對於富裕階層而言，不動產投資作為守護並增加資產的手段備受關注。雖然有股票和債券等各種投資標的，但不動產因可預期穩定收益且耐通膨的特性，成為富裕階層中頗受歡迎的投資手段。實際上，在INA&Associates，許多富裕階層客戶已將不動產投資納入資產戰略，深深感受到其實用性。那麼，為什麼不動產投資有利於富裕階層的資產形成呢？本文從多角度解析不動產投資的多面優勢，結合與其他金融資產的比較，探討其強項。此外還涉及與富裕階層生命週期和需求相對應的不動產活用定位，最後介紹引領資產形成走向成功的合作夥伴選擇的重要性以及INA&Associates的優勢。
不動產投資有利於富裕階層資產形成的理由
穩定的收益與資產價值的維持
不動產投資最大的魅力之一是長期帶來穩定收益。持有租賃用不動產，只要有入住者，就能獲得每月租金收入這種穩定收益（收益收入）。與股票股息相比，這是不易受景氣和企業業績波動影響的定期收入，特別是持有多個物件時，將成為巨大的現金流量來源。此外，不動產具有資產價值價格波動風險低的特性。股票可能因企業醜聞或市場波動在一天內大幅漲跌，但不動產雖然受到景氣波動等緩慢影響，通常不會在一夜之間急劇下跌。作為實物資產的不動產受到其物質價值的支撐，如果適當管理且預期需求的物件，長期容易維持穩定的價值。此外，在INA&Associates，專門負責租賃管理業務的部門代管大量物件，代替業主進行招募入住者、收取租金、處理糾紛等一切事務。委託專業管理公司，可省去租賃經營的麻煩，實現真正的不勞收入。INA&Associates以關東圈・關西圈為中心開展租賃管理業務，通過大量管理物件積累的豐富經驗，支援物件價值和收益的穩定維持。
耐通膨的資產
在通貨膨脹（物價上漲）局面，不動產具備資產價值不易縮水的「通膨耐受力」。不動產有隨物價上漲市場價格也上漲的趨勢，持有的土地和建物的評估額也可能隨之升高。另一方面，現金和固定利率債券等在通膨推進時實質購買力降低。例如債券因到期時的本金額和利率事先固定，在物價上漲局面不易提高，通膨推進時實質資產價值縮水。這方面，不動產投資是對實物資產的投資，是在通膨局面可抑制資產價值縮水風險的有效手段。此外，從不動產獲得的租金收入，也有根據經濟狀況和供需在未來重新審視租金水準，相對容易上漲的趨勢。也就是說，在通膨環境下，不動產不只在資產價值的維持方面，在收益面也容易提高實質殖利率，在富裕階層的資產投資組合中也發揮通膨對沖（通膨對策）的作用。
有利於繼承對策
對富裕階層而言，將資產圓滿傳承給下一代的繼承對策是重要課題。不動產投資在繼承對策方面也有很大優點。現金・存款和上市股票在繼承時評估額幾乎等於時價（面額本身），而不動產的繼承稅評估額往往低於實際價格計算，結果可期待節省繼承稅的效果。例如土地的評估額以路線價為基礎，通常為公示地價的約80%，若是作為租賃物件出租給他人的土地，則以「出租附建地」作為借地權比例・借家權比例分減額計算。如此不動產相比現金等評估額有被壓低的趨勢，有效壓縮繼承稅的課稅額。此外，還有小規模宅地等特例等，符合一定條件時可以大幅減少土地繼承稅評估額的制度，可以說資產越多的人越容易受惠於活用不動產的繼承對策。此外，通過分散持有多個物件，還有繼承時遺產分割更容易的實務上的優點。分散持有多個不動產，繼承人之間更容易分配資產，也更容易制定適合各方需求的繼承計畫。當然需要專業的繼承規劃，但INA&Associates也為富裕階層客戶提供活用不動產的資產傳承諮詢，與稅務師和律師合作，支援制定最佳方案。
通過槓桿效應擴大資產
「槓桿效應」是指像槓桿原理一樣，以少量自有資金進行大規模投資、擴大資產規模的效果。在不動產投資中，活用金融機構的融資，可以獲得這種槓桿效應。例如，只用自有資金購買1億日圓物件的情況，與在1億日圓自有資金的基礎上再向金融機構借款4億日圓，購買5億日圓規模物件的情況相比，在同樣殖利率下，後者獲得的年租金收入要大得多。扣除借款利息成本，手頭剩餘的收益往往也比純自有資金的情況多，這個差額就是槓桿帶來的利潤。即使是資金充裕的富裕階層，也會刻意活用貸款提高自有資金效率，追求更大的回報。此外，保留自有資金的充裕，同時可以將資金靈活地投向其他投資案件，這種靈活性也不容忽視。如此，不動產投資是以銀行融資這種他人資本為槓桿，加速擴大自身資產規模的手段。INA&Associates也對考慮不動產投資的客戶提供金融機構介紹和融資安排支援，活用豐富的網絡，協助實現有利的資金籌措。
稅制上的優惠（節稅效果）
