La gestión de condominios es un método muy popular dentro de la inversión inmobiliaria, pero si la gestión de riesgos es insuficiente puede derivar en fracasos graves. En este artículo explicamos conocimientos prácticos para que la gestión de condominios tenga éxito, desde el análisis de los patrones de fracaso hasta la estrategia de salida.
¿Cuáles son los patrones de fracaso más comunes en la gestión de condominios?
Para no repetir los mismos errores, es importante conocer los casos de fracaso más representativos.
Baja rentabilidad por falta de inquilinos
La rentabilidad suele calcularse suponiendo ocupación total, pero fijar la renta sin considerar el equilibrio entre oferta y demanda del condominio aumenta el riesgo de vacancia.Especialmente en ciudades regionales de tamaño medio, aunque la rentabilidad aparente sea alta, en muchos casos la tasa real de ocupación es baja.
Malentendidos sobre el efecto de ahorro fiscal
El efecto de ahorro fiscal de los condominios tipo estudio de nueva construcción se limita a los primeros años.Después, la carga de los gastos de administración, el fondo de reparaciones, el impuesto sobre activos fijos y el impuesto de planificación urbana aumenta, y son frecuentes los casos en los que deja de haber un beneficio fiscal.
Exceso de endeudamiento
Un plan de amortización basado en ocupación total subestima el riesgo de vacancia.Es necesario realizar simulaciones del importe del préstamo y del flujo de caja mensual con varios escenarios.
¿Qué ocurre si la gestión de condominios fracasa?
Riesgo de ejecución hipotecaria
Cuando el reembolso se vuelve difícil, la entidad financiera presenta una solicitud de ejecución hipotecaria. Como en la ejecución la venta se fuerza a un precio inferior al de mercado, debe evitarse en la medida de lo posible.
La opción de la venta voluntaria
Antes de llegar a la ejecución, existe la "venta voluntaria", en la que, con el consentimiento de la entidad financiera, el inmueble se vende a un precio cercano al de mercado. Como puede esperarse un precio más alto que en la ejecución, es importante considerarla cuanto antes si se concluye que el reembolso será difícil.
El peor escenario: quiebra personal
Si siguen quedando deudas después de la ejecución o la venta voluntaria, la quiebra personal también puede ser una opción. Las obligaciones de deuda, excepto los impuestos, quedan exentas, pero existe la desventaja de restricciones de endeudamiento durante 5 a 10 años y la disposición del patrimonio.
¿Cuáles son las tres claves para que la gestión de condominios tenga éxito?
1. Definir la estrategia de salida con antelación
Aunque haya beneficios por ingresos de alquiler, si la venta genera pérdidas, el resultado total será deficitario.Es indispensable prever un escenario de venta desde el momento de la compra y diseñar la resistencia a la caída de precios y el momento de venta. Consulte también la estrategia de salida inmobiliaria en tiempos de inflación.
2. Mantener y mejorar el valor del inmueble con reforma y renovación
Si el valor del inmueble está disminuyendo, una renovación puede recuperar su competitividad. Sin embargo, es imprescindible partir de una simulación del retorno de la inversión y de confirmar si se trata de una ubicación con demanda.
3. Aprender de los fracasos
Una característica de la inversión inmobiliaria es que resulta más fácil obtener lecciones de los fracasos que de los casos de éxito. Para no tropezar con la misma piedra, conviene comprender de forma sistemática los patrones de los casos de fracaso.
Leer también por qué la fijación de la renta influye en el precio de venta le ayudará a tener una visión de conjunto de la gestión.
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- ¿Qué es la "actividad de leasing" que determina el éxito o el fracaso de la gestión de alquileres?
Preguntas frecuentes
- P. ¿Hasta cuándo dura el efecto de ahorro fiscal en la gestión de condominios?
- En los condominios tipo estudio de nueva construcción, el pico del efecto de ahorro fiscal suele darse durante los primeros años, y después ese efecto se va reduciendo por el aumento del fondo de reparaciones y del impuesto sobre activos fijos.
- P. ¿Qué resulta más ventajoso, la ejecución hipotecaria o la venta voluntaria?
- En general, la venta voluntaria es más ventajosa porque permite esperar una venta por un importe cercano al precio de mercado y también posibilita ajustar el momento de la mudanza. Es importante considerarla cuanto antes, en cuanto se perciban dificultades para el reembolso.
- P. ¿Cuándo debe plantearse la estrategia de salida?
- Lo ideal es definirla antes de comprar el inmueble. También es necesario revisarla periódicamente en función de los cambios del mercado.
- P. ¿Cómo se evalúa la rentabilidad de una renovación?
- Lo básico es calcular el período de recuperación del coste de la renovación mediante "importe de la inversión ÷ aumento anual del alquiler" y comprobar si puede recuperarse dentro del período previsto de tenencia del inmueble.
- P. ¿Cómo debe gestionarse el riesgo de vacancia en la gestión de condominios?
- Son medidas eficaces fijar la renta con un perfil claro del inquilino objetivo, optimizar la actividad de leasing y mantener la competitividad del inmueble mediante reformas periódicas.
