عند إخلاء العقار المؤجر تظهر تكلفة استعادة حالة ورق الجدران. ومن يحدد من يتحمل أي جزء هو الإهلاك (فكرة التدهور بمرور السنوات). وفهم طلب التكاليف بسند قانوني، بوصفك مديرا أو مالكا، يتصل بتجنب النزاع.
هذه قاعدة يابانية خالصة. في الخليج يخصم ثمن الطلاء من التأمين عند الخروج، أما اليابان فبورق «كروس» (クロス) وجدول ست سنوات من 国土交通省 (وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة).
ما المقصود بإهلاك ورق الجدران؟
الإهلاك هو فكرة أن قيمة الشيء تنخفض مع الزمن. وفي الإيجار، كلما طالت الإقامة انخفضت حصة المستأجر. وحصة التدهور الزمني على المالك أصلا حتى عند التلف بإهمال.
جدول إهلاك ورق الجدران
- بعد سنة من الإقامة: القيمة المتبقية نحو 83% (من سعر الجديد على المستأجر)
- بعد ثلاث سنوات: القيمة المتبقية نحو 50%
- بعد ست سنوات: القيمة المتبقية ين واحد (نحو 0.007 دولار)
أي أن التلف اللاحق بورق الجدران بعد إقامة ست سنوات فأكثر، إذا كان من الاستهلاك العادي، يكاد يقع كله على المالك.
متى يتحمل المستأجر التكلفة رغم القيمة المتبقية صفرا؟
حتى لو صارت قيمة الورق ينا واحدا، ليس كل تلف على المالك.
التلف العمد أو الإهمال يتحمله المستأجر
تنص «إرشادات النزاعات المتعلقة باستعادة الحالة الأصلية» (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) الصادرة عن 国土交通省 على أن التلف غير العادي يتحمله المستأجر مهما طال البقاء. ومن الأمثلة:
- كتابات الأطفال على الجدران
- تسرب المطر والعفن بسبب الإهمال في الإبلاغ
- ضرر اللوح الداخلي من المسامير أو البراغي
- عفن وتلوث منطقة المياه بسبب إهمال التنظيف
خلاف خصم الإمارات والسعودية دفعة واحدة، يفصل الدليل: البهتان على المالك، والرسم أو عفن الإهمال على المستأجر بعد ست سنوات.
ما واجب العناية كمدير صالح؟
يقصد بـ«واجب عناية المدير الصالح (善管注意義務)» في المادة 400 من القانون المدني (民法) التزام المستأجر بحفظ الغرفة. ويبقى مسؤولا حتى يعيدها إلى المالك.
ومن أمثلة الإخلال: سكب شراب وتركه حتى يظهر العفن، أو إهمال تسرب المطر من النافذة حتى يتعفن الخشب، أو ترك منطقة المياه بلا تنظيف حتى يتراكم العفن والوسخ.
يشبه الواجب التزام الإجارة بالحفاظ على العين. خطر غير المقيم: بلا صور دخول وخروج يسقط الخصم من 敷金. بعد ست سنوات اجعل الورق صيانة على المالك.
نقاط يجب أن يتحقق منها مدير الإيجار عند الإخلاء
- مطابقة سنوات الإقامة مع مواضع التلف (بالمقابلة مع جدول الإهلاك)
- توثيق موضوعي يبين العمد أو الإهمال أو التدهور (صور الدخول والخروج)
- مطابقة تقدير تكلفة الإصلاح مع إرشادات 国交省
اقرأ أيضا
الأسئلة الشائعة (FAQ)
- س. هل يتحمل المالك كامل تكلفة استبدال ورق الجدران بعد إقامة ست سنوات فأكثر؟
- ج. الاستهلاك العادي والتدهور الزمني على المالك أصلا. أما العمد أو الإهمال أو الإخلال بواجب العناية فعلى المستأجر.
- س. ما نسبة التحميل عند تلف الورق في إقامة قصيرة (سنة إلى سنتين)؟
- ج. كلما قصرت الإقامة ارتفعت المتبقية، فترتفع حصة المستأجر عند العمد أو الإهمال.
- س. إذا تلف جزء فقط من الورق، هل يجوز المطالبة باستبدال الغرفة كاملة؟
- ج. وفق إرشادات الوزارة، الأصل تكلفة الجزء التالف فقط. وقد يقبل استبدال السطح كاملا إن تعذر مطابقة اللون.
- س. ما أنجع وسيلة لتفادي النزاع عند الإخلاء؟
- ج. صور ما قبل الدخول وعند الخروج، وقائمة التحقق، وتوضيح البنود الخاصة في العقد، هي الأكثر فاعلية.