不動產投資在稅制方面的優惠和節稅效果也不容忽視。首先，關於所得稅・居民稅，不動產租賃經營的收支因折舊費等計提在帳面上出現虧損，與其他所得進行損益通算，可能減輕所得稅・居民稅的負擔。日本的所得稅是累進課稅（超額累進稅率），高收入者適用更高的稅率。因此，通過不動產投資的折舊費和各種費用計提壓縮不動產所得，與事業所得或薪資所得通算減少應稅所得，收入越高節稅效果越大。具體而言，租賃物件的折舊費、貸款利息、火災保險費、管理委託費、修繕費等可作為必要費用計提，從租金收入中扣除這些費用後的不動產所得出現虧損，就可從其他所得中扣除虧損額。這樣可以壓縮每年的所得稅・居民稅，增加現金流量的手頭收益。但故意計提虧損需要注意，在未來售出收益（資本利得）的稅負和金融機構融資評估等長期視角下的戰略制定非常重要。此外作為稅制上的優惠，還有不動產買賣時的稅收優惠措施。長期持有不動產出售時的轉讓所得稅減輕措施（持有5年以上可享稅率優惠）、符合一定條件的居住用財產售出收益扣除（所謂的3,000萬日圓特別扣除）等，不動產有多種抑制稅負的制度。對富裕階層而言，掌握這些稅制知識進行投資判斷，對提高資產運用效率極為有用。INA&Associates也與不動產投資相關稅務專家合作，支援客戶的稅務戰略制定。
與其他投資商品（股票・債券等）的比較
作為資產運用手段，除不動產外，還有股票、債券、投資信託、現金存款等各種選擇。各有優缺點，但不動產相比這些傳統金融資產也發揮出獨特的強項。
首先，與股票的比較，風險特性的差異十分顯著。股票投資雖有增值收益和股息的魅力，但價格波動風險高，短期內資產評估額可能大幅波動。特定企業業績和市場消息導致股價急跌的風險，對富裕階層也不可忽視。這方面，不動產如前所述價格波動相對平緩，是適合長期持有的穩定資產。此外，不動產與股票不同，原則上本金不易虧損。股票在極端情況下，企業破產可能使價值歸零，但作為實物資產的土地和建物無價值是難以想象的，以某種形式保留資產價值。當然不動產在流動性（出售的容易度）方面也不如股票，但在富裕階層的資產形成中，往往更重視長期的價值保全・穩定收入而非短期的變現性。
與債券的比較，在收益收入和通膨耐受力方面可以看到不動產的優越性。國債和公司債等債券因本金和利息固定而被稱為安全資產，但殖利率固定，有通脹導致價值縮水的風險。近年低利率下，僅靠債券利息收入大幅增加資產很困難，通膨局面下實質殖利率下降。相對地，不動產投資可獲得租金這種收益收入，且通膨時資產價值・租金都可期待上漲，因此兼具債券所沒有的成長性和通膨耐受力。
與現金存款的比較，不必說，對通膨的脆弱性顯而易見。即使大量資金以現金存款方式持有，物價上漲時實質資產價值也會縮水。資產越多的富裕階層，越多採用將一定比例投入不動產和黃金等實物資產、維持購買力的通膨對策策略。不動產其中是能夠產生收益的資產，不只保存價值，資產本身能夠產生現金流量這一點，與閒置現金的差異顯而易見。
如上所述，與其他主要投資商品相比，不動產也具有「價格波動風險低」「耐通膨」「穩定的收益收入」「作為實物資產的本金保全力」等強項，在富裕階層的資產投資組合中發揮獨特的價值。但不動產投資也存在物件個別的風險（空置風險和災害風險等）和流動性風險，因此與股票・債券等其他資產適當分散併用是不言而喻的。在綜合資產戰略中，將不動產定位為與其他資產相互補充加以活用非常重要。
適應富裕階層生命週期的不動產活用策略
富裕階層將不動產投資納入資產形成的目的和作用，因其生命週期和資產狀況而有不同的面向。這裡沿著富裕階層的典型生命週期，思考不動產投資的定位。
現役世代・資產積累期（資產擴大期）：對於事業經營者和高收入專業人士等積極增加資產階段的富裕階層，不動產投資可以成為利用槓桿擴大資產的引擎。以豐沛的現金流量為背景獲得融資，取得大型收益物件，可以飛躍性地擴大資產規模。這一時期風險承受能力也高，新建整棟公寓和商業大廈等即使相對有風險、回報也大的物件也成為選項。此外，由於事業所得和薪資所得較多、稅負較重，通過不動產投資的折舊抑制所得稅負擔的效果（稅盾）也是巨大優惠。INA&Associates對這類資產擴大期的客戶，提供基於市場動向分析的高收益物件資訊，以及考慮到未來出售的退出策略建議等，協助制定兼顧攻守平衡的投資策略。
