詢問評估依據。
Q. 都市計畫稅需要另外支付嗎？
A. 都市計畫稅是對市街化區域內土地與建物課徵的稅金，很多情況下會與固定資產稅的納稅通知書一併寄送。稅率由各市區町村規定，但最高為0.3%。位於郊外或調整區域內的物件，也可能不在課徵範圍內。
