您是否知道，在以豪华地段闻名的银座黄金地段，您可以以每小时 100 日元的价格开店？
在房地产行业，通常的做法是将某个区域出租给单一租户。然而，在银座的黄金地段，通过缩小出租面积和推广按小时出租商铺的新方法，实现了以每小时 100 日元的价格出租商铺。
就这样，房地产业不断刷新着人们认为的常识，而投资者现在也能以前所未有的方式投资房地产。
本期，我们将向您详细介绍备受关注的新型房地产投资方式。
我们还将告诉你房地产投资的初衷是什么，因此，即使你对房地产投资不是很了解，也请看看这篇文章。
什么是房地产投资？基本信息摘要
房地产投资如何运作？
首先，我们将为房地产投资初学者提供房地产的基本信息。
首先，什么是房地产投资？
说到投资，有股票、外汇以及最近出现的虚拟货币等方法。除此之外，还有一种流行已久的投资方法，那就是房地产投资。
房地产投资的目的是通过购买单位、公寓、楼宇等，通过租金收入（收入收益）或出售（资本收益）赚取利润。
在这些目标中，最常见的是通过租金收入（收入收益）获得投资收益。
房地产投资主要以实际需求为支撑，与金融投资相比，房地产投资的特点是长期利润更稳定。
因此，现在越来越多的人开始在作为公司雇员工作的同时进行房产投资。
投资一词的定义
很多人一听到 "投资 "这个词就会产生负面印象。
当然，有很多人在投资方面取得了成功，但也有失败者。
可以说，赌博因素是造成负面印象的原因，并不是投资了就一定会成功。
那么，什么是投资呢？
字典的解释是 "投入资本以增加财富或寻求利润 "或 "购买股票和债券，以期获得长期的市场波动和收益"。
换句话说，投资的最终目的是获取利润和增加资本。
而将资金投资于房地产，正是房地产投资的目的所在。
房地产投资的盈利能力
房地产投资的主要目的是从公寓、单位和楼宇的租金收入中获取经营利润。根据房地产所处的位置和区域，在东京等住宅需求量大的地方，未来的盈利是可以预期的。值得注意的是，这种主流方式是在固定的合同期内将固定的空间（房间）出租给特定的人。
另一方面，对于新的房地产投资来说，一个越来越重要的理念是：出租时间越短、面积越小、利润越高。
事实上，从房地产行业从业者的角度来看，甚至从一般的角度来看，这种想法都是普遍存在的，可以出租的产品（房间/空间）越多，盈利机会和盈利能力就越强。
在房地产投资中，与其他产品一样，如果出租的时间和空间不受限制，就更容易产生利润。
新型房地产投资有哪些？
那么，现在有哪些新的房地产投资项目备受关注呢？
在此，我们以传统的房地产投资理念为基础，介绍三种新型房地产投资的典型案例。
传统房地产投资方式
房地产投资的利润来自租金收入（收入收益）。换句话说，就是通过管理单位、公寓和楼宇进行房地产投资。
为此，我们将以租金收入（收益增益）的房地产投资为例，从两个方面解释新的房地产投资（短期、小批量出租）被认为难以变现的原因。
两年期租赁合同
要从房产投资中获得租金收入（收益增益），首先必须购买或拥有一个单位、公寓或楼房。
然后，大多数业主会与租赁管理公司签订管理合同，由租赁管理公司负责协调业主与实际租户之间的关系并签订租赁合同。由于租赁管理公司通常负责协调这种合同交换，业主通常很少或根本不需要进行复杂的协调。
不过，租赁管理公司签订的租赁协议大多为期两年。
这对租赁管理公司的进驻、迁出和行政成本都有相当大的影响。在租赁管理公司的相应成本（劳动力成本）中，迁入和迁出的行政成本占很大比例。
对许多租赁管理公司来说，由于合同期缩短，入住和搬出的频率增加，原定两年一次的入住和搬出所产生的管理费用已无法与过去从投资者那里收取的管理费用相匹配。因此，租赁合同期限为两年已成为常态。
不过，这种合同期限限制对只想短期租房的客户并不有利。因为他们必须至少使用两年。
在需求量大的地段，租户的需求不太可能中断，而且许多租户短期内的承租能力很强，因此，为了扩大需求范围，规定较短的合同期而不是两年更有利可图。
违规行为难以系统化。
投资房产时，通常会将房产管理外包给租赁管理公司。租赁管理公司不仅负责接待租户、收取租金、催缴欠费、巡逻和清洁物业，还负责办理搬出手续、提出维修建议并进行维修。
