投資用不動產（收益物件）是指以不動產投資為目的而持有的土地及建物等。亦即，泛指並非供所有者自住，而是以租賃經營或未來取得出售收益（資本利得）為目標的物件。代表性的投資標的包括整棟公寓大廈、分戶公寓、整棟透天公寓、租賃用獨棟住宅、辦公大樓、商業大樓、飯店、倉庫、停車場等。依物件規模與用途，從整棟買入到分戶持有（如單房型）等形式多元，可依個人資金規模與投資方針靈活選擇。
優點
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穩定的收益收入與資本利得：投資用不動產具備租金收入（收益收入）與出售收益（資本利得）兩大收益來源。市中心地段或熱門區域空置率低，較易獲得穩定的租金收入，適合作為退休養老對策或長期資產累積。此外，若能把握不動產價格上漲時機出售，也可望獲取豐厚的增值收益。
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抗通膨效果：土地與建物等實物資產抗通膨能力強，在物價上漲時期價值也不易縮水。「一旦通膨發生，存款價值縮水，而不動產價值不僅不跌，反而可期待上漲」，因此將物件納入投資組合也被視為一種風險對沖手段。
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節稅效果：由於可列計折舊費用，能獲得所得稅及居民稅的節稅效果。例如，可依建物部分的耐用年限每年認列大額費用，若不動產所得出現虧損，還可與薪資所得等其他所得進行損益合算，壓縮應稅所得。所得稅率較高的在職高薪族群等投資人，尤其容易享受到此項效益。
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穩定性與分散投資效果：與股票等相比，作為實物資產的不動產價格波動較為平緩，急速貶值的風險較低。長期持有可期待相對穩定的資產增值，因此納入投資組合的一部分，有助於整體風險分散。
風險
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空置風險：租賃經營中，若無入住者便無法獲得租金收入。即使地段優越，空置率也會因經濟狀況及競爭物件的增減而波動。若招募入住者未能如期進行，收益可能低於預期計畫。
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利率與還款風險：許多投資人運用槓桿（貸款）進行投資，利率上升將加重還款負擔。尤其採用浮動利率時，利率變動直接影響現金流，若借貸比率偏高，還款計畫可能因此失序。
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流動性風險：不動產一般流動性較低，需注意難以在想出售時立即變現的問題。物件價格動輒數千萬至億元以上，證券化困難，買賣契約成立往往需要數週至數個月。因此與股票或共同基金相比，出售耗時較長，且可能無法以預期價格成交。
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管理與維護費用：建物的修繕費用及管理成本也是風險因素。共用部分及設備老化所需的大規模修繕、建物維護的定期檢查與工程費用均會產生。這些費用有時會超出預期，進而壓縮運用收益率。
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市場與法規風險：經濟停滯、地價下跌、稅制變更及法規趨嚴等也是令人憂慮的因素。例如，若收益物件相關融資條件趨嚴或課稅加重，可能對流動性與收益性造成影響。
富裕層不動產投資趨勢與需求
近年來，富裕層投資人之間對市中心高級不動產的關注度尤為高漲。位處優越地段的豪華高樓公寓及頂層豪宅深受國內外富裕層青睞。特別是在日圓持續貶值的近期，來自中國、香港等華人圈的富裕層積極買進東京高級物件，預期收益率達3至4%的高收益性也備受矚目。另一方面，市中心物件空置風險低，也因此容易被選為長期資產保全的標的。
此外，隨著入境旅遊需求的復甦，飯店與度假村物件的投資也持續擴大。根據JLL的報告，2024年日本國內不動產投資總額達360億美元（約5.5兆日圓），其中飯店相關投資尤為活絡。富裕層也將目光投向度假地與觀光地的共管式公寓，以及海外主要城市（紐約、倫敦、新加坡等）的不動產，透過海外資產實現投資組合的國際分散化趨勢持續推進。此外，低利率時代蓬勃發展的不動產投資信託（J-REIT）及私募基金等，可以相對較少金額投資不動產的金融商品也日益受到關注。投資人依據自身的風險承受度與目標，從都市高級物件到海外物件、基金商品，廣泛評估各類選項。
INA＆Associates株式會社的提供價值與優勢
在上述富裕層不動產投資領域，INA＆Associates株式會社是能夠一站式提供服務的合作夥伴。公司專注於富裕層不動產顧問服務，以專屬負責人制度一貫支援買賣、租賃、管理全方位業務。自2020年服務開始以來，承辦大量來自國內外銀行介紹的案件，累積了與數百位不動產業主面談的豐富實績與專業知識。例如在大型投資案件中，組建專案團隊，因應高資產人士的複雜需求，從企劃立案到執行全程陪跑。
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憑藉上述優勢，INA＆Associates為富裕層客戶著眼於整體資產組合，提出最優化的不動產投資方案。透過經驗豐富的專業團隊提供細膩的顧問服務，並善用先進的IT技術，協助客戶兼顧投資效率的提升與資產的保全。
