Wenn Mieter in Japan aus einer Wohnung ausziehen, stellt sich regelmäßig die Frage, wer die Kosten für beschädigte oder abgenutzte Tapeten trägt. Die Antwort hängt in Japan von einem Konzept ab, das es in dieser Form in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nicht gibt: der sogenannten Abschreibung (japanisch: genka shōkyaku, wörtlich „Wertminderung durch Alterung"). Wer als Hausverwaltung oder Eigentümer eine Immobilie in Japan vermietet, sollte dieses Prinzip verstehen, um Kosten korrekt abzurechnen und Streit beim Auszug zu vermeiden.
Was bedeutet die Abschreibung von Tapeten?
Die Abschreibung beschreibt den Gedanken, dass der Wert eines Gegenstands mit der Zeit sinkt. In japanischen Mietverhältnissen bedeutet das: Je länger ein Mieter in der Wohnung gewohnt hat, desto geringer ist sein finanzieller Anteil an den Reparaturkosten. Selbst wenn eine Tapete durch Unachtsamkeit beschädigt wurde, trägt grundsätzlich der Vermieter den Anteil, der auf die normale Alterung entfällt – nicht der Mieter.
Abschreibungstabelle für Tapeten
- Nach 1 Jahr Mietdauer: Restwert etwa 83 % (rund 83 % des Neupreises können dem Mieter noch angerechnet werden)
- Nach 3 Jahren Mietdauer: Restwert etwa 50 %
- Nach 6 Jahren Mietdauer: Restwert 1 Yen (praktisch null)
Das heißt konkret: Bei einer Mietdauer von sechs Jahren oder mehr trägt bei gewöhnlicher Abnutzung praktisch immer der Vermieter die Kosten für die Tapete, weil ihr rechnerischer Wert bereits auf nahezu null gesunken ist.
In welchen Fällen zahlt der Mieter trotz Restwert null?
Auch wenn der Buchwert der Tapete auf einen symbolischen Betrag von einem Yen gesunken ist, bedeutet das nicht, dass jeder Schaden automatisch vom Vermieter übernommen wird.
Vorsätzliche oder fahrlässige Schäden trägt der Mieter
Die Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) zu Streitigkeiten bei der Wohnungsrückgabe – dem japanischen Pendant zu einem Merkblatt für Renovierungspflichten bei Mietende – legen fest, dass Schäden, die eindeutig über die normale Abnutzung hinausgehen, unabhängig vom Alter der Tapete vom Mieter zu bezahlen sind. Typische Beispiele sind:
- Kritzeleien oder Malereien von Kindern an der Wand
- Wasserschäden oder Schimmelbildung, die durch unterlassene Meldung eines Lecks entstanden sind
- Beschädigungen der tiefer liegenden Wandplatte durch Nägel oder Schrauben
- Schimmel oder Verschmutzung im Sanitärbereich durch mangelnde Reinigung
Was ist die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters (zenkan chūi gimu)?
Artikel 400 des japanischen Zivilgesetzbuches (Minpō) definiert die sogenannte „Sorgfaltspflicht eines ordentlichen und gewissenhaften Verwalters" (zenryō naru kanrisha no chūi gimu, kurz zenkan chūi gimu). Sie verpflichtet den Mieter, die gemietete Wohnung bis zur Rückgabe an den Eigentümer mit der Sorgfalt zu behandeln, die von einer verantwortungsbewussten Person zu erwarten ist.
Typische Verstöße gegen diese Sorgfaltspflicht sind zum Beispiel: verschüttete Getränke, die nicht aufgewischt werden und dadurch Schimmel verursachen, ein bekanntes Wassereintritt am Fenster, der nicht gemeldet und dadurch zu Fäulnis führt, oder ein Sanitärbereich, der nie gereinigt wird und dadurch Schimmel und hartnäckige Verschmutzungen ansammelt.
Worauf Hausverwaltungen beim Auszug achten sollten
- Mietdauer und Ort des Schadens abgleichen (Prüfung anhand der Abschreibungstabelle)
- Objektiv dokumentieren, ob der Schaden vorsätzlich, fahrlässig oder altersbedingt entstanden ist (Fotovergleich bei Einzug und Auszug)
- Kostenvoranschläge für die Reparatur mit den MLIT-Leitlinien abgleichen
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F: Trägt der Vermieter nach sechs oder mehr Jahren Mietdauer die vollen Kosten für die Erneuerung der Tapete?
- A: Bei gewöhnlicher Abnutzung und altersbedingtem Verschleiß trägt grundsätzlich der Vermieter die Kosten. Schäden, die auf Vorsatz, Fahrlässigkeit oder einen Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht zurückgehen, gehen dagegen zulasten des Mieters.
- F: Wie hoch ist der Kostenanteil des Mieters bei kurzer Mietdauer (ein bis zwei Jahre)?
- A: Je kürzer die Mietdauer, desto höher ist der rechnerische Restwert der Tapete. Bei vorsätzlichen oder fahrlässigen Schäden fällt der Kostenanteil des Mieters entsprechend höher aus.
- F: Kann der Vermieter bei einer nur teilweise beschädigten Tapete die Erneuerung der gesamten Wand verlangen?
- A: Nach den MLIT-Leitlinien werden grundsätzlich nur die Kosten für die Reparatur des beschädigten Bereichs übernommen. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn Farbe oder Muster der Tapete nicht mehr zusammenpassen, kann ausnahmsweise die komplette Erneuerung angemessen sein.
- F: Wie lassen sich Streitigkeiten beim Auszug am besten vermeiden?
- A: Am wirksamsten sind Fotodokumentationen bei Einzug und Auszug, eine schriftliche Checkliste sowie klar formulierte Sonderklauseln im Mietvertrag.