在许多租赁管理公司，内部工作流程都是系统化（标准化）的，以便能够满足尽可能多的客户的愿望。
然而，系统化也有其弊端：例如，在许多情况下，由于系统是针对两年租赁合同进行优化的，因此很难灵活运用。
在常见情况下，人们知道哪个部门负责一般的客户处理工作，但在非系统化处理时，甚至不清楚哪个部门负责，这可能导致检查和审批时间过长，甚至难以在第一时间处理。这可能会导致响应时间过长，甚至一开始就难以响应。
由于上述原因，租赁管理公司往往无法灵活应对租户希望短期租住等非正常要求，导致业主丧失获客机会。
三种新的物业投资方式
传统的物业投资方法是招募固定租户，合同期为两年。
毫不夸张地说，新型房地产投资计划与传统方法完全相反，它们有一个共同点：只在必要时才将房产出租给不特定人数。
下面是三个新型房地产投资的例子。
(1) 会议室出租
第一个例子是会议室出租。
近年来，由于工作方式的改革趋势和自由职业者人数的增加，对会议室出租的需求不断增加。近期使用会议室的特别常见的例子包括会议（由于内部会议室数量减少而使用外部会议室）、培训、学习小组和研讨会。与上述商务用途不同，租赁会议室的需求也在增加。
随着社交网络的发展，用于私人目的的会议室也在增加，如研讨会和线下会议。
另一方面，由于出租会议室的人数并不固定，因此无法保证像租金收入那样有固定的收入。不过，据说如果地点和设施条件适合出租会议室，需求就不会停止，预订就会源源不断。此外，如果吸引客户的主要目的是供公司使用或定期举办研讨会，则可望获得重复预订和稳定的用户。
(ii) 私人住宅和包月公寓
第二个例子是私人住所和包月公寓（短期租赁物业）。
私人住宅是供游客住宿的设施，而包月公寓则是供居住的住所。
在过去几年中，私人住宅尤其受到关注，甚至发现了未经申请而非法经营的私人住宅。私人住宿不像酒店那样产生大量劳动力成本，据说只要房间入住率达到 60% 或更高，就能盈利。
此外，房屋的价值并不一定等同于短租房的价值，即使是作为房屋不方便、不受欢迎的房产，也有作为短租房的价值。
虽然现在这种情况越来越少，但很多外国游客并不介意离观光景点和超市较远等不方便的地点，因此可以说，选择一处房产作为私人住所是很容易的，不用担心房产的位置问题。
此外，日本的包月公寓市场还不大，与其他市场相比，据说还是一片蓝海。
包月公寓是以居住为目的的短期出租（一般为一个月或一个月以上），因此对租户的好处是没有罚款约束，可以按照自己的意愿租住。
没有合同期限的限制，也没有初期费用，如果能同时采用设备齐全的包月公寓和普通租赁方式，则更有可能获得更广泛的用户，也能更快地找到租户。
(iii) 租赁空间出租
第三个例子是租赁空间出租。
租赁场地出租是一种类似于租赁会议室的经营模式。
租赁会议室只是一个会议室，因此它是一个配备了所有必要业务设备的空间，而租赁空间据说是一个高度灵活的空间，可用于多种用途。因此，它们不仅可用于研讨会和场外会议等目的，还可用于限时商店和个人展览。
此外，还可以按小时出租使用面积，而不是出租整个空间。
也就是说，每小时只需几百日元到几千日元就可以租到空间。
按小时出租所需的空间，是一种双赢的商业模式，租用者不会浪费金钱，出租者也能在不浪费空间的情况下赚取利润。
为什么说这是一种新的房地产投资方式？
房地产投资一般都是以单位和公寓管理的租金收入为基础。
那么，为什么现在可以灵活地投资房地产，如出租会议室、私人住所和活动空间呢？
这背后是 "信息和通信技术的发展 "和 "共享经济的发展"。
在此，我们将为您逐一介绍。
ICT 技术的发展
ICT 指的是信息和通信技术。
ICT 技术的发展使人们可以快速获取必要的信息，使生活更加便利。
在此，我们将从三个不同的角度向您介绍 ICT 技术的发展与新房产投资的关系。
智能手机的发展
首先是智能手机的发展。
在智能手机出现之前，人们使用的手机主要是一种通讯工具。然而，随着智能手机的普及，以前只能在个人电脑上使用的搜索功能和其他功能现在都可以轻松使用，信息也可以轻松获取。
