不動產管理業是代替不動產業主維護管理出租物件的服務。具體內容涵蓋建築物與設備的維護保養、租賃契約管理、租金收取、招募與應對租客、處理投訴、退租時的原狀回復等多個面向。管理公司扮演業主與租客之間的橋樑，負責為雙方打造安心舒適的居住環境。特別對於居住在遠地的業主，或缺乏不動產經營知識的下一代業主而言，委託專業管理公司是維持並提升物件價值、實現穩健經營不可或缺的手段。
不動產管理業有別於不動產仲介業（仲介買賣或租賃契約的業務），在宅地建物交易業法上屬於不需取得執照的領域。因此長期以來進入門檻較低，業者間的服務品質良莠不齊。為改善此狀況，國土交通省於2011年創設租賃住宅管理業者登錄制度，開始登錄達到一定基準的管理業者。2021年6月法律正式施行後，管理戶數達200戶以上的業者必須強制登錄，藉此推動市場的合理化與提升可信度。
日本不動產管理市場規模與成長趨勢
日本國內存在大量的出租住宅，其管理需求也逐年提升。截至2023年，民間出租住宅（民營借屋）約達1,568萬戶，占全國住宅存量的28.2%。據估計，其中約半數委託給管理公司，其餘則由業主自行管理。根據國土交通省統計，截至2024年3月底，已有9,482家租賃住宅管理業者完成登錄，這些登錄業者所管理的出租住宅戶數達約790萬戶。在登錄制度開始前的2015年前後，登錄業者約3,689家、管理戶數約549萬戶（約占當時民營借屋數的四成），隨著法規強化以及業主委外管理意願提升，近幾年管理業者數與管理戶數均大幅增加。
市場的成長趨勢方面，雖然新建住宅開工數減少、人口減少導致家庭數縮減等逆風因素存在，但每戶管理費（管理費用）的服務單價上升，以及過去自行管理的業主轉向委外管理，使整體市場呈現緩步擴大的態勢。例如在公寓（分售公寓管理）領域，2022年的市場規模以管理費計算估計約為8,206億日圓，預測至2030年將達約9,764億日圓。背景原因在於，儘管新建公寓供給戶數略減，管理費仍持續上漲，進而推升市場規模。在租賃管理領域，同樣因長期人力短缺導致管理報酬上升，以及附加價值服務的普及，市場預計將維持穩健發展。但長期來看，隨著人口與家庭數減少，租賃需求本身將萎縮，市場成長率有逐漸趨緩的可能。在此背景下，業界內部的併購（M&A）與重組整合也逐漸推進，管理戶數較多的大型企業不斷擴大市占率。事實上，國內最大業者之一的大東建託集團僅在住宅用出租物件方面就管理約123萬戶，前幾大業者坐擁龐大管理存量，寡占格局正逐漸成形。
DX帶來的業界變化與效率化案例
近年來，數位轉型（DX）浪潮也席捲了不動產管理業界。DX不僅是將業務IT化，更是透過技術的活用，從根本變革商業模式與組織本身，創造出新的價值。僅僅將紙本文件電子化並不能稱為真正的DX，必須以技術導入為契機，重新設計客戶體驗與業務流程，才能真正發揮DX的價值，這一點至關重要。
不動產管理中DX的具體變化，首先是契約手續的電子化。長久以來，租賃契約必須在紙本契約書上蓋章並進行面對面的重要事項說明，但2022年宅建業法修正後，租賃交易的電子契約全面解禁。此後，租賃契約書與管理委託契約書均可在線上簽署，從物件找尋到契約締結皆可在非面對面的情況下完成。導入電子契約後，契約所需的時間與成本大幅削減，也省去了印花稅的負擔。國土交通省的調查顯示，在電子契約解禁等背景下，業界對推動DX的關注急速升溫，2023年時全業界正式著手DX的比例約為22%，預計今後將持續上升。
其次，業務效率化工具與IoT技術的運用也十分顯著。過去租賃管理業務高度依賴電話、傳真、面對面往來及人工文書處理，相當耗費人力。為此，雲端型租賃管理系統與RPA（業務自動化工具）相繼被導入，租金請款、收付款管理、契約續約通知等固定業務的自動化正持續推進。
此外，與業主及租客的溝通也走向DX，提供專屬業主入口網站及租客專用App的管理公司日益增多。例如，將過去以郵寄方式寄送的收支報告書改為可在App上即時查閱，或將以電話為主的詢問對應切換為聊天系統，不僅削減了印刷與郵寄成本，也因雙方均可留存往來記錄，有助於防範糾紛並提升服務品質。
