Um fator extremamente importante que pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso no investimento imobiliário: a definição do aluguel. Para maximizar a lucratividade da propriedade que você possui, é essencial adotar uma abordagem estratégica baseada em dados objetivos, em vez de confiar apenas em seus sentidos e em sua experiência. No entanto, muitos proprietários podem se deparar com problemas como não saber qual é o aluguel adequado ou ter dificuldades para diferenciar sua propriedade das propriedades concorrentes.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd, que está envolvida diariamente em muitas transações imobiliárias, explica as limitações dos métodos convencionais de fixação de aluguéis e a nova prática comum de fixação de aluguéis usando análise de dados e IA (inteligência artificial) sob a perspectiva de um especialista. Este artigo lhe dará dicas concretas e práticas para ajudá-lo a ter sucesso em sua administração de aluguéis.
Métodos convencionais de fixação de aluguéis e suas limitações
Até agora, os três principais métodos a seguir têm sido usados para definir os aluguéis. Essas são abordagens tradicionais que também são usadas na avaliação de propriedades, mas cada uma tem suas próprias vantagens e desvantagens.
Três abordagens tradicionais de fixação de aluguéis
Por muitos anos, as abordagens a seguir têm sido a base para a avaliação de aluguéis no setor imobiliário. Compreender as características de cada uma delas é importante para entender as vantagens da abordagem moderna.
| Metodologia | Visão geral | Características |
|---|---|---|
| Método de estimativa | O aluguel é calculado multiplicando-se o valor básico da propriedade (valor de mercado) pelo rendimento esperado e adicionando-se as despesas gerais necessárias (custos de manutenção, impostos etc.). | Como o método tem um forte foco na recuperação do investimento por parte do proprietário e calcula de trás para frente a partir dos custos, ele pode se desviar da demanda do mercado. |
| Método de comparação de casos de aluguel | O aluguel é ajustado comparando-o com o aluguel de mercado de propriedades semelhantes na vizinhança, levando em conta várias condições, como localização, idade, tamanho, instalações etc. | Esse é o método mais comum e intuitivo, mas é menos preciso em áreas rurais, onde há poucos exemplos adequados para comparação, ou para propriedades especiais. |
| Método de análise de receita | Esse método prevê a receita que a propriedade, principalmente lojas e escritórios, gerará e calcula o aluguel retroativamente a partir disso. | Essa abordagem é específica para imóveis comerciais e tem aplicação limitada a imóveis residenciais em geral. |
Por que os métodos tradicionais por si só não são suficientes agora
Embora esses métodos tradicionais tenham uma certa lógica, eles enfrentam algumas limitações significativas no mercado imobiliário complexo e volátil de hoje.
Primeiro, há a questão do frescor e da abrangência das informações. Tomando o método de comparação de casos de aluguel como exemplo, só é possível fazer referência aos casos contratados "passados". As tendências do mercado mudam constantemente e mesmo os dados de alguns meses atrás podem não refletir necessariamente os aluguéis justos atuais. Além disso, os recursos de pesquisa dos indivíduos são limitados e é praticamente impossível realizar uma análise exaustiva de todas as propriedades concorrentes no mercado.
Em segundo lugar, há uma falta de atribuição e objetividade. Em particular, o método de comparação de casos de aluguel é fortemente influenciado pela experiência e subjetividade da pessoa responsável pela avaliação, em termos de quais imóveis são considerados "semelhantes" e quais fatores são refletidos no preço e em que medida. Isso pode levar a variações no valor avaliado da mesma propriedade, dependendo da pessoa responsável, o que pode ser um obstáculo para que os proprietários tomem as melhores decisões.
A chave para superar esses desafios e obter uma definição mais precisa do aluguel é o uso da análise de dados e da tecnologia imobiliária.
A análise de dados traz inovação para a definição do aluguel
Nos últimos anos, a transformação digital (DX) progrediu rapidamente no setor imobiliário, e novos serviços que utilizam big data estão sendo criados um após o outro. No campo da definição de aluguéis, em particular, os sistemas de avaliação de IA (Inteligência Artificial) estão atraindo atenção e têm grande potencial para resolver os problemas enfrentados pelos métodos convencionais.
Mecanismos e vantagens da avaliação de aluguel por IA
Os sistemas de avaliação de aluguéis com IA aprendem com grandes quantidades de dados de propriedades, que variam de milhões a centenas de milhões de propriedades, e criam modelos estatísticos para calcular os aluguéis de forma objetiva e com alta precisão. O sistema é a evolução tecnológica definitiva do método de comparação de casos de aluguel.