就房地产而言，过去搜索楼盘的方法大多是离线搜索，一般是直接到楼盘去选房。
然而，随着智能手机的普及，谷歌和雅虎等搜索平台的出现！
此外，应用程序的推出也使信息收集变得更加容易。这有助于想买房或租房的人更快地做出决定。
这在以前的手机时代是无法实现的。
智能手机的发展使房产租赁行业更容易将用户需求与房东供应相匹配，因为现在每个人都能立即获得他们想要的信息。
门户网站的认知度和使用率不断扩大
其次，门户网站的认知度和使用率正在扩大。
这是由于智能手机的发展，通过搜索功能或谷歌、雅虎等应用程序更容易吸引租户和房客！
在房地产领域，有许多房产门户网站和应用程序，如 "Sumo"、"Homes "和 "At Home"。
Airbnb 是另一个门户网站，在私人住宿方面拥有极高的知名度和使用率，随着对出租会议室和出租空间需求的增加，也出现了专门针对这些领域的门户网站。
这些门户网站是所谓的 "匹配"，作为中介寻找符合标准的房产和空间。
门户网站会自动吸引客户，从而提供一种无忧的客户吸引机制。
智能锁的演变
第三是智能锁的发展。
智能锁是不需要钥匙的锁，可以通过智能手机应用程序打开和关闭。如果您只在需要时才将房产出租，那么从安全角度来看，提供真正的钥匙并不那么有利。
这是因为丢失钥匙的成本、钥匙管理方法和安全问题。
智能锁可以解决这些问题。
这样既方便了钥匙管理，又确保了安全。
业主还可以查看钥匙的开启和关闭历史记录，这样他们就可以检查门锁，而不必大老远跑到现场。仅此一项，就能节省大量管理精力，还能将物业出租给不特定的人群。
共享经济的发展
新的房产投资概念被归类为 "共享经济"。
共享经济又称 "分享经济"，是指通过互联网分享个人和公司拥有的商品、服务和场所。
在提供场所的房地产中，出租方可以通过提供大量商品（房间/空间）来获利，而承租方只能在需要时才租用场所，从而为双方创造一个双赢的局面。
例如，"Airbnb "就是一个非常成功的私人住宿共享经济企业。
Airbnb 是一个为房东（业主）和客人牵线搭桥的平台。
这项服务于 2008 年在美国启动，目前已遍布包括日本在内的全球 191 个国家。
不仅出租房屋，还出租公寓和共管公寓，每晚的价格很低，如果几个人分摊，即使是豪华的房子也能负担得起。
这种服务很受游客欢迎，因为与住酒店相比，这里的家具更齐全，价格也更便宜。
现在，除住宿外，"Airbnb "等匹配服务还出现在其他领域，如出租会议室和出租空间。
正如前面在信息和通信技术的发展中提到的，共享经济发展的背景是智能手机和门户网站的认知度和使用率不断提高。
投资租赁会议室、私人住所和租赁空间的三大优势
近年来，对租赁会议室、私人住所和租赁空间的投资，即所谓的共享经济房地产投资，引起了人们的特别关注。
那么，这些房地产投资有哪些优势呢？
在此，我们将从三个方面介绍其优势。
(1) 可以进行低成本投资
第一个优势是可以进行低成本投资。
就单位、公寓和楼宇管理的房地产投资而言，购买一套房产是很常见的。这意味着初始成本相当高，成为开始物业投资的一个障碍。
但是，如果您经营的是出租会议室或出租空间，您只需租用一个单位的一个房间或租户的一个楼层即可开始经营。
这比购买资金要便宜得多。
还有一个好处是，场地不会成为固定资产，因此，如果无利可图，租赁合同本身也可以取消。
此外，在租用会议室和租用场地的情况下，必要的设备成本并不高，因此开支和维护成本也可以保持在较低水平。
这对于那些想投资房地产，但又担心投资启动成本的人来说是一个优势。
(ii) 楼龄无关紧要。
第二个优势是楼龄无关紧要。
楼龄是指建筑物建成后的年限。
在一般的房地产投资中，从承租人的角度来看，楼龄是一个重要条件，因为房地产是以居住为目的出租的。
租户不仅倾向于选择较新的房产，而且楼龄本身也决定了房产的价值。
因此，如果楼龄较长，不仅租金会低于市场价格，而且在出售时也很难获得足够的利润来收回最初的成本。
换言之，房龄过长的房产成为 "卖不出去、找不到租客、租金收入不足 "的负资产的情况比比皆是。
