يعد نظام اعتماد هاكاتا بونص المتصل في مدينة فوكوكا حافزًا مبتكرًا للاستثمار العقاري لتسريع إعادة تطوير منطقة محطة هاكاتا. وقد تم إنشاء النظام في عام 2019 وساعد بالفعل في تحقيق العديد من مشاريع التطوير الكبرى من خلال مزايا مثل زيادة نسبة 50% كحد أقصى في نسبة المساحة الطابقية والحوافز الضريبية. إنها فرصة محدودة زمنيًا للمستثمرين حتى عام 2028، وهي جزء أساسي من التخطيط الحضري الاستراتيجي لمدينة فوكوكا والذي من المتوقع أن يكون له تأثير اقتصادي سنوي يبلغ 500 مليار ين.
جوهر المخطط: استراتيجية جريئة للتجديد الحضري.
إن مكافأة هاكاتا المتصلة هي أكثر من مجرد تحرير للمباني: إنه نظام استراتيجي لاستبدال المباني التي يتراوح عمرها بين 40 و50 عاماً والتي تم تشييدها عند نقل محطة هاكاتا في عام 1963 وافتتاح محطة سانيو شينكانسن في عام 1975، بمباني متطورة ومقاومة للزلازل.
وبموجب اللوائح الحالية، كان العائق الرئيسي أمام إعادة الإعمار هو تقليص مساحة الطوابق في وقت إعادة الإعمار، ولكن هذا النظام أزال هذا العائق. ويجري بالفعل تنفيذ العديد من المشاريع في المنطقة الواقعة ضمن دائرة نصف قطرها حوالي 500 متر (80 هكتار) من مركز محطة هاكاتا، وهي المنطقة المستهدفة.
تهدف مدينة فوكوكا سيتي إلى إعادة بناء ما يقرب من 20 مبنى على مدى 10 سنوات (2019-2028)، واعتبارًا من فبراير/ شباط 2021، تم الإبلاغ عن إعادة بناء 15 مبنى بالفعل أو كانت قيد التنفيذ. إن الطبيعة المحدودة زمنيًا للمخطط تعني فرصًا محدودة للمستثمرين.
الفوائد للمستثمرين: حوافز متعددة
عامل الجذب الرئيسي للمخطط هو الجمع بين عدة حوافز:
- تخفيف كبير في نسبة المساحة الطابقية: يمكن الحصول على نسبة مساحة طابقية إضافية تصل إلى 50%.
- تقييم تفضيلي للمساحات المفتوحة: تقييم أعلى بنسبة تصل إلى 2.5 مرة للساحات المغطاة، إلخ.
- الدعم التمويلي: منتجات التمويل المخصصة المقدمة (من قبل المؤسسات المالية الإقليمية)
- الحوافز الضريبية: حوافز ضريبية للمشاريع المؤهلة
- العلاقات العامة ودعم الاستحواذ على المستأجرين: العلاقات العامة وتقديم مستأجرين تفضيليين من قبل الحكومة
- استثناءات خاصة من قيود الارتفاع بموجب قانون الطيران المدني: موافقة خاصة لكل خطة على حدة.
من المتوقع أن تؤدي هذه التدابير التفضيلية إلى تحسين ربحية المشاريع التي كان من الصعب تحقيقها وزيادة عوائد الاستثمار.
شروط التطبيق: إنشاء الروابط والحيوية أمر أساسي.
الشروط الرئيسية للحصول على الموافقة هي كما يلي
- إنشاء مساحة تداول تخلق روابط مع المنطقة المحيطة بها
- إنشاء مساحات مفتوحة جذابة تخلق حيوية وحيوية، مثل استخدام الفعاليات.
- تعزيز أشجار الظل والزهور والمساحات الخضراء اللافتة للنظر
- اعتبارات التصميم الشاملة
- الانتهاء بحلول نهاية عام 2028
بالإضافة إلى ذلك، ستتم إضافة 10,000 شجرة في مشروع الغابة الحضرية وتركيب الأعمال الفنية العامة إلى النقاط الممنوحة. تُقبل الطلبات في قسم إنشاء مركز المدينة، إدارة إنشاء مركز المدينة، مكتب الإسكان والمكتب الأخضر الحضري، مدينة فوكوكا (هاتف: 4426-711-092) وتتطلب تقديم المستندات بناءً على "مخطط نظام شهادة نظام المكافأة المتصلة في هاكاتا".
