중고 맨션을 투자 목적으로 매입할 때 간과되기 쉬운 리스크가 재건축 시의 비용 부담입니다. 재건축이 결의되면 투자자(구분소유자)도 고액의 비용을 요구받을 가능성이 있습니다. 본 기사에서는 재건축의 타이밍·비용 부담의 구조·투자자가 취해야 할 대책을 해설합니다.
중고 맨션은 왜 재건축이 필요해지는가?
재건축의 주된 원인은 노후화입니다. 축년수 30~40년을 지나면 외벽·수도설비의 대규모 수선만으로는 대응할 수 없게 되는 사례가 늘어납니다. 또한 건축기준법 개정에 따라 구 기준으로 지어진 물건은 내화·내진 성능이 불충분하다고 판정되는 경우도 있습니다.
법정 내용연수는 47년
RC조·SRC조의 법정 내용연수는 47년입니다. 다만 이는 세무상의 상각 기준이며, 물리적으로 살 수 없게 되는 연수는 아닙니다. 적절히 유지관리된 물건은 법정 내용연수의 2~3배 사용할 수 있는 사례도 있습니다.
실제 재건축 실적은 적다
국토교통성에 따르면, 레이와 3년(2021년) 시점에서 재건축 완료·실시 준비 중·실시 중인 맨션은 전국 303건에 그칩니다. 재건축이 진행되지 않는 가장 큰 이유는 고액의 비용 부담입니다.
재건축 시의 비용 부담은 어떻게 결정되는가?
비용 부담이 발생하는 물건
용적률이 작고 재건축으로 증상·매각익을 기대할 수 없는 물건에서는 비용이 구분소유자의 부담이 됩니다. 약 60㎡의 분양 맨션의 경우 1,000~2,000만 엔의 부담이 발생하는 경우가 많으며, 일본 국내 맨션의 과반수가 이 패턴이라고 합니다.
비용 부담이 발생하지 않는 물건
용적률에 여유가 있고 재건축 후의 신규 주호를 매각하여 공사비를 충당할 수 있는 경우는 주민 부담이 0이 되는 경우도 있습니다. 도시의 인기 주택지에 입지한 물건이 해당되기 쉬운 조건입니다.
재건축 결의의 요건
구분소유법에 따라 재건축에는 구분소유자의 5분의 4 이상의 찬성이 필요합니다. 반대가 많으면 재건축이 보류·폐안되기 때문에 노후화가 방치되는 리스크도 있습니다.
투자자가 취해야 할 3가지 판단 축
| 판단 축 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 용적률의 여유 | 재건축 후 증상 여지와 매각익 시산 |
| 수선 적립금 잔액 | 적립 부족은 대규모 수선·재건축 비용 리스크의 지표 |
| 축년수와 출구 전략 | 법정 내용연수 초과 물건은 대출 심사가 어려움, 매각 타이밍이 중요 |
재입주인가 퇴거인가
재건축 결의 후에는 재입주(비용 부담하여 신축동에 이전)인지 퇴거(관리조합에 권리를 매각)인지의 양자택일이 됩니다. 퇴거 시의 매각가격은 낮은 경향이 있으므로 결의 전에 매각 평가를 마쳐두는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중고 맨션의 재건축은 어느 정도 빈도로 일어납니까?
매우 드뭅니다. 전국에서 연간 수십 건 정도이며, 고액의 비용 부담과 주민 합의의 어려움 때문에 많은 맨션에서 재건축이 이루어지지 않고 있습니다.
Q. 재건축 비용의 부담을 피할 수 있습니까?
재건축 결의에 반대하고 퇴거를 선택하면 비용 부담을 면할 수 있습니다. 다만 관리조합에 대한 권리 매각 가격은 시장가격보다 낮아집니다.
Q. 재건축 리스크가 낮은 중고 맨션의 특징은?
용적률에 여유가 있고, 입지가 인기 지역이며, 수선 적립금이 충분히 적립된 물건은 리스크가 상대적으로 낮다고 판단할 수 있습니다.
Q. 법정 내용연수 47년을 초과한 물건에 투자해야 합니까?
융자를 받기 어렵고 감가상각도 할 수 없으므로 투자 메리트는 한정적입니다. 실물 수익률과 출구 전략을 신중히 시산한 후에 판단할 필요가 있습니다.
