La Loi sur les Activités Spécifiques d'Investissement Immobilier en Commun (Real Estate Specified Joint Business Act) est une loi destinée à protéger les investisseurs dans le cadre de l'investissement immobilier. Grâce à des produits d'investissement immobilier divisés en petites parts, elle a créé un cadre permettant aux investisseurs particuliers d'accéder à l'investissement immobilier à partir de faibles montants. Cet article explique la genèse de la loi, les caractéristiques de l'activité et les trois types d'investissements.
Qu'est-ce que la Loi sur les Activités Spécifiques d'Investissement Immobilier en Commun ?
Cette loi est destinée à protéger les investisseurs dans les transactions de produits immobiliers fractionnés. Elle a été instaurée à la suite de l'éclatement de la bulle de 1991, lorsque la faillite d'opérateurs aux bases de gestion fragiles a fait subir des pertes importantes à de nombreux investisseurs.
Avec cette loi, seuls les opérateurs ayant obtenu l'autorisation du Ministre du Territoire ou du gouverneur de préfecture peuvent exercer cette activité, ce qui réduit considérablement le risque de pertes pour les investisseurs. Les révisions successives ont abaissé les barrières d'entrée, et la loi est aussi attendue pour contribuer à la revitalisation des régions.
Quelles sont les caractéristiques de cette activité ?
- Accessible aux débutants : la division en petites parts rend l'investissement possible avec de faibles montants. Même les biens à forte valeur deviennent accessibles aux particuliers
- Gestion confiée à des professionnels : recherche de locataires, encaissement des loyers, etc. sont gérés par l'opérateur. L'investisseur se contente d'apporter des fonds et perçoit les distributions
- Pas d'entretien d'immeuble : ne possédant pas de bien physique, l'investisseur n'a aucune charge d'entretien
Quelles différences entre les 3 types d'investissement ?
Type société en commandite anonyme (Tokumei Kumiai)
L'opérateur conduit l'activité immobilière, l'investisseur n'apporte que des fonds. À partir de quelques dizaines de milliers de yens par part, avec possibilité de gestion à court terme, c'est le type le plus adapté aux débutants.
Type association volontaire (Nin'i Kumiai)
Plusieurs investisseurs mènent ensemble l'activité. En plus des apports en numéraire, des apports en nature et en travail sont possibles. Souvent utilisé pour réduire la valeur d'évaluation aux fins des droits de succession, avec en général des parts d'environ 1 million de yens et une durée de gestion d'environ 10 ans.
Type bail (Chintaishaku)
L'opérateur exploite via un contrat de bail un bien acquis par les investisseurs en commun. Bien moins fréquent que les deux types précédents, il n'est pas une option courante.
Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre cette activité et les SCPI/REIT ?
Les SCPI/REIT sont des instruments financiers cotés en bourse ; cette activité est un apport direct dans un projet immobilier précis. La liquidité des SCPI/REIT est plus élevée, mais cette activité permet de juger de l'investissement bien par bien.
Q. Y a-t-il une garantie en capital ?
Non. Le capital peut être entamé en raison de la fluctuation du marché immobilier ou de la situation de l'opérateur. Vérifiez l'autorisation et les antécédents avant d'investir.
Q. Comment vérifier les opérateurs autorisés ?
La liste des opérateurs autorisés est publiée sur le site du Ministère du Territoire. Consultez-la impérativement avant d'investir.
