Lorsqu'on envisage l'achat ou la vente d'un appartement d'occasion, il est indispensable de comprendre l'évolution des prix. Les prix de l'immobilier ont été affectés par de grands chocs économiques tels que l'éclatement de la bulle, la crise des subprimes (choc Lehman) et le choc du COVID-19. Cet article analyse, du point de vue de l'investisseur, les quatre facteurs qui influencent les prix ainsi que les perspectives à venir.
Comment les prix de l'immobilier ont-ils évolué dans le passé ?
Les prix de l'immobilier au Japon, après avoir traversé la période de la bulle puis la mini-bulle, sont aujourd'hui en tendance haussière.
Vers 1990 : la période de la bulle immobilière
L'assouplissement monétaire qui a suivi les accords du Plaza a porté les prix fonciers à leur sommet. Par la suite, l'adoption de la loi-cadre sur les terres et les mesures de contrôle du volume de crédit ont fait chuter brutalement le nombre d'acheteurs, et la bulle a éclaté.
Vers 2008 : la période de la mini-bulle
L'apparition des produits de titrisation immobilière a fait croître le nombre d'acheteurs, mais la crise des subprimes a entraîné le retrait des fonds étrangers et une baisse des prix.
Tendances récentes
Sur fond d'assouplissement monétaire et d'événements internationaux (Jeux olympiques de Tokyo), comme l'analyse également notre article sur la stratégie de sortie de la bulle des appartements du centre-ville, la tendance haussière se poursuit ces dernières années.
Quels sont les quatre facteurs qui influencent les prix des appartements d'occasion ?
Quatre facteurs déterminent les prix : les événements internationaux, la démographie, la question des terres agricoles productives et la taxe à la consommation.
Événements internationaux
L'attribution d'événements tels que les Jeux olympiques ou les expositions universelles renforce l'intérêt des investisseurs étrangers et exerce un effet haussier sur les prix de l'immobilier.
Flux de population et tourisme entrant
La concentration de la population dans les grandes métropoles et la hausse du tourisme entrant sont des facteurs essentiels qui stimulent la demande de logements.
La question des terres agricoles productives
La levée du classement en terres agricoles productives pourrait entraîner une offre massive de terrains à bâtir, mais les mesures d'assouplissement gouvernementales devraient contenir toute baisse brutale.
Hausse de la taxe à la consommation
La demande d'anticipation avant la hausse et la contraction de la demande après celle-ci provoquent des fluctuations de prix.
Quel a été l'impact du choc du COVID-19 sur les prix des appartements d'occasion ?
Les appartements d'occasion sont considérés comme relativement peu sensibles à l'impact du choc du COVID-19. Si le nombre de logements neufs mis en vente a diminué, le nombre de transactions et les prix des appartements d'occasion n'ont pas connu de variations majeures depuis la crise des subprimes. Les biens récents et les biens bien situés continuent d'enregistrer une forte demande.
Foire aux questions (FAQ)
Q. Quel est le bon moment pour acheter un appartement d'occasion ?
Décidez en surveillant l'équilibre entre l'évolution des taux d'intérêt et le volume de l'offre. En phase de hausse des taux, le nombre de vendeurs augmente, ce qui peut être avantageux pour les acheteurs.
Q. Les prix des appartements d'occasion vont-ils baisser à cause du COVID-19 ?
Les données de 2020 montrent que l'impact sur les prix des appartements d'occasion est resté limité. On a même observé une tendance à la hausse de la demande pour l'occasion, en raison de la baisse de l'offre dans le neuf.
Q. Quel facteur influence le plus les prix des appartements d'occasion ?
La politique monétaire (niveau des taux d'intérêt) et la démographie exercent l'influence la plus importante.
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