另一方面，出租会议室和出租空间据说是供临时使用的，并非用于居住。因此，楼龄没有影响是有道理的。
即使是私人住宅，即使楼龄较长，只要装修得漂亮，也不会有问题，老式私人住宅就是如此。
换句话说，房地产作为一种共享经济投资，与其说是看楼龄，不如说是看地段、设施和清洁度等条件。
例如，如果你已经拥有一套老旧房产，但没有出租用途，那么你就可以期待通过增加设施和装修来获利。
(iii) 盈利能力强。
高盈利性是第三个优势。
如前所述，房地产投资是 "短期贷款越多，利润越高。贷款越少，利润越高"。这是一个与之相匹配的普遍概念。
然而，迄今为止，这种投资方式在吸引和管理客户方面一直难以实现，但信息和通信技术的发展使之成为可能。
高利润的原因很简单，因为它们可以根据需要出租给有需要的人。
此外，通过缩小空间大小，现在可以向以前失去机会的客户提供空间。
这意味着，出租的产品（房间和空间）越多，收益率就越高。
通过出租较短、较小的空间，可以通过平稳的轮换将其出租给更多的人，从而更容易产生利润。
出租会议室、私人住所和租赁空间投资的 3 个缺点
虽然这些优点都很吸引人，让人很容易进入房地产投资领域，但也有缺点。
在此，我们向您介绍三个缺点。
在投资中，缺点总是存在的，因此也请注意缺点，以免犯只看积极方面的错误。
(1）选址条件困难。
第一个缺点是选址条件困难。
就普通房产投资而言，如果房产条件比地段更好，往往更容易找到租户。当然，没有比地段更好的了，但即便如此，也可以说地段不一定是首要考虑因素。
不过，就出租会议室而言，最理想的地点是交通便利的火车站附近，出租场地也是如此，如火车站附近，容易吸引顾客。
就私人住所而言，周围的地理位置应比交通便利更为重要。
例如，如果位于安静的居民区，附近居民就会受到噪音干扰，最坏的情况是，可能会暂停营业。
因此，一旦决定了投资房产的目的，第一点就是要让房产处于良好的地段。
(ii) 经营耗时。
第二个缺点是经营费时费力。
每天打扫卫生、接待客户、管理销售都需要花费大量的时间和精力。
在公寓管理中，通常会请管理公司负责这些工作，但在出租会议室和出租空间的规模上，全部交给中介公司可能会导致利润所剩无几甚至没有利润。
但是，如果你忽视了日常管理，有人投诉房间脏乱、服务不周，你就会失去回头客，从而影响你的利润。
首先，在自己做好一切工作的同时，通过引入管理系统等方式，尽量做到省心省力。
(iii) 收益不稳定。
第三个缺点是收益不稳定。
在通过租金收入进行房地产投资的情况下，只要有租户，每月就能获得稳定的收入。
另一方面，作为一种按小时向不特定人数出租会议室等的商业模式，除非吸引大量客户，否则不会带来收益，而且如果未出租的小时数增加，收益也会随之变化。
同样，私人住宿也不一定能吸引到客人，因此有必要在需求旺盛时提高住宿费用，或以其他方式巧妙经营。
换言之，吸引客人是稳定收入的最重要因素。
如果不吸引客人，就会陷入 "没有客人=更多空房/空位=没有利润 "的恶性循环。
出租大量产品（房间/空间）意味着你需要确保有这么多的客人才能产生稳定的收入流。
因此，必须以各种创新方式经营业务，例如利用平台吸引顾客、安排设施确保回头客以及改善服务。
总结。
在本期中，我们报道了 "出租会议室"、"私人住所 "和共享经济计划的 "出租空间 "等新的房地产投资项目。
迄今为止，最常见的房地产投资方式是通过单位、公寓和楼宇管理获得租金收入，以及通过出售物业进行房地产投资。
然而，随着信息和通信技术的发展，共享经济备受关注，"短期内将小产权房出租给多人 "的房地产投资方式应运而生。
而有很多投资者实际上也体现了 "短时间内租得越多，租得越小越赚钱 "的方案。
事实上，由于现在开始实行远程办公，对出租会议室和出租空间的需求有增加的趋势。因此，人们对未来的市场扩张寄予厚望。
此外，即使是那些因初始成本高而不愿投资房地产的人，也可以开始使用新的房地产投资方法，降低因初始成本而带来的风险。
然而，房地产投资总是有风险的。因此，了解其利弊非常重要。
请参考本文介绍的信息，了解新的房地产投资方式和共享经济的优缺点。
