系统性地分析出租房屋的退租原因，直接关系到空置风险的预防与出租率的改善。本文将退租原因整理成排行榜形式，为专业不动产从业者解读按原因分类的应对策略，以及成本效益最优化的方法。
出租房屋退租原因排行榜：主要五大因素解析
了解租户的退租原因，是空置对策的第一步。以下是较为常见的退租原因排行。
第1位：搬往条件更好的房源
退租原因中占比最高的，是租户找到了条件优于现居房源的其他出租房。尤其是当月租金差达到5000日元以上时，租户搬往同等规格房源的情况就会增多。许多租户会在续约时点以租金为基准重新比较房源，因此退租往往集中出现在合同续约的时间节点。这与中国大陆租房市场中"到期比价、择优换租"的行为逻辑基本一致。
第2位：租户之间或与房东之间的纠纷
集合住宅特有的租户间纠纷，最考验物业管理公司的应对能力。接到纠纷投诉后如果不能迅速妥善处理，往往会导致受影响一方选择退租。
第3位：对设施设备的不满
厨房、浴室、卫生间等水暖设施设备的不满占据前列。入住之初尚可忍受，长期居住后不满逐渐累积，是较为典型的模式。
第4位：噪音问题
这在木结构房屋中尤为常见。除了隔壁房间的生活噪音外，周边环境（托儿所、主干道）引发的噪音也包含在内。这类问题在结构上往往难以彻底解决。
第5位：对房间面积、收纳空间的不满
对收纳空间不足的不满较为多见。不过增加收纳空间会压缩居住面积，两者存在此消彼长的关系，因此需要从设计阶段就加以权衡。
排行榜之外，同样不可忽视的退租原因
对区域环境的不满
距离车站的远近、路灯是否充足（尤其对女性租户而言）、周边商业设施是否齐全、手机信号是否稳定，这些都是入住后才会逐渐显现的不满。
与费用相关的不满
尤其是续约费用的负担感，往往是引发退租的导火索。如果每两年续约都要支付一个月租金的续约费，不少租户会转而考虑那些不收取押金、礼金（谢房东费）的新建房源。日本的"礼金""续约费"是当地租赁市场特有的费用惯例，在中国大陆的住房租赁合同中并没有对应项目，这也是不少大陆读者初次接触日本租房时最感陌生的一点。
对物业管理的不满
公共区域清扫不到位，不仅会导致退租，也会直接影响看房时的成交率。
居住环境恶化
令人反感的设施建设、鼠患、鸟害（鸽子、乌鸦）、虫害（蟑螂、白蚁）的出现，都是由外部因素引发的退租。
提前掌握退租原因的三种方法
- 向物业管理公司询问：了解其在日常工作中感受到的租户不满与倾向
- 退租、续约时的问卷调查：采用检查表形式提高回收率，定量掌握租户对租金、噪音、设施设备、管理应对的满意度
- 对标同类房源：对比同一区域内类似房源的租金、设施设备与服务水平
按退租原因系统梳理应对策略
针对房屋不满的对策
- 有计划地更换老化设施设备（日本2020年民法修订后强化了房东的维修义务，怠于维修可能面临租金减免的风险；中国大陆《民法典》合同编同样规定出租人负有维修义务，出租房屋影响正常居住使用时承租人可主张减免租金，两地制度取向相近）
- 通过放宽为可养宠物、可自行装修（DIY）等条件变更，创造附加价值
- 引入智能门锁、快递柜、即热式热水器等符合当下生活需求的设施设备
针对租户纠纷的对策
- 提高入住审核的精准度（同时留意生活方式是否契合）
- 制定明确的规则，并在签约及续约时充分告知
- 通过公告栏、投递通知等面向全体住户的提醒方式进行警示（直接对个人提出警告存在风险）
针对费用不满的对策
- 参照周边行情设定合理租金
- 取消或减免续约费，以防止续约时点的退租
- 与其维持租金不变，不如放宽入住条件（如允许两人同住、提供免费网络等）
针对物业管理与居住环境的对策
- 重新审视公共区域清扫频率，加强质量检查
- 鼠害、鸟害、虫害应交由专业公司进行清除，并封堵入侵通道
- 处理时需留意日本《鸟兽保护管理法》等相关规定的要求
房东可以采取哪些方法来降低退租率？
- 加强沟通：通过微信、社交平台等增加与租户的接触点，尽早掌握不满情绪
- 长期租户专属优惠：赠送家具家电、减免一个月租金等，作为持续居住的激励
- 验证成本效益：比较对策投入成本与空置损失金额，确定最优的资金配置
常见问题（FAQ）
Q. 想降低退租率，应优先做什么？
首先要掌握退租原因。通过询问物业管理公司和开展问卷调查锁定原因，再从投入产出比高的对策入手。
Q. 降低租金会不会导致收益减少？
请比较持续空置的成本与降低租金的成本。空置一个月不仅损失一个月的租金，还会产生招租成本。合理的降价有时反而能改善整体收益。
Q. 取消续约费真的有效吗？
对于续约时点退租较多的房源，效果明显。虽然会失去续约费收入，但能够防止空置期的产生，维持稳定的现金流。
Q. 设施设备投资的优先顺序该如何确定？
一般建议优先投入租户需求较高的水暖设施和安防设施设备。请测算投资回收周期，并结合租金上涨的可能性综合判断。