قصص النجاح: المشاريع المتقدمة التي تحققت بالفعل
شرفة هاكاتا الشرقية (شهادة رقم 1)
- الموقع: 1، محطة هاكاتا إيست، حي هاكاتا، مدينة فوكوكا، فوكوكا
- التطوير: شركة إن تي تي للتطوير العمراني وشركة تايسيي
- الميزات: واحد من أكبر الطوابق المكتبية في منطقة هاكاتا (حوالي 680 تسوبو)، تم تركيب وحدة تهوية وتهوية طبيعية
- اكتمل البناء في أغسطس 2022
كونكت سكوير هاكاتا (معتمد رقم 2)
- الموقع: محطة هاكاتا هيغاشي 1، حي هاكاتا، مدينة فوكوكا (الموقع السابق لمبنى حكومة فوكوكا هيغاشي العام)
- التطوير: JR كيوشو JR، فوكوكا جيشو، مجموعة آسو
- الميزات: فعاليات تقام في ساحة على شكل طيارة، ومقهى يبيع أطباق فوكوكا الخاصة
- اكتمل: مارس 2024
المبنى الرئيسي للمكتب الرئيسي لبنك نيشي نيبون سيتي سيتي (رقم 3 معتمد)
- الموقع: هاكاتا إيكيماي، هاكاتا كو، مدينة فوكوكا، فوكوكا
- التطوير: بنك مدينة نيشي نيبون سيتي، فوكوكا جيشو
- الميزات: تطوير ساحة واسعة النطاق متعددة الطوابق تحمل اسم "Connected Core".
- سيكتمل البناء في يناير 2026
مشروع هاكاتا إيكيماي 3 تشوم (تمت الموافقة على رقم 4)
- الموقع: 3 شوم، هاكاتا إيكيماي، هاكاتا كو، مدينة فوكوكا، فوكوكا
- التطوير: شركة وسط اليابان للأراضي والمباني
- الميزات: إعادة الاستخدام الجزئي للهيكل الحالي، ومرافق توليد الطاقة الشمسية، وتركيب منفذ دورة مشتركة
- من المقرر الانتهاء من البناء في يونيو 2025
الأثر الاقتصادي: فرصة استثمارية بارزة
وفقًا لتقديرات مدينة فوكووكا، من المتوقع أن تتحقق الآثار التالية من خلال هذا المخطط
- إجمالي المساحة الأرضية: حوالي 1.5 مرة (498,000 م2)
- عدد الموظفين: حوالي 1.6 مرة (51,000 م2)
- تأثير الاستثمار في البناء: 260 مليار ين
- التأثير الاقتصادي المضاعف: 500 مليار ين/سنة
يعد هذا النظام مشروعًا مهمًا لمدينة فوكوكا إلى جانب مشروع "انفجار تينجين الكبير" وهو جزء من استراتيجية لتعزيز وظائف وجاذبية نواتين حضريتين في فوكوكا (تينجين وهاكاتا).
الآفاق المستقبلية للمستثمرين: الحد الزمني حتى عام 2028.
يوفر مخطط مكافأة هاكاتا المتصلة فرصة محدودة زمنياً في استراتيجية التنمية الحضرية لمدينة فوكوكا. هناك العديد من المشاريع قيد التنفيذ بالفعل، ولكن بالنظر إلى أن البناء يجب أن يكتمل بحلول نهاية عام 2028، فإن الإطار الزمني الحقيقي للاستفادة من هذا المخطط أقصر عند النظر في الوقت بين التخطيط والتنفيذ.
بالنسبة للمستثمرين العقاريين، تعد هذه فرصة استثمارية نادرة في منطقة محطة هاكاتا، بوابة كيوشو، ومن خلال الاستفادة القصوى من الحوافز مثل نسب المساحة الطابقية المخففة والمعاملة الضريبية التفضيلية، قد يكون من الممكن تأمين الربحية للمشاريع التي يصعب تحقيقها عادة.
هذا المخطط، الذي يساهم في زيادة قيمة هاكاتا، إحدى المدينتين الأساسيتين في مدينة فوكووكا، وفي الوقت نفسه يقدم عائدًا متوقعًا على الاستثمار، هو حقًا مثال جيد للشراكة بين القطاعين العام والخاص.