A IA analisa instantaneamente volumes de dados que os humanos jamais poderiam processar. Ela integra e avalia uma ampla variedade de dados, incluindo não apenas casos contratados no passado, mas também informações sobre propriedades disponíveis no momento, dados demográficos, instalações do bairro, conveniência de transporte e até mesmo propaganda boca a boca na Internet, para derivar aluguéis apropriados de uma perspectiva multifacetada. Isso permite uma avaliação justa e altamente transparente que elimina a subjetividade da pessoa responsável.
| Itens de comparação | Avaliação convencional (método de comparação de estudo de caso de aluguel) | Avaliação de aluguel por IA |
|---|---|---|
| Quantidade de dados | Depende do conhecimento da pessoa responsável e do escopo da pesquisa | Big data de milhões a centenas de milhões de casos |
| Objetividade | Intervém a experiência e a subjetividade da pessoa responsável | Calculado objetivamente com base em modelos estatísticos |
| Velocidade | De dias a uma semana | Segundos para minutos |
| Previsão de futuro | Difícil | As flutuações futuras do aluguel podem ser previstas com base em tendências passadas. |
Alguns estudos relataram que a precisão das avaliações de aluguel por IA é igual ou melhor do que as avaliações feitas por especialistas, especialmente para condomínios padrão em áreas urbanas.
Uso de dados para lidar com as vagas e maximizar a renda
Os benefícios da análise de dados vão além do simples cálculo de aluguéis altamente precisos. Uma compreensão precisa da demanda do mercado pode levar a uma gestão mais estratégica dos aluguéis, ou seja, para evitar vacâncias emaximizar as receitas.
Por exemplo, a análise de dados pode avaliar quantitativamente o quanto a disponibilidade de instalações, como "internet gratuita" ou "caixas de entrega", afeta os aluguéis em uma determinada área ou layout. Isso permite determinar o investimento de capital econômico e aumentar a competitividade de uma propriedade. Também permite prever futuras mudanças no mercado, como flutuações sazonais de demanda ou planos de remodelação em grande escala na vizinhança, e desenvolver revisões proativas de aluguel e estratégias de recrutamento.
Os dados não se referem apenas à otimização do "ponto" de fixação dos aluguéis, mas também a uma bússola para compreender a gestão de aluguéis como um todo em termos de "linhas" e "planos", levando ao sucesso a longo prazo.
Resumo: Os dados são um parceiro na gestão que ilumina o futuro
Este artigo explicou as limitações dos métodos tradicionais de fixação de aluguéis e como a análise de dados pode revolucionar a administração de aluguéis. Os dias em que se confiava apenas na experiência e na intuição acabaram, e tomar decisões com base em dados objetivos é agora um pré-requisito para o investimento bem-sucedido em propriedades.
| Pontos principais | Explicação |
|---|---|
| Limitações dos métodos convencionais | A atualidade e a abrangência das informações, bem como a individualidade das avaliações, eram problemas, e havia o risco de definir aluguéis que se desviavam da situação real do mercado. |
| Vantagens da análise de dados | Ao utilizar big data e IA, avaliações de aluguel objetivas e altamente precisas podem ser realizadas rapidamente, levando a contramedidas de vacância e maximizando os lucros. |
| Gerenciamento futuro de aluguéis | Ao posicionar os dados como parceiros na gestão e tomar decisões estratégicas, você pode esperar garantir ganhos estáveis mesmo em um mercado em rápida mudança. |
Nossa missão na INA&Associates Ltd. é combinar tecnologia e conhecimento especializado para fornecer soluções imobiliárias ideais, adaptadas à situação individual de cada cliente. Com a poderosa arma dos dados em mãos, ficaremos felizes em ajudar a conduzir seu investimento imobiliário ao sucesso.
Perguntas frequentes
P1: A análise de dados é eficaz para propriedades em áreas rurais ou com características exclusivas?
R1: Sim, ela é eficaz. Para propriedades em áreas rurais, onde há menos dados do que em áreas urbanas, ou para propriedades especiais, como apartamentos de grife, é difícil realizar uma análise uniforme. Entretanto, é justamente nessas situações que vale a pena a intervenção de um especialista. Tomamos decisões abrangentes com base nos resultados da análise de mercado macro usando IA, levando em conta perspectivas micro, como o valor específico da propriedade e as características locais. Ao mesmo tempo em que maximizamos o poder dos dados, usamos a experiência e a percepção de nossos recursos humanos para sugerir o aluguel ideal.
P2: É seguro confiar nos resultados das avaliações de IA?
A2: A avaliação por IA é uma ferramenta muito poderosa, mas não é uma panaceia. Os resultados da avaliação são apenas "previsões estatísticas baseadas em dados anteriores" e a decisão final deve ser tomada por um ser humano. É importante consultar um especialista para determinar o aluguel final, ao mesmo tempo em que se refere aos resultados dos cálculos da IA.
P3: Quais são os custos do comissionamento da análise de dados?
A3.O custo depende do escopo e do conteúdo da análise. Muitos serviços fornecem avaliações simples de aluguel gratuitamente. Por outro lado, se você precisar de uma consultoria abrangente, incluindo a compra, a administração e a venda de uma propriedade, forneceremos uma estimativa com base em suas circunstâncias individuais. A INA & Associates Ltd. proporá o melhor plano para você, dependendo de seus problemas e de seu orçamento, Não hesite em entrar em contato conosco primeiro.
