El sistema de acreditación Hakata Connected Bonus de la ciudad de Fukuoka es un innovador incentivo a la inversión inmobiliaria para acelerar la reurbanización de la zona de la estación de Hakata. El sistema se estableció en 2019 y ya ha ayudado a hacer realidad varios proyectos de desarrollo importantes gracias a beneficios como un aumento máximo del 50 % en la proporción de superficie construida e incentivos fiscales. Se trata de una oportunidad limitada en el tiempo para los inversores hasta 2028 y es una parte fundamental de la planificación urbana estratégica de la ciudad de Fukuoka, que se espera que tenga un efecto dominó económico anual de 500.000 millones de yenes.
La esencia del plan: una audaz estrategia de renovación urbana.
La Bonificación Conectada de Hakata es más que una simple desregulación de la construcción: es un sistema estratégico para sustituir edificios de 40-50 años construidos cuando se trasladó la estación de Hakata en 1963 y se inauguró el Sanyo Shinkansen en 1975, por edificios avanzados y resistentes a los terremotos.
Según la normativa vigente, un obstáculo importante para la reconstrucción era la reducción de la superficie construida en el momento de la reconstrucción, pero este sistema ha eliminado esa barrera. Ya hay muchos proyectos en marcha en un radio de unos 500 m (80 ha) desde el centro de la estación de Hakata, la zona objetivo.
La ciudad de Fukuoka pretende reconstruir aproximadamente 20 edificios en un periodo de 10 años (2019-2028), y en febrero de 2021 se informó de que 15 edificios ya habían sido reconstruidos o estaban en curso. El carácter limitado en el tiempo del plan significa que las oportunidades para los inversores son limitadas.
Ventajas para los inversores: múltiples incentivos
El principal atractivo del régimen es la combinación de varios incentivos:
- Reducción sustancial del coeficiente de ocupación del suelo: es posible aumentar hasta un 50% el coeficiente de ocupación del suelo.
- Evaluación preferente del espacio abierto: evaluación hasta 2,5 veces superior de las plazas cubiertas, etc.
- Apoyo financiero: productos de financiación específicos ofrecidos (por instituciones financieras regionales).
- Incentivos fiscales: incentivos fiscales para los proyectos subvencionables.
- Relaciones públicas y apoyo a la adquisición de inquilinos: relaciones públicas e introducción de inquilinos preferentes por parte del Gobierno.
- Excepciones especiales a las restricciones de altura en virtud de la Ley de Aeronáutica Civil: aprobación especial para cada plan individual.
Se espera que estas medidas preferenciales mejoren la rentabilidad de proyectos que de otro modo serían difíciles de realizar y aumenten el rendimiento de las inversiones.
Condiciones de aplicación: la creación de vínculos y la animación son fundamentales.
Las principales condiciones para recibir la aprobación son las siguientes
- Creación de un espacio de circulación que cree vínculos con el entorno
- Creación de espacios abiertos atractivos que creen animación, como el uso para eventos.
- Fomento de árboles de sombra, flores y vegetación llamativa
- Consideraciones de diseño universal
- Finalización a finales de 2028
Además, el proyecto de 10.000 árboles en el bosque urbano y la instalación de arte público también se sumarán a los puntos concedidos. Las solicitudes se aceptan en la División de Creación de Centros Urbanos, Departamento de Creación de Centros Urbanos, Oficina de Vivienda y Urbanismo Verde de la ciudad de Fukuoka (TEL: 092-711-4426) y requieren la presentación de documentos basados en el "Esquema del Sistema de Certificación de Bonificación Conectada de Hakata".
Casos de éxito: proyectos avanzados ya realizados
Terraza Este de Hakata (certificación nº 1)
- Ubicación: 1, Hakata Station East, Hakata Ward, Fukuoka City, Fukuoka
- Promotor: NTT Urban Development y Taisei Corporation
- Características: una de las mayores plantas de oficinas de la zona de Hakata (aprox. 680 tsubo), ventilación natural y unidad de ventilación instalada
- Construcción finalizada en agosto de 2022
Connect Square Hakata (nº 2 certificado)
- Ubicación: Estación de Hakata Higashi 1-chome, barrio de Hakata, ciudad de Fukuoka (antiguo emplazamiento del edificio del Gobierno General de Fukuoka Higashi)
- Fomento: JR Kyushu, Fukuoka Jisho, Aso Group
- Características: eventos celebrados en una plaza en forma de piloti, cafetería que vende especialidades de Fukuoka
- Finalización: marzo de 2024
Edificio principal de la sede central del Nishi-Nippon City Bank (nº 3 aprobado)
- Ubicación: Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
- Promotor: Nishi-Nippon City Bank, Fukuoka Jisho
- Características: desarrollo de una plaza de varios pisos a gran escala denominada "Connected Core".
- La construcción finalizará en enero de 2026.
Proyecto Hakata Ekimae 3-chome (nº 4 aprobado)
- Ubicación: 3-chome, Hakata Ekimae, Hakata-ku, Fukuoka City, Fukuoka
- Promotor: Central Japan Land & Building Co.
- Características: reutilización parcial de la estructura existente, instalaciones de generación de energía solar, instalación de puerto de ciclo compartido
- Finalización de la construcción prevista para junio de 2025
Impacto económico: notable oportunidad de inversión
Según estimaciones de la ciudad de Fukuoka, se esperan los siguientes efectos gracias a este plan
- Superficie total: aprox. 1,5 veces (498.000 m2)
- Número de empleados: aprox. 1,6 veces (51.000)
- Efecto de la inversión en construcción: 260.000 millones de yenes
- Efecto dominó económico: ¥ 500.000 millones/año
Este sistema es un proyecto importante para la ciudad de Fukuoka junto con el "Big Bang de Tenjin" y forma parte de una estrategia para reforzar las funciones y el atractivo de los dos núcleos metropolitanos de Fukuoka (Tenjin y Hakata).
Perspectivas para los inversores: plazo hasta 2028.
El Plan de Bonificación Conectada de Hakata ofrece una oportunidad limitada en el tiempo dentro de la estrategia de desarrollo urbano de la ciudad de Fukuoka. Ya hay varios proyectos en marcha, pero dado que la construcción debe estar terminada a finales de 2028, el plazo real para aprovechar este plan es aún más corto si se tiene en cuenta el tiempo que transcurre entre la planificación y la ejecución.
Para los inversores inmobiliarios, se trata de una rara oportunidad de inversión en la zona de la estación de Hakata, la puerta de entrada a Kyushu, y aprovechando al máximo incentivos como la relajación de los coeficientes de superficie y el tratamiento fiscal preferente, puede ser posible asegurar la rentabilidad de proyectos que normalmente serían difíciles de realizar.
Este plan, que contribuye a aumentar el valor de Hakata, uno de los dos núcleos de la ciudad de Fukuoka, al tiempo que ofrece una rentabilidad a la inversión, es realmente un buen ejemplo de colaboración público-privada.
