Die systematische Analyse von Auszugsgruenden bei Mietobjekten haengt direkt mit der Vorbeugung von Leerstandsrisiken und der Verbesserung der Belegungsrate zusammen. In diesem Artikel werden Auszugsgruende im Ranking-Format organisiert und Gegenmassnahmen nach Gruenden sowie Methoden zur Kosten-Nutzen-Optimierung fuer professionelle Immobilienunternehmer erklaert.
Ranking der Auszugsgruende bei Mietobjekten – Analyse der 5 haeufigsten Faktoren
Das Verstehen der Auszugsgruende von Mietern ist der erste Schritt zur Leerstandsvorbeugung. Im Folgenden ist das Ranking der haeufig vorkommenden Auszugsgruende aufgefuehrt.
Platz 1: Umzug zu einem Objekt mit besseren Konditionen
Der haeufigste Auszugsgrund ist der Fall, dass eine guenstigere Miete gefunden wurde als das aktuelle Objekt. Besonders wenn die Miete um mehr als 5.000 Yen pro Monat niedriger ist, kommt es leichter zu einem Umzug zu einem gleichwertigen Objekt. Viele Mieter ueberpruefen Objekte anhand der Miete zum Verlaengerungszeitpunkt, und es gibt eine Tendenz zur Konzentration von Auszuegen zu Vertragsverlaengerungszeitpunkten.
Platz 2: Streitigkeiten zwischen Mietern und mit dem Eigentuemer
Mieterstreitigkeiten, die fuer Wohngebaeude typisch sind, sind ein Bereich, in dem die Reaktionsfaehigkeit der Verwaltungsgesellschaft getestet wird. Wenn bei einer Streitigkeitsmeldung keine schnelle und angemessene Reaktion erfolgen kann, fuehrt dies zum Auszug der betroffenen Partei.
Platz 3: Unzufriedenheit mit der Ausstattung
Unzufriedenheit mit Nassbereichen wie Kueche, Bad und WC belegen die oberen Plaetze. Das typische Muster ist, dass Unzufriedenheit sich aufbaut, die beim Einzug noch toleriert werden konnte.
Platz 4: Laermprobleme
Dies ist ein besonders haeufiger Auszugsgrund bei Holzbauobjekten. Es umfasst neben Lebensgeraeuschpegeln aus benachbarten Wohnungen auch Laerm durch die Umgebung (Kinderbetreuungseinrichtungen, Hauptstrassen).
Platz 5: Unzufriedenheit mit Raumgroesse und Stauraum
Haeufig ist Unzufriedenheit mit dem Stauraumplatz. Da jedoch die Vergroesserung des Stauraumraums den Wohnraumbereich verkleinert, ist ein Trade-off vorhanden, sodass eine Pruefung ab der Planungsphase erforderlich ist.
Auch Auszugsgruende ausserhalb des Rankings nicht uebersehen
Unzufriedenheit mit dem Gebiet
Unzufriedenheit, die sich nach dem Einzug manifestiert, wie Entfernung vom Bahnhof, wenige Aussenlampen (besonders fuer weibliche Mieter), das Vorhandensein von Einkaufsmoeglichkeiten und der Empfang von Mobiltelefonnetzen.
Unzufriedenheit mit den Kosten
Besonders der Belastungsgefuehl der Verlaengerungsgebuehr ist haeufig ein Ausloser fuer den Auszug. Wenn bei der Verlaengerung alle 2 Jahre eine Verlaengerungsgebuehr von einer Monatsmiete gezahlt werden muss, gibt es nicht wenige Mieter, die zu einem Neubau ohne Kaution und Abstandsgebuehr wechseln wollen.
Unzufriedenheit mit dem Management
Mangelnde Reinigung der Gemeinschaftsbereiche ist nicht nur ein Faktor, der zum Auszug fuehrt, sondern auch direkt mit dem Senkung der Abschlussrate bei Besichtigungen zusammenhaengt.