IoT（物聯網）設備的導入也以智慧管理之名備受矚目。最具代表性的是智慧門鎖，即可透過智慧型手機App等遠端管理門鎖開關的電子鎖。智慧門鎖的普及省去了看屋時實體交付鑰匙、每次入退住都需換鎖的麻煩，大幅提升管理效率。備用鑰匙遺失的風險降低，且能即時掌握進出記錄，安全性也得到強化。此外，物件內還可安裝各種IoT感測器（溫濕度、人體感應、漏水偵測等），實現24小時遠端監控。透過分析感測器收集的數據，可將建物使用狀況可視化，進而實現空調自動控制以節能、及早發現漏水徵兆等預防性維護。根據IoT數據在適當時機執行設備保養，長期而言可望降低運營成本並維持提升資產價值。
此外，線上看屋・VR虛擬導覽的普及也改變了業界面貌。透過360度攝影機及VR技術的虛擬看屋，居住在遠地的潛在租客也能在家詳細確認物件的氛圍。在疫情期間面對面接客困難之際，線上看屋迅速普及，不僅減少了移動時間與日程調整的負擔，還將可看屋的客群擴展至全國。此外，結合智慧門鎖的自助看屋（無人看屋）機制也應運而生，透過向有意願者發放暫時性數位鑰匙，即使工作人員不在場，也能在指定時間進入物件，兼顧看屋效率提升與客戶便利性。
這些DX導入案例的共同點，在於同時實現了業務省力化與服務品質提升。實際上，有調查指出，推動DX的不動產公司中有八成以上感受到「業務效率提升」。
另一方面，從整個不動產業界來看，DX的因應尚在進行中，與其他行業相比仍有落後之處。特別是中小型不動產公司，IT化資源匱乏，仍有許多業務流程尚未數位化。然而，DX已是不可迴避的趨勢，為了回應新世代業主與租客的需求，今後將需要更進一步地活用技術並推動業務變革。
推動DX所需的人才要件與培育・招募
推進DX的最大關鍵在於人才。即使導入數位技術，真正能夠靈活運用並使其在組織中落地生根的終究是「人」，沒有能夠適應DX時代的人才，成功便無從談起。然而，不動產業界長年從事類比業務的資深人才眾多，具備IT及數據運用專業技能的人才長期短缺。某項調查顯示，大型不動產公司中有55%將「DX人才不足」列為課題，小型企業中也有21.2%有相同困擾。整個業界普遍認識到，數位人才不足是推進DX的最大障礙，如何解決此問題已成為當務之急。
DX時代所需的人才形象，不僅要熟悉IT，更理想的是同時具備對不動產業務的深入理解與以數據為導向的問題解決能力。例如，在物件管理中導入AI或IoT時，若要準確掌握現場課題並判斷技術能夠解決哪些問題，就不可或缺不動產實務的知識。同時，也需要能夠靈活運用新工具的素養，以及根據數據進行決策的技能。具備這種複合型技能的人才十分稀缺，因此各企業必須同時從既有員工的再教育（Reskilling）與外部招募兩方面著手確保人才。
針對既有員工，透過社內研修或參加外部研討會，推動IT工具使用方式與數據分析基礎的教育，是有效的做法。此外，為了培育年輕員工成為推動DX的中堅力量，將專案交由其負責、或在公司內部組建DX團隊並賦予其權限的案例也日益增多。在經營層面，新設CDO（首席數位長）統籌數位策略、或跨部門推進DX專案的企業也陸續出現。外部招募方面，則採取從IT企業或顧問業界挖角中途人才、強化招募數位原生世代的應屆畢業生，或與不動產科技（PropTech）企業合作以引進專業知識等方式。
重要的是，不僅要確保具備特定技能的個人，更要培養整個組織的數位思維。現場每位員工都具備「持續學習、不斷適應變化的態度」，對不動產管理公司而言是不可或缺的。DX人才不再只是DX推進部門所需，在業務、管理、技術等所有部門都需要此類人才的時代已然來臨。為了提升對下一代業主的服務水準，也需要從人才策略層面打造支撐DX的體制。
INA&Associates的DX實踐與為客戶創造的價值