成熟期・穩定運用期（資產保全・收入確保期）：對於資產規模已足夠大、積累了一定財富的富裕階層，下一步的課題是如何在安全守護資產的同時確保穩定收入。不動產如前所述價值穩定性高，帶來高於債券的殖利率收益收入，成為這一階段理想的資產運用場所。例如，如果持有用手頭資金償清貸款的多個出租物件，僅靠收益收入就可以覆蓋日常生活和事業的固定費用，實現「資產流量化（將庫存轉化為流量）」。此外，從整體資產的風險分散角度，不動產有與股票市場波動不同的走勢趨勢，因此在以有價證券為中心的投資組合中納入實物資產，可以提高分散效果，提升整體穩定性。成熟期的富裕階層，往往將不動產投資定位為穩健運用和資產保全的支柱。INA&Associates擁有大量符合富裕階層客戶需求的高級租賃住宅和黃金地段商業用不動產的採購・介紹渠道，提供適合長期穩定運用的投資機會。
傳承準備期・退休後（資產傳承・世代交替期）：對於進入高齡期、開始意識到將資產傳承給下一代的富裕階層，不動產成為圓滿資產傳承和繼承稅對策的王牌。如前所述，不動產繼承稅評估往往低於現金，因此事先將資產轉換為不動產，可以減輕繼承發生時的稅負。此外，分散持有多個不動產時遺產分割也更容易，可以實現家族間的圓滿傳承。退休後，確保自身晚年的生活資金也很重要，但如果有出租不動產的租金收入，無需依賴年金或事業收入也能確保每月穩定的收入來源，成為悠閒生活的支撐。不動產投資確實可以發揮「富裕階層的私人年金」的作用。傳承準備期還會考慮向子女世代贈與、活用信託或設立資產管理公司等高度方案，但不動產在這些計畫中作為核心發揮作用。INA&Associates也具備應對不動產法人所有和信託設定等高專業性諮詢的體制，提供符合富裕階層客戶各自家庭情況的量身訂做資產傳承方案。
讓不動產投資成功的合作夥伴選擇與INA&Associates的優勢
為最大限度地享受不動產投資的優勢，適當控制風險，讓資產形成取得成功，不可或缺可信賴的專業人士的支援。富裕階層的不動產投資，從新建・二手整棟物件到多個區分公寓，有各種選擇，但必須在理解每個物件特性差異的基礎上，以可信賴的不動產公司為合作夥伴，根據仔細調查進行物件選定。經驗豐富的合作夥伴提供市場動向和物件未來性方面的見解，與投資人共同構建符合需求的最佳方案。
INA&Associates正是作為這樣「可信賴的不動產合作夥伴」，深受富裕階層客戶的選擇。INA&Associates活用不動產・IT・投資領域的專業知識和技術，以高級租賃物件和不動產買賣、事業用不動產仲介為核心，是一家綜合不動產公司。從東京・神奈川・千葉・埼玉等首都圈到大阪・京都・兵庫等關西圈，在廣泛的地區開展租賃管理、買賣仲介、事業用不動產的買取・仲介業務，提供土地和公寓的有效活用提案到外資法人公司宿舍安排等多樣化服務。雖然成立於2020年是一家新公司，但在短短時間內擴展到科技業務和人才介紹業務，作為在不動產行業創造新價值的不動產科技企業持續成長。目前以大阪總部・東京營業所為據點，在全國範圍內開展業務，通過日英中多語言對應，也具備應對全球客戶需求的體制。由此，也向國內外的富裕階層客戶提供高品質服務，獲得深厚的信任。實際上，INA&Associates自2020年開始富裕階層不動產諮詢業務以來，通過銀行等金融機構的介紹，與數百名不動產業主進行面談・建立關係的實績。能夠獲得金融機構介紹資產家客戶的這一事實，正是INA&Associates可信賴性和實績的證明。此外，INA&Associates的經營理念是「通過技術和人類創造力的融合，創建所有人都能被公正評價並得到回報的社會」，始終以最大化客戶和各利益相關方的幸福為企業使命。在這一理念下，INA&Associates真誠面對富裕階層客戶各自多樣化的需求，提供高端客戶特有的細緻服務和高透明度的諮詢。從物件的取得到管理、售出，以一站式支援的綜合實力，以及利用最新技術進行數據分析的策略提案能力，作為資產形成合作夥伴，回應客戶的信任。
總結
從多角度審視，不動產投資可以成為富裕階層資產形成・資產防衛中極為有效的選擇。不動產具備穩定的收益和低價格波動風險、耐通膨的資產價值、對繼承稅・所得稅對策的貢獻，以及通過槓桿擴大資產規模等，其他金融資產所沒有的強項。正因為這些優點，富裕階層人士根據自身的生命週期，將不動產投資納入資產戰略，追求資產投資組合的穩定與成長。
然而，不動產投資的成功並非易事。需要適當的物件選定、融資策略、稅務規劃，以及長期的運用願景。為此，專業人士的知識和支援不可或缺，與可信賴的合作夥伴攜手前進至關重要。我們INA&Associates一直以來為富裕階層客戶動員積累的專業知識和網絡，提供最佳不動產投資策略並協助實施。在考慮不動產投資時，請結合本文所述優點，也務必加入專業人士的意見，謹慎地制定計畫。衷心希望不動產投資這一選擇，為各位穩定的資產形成和未來的安心做出貢獻，為豐富的人生增添光彩。