3 Methoden zur Voraberfassung von Auszugsgruenden
- Befragung der Verwaltungsgesellschaft: Unzufriedenheiten und Tendenzen der Mieter, die im Tagesgeschaeft gespuert werden, herausfinden
- Umfragen bei Auszug und Verlaengerung: Ruecklaufquote durch Checklistenformat erhoehen. Zufriedenheit mit Miete, Laerm, Ausstattung und Management quantitativ erfassen
- Benchmarking von Wettbewerbsobjekten: Vergleich von Miete, Ausstattung und Service mit aehnlichen Objekten im Gebiet
Systematische Erklaerung von Gegenmassnahmen nach Auszugsgruenden
Gegenmassnahmen gegen Unzufriedenheit mit dem Gebaeude
- Geplanter Austausch veralteter Ausstattung (Mit der Gesetzesrevision des Buergerlichen Gesetzbuches 2020 wurden Reparaturpflichten verschaerft)
- Mehrwert schaffen durch Bedingungs-Aenderung zu haustierfreundlich oder Do-it-yourself-erlaubt
- Eingaenge zeitgemaesser Ausstattung wie Smart Lock, Paketbox und Warmwassernachruestung
Gegenmassnahmen gegen Mieterstreitigkeiten
- Verbesserung der Genauigkeit der Einzugspruefung (auch Lebensstilunterschiede pruefen)
- Erarbeitung klarer Regeln und gruendliche Bekanntmachung bei Vertragsabschluss und Verlaengerung
- Allgemeine Aufmerksamkeitshinweise per Aushang und Einwurf (direkte individuelle Ermahnungen haben Risiken)
Gegenmassnahmen gegen Unzufriedenheit mit Kosten
- Festlegung einer angemessenen Miete durch Vergleich mit dem umliegenden Marktpreis
- Verhinderung von Auszuegen bei Verlaengerung durch Abschaffung oder Reduzierung der Verlaengerungsgebuehr
- Lockern von Bedingungen anstelle einer Mieterhoehung (z.B. 2 Personen erlaubt, kostenloses Internet usw.)
Was koennen Eigentuemer tun, um die Auszugsrate zu senken?
- Aktivierung der Kommunikation: Kontaktpunkte mit Mietern durch LINE, SNS usw. erhoehen und Unzufriedenheit fruehzeitig erfassen
- Langzeitmieter-Vorteile: Anreize fuer dauerhaftes Wohnen wie Geschenke fuer Moebel und Haushaltsgeraete oder einen Monat kostenfreie Miete
- Kosteneffizienz pruefen: Investitionsbetrag fuer Massnahmen und Leerstandsverlustsumme vergleichen und optimale Investitionsaufteilung bestimmen
FAQ
Q. Was sollte man zuerst tun, um die Auszugsrate zu senken?
A. Zuerst Auszugsgruende erfassen. Ursachen durch Befragungen der Verwaltungsgesellschaft und Umfragen identifizieren und mit Massnahmen mit hohem Kosten-Nutzen-Verhaeltnis beginnen.
Q. Reduziert das Senken der Miete nicht die Ertraege?
A. Kosten eines anhaltenden Leerstands und Kosten einer Mietsenkung vergleichen. Ein Monat Leerstand entspricht einem Verlust von einer Monatsmiete plus Rekrutierungskosten. Eine angemessene Preissenkung kann die Gesamtertraege verbessern.
Q. Ist die Abschaffung der Verlaengerungsgebuehr wirklich wirksam?
A. Bei Objekten mit vielen Auszuegen bei Verlaengerung ist sie sehr wirksam. Statt Verlaengerungsgebuehreinnahmen zu verlieren, kann man das Auftreten von Leerstandsperioden verhindern und einen stabilen Cashflow aufrechterhalten.
Q. Wie bestimmt man die Prioritaet von Ausstattungsinvestitionen?
A. Im Allgemeinen beginnt man mit Nassbereichen und Sicherheitsausstattung, die fuer Mieter einen hohen Bedarf haben. Den Investitionsrueckgewinnungszeitraum berechnen und unter Beruecksichtigung der Moeglichkeit einer Mieterhoehung urteilen.