INA&Associates正是積極實踐DX、致力於提升客戶價值的企業之一。本公司提供以技術為核心的不動產服務，其中一個例子便是2021年開始的租賃不動產管理事業。過去，租賃管理的管理費行情據說約為月租金的5%左右，而本公司以每區劃每月1,000日圓的低廉且透明的費用提供服務。支撐這項定額制服務的核心正是DX，透過以下先進的做法得以實現。
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契約相關的全面電子化：租賃契約、管理委託契約等所有必要的契約手續均在線上完成。廢除紙本契約書與蓋章，活用CloudSign等電子契約系統，讓業主與租客雙方無論身在何處都能迅速完成契約締結。省去了郵寄契約文件及面對面手續的需要，契約速度與便利性大幅提升。
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租金收支即時化：過去的慣例是管理公司向租客收取租金後暫時保管，再轉匯給業主，但本公司採用由租客（或保證公司）直接匯款至不動產業主帳戶的機制。此舉消除了租金入帳延遲的問題，業主可以及時收到實收金額。管理公司方面也減少了代為保管客戶資金的風險與繁瑣手續，運營更加透明安全。
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24小時對應的租客支援：設立租客專屬的24小時客服中心，建立了夜間及假日緊急狀況也能立即對應的體制。即使是漏水或鑰匙遺失等緊急情況，也有專業人員處理，提升租客的安心感，進而成為贏得業主信任的基礎。客服中心受理的聯絡在數位系統上記錄・共享，透過負責人員之間的資訊協同，實現迅速的問題解決。
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開放的業者選定與成本透明化：關於原狀回復工程及設備保養，本公司不強制指定特定的合作業者。在取得業主同意的前提下靈活選定業者，必要時透過比價方式以合理價格發包工程。此舉消除了過去「是否會被管理公司指定的高價修繕業者強迫施工」的疑慮，實現了在成本面上讓業主感到信服的服務。
這些措施均是根據不動產業主的意見與要求應運而生的。「管理費用太高」「租金匯款太慢」「擔心問題對應」「修繕費用不透明」——針對這些課題，INA&Associates包括自主開發系統在內，構建了嶄新的管理模式。結果，借助DX的力量，提供低成本、高透明度且安心的租賃經營支援服務，實現了下一代業主「一直在等待這樣的服務」的期望。
此外，本公司也積極致力於不動產科技及DX相關資訊的傳播，積極分享業界課題解決方案與知識。秉持DX不僅是一時的流行，而是塑造不動產管理業未來的必要努力這一信念，從人才培育到服務設計，一貫追求符合數位時代的經營管理。
總結
本文從不動產管理業的基礎出發，詳細解說了市場動向、DX帶來的變革，以及支撐其發展的人才與具體案例。對於繼承父母不動產的下一代業主而言，若要在不為紙本契約與繁瑣手續所苦惱的情況下安心運用資產，了解業界最新動向、找到值得信賴的合作夥伴至關重要。
不動產管理業界如今正面臨重大的轉型期。隨著DX的推進，業務效率與服務品質正飛躍提升，不受既有常識束縛的全新商業模式不斷誕生。順應這樣的變化，業主也積極善用數位化帶來的好處，將是明智之舉。例如，可在線上完成契約與報告、透過智慧型手機掌握物件狀況的管理服務，不僅節省時間與精力，更有助於最大化資產價值。
另一方面，DX的本質不在於單純更新工具，而在於追求「何謂更良好的不動產運用」的態度。管理公司也被要求進行包含人才培育在內的自我變革，這些努力結成果實，對業主提供的價值將進一步提升。
對於下一代業主，誠摯希望各位在獲得可信賴專家的建議的同時，積極挑戰融入最新技術的租賃經營。與不動產管理業的專業人士攜手共進，在DX時代成功運用資產，將從父母手中繼承的寶貴不動產，以更有價值的形式傳承給下一代。
