福岡市的「博多Connected獎勵認定制度」是加速博多車站周邊再開發的劃時代不動產投資激勵措施。本制度於2019年創設，透過容積率最大50%增加及稅制優惠等特典，已使多個大型開發項目得以實現。對投資者而言，這是2028年為止的限期機會，也是福岡市預計年間5,000億日圓經濟波及效果的戰略都市計劃核心部分。
制度的本質：都市再生的大膽戰略
博多Connected獎勵並非單純的建築規制鬆綁。這是一個戰略性制度，旨在將1963年博多車站遷移或1975年山陽新幹線通車時建設的、已有40〜50年老舊大樓群，更新為先進且耐震性高的建物。
在現行法規制度下，重建時樓地板面積減少是妨礙重建的重大課題，但本制度消除了這個障礙。在對象地域、博多車站中心約500公尺半徑（約80公頃）範圍內，已有許多項目正在進行中。
福岡市以10年間（2019年〜2028年）重建約20棟為目標，截至2021年2月已報告15棟完成重建或正在進行中。由於是期間限定的制度，對投資者而言是有限的機會。
對投資者的優點：複合型優惠措施
本制度最大的魅力在於多種激勵措施相互組合這一點：
- 容積率大幅鬆綁：最大可追加50%的容積率
- 公開空地評估優惠：附頂棚廣場等的評估最大2.5倍
- 資金籌措支援：專用融資商品的提供（由地區金融機關提供）
- 稅制優惠：對對象項目的稅制措施
- PR・招租支援：行政的PR和優先性的招租介紹
- 航空法高度限制的特例：各個別計劃的特例承認
透過這些優惠措施，通常難以實現的項目採算性也得到提升，可期待投資回報的擴大。
適用條件：創造連結與熱鬧是關鍵
獲得認定的主要條件如下：
- 創造與周邊連結的回遊空間
- 設置能舉辦活動等、創造熱鬧的魅力廣場空間
- 推進樹蔭、花卉、賞心悅目的綠化
- 對通用設計的考量
- 2028年底前竣工
此外，「都心之森1萬棵計劃」或公共藝術的設置等也成為加分要素。申請在福岡市住宅都市綠化局都心創生部都心創生課（電話：092-711-4426）受理，需要根據「博多Connected獎勵認定制度要綱」提交文件。
成功案例：已實現的先進項目
博多East Terrace（第1號認定）
- 所在地：福岡市博多區博多駅東一丁目
- 開發：NTT都市開發・大成建設
- 特徵：博多地區最大級的辦公室樓層（約680坪）、設置自然換氣通風裝置
- 2022年8月竣工完成
Connect Square博多（第2號認定）
- 所在地：福岡市博多區博多駅東一丁目（福岡東綜合廳舍舊址）
- 開發：JR九州・福岡地所・麻生集團
- 特徵：在柱廊式廣場舉辦活動、設置販賣福岡名產品的咖啡廳
- 2024年3月竣工完成
西日本城市銀行總行本館（第3號認定）
- 所在地：福岡市博多區博多駅前
- 開發：西日本城市銀行・福岡地所
- 特徵：整備命名為「Connected Core」的大規模立體廣場
- 預計2026年1月竣工
博多駅前三丁目項目（第4號認定）
- 所在地：福岡市博多區博多駅前三丁目
- 開發：中央日本土地建物
- 特徵：部分再利用既有結構體、設置太陽能發電設備和共享單車停放點
- 預計2025年6月竣工
經濟效果：備受矚目的投資機會
根據福岡市的試算，透過本制度預期以下效果：
- 總樓地板面積：約1.5倍（498,000㎡）
- 從業人數：約1.6倍（51,000人）
- 建設投資效果：2,600億日圓
- 經濟波及效果：5,000億日圓/年
本制度與「天神Big Bang」並列為福岡市的重要項目，是強化福岡兩大都市核（天神・博多）機能、提升魅力的戰略的一環。
面向投資者的展望：邁向2028年的截止期限
博多Connected獎勵制度提供了福岡市都市開發戰略中的限期機會。雖然已有多個項目正在進行，但由於2028年底前竣工是條件，考慮從計劃到執行的時間，能實際活用本制度的期間將更短。
對不動產投資者而言，這是在博多車站周邊這個九州玄關口的稀有投資機會，透過最大限度活用容積率鬆綁和稅制優惠等激勵措施，通常難以實現的項目也有可能確保採算性。
本制度一邊貢獻於作為福岡市兩大都市核之一的博多的價值提升，也可期待投資回報，可以說是官民合作的絕佳案例。
