공시지가란 표준지에 대한 매년 1월 1일 시점의 가격을 공시하는 것입니다. 1970년부터 매년 조사되고 있으며, 토지 취득 거래는 물론 상속 평가나 고정자산세 평가 등에 널리 활용되고 있습니다. 2022년의 공시지가가 공시된 것을 계기로, 코로나 이전과 어떠한 변화가 있었는지 분석합니다.
2019년 당시의 공시지가는 어떠한 상황이었는가?
2019년 당시의 공시지가는 전용도（주택지·상업지·공업지）의 전국 평균이 전년 대비 +1.2%로 상승을 기록했습니다. 이 수치가 보여주는 시장의 실태를 자세히 살펴보겠습니다.
4년 연속 지가 상승이 계속되었다
2019년 당시의 공시지가는 주택지·상업지 모두 순조로운 성장을 보였습니다. 특히 도쿄·나고야·오사카의 3대 도시권에서는 공업지를 포함한 전용도에서 상승하였고, 지방권에서도 플러스 전환이 나타났습니다. 전용도 전국 평균으로 가격 상승은 4년 연속, 상승폭은 3년 연속으로 확대되고 있었습니다. 지방권의 전용도 평균·주택지가 상승한 것은 27년 만으로, 지가 회복이 전국적인 경향이었음을 나타내고 있습니다.
지가 상승의 배경에 있었던 요인은?
지가 상승의 최대 요인은 도쿄 올림픽 개최를 예상한 인바운드 수요의 활성화입니다. 호텔과 점포의 출점 의욕이 높아져 상업지의 지가를 밀어올렸습니다. 또한 저금리 정책이나 론 공제 등의 주택 취득 지원책이 주택 시장의 견조한 성장을 뒷받침했으며, 2019년 시행된 일하는 방식 개혁 관련법에 의한 오피스 수요의 변화도 영향을 미쳤습니다.
2022년의 공시지가는 2019년과 비교해 어떻게 변했는가?
2022년의 공시지가는 전용도 전국 평균으로 전년 대비 +0.6%로, 2년 만에 플러스로 전환했습니다. 2019년과의 비교에서 무엇이 변했는지를 투자자의 시각에서 분석합니다.
코로나 이전 수준으로 회복 경향이 보인다
코로나바이러스 감염 확대로 한 차례 하락했던 지가가 2022년에 전국 평균으로 2년 만에 플러스가 되었습니다. 주택 취득 지원 정책의 지속과 불경기 이미지의 개선 외에도, 재택근무 보급에 의한 거주지 분산이 3대 도시권·지방 도시 모두에서 지가 상승으로 이어졌습니다. 특히 후쿠오카시는 지가 상승을 받아 지하철 연장을 포함한 재개발이 결정될 정도입니다.
도심 일부 지역에서는 하락이 계속되고 있다
전국적인 회복 경향의 한편으로, 도쿄도의 치요다구·중앙구·미나토구의 상업지는 여전히 하락이 계속되고 있습니다. 재택근무 보급에 의한 오피스 공실률 증가와 음식점 철수가 주된 원인입니다. 지방권에서도 4대 도시（삿포로·센다이·히로시마·후쿠오카）이외에서는 아직 하락이 계속되고 있어 지역 차이가 커지고 있습니다.
지가 변동이 부동산 투자자에게 미치는 영향은?
지가 상승 시 발생하는 투자 기회와 리스크
지가 상승은 소유 부동산의 자산 가치 향상을 의미하며, 매각·교체의 타이밍으로서 유리하게 작용합니다. 반면 취득 비용이 상승하고 경쟁이 치열해져 신규 취득은 불리해집니다. 또한 지가 상승은 상속세 노선가의 기준이 되므로 세 부담 증가에도 주의가 필요합니다.
지가 하락 시 취해야 할 대책
지가 하락 국면에서는 시장 전체의 움직임이 둔화되고, 투자자가 급매를 하면 더욱 하락하는 경우가 있습니다. 하락이 심각해지기 전에 조기 손절을 검토하는 것과, 매각 시에는 반드시 복수의 업체에게 견적을 받아 적정 시세를 파악하는 것이 중요합니다.
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자주 묻는 질문（FAQ）
공시지가는 어떻게 결정됩니까?
국토교통성의 토지감정위원회가 전국의 표준지를 선정하고, 부동산 감정사가 감정 평가를 실시한 후 매년 3월에 발표합니다. 매년 1월 1일 시점의 1㎡당 가격이 공시됩니다.
공시지가와 지가 조사는 어떻게 다릅니까?
공시지가는 국토교통성이 매년 3월에 발표하는 것이고, 지가 조사는 각 도도부현이 매년 9월에 발표하는 것입니다. 양쪽을 확인하면 반년마다의 지가 동향을 파악할 수 있습니다.
2022년에 지가가 가장 많이 상승한 지역은 어디입니까?
주택지·상업지 모두 홋카이도（특히 삿포로시）가 전국 상위를 독점했습니다. 재택근무 보급에 따른 도쿄 교외（치바현의 우라야스시, 요코하마시 등）에서도 주택지 상승이 눈에 띠었습니다.
앞으로의 지가는 상승합니까? 아니면 하락합니까?
코로나 영향이 약해진 2022년 이후로는 전국적인 회복 경향이 계속되고 있습니다. 다만 도시 재개발 상황이나 금리 정책, 인바운드 수요의 회복 등 복합적인 요인을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